合城大厦创优迎检资料手册Word下载.docx

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6.2基金的建立、管理使用规定（合同中相关条款）

7．房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善

7.1装修管理规定等公众管理制度（见附件一） 

7.2房屋使用手册 

7.3业主公约 

7.4业主公约签名表

8.业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责

8.1成立大厦业主委员会的报告 

8.2关于成立大厦业主委员会的请示 

8.3成立大厦业主委员会批复 

8.4大厦业主委员会筹备会议程 

8.5业委会筹备小组会议记录 

8.6会议签到表 

8.7大厦组建业委会的工作公告 

8.8大厦业委会侯选人名单 

8.9业主委员会成员登记表（附资质） 

8.10业主委员会章程 

8.11每年至少开一次业主大会（相关记录：

大会议题、议程，大会总结，签到等）

9．业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确

10.物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意

10.1创建“全国物业管理示范大厦”的请示（业主签章） 

10.2争创“省、全国物业管理示范大厦”的规划 

10.3创建“全国物业管理示范大厦”实施方案 

10.4实施情况记录

11.大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法

11.1各项管理制度 

11.1.1公众管理制度（见附件） 

11.1.2内部管理制度（见附件） 

11.1.3行政管理制度（见附件） 

11.1.4设备管理制度（见附件） 

11.1.5设备服务质量标准（见作业指导书） 

11.1.6设备巡视维护、维修保养规定（见作业指导书） 

11.2各岗位工作标准 

11.2.1管理处员工职责（见质量手册） 

11.3考核方法及落实措施 

11.3.1考核制度（见附件） 

11.3.2员工培训管理程序文件（见程序文件） 

11.3.3公司年度培训实施计划 

11.3.4培训大纲 

11.3.5员工培训记录表 

11.3.6员工培训考核表 

11.3.7公司（部门）年度员工培训计划 

11.3.8培训签到表 

11.3.9员工月考核评分表 

11.3.10员工考核试卷 

11.4管理工作流程图 

11.5物业管理服务工作程序（见程序文件）

12．物业管理企业的管理人员及专业技术人员持证上岗；

员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨

12.1管理处人员资质情况登记表 

12.2个人资料档案（设立附件） 

12.3物业管理岗位培训证书（管理人员） 

12.4管理处人员证件目录（设立附件）（毕业证、等级职称证、操作证复印件，迎检时需原件） 

12.5管理人员有明显标志（工作牌及工作服，现场及复印件） 

12.6职业道德规范（见内部管理制度） 

12.7文明礼貌用语（见员工手册）

13.物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率

13.1物业管理系统简介 

13.2消防报警系统简介 

13.3通讯、机动能力简介 

13.4保安监控系统简介

14.物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；

至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况

14.1财务管理制度（见行政管理制度） 

14.2会计核算制度（见行政管理制度） 

14.3年上（下）半年财务收支情况表 

14.4年度财务明细表

15.房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便

15.1房屋移交图纸目录（把移交图纸目录细分） 

15.2房屋移交资料目录（把移交资料目录细分） 

15.3设备移交图纸目录（把移交图纸目录细分） 

15.4设备移交资料目录（把移交资料目录细分） 

15.5设备台帐 

15.6大中修标准 

15.7大中修记录 

15.8房屋数量、种类、用途分类统计表（每一户均要统计并装订成册）

16.建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便

16.1用户登记表（单位和个人用户） 

16.2入伙通知书 

16.3购房合同（复印件） 

16.4业主通讯表 

16.5房屋及配套设施权属清册（业主签章）

17.建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录

17.1管理处值班制度（见内部管理制度，制度上要明确上、下班时间的值班情况） 

17.2回访制度（见内部管理制度） 

17.3用户投诉处理程序（见程序文件） 

17.4灾害事故应急处理方案及流程图 

17.5管理处值班记录表 

17.6应急情况处理记录表 

17.7用户投诉登记表 

17.8服务/投诉/应急处理维修报告单 

17.9报修、维修服务工作规定（包含单据填写规定） 

17.10报修登记表 

17.11回访记录表（回访率见管理处回访制度）（表格中要求业主填写是否满意并签名） 

17.12工程维修单 

17.13管理处常用电话联系表 

17.14服务电话标签（提醒牌）

18.定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上

18.1用户意见调查和分析程序文件（见程序文件） 

18.2用户意见调查表（每半年一次，对用户提出的意见要有具体的、书面的整改措施） 

18.3用户意见调查分析统计表 

18.4用户意见调查分析报告（要求报告要详细）（每项统计出满意率且≥95%，公司要求≥98%） 

18.5用户意见调查表发放率、回收率统计表（公司要求发放及回收率≥95%） 

18.6意见处理措施及回访记录

19.建立并落实维修服务承诺，零修急修及时率100%、返修率不高于1%，并有回访记录

19.1服务承诺（公布并有业主确认） 

19.2零修及时率、零修合格率计算表（及时率及合格率=100%） 

19.3返修率计算表（返修率≤1%） 

19.4回访记录（与17.10同）

20.文件管理

20.1文件稿纸 

20.2用户文件清单 

20.3用户文件发放登记表 

20.4文件阅处表 

20.5外来文件登记表 

20.6外来文件发放登记表（或往来文件收发登记表）

第二部分 

房屋管理及维修养护

1.大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位置

1.1区域分布图（现场及复印件） 

1.2楼层号、单元号、栋号、房号、导向标志（现场）

2.无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象（现场）

3.大厦外观完好、整洁；

外墙是建材贴面的，无脱；

是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；

是涂料的，无脱落、无污渍；

无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象（现场）

4.室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损（现场）

5.空调安装位置统一、冷凝水集中收集、支架无锈蚀（现场）

6.封闭阳台统一有序，色调一致,不超出外墙面；

除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等（现场）

7.房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象

7.1物业装修管理程序文件（见程序文件） 

7.2装修管理规定（见公众制度） 

7.3装修申请审批表（附施工单位资质及装修平面图） 

7.4装修巡视记录表及整改措施 

7.5装修施工人员登记表

8.房屋维修养护

8.1建筑物的管理程序文件（见程序文件） 

8.2建筑物巡视维护规定（见作业指导书） 

8.3建筑物维修养护服务质量标准（见作业指导书） 

8.4楼宇管理规定（见公众制度） 

8.5建筑物完损等级评定标准（建设部文） 

8.6建筑物巡视维护表（见质量记录） 

8.7建筑物养护计划 

8.8施工任务完成情况表（此表为过程记录表，养护计划中的项目均需填写此表） 

8.9工程维修单（指养护计划由管理处完成的） 

8.10零星工程验收评审表（此表为审批表，指养护计划由分包方完成的） 

8.11房屋完损等级评定表 

8.12完好率评定表（完好率≥98%）

第三部分 

共用设施设备管理

第一项 

综合要求

1.制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行

1.1设备安全运行管理制度（设备管理制度）（电梯、消防中心、配电房等） 

1.2设备管理各岗位人员职责（见质量手册） 

1.3各系统巡视维护规定、维修保养规定、操作规程（见作业指导书） 

1.4档案管理相关规定（见行政管理制度） 

1.5执行情况（见以下各系统质量记录）

2.设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求（现场）

3.配备所需专业技术人员，严格执行操作规程

3.1机电（技术）人员统计表 

3.2机电（技术）人员资质（操作证、等级证、毕业证等见第一部分12.4）

4.设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故（业主出具证明）

第二项 

供电系统

1.保证正常供电、限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户

1.1限电、停电管理规定（见内部管理制度） 

1.2供配电系统管理程序（见程序文件） 

2.制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行

2.1临时用电管理规定（见LS-02） 

2.2临时用电申请表 

2.3停电应急处理方案及流程图 

2.4应急情况处理记录表

3.备用应急发电机可随时起用（现场）

3.1发电机操作规程（LS-01） 

3.2发电机运行记录表

4.供电系统

4.1避雷系统程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书） 

4.2设备设施清单（供配电、避雷） 

4.3配电房管理制度（见设备管理制度） 

4.4节能管理方案（方案中要指出节能达到的成果）（LS-15） 

4.5值班记录表 

4.6配电房抄表记录 

4.7电气工作票 

4.8停电通知单 

4.9完好率评定表（完好率≥98%） 

4.10供配电系统巡视维护表（见质量记录） 

4.11供配电系统维修保养表（见质量记录） 

4.12避雷系统巡视维护表（见质量记录） 

4.13避雷系统维修保养表（见质量记录）

第三项 

弱电系统

1.按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作 

1.1保安监控系统程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）

2.监控系统等智能化设施设备运行正常（现场），有记录并按规定期限保存 

2.1设备设施清单 

2.2保安监控系统录像带使用规定（LS-03） 

2.3完好率评定表（完好率≥98%） 

2.4保安监控系统巡视维护表（见质量记录） 

2.5保安监控系统维修保养表（见质量记录）

第四项 

消防系统

1.消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时启用（现场） 

1.1消防中心管理制度（见设备管理制度） 

1.2设备设施清单（消防报警、气体消防） 

1.3消防栓封签（现场） 

1.4灭火器合格证（现场） 

1.5消防电话一览表 

1.6消防通讯工具一览表 

1.7值班安排表 

1.8值班记录表 

1.9消防报警（气体消防）系统管理程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书） 

1.10消防报警系统巡视维护表（见质量记录） 

1.11消防报警系统维修保养表（见质量记录） 

1.12气体消防系统巡视维护表（见质量记录） 

1.13气体消防系统维修保养表（见质量记录）

2.消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题 

2.1义务消防队员名单（有专职或兼职消防管理人员，名单上注明消防值班人员） 

2.2消防标准用语（LS-17） 

2.3消防演习记录（现场照片）（半年一次） 

2.4消防演习总结报告

3.组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人 

3.1组织消防法规学习计划 

3.2消防学习报告 

3.3防火区域管理规定（LS-16） 

3.4区域防火责任人划分表 

3.5消防宣传图片

4.订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通 

4.1火灾等事故应急处理方案及指挥流程图 

4.2消防疏散示意图（现场及复印件） 

4.3疏散通道畅通、应急照明设施、引路标志（现场） 

4.4用户安全责任人和联系人名单 

4.5食堂液化气体使用的安全防范措施（LS-10） 

4.6重点防火部位登记表 

4.7应急情况处理记录表 

4.8维修保养抽样记录（消防报警和气体消防半年一次，数量≥5%） 

4.10动火申请表

5.无火灾安全隐患 

5.1无火灾事故证明（年发生率≤1‰，派出所出具证明） 

5.2无其它安全隐患（现场）

第五项 

电梯系统

1.电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备 

1.1电梯准用证 

1.2电梯合格证 

1.3保养合同

2.电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好 

2.1电梯系统程序文件及作业指导书（见程序文件及作业指导书） 

2.2设备设施清单 

2.3电梯系统巡视维护表（见质量记录） 

2.4电梯维修保养表（按合同附件标准由分包方按周、月、季度、半年、年度提供） 

2.4完好率评定表（完好率98%） 

2.5分包方质量检查记录表 

2.6整改通知 

2.7安全设施齐全、有效（现场） 

2.8通风、照明及其它附属设施完好（现场）

3.轿厢、井道、机房清洁（现场）

4.电梯由专业队伍维修保养，蕖⒈Ｑ嗽背种ど细?

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4.1分包方资质（营业执照及年审情况、认可证） 

4.2维修、保养人员资质（专业上岗证）

5.运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修 

5.1维修人员半小时内到达（参见合同及维修记录）

6.运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施 

6.1电梯应急处理方案及流程图（停机率<

1%） 

6.2应急情况处理记录表

第六项 

给排水系统

1.建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划 

1.1给排水系统程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书） 

1.2设备设施清单（供水、排水） 

1.3用水、供水管理制度（见内部管理制度） 

1.4用水、节水计划（LS-08） 

1.5节能管理方案（方案中要指出节能达到的成果）（LS-15） 

1.6供水系统巡视维护表（见质量记录） 

1.7供水系统维修保养表（见质量记录） 

1.8排水系统巡视维护表（见质量记录） 

1.9完好率评定表（完好率≥98%） 

1.10维修保养抽样记录（消防栓每三个月一次，数量≥5%）

2.设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏（现场）

3.按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；

二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；

水池、水箱清洁卫生，无二次污染 

3.1供水系统月测试记录表（消防供水、生活供水） 

3.2水池、水箱清洗记录表（移交给自来水公司的由自来水公司提供） 

3.3水池、水箱药品投放情况记录表（移交给自来水公司的由自来水公司提供） 

3.4二次供水卫生许可证 

3.5操作人员健康合格证 

3.6水质化验单 

3.7水池、水箱清洁卫生，无二次污染及隐患（现场）

4.高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患 

4.1高压水泵、水池、水箱管理措施（LS-22） 

4.2水池、水箱周围无污染隐患（现场）

5．限水、停水按规定时间通知住用户 

5.1限水、停水管理规定（见内部管理制度） 

5.2停水通知单

6.排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡现象（现场）

7.遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水，长时间停水现象 

7.1管理人员五分钟内到达（现场考核及应急情况处理记录） 

7.2无大面积跑水、泛水，长时间停水现象（现场）

8.制定事故应急处理方案 

8.1给排水系统事故应急处理方案及流程图 

8.2应急情况处理记录表

第七项 

空调系统

1.中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象 

1.1空调系统程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书） 

1.2空调主机保养合同 

1.3设备设施清单 

1.4空调运行时间表（如有特殊情况要求开机，须有业主书面确认） 

1.5冷水机组运行记录表 

1.6空调系统巡视维护表（见质量记录） 

1.7空调系统维修保养表（见质量记录） 

1.8完好率评定表（完好率≥98%） 

1.9分包方质量检查记录表 

1.10整改通知 

1.11空调水处理报告单（分包方） 

1.12噪音不超标、无严重滴漏水现象（现场）

2.中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定内到达现象维修 

2.1管理人员五分钟到达（现场考核与应急情况处理记录） 

2.2维修人员在规定时间内到达（参见合同） 

2.3分承包方维修保养工作单（分包方提供）

3.制订中央空调发生故障应急处理方案 

3.1中央空调应急处理方案及流程图 

3.2应急处理情况记录表

第八项 

锅炉供暖系统

1.锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常 

1.1锅炉供热系统程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书） 

1.2设备设施清单 

1.3锅炉供热系统巡视维护表（见质量记录） 

1.4锅炉供热系统维修保养表（见质量记录） 

1.5完好率评定表（完好率≥98%） 

1.6供暖设备、煤气设备、燃气设备完好（现场）

2.管道、阀门无跑、冒、滴、漏现象及事故隐患（现场查看）

3.北方地区冬季供暖居室内温度不得低于160C（无）

4．制订应急处理方案 

4.1锅炉供热系统应急处理方案及流程图 

4.2应急情况处理记录表

第四部分 

共用设施管理

1.共用配套服务设施完好（现场） 

1.1公共设施管理制度（见内部管理制度） 

1.2公共设施巡视维护表

2.共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻（现场）

3.道路、楼道、大堂等公共照明完好（现场）

4.大厦范围内的道路通畅，路面平坦（现场）

第五部分 

保安及车辆管理

1.大厦基本实行封闭式管理（现场）

2.有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；

保安人员熟悉大厦的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责

2.1有专业保安队伍，保安员文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责（现场） 

2.2物业的保安服务程序文件（见程序文件） 

2.3二十四小时值班制度及巡逻制度（LS-06） 

2.4保安员巡逻制度（LS-20）（管理处自制，内容要包括路线及方式等内容） 

2.5保安员培训大纲 

2.6警械、警具配备、使用、保管及检查规定 

2.7警械、警具配备登记表 

2.8保安值班安排表 

2.9值班记录表 

2.10来访登记表 

2.11训练计划表 

2.12训练成绩记录表 

2.13保安巡逻签到表

3.结合大厦特点，制订安全防范措施（LS-21）

4.进出大厦各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行 

4.1车辆管理程序文件（见程序文件） 

4.2车辆出入登记表（包括出入卡） 

4.3停车场检查登记表 

4.4闲置车辆登记表 

4.5各种车辆管理有序，无堵塞交通，不影响行人（现场）

5.大厦外停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐 

5.1停车场管理规定（见公众制度） 

5.2停车场专人疏导，管理有序，排列整齐（现场）

6.室内停车场管理严格，出入登记 

6.1停车线、交通标志（现场） 

6.2车辆出入登记表（同上4.2）

7.非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁 

7.1车辆保管区分规定（LS-05） 

7.2摩托车、自行车管理制度（LS-04） 

7.3有集中停放场地，停放整齐，场地整洁（现场）

8.危及人身安全处有明显标志和防范措施 

8.1安全警告标志（现场） 

8.2危及人身安全的防范措施（LS-07） 

8.3突发事件应急处理方案及流程图（包括监控） 

8.4应急情况处理记录表

9.无因物业公司管理责任发生重大刑事案件证明（派出所出具）

第六部分 

环境卫生管理

1.环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站 

1.1垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站（现场） 

1.2垃圾中转让清洁制度 

1.3设备设施清单

2.清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁 

2.1清洁管理程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书） 

2.2日常卫生保洁承包合同 

2.3清洁卫生工作责任制（LS-14） 

2.4清洁人员统计表 

2.5清洁分工表（或清洁工作量安排表） 

2.6清洁保洁巡查记录表（见质量记录） 

2.7分包方质量检查记录表 

2.8整改通知

3.垃圾日产日清,定期进行卫生消毒灭杀 

3.1日产日清（现场） 

3.2消杀管理制度（LS-09） 

3.3消杀记录表（与绿化一起使用） 

3.4消杀工作表（与绿化一起使用）