住宅市场分析报告Word下载.docx
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总房价在10万---50万之间的商品房约占77.51%,户型面积在40---150平方米之间占80.67%
市区住宅总价结构同比情况表
单元价值段
2004年（%）
2005（%）
≥100
1.83
2.87
800--100
2.17
70--80
2.36
2.83
60---70
4.06
5.32
50---60
7.35
8.3
40---50
13.43
14.65
30---40
24.12
23.02
20---30
28.79
21.91
10---20
13.61
16.81
<
10
2.27
1.13
市区住宅面积结构同比情况表
单元面积段（平方米）
2004年
2005年
≥200
5.14
5.05
150--200
15.8
14.28
120--150
30.78
29.86
100--120
22.53
18.43
80--100
11.65
9.75
60--80
7.92
4.18
60
5.65
18.27
1、商品房价格稳中有升
上半年,商品房合同登记平均价格为3587/平方米,同比增长11.64%,其中商品住房3228元/平方米,同比增长10.43%;
第三季度商品房合同登记平均价格3766元/平方米,同比上涨16.59%,其中商品住房3334元/平方米,同比上涨14.53%;
第四季度商品房合同登记平均价格3798元/平方米,比上年均价3262元/平方米上涨536元/平方米,增幅10.35个百分点,与三季度相比回落0.3个百分点.其中住宅3389元/平方米,比去年均价2983元/平方米不涨406元/平方米,增幅13.61个百分点,与三季度相比回落0.92个百分点.
二、2月份福州市房地产市场运行情况
（一）、1—2月份我市房地产市场运行特点
1、房地产开发投资增长较快。
1—2月全市共完成房地产开发投资19.66亿元,同比增长33%.其中2月份完成投资12.8亿元,增幅比1月份提高了22.4个百分点.据分析,开发投资增长主要是受建安投资和土地购置费上升的拉动.1—2月份全市房地产建安投资完成13.9亿元,增长33.3%.土地购置费3.46亿元,增长40.3%.
2、商品房在建规模有升有降.1—2月全市商品房施工面积1612万平方米,同比增长14.7%,商品房竣工面积133.2万平方米,增长124.7%.但是,商品房新开工面积为104.9万平方米,下降32.4%.主要是今年以来新开工的大项目减少.
3、房地产开发以普通商品住房为主,结构趋于合理.从投资上看,普通住宅及经济适用房完成投资12.13亿元.占房地产开发投资的61.7%.别墅商档公寓完成投资1.05亿元.占房地产开发投资的5.34%;
办公、营业用房完成投资2.03亿元.占房地产开发投资的10.33%.从开发面积看,普通住房施工面积87.34万平方米,占商品房施工总量的65.57%.普通住房新开工面积64.34万平方米.占商品房新开工总量的61.33%.
4、房地产市场继续保持供需两旺的势头.商品房销售量超过供给量.1—2月福州市区共批准商品房预售许可项目32个,批准预售面积（供应量）88.73万平方米,比去年同期下降了23.86%.商品房预售合同登记备案（销售量）10956起.面积117.12万平方米.金额47.62亿元.分别比增24.32%、15.09%、33.95%.需求比供给多了28.39万平方米,求略大于供.
5、二手房交易继续增长.1---2月市区二手房成交4362起,交易面积36.74万平方米,交易金额70608万元.其中住宅交易2956起,面积28.47万平方米,增长12.22%,金额56412万元,增长23.11%.
6、房价继续攀升.市区商品房均价灯4057元/平方米.其中商品住宅平均价格为3620元/平方米,比去年年底3389元/平方米上涨了231元/平方米,比去年年底平均价格1712元/平方米上涨了269元/平方米,涨幅为15.71%.
7、商品房空置量仍保持在合理区间.全市历年累计商品房空置量面积89.52万平方米.其中商品住宅空置29.6万平方米.占总量的33.07%,办公楼15.14万平方米,占16.91%,商业用房31.69万平方米,占35.4%.
从以上数据分析判断,今年1—2月我市房地产市场运行总体运行状况良好,开发投资力度加大,增幅上升,市场呈现供需两旺势头.但是,当前房地产市场也存在一些不良的因素.主要是:
新开工面积减少,降幅达32.4%,将会对后期的滚动开发和市场均衡供应产生影响.经分析,新开工面积下降的原因:
一是已出让的地块无法按时地建设,影响了项目开工,二是成规模大项目减少,造成开工总量减少.
三、今年2月，由表一数据测算，从去年2月份至今，福房指数月平均涨幅为0.64％，福州楼市表现出其一贯稳健的作风。
这种稳健的作风一直延续到了今年。
从今年头两月的福房指数走势看，
福房指数继续保持着稳中有升的主流基调。
成交量下降住宅均价上涨
今年2月，福房指数为3345点，比去年同期上升231点，涨幅为7.42%。
而与上月相比则上升了24点，涨幅为0.72％，秉承了小幅上扬的风格。
价格是上涨了，是否普遍受欢迎呢？
这要从与价格关系密切的成交量来分析。
去年1月至今，福州楼市的成交量一直在30万～60万平方米区间波动，今年2月的住宅成交量为31.61万平方米，与1月的61.489万平方米相比降幅达到了38.83个百分点，这与春节期间放长假不无关系。
但是，耐人寻味的是住宅均价却从１月的3578元/平方米涨到２月的3744元/平方米，每平方米上涨了166元。
造成以上这种局面，缘于几方面的因素。
首先来自消费者，传统的春节合家度假休闲，享受天伦，无暇他顾，而且有潜在购房需求的消费者在春节一般花销较大，这在一定程度上推迟了这些潜在消费者的购房行为，导致了住宅交易量的下降；
其次，传统春节前后开发商为了尽快回笼资金，采取了各种各样的促销手段，消费者目不暇接，反而产生了持币观望的心态。
另一个原因自然来自开发商，开发商只愿意促销而不愿降价的姿态，使得福房指数小幅度上升而住宅交易量下降。
并且，春节前后新楼盘推出不多，市场总量较小，这也导致了住宅交易量的下降。
２月份的住宅交易量显著下降，而住宅均价却比１月份高出了166元，这个现象值得我们重点研究。
很显然，在供应总量下降的情况下，新推出的楼盘又以高价居多是导致这一现象的直接原因。
四、2006年房市六大走势：
充满变数，但也有机可寻
（一）、楼市调控与启动内需的关系如何调处
启动内需已被列为２００６年中国经济工作的重中之重。
这是由中国独特的经济结构所决定联
尽管延续２００５年的调控主旨，前期出台的政策仍会被执行、消化，但２００６年的楼市政策还是有明显的不同：
政策重心由抑制投机、平抑价格转到鼓励消费——鼓励自主性消费、普通商品房消费。
换言之，２００６年的楼市仍会在调控的既定轨道中滑行，但重点是解决结构性问题。
可以肯定，内需成了缠绕２００６年楼市的一个结：
经济运行亟待启动内需——启动内需需要活跃楼市——活跃楼市反映政策松紧——政策松紧影响经济运行。
显然，宏观调控的方向、力度选择与扩大内需的关系如何调处，将成为影响２００６年楼市走势的最大因素。
值得关注的是，“十一五”规划重提刺激内需，不能简单地等同于“全面支持”房地产业消费，而是有选择的，是鼓励老百姓适度地购买符合自身经济实力的房产，重点在中低档自住类商品房。
（二）不同部门间的政策取向在多大程度上协调一律。
房地产问题既是个经济问题又是个社会问题，政策对这个产业和市场来说至关重要。
而政策的基本立场和态度往往又是多部门协商、平衡的结果。
在对待房地产问题上，不同部门从各自的工作角度出发，意见相左屡见不鲜。
譬如央行的研究报告建议取消商品房预售制度，建设部则表态暂不取消；
发改委赞同公布房价成本，建设部认为现在还很难做到；
不久前，国土资源部的官员说，２００６年的调控政策不会改变，而另外一些部门（包括行业协会、商会）则说，情况正在改变。
不同部门站在各自的立场，主张有异本无可厚非，但局部的道理不等于全局的正确。
由于各自作用方向的不同，最终“合力”的大小、方向往往会改变。
２００６年，影响楼市的政策性因素在实际运行中会起到多大作用，与相关部门协调度的高低直接关联。
（三）、经济景气周期影响下的供求关系如何变化
楼市走势直接决定于供求。
从供应的角度看，其一，作为房地产开发的先行条件——土地开发的面积增幅持续回落，大量闲置土地没有转化为市场有效供应。
２００５年１至１０月，全国土地开发面积１３２７１万平方米，同比下降１．３％。
土地购置面积和开发面积的差额由１９９８年的２３７９．２万平方米增加到２００５年的１２６０９．８万平方米。
这说明开发商手中掌握大量已出让土地，待转化为有效供应。
开发面积增幅的急剧下降，将使房地产新开发项目受到约束。
其二，由于前几年大量的新开工项目进入竣工期，商品房供给增速逐月提升，２００５年前三季度，竣工面积分别增长１３．１％、１６．３％和１９．７％，前１０个月商品房竣工面积达２０２５０．３万平方米，同比增长１９．６％，增幅比上年同期高９．８个百分点。
这使２００４年调控以来竣工率低迷的状态根本改变。
２００６年，这一供给状况还将持续。
其三，结构性问题仍很突出。
２００５年前１０个月，经济适用房投资不增反降１１．１％，供给比例由上年同期的５％下降到３．６％，房地产供给结构失衡的程度在加剧。
中央经济工作会议已明确，２００６年，普通商品房和经济适用房成为房地产市场发展的重点。
从需求的角度看，过热的购房需求得到初步抑制。
据人民银行统计，２００５年前三季度个人住房贷款增加１８６９亿元，同比少增１１５２亿元。
２００６年，政府鼓励普通商品房消费需求和自住型消费需求，并创造相对宽松的消费环境。
此外，楼市需求还与经济景气周期密切相关。
西方发达国家把房地产行业作为经济景气的晴雨表，经济景气的时候，人们往往把购房的需求提前；
经济不景气，则相反。
持有资产传达了很重要的经济学信息，当预期经济膨胀的时候，人们力图把货币资产转化为实物。
当人们预期经济紧缩的时候，则相反。
因此，２００６年我国经济的景气度以及对于经济景气度的预期都将影响楼市。
五、福州市土地市场分析
2006年福州市国地资源局共拍出四幅地块，拍卖地面积共206.02亩，拍卖总额为51600万元。
其中宗地2006拍-01号地块和宗地2006拍-04号地块分别创造2006年拍卖地块楼面的价和总价最高记录，宗地2006拍-01号楼面地价为75588万/平方，宗地2006拍号地块的最终拍卖地价为43000万元。
具体统计如下：
拍卖地块编号
地块位置
规划用途
土地面积
拍卖价格
竞得人
2006拍-01号
鼓楼区、湖东路北侧
商业金融用地（C2）、二类居住用地R2（兼容办公）
3．77亩
2850万元
王品枝
2006拍-02号
台江区，五一南路西侧
商业金融用地（C2）、二类居住用地（R2）（兼容办公）社会停车场（库）用地（S3）
3．87亩
2400万元
福建福晟房地产开发有限公司
2006拍-03号
仓山区金大道与洪湾路交叉口西南侧金山桔元小区北部分为西东两幅地块
东地块：
二居用地（R2）西地块商业用地（C2，应含生鲜超市，商业集中式面置）
57．7亩
12350万元
福建景城实业有限公司
2006拍-04号
仓山区洪湾路东侧
二类居住用地
140．68亩
34000万元
福州市城乡建总发展有限公司
总计
206．02
51600万元
●房地产市场简况
（一）、区域发展
✧金山板块
作为政府东扩南进的新站点，金山可谓是集“集万千宠爱于一身”，闽江、乌龙江又龙合抱着秀色金山，集合了所有城市的营养素。
近几年，金山的发展势如破竹，住宅形态已逐步从多层发展到小高层、高层及别墅。
目前主要以小高层以主，别墅、高层为辅。
在金山碧水的一期、二期、三期、四期的带动下，今年的金山楼盘花开遍地，成为福州市最集中的楼盘开发的片区，乌龙江沿线异常热闹，别墅、普通住宅、高档住宅频频推出。
根据2006年1月福房指数表明，2006年1月福州市房地产市场指数为3321。
与上月价格上涨0.3%。
而金山板块的福房指数由于2005年12月金山板块各个项目均推出各种优惠活动，进而从2839点下降到2883.6点。
而2006年1月金山板块的福房指数在各个在售项目的价格上涨的带动下，金山板块福房指数从2883.6点涨到2852点.上涨幅度为0.6个百分点.金山板块整体价格走势平稳。
05年底——06年入市的项目有香江枫景、金汇豪庭、江南水都.杰座（二期）、中天金海岸、公园号一道、融信第一城（二期）、南国金辉、中菌加洲花城、滨江丽景D区---美丽园三期、天俊蓝水湾、水印长天、正祥香槟风范、罗马佳洲、泰禾红树林等十四个楼盘在新盘的推出比中占据较高的供应量。
产品的主要优势在于景观上，体出沿江、公园成为现有板块的竞争体现。
区域产品主要以别墅及小高层为主。
✧北江滨板板块
该板块今年有4个新盘上市供应，沿江分布。
目前在售的项目有美伦浩洋丽都、心家泊、海润滨江花园、外滩一号等。
根据福州市“夹江而治”的城市格局，江滨路必将成为福州市的一个中庭花园，从以江景为最大的卖点，利用产品及规划上的特色与闽江遥相呼应，浑然天成。
以高层产品为主，板块的发展由由有沿江的景观做底衬，各种生活理念被不断深化，并依托成熟的台江商业圈和完善的市政配套，而且随着市中心的进一步延伸，北江滨目前已经囊括在市中心的范围里，成为与新区的一大区别，北江滨的繁荣地带形成后，无疑会对对岸的南江滨起到了一个很大的辐射作用。
而且从目前发展的情况来看，北江滨似乎占尽风光，并显出一路走高的态势。
伴随着南北江滨的不断发展、整个江滨呈现出这样一种情况，北江滨在往高处走，而南江滨却在停的拓宽。
这样的发展态势，整个城市将围绕闽江，房地产开发呈现出一种蓬勃的发展态势。
✧仓山板块
近年来，随着福州城市“东扩南进西拓”步伐的加快，“跨江面海”战略的提出，仓山这块著名的文化居住区迎来了全新的历吏发展机遇。
连接南台岛的大桥、城市主干道越来越多，很多购房者将视线投向了仓山。
仓山独特的建筑特色和区貌以及有福州著名的学区背景，开发商与教育地产理念相结合，学区板块悄然形成----正祥滨江假日、滨海嘉年华、兰庭新天地、ME时代天俊等代表楼盘，价格一路走高。
目前，仓山区居住、教育、金融、文化、医疗、休闲等各类市政配套都得到了完善。
未来的仓山，将拥有一条汽车走廓、两条繁华带和三条商业圈。
学区板块发展围绕仓山教育的优势进行，以师大、为学生街为发展核心，逐步幅射周边六一南路、上渡路等到主要交通干道。
学区板块主要的作用力在于形成仓山的核心住宅与商业圈，所以未来发展多是旧屋改造的开发形式进行。
05年底---06年入市的楼盘有滨海高湖秋月、三盛巴厘岛、金辉莱菌城及使馆正9号、600亩的南江滨旧城改造项目。
产品形式中以小高层为主，教育配套成为现有项目的主要特色。
✧市中心板块
市中心一向有“皇帝的女儿不愁嫁”之势，寸土寸金，作为古往今来的繁华地带，有便利的交通、星级酒店、公园、名校、大型超市等各种齐全的生活配套，使之既是福州人气旺盛的商业圈重地，又是城市CBD的核心地带，其区位优势和人文积淀是其他区域所不能替代的，也是其永恒不变的金字招牌。
市中心推出冠亚广场、金星领事馆、海钻凤凰城、宝龙城市广场、万象城、东兴大楼、香樟林城市花园、汇诚井源居、运盛美之国、山水卫城、蓝筹阳光都市等十个楼盘，SHOOPingMall商业区异军突起，占有相当的份额，这也标志着一个新商业时代的腾飞及这个板块所散发出来的无穷的魅力。
✧西区板块
作为福州西区楼盘代表的西二环板块曾经尽得天时、地利、人和之优势，从福州房地产市场启动之初，便崭露头角。
西区板块东起二环路，西至甘洪路，南起乌山西路，北至福州软件园区，同时拥有山景、水景、园景的地块，是鼓楼区最后一块得天独厚的风水宝地，也是目前福州市新区扩张战略中惟一一个属于鼓楼区的高尚生活板块。
对于众多有鼓楼情结的购房者来说，无疑是个绝佳的选择。
近年来，这个板块涌现出一批从事建筑设计、户型到园林规划等方面都相当优秀的楼盘。
随着交通、市政等基础设施的不断完善，这里与市区的差异正日益缩小。
因为靠近左海，便有了一个很好的卖点，而且与市中心楼盘比起来，因为市中心基本上都是靠旧墟改造进行开发，地盘都不大，而这里与市中心相比，有较大的空间。
让消费者有更多选择的余地。
对于榕城南部、东部和北部热火朝天的楼盘开发来说，作为西部代表的西二环板块显得有些沉寂。
“西今年推出比较有代表性的楼盘有仁文大儒世家、运盛美之国、华事达梅亭居等项目。
✧东区板块
东区板块泛指二环路以东的楼盘，根据目前东区楼盘的聚集量，主要指的是鼓山新区附近的楼盘。
目前楼盘主要集中在二环路以东，鼓山下院以南，鳌峰路以北的新区。
它与鼓山、光明港连成一片，形成山水贯通，空气清新的环境。
随着沃尔玛即将入驻东区，政府规划步行街，光明港公园和水上公园两大市政公园，使该街区的居住素质指数明显提升。
东区各档产品十分齐备，购买时可以对比选择。
选择有实力的开发商，交通条件较为便捷的楼盘。
东区一般都须具备社区规模大、小区配套齐全、品牌形象好、企业实力强、规划设计具备独具风格等特点。
由于前两年东区大规模的开发,今年的东区没有太多新盘,而且较多楼盘已进入销售尾期。
06年入市的项目有大景城、武夷绿洲、好来屋（尾期）、福晟钱隆世家（尾期）。
、
✧五四北板块
由于受到北峰的阻隔，五四北板块没有成为福州“东扩南进西拓”城市发展战略的一部份，而且该板块的土地已基本被开发商瓜分，政府无地可卖，因此对该区域的市政建设支持力度也不大。
但五四北地域作为福州市、五四路中央商务区绵延的“后花园”，被19平方公里的国家森林公园、秀山公园、北峰紧紧相拥，更拥有良好的人文基础和历史积淀，且到市中心仅需数分钟车程。
且房价相对较低，因此也受很多购房者的青睐。
大规模、低密度、低容积、高起点是五四北楼盘的共同特性。
开发商一般以环境优美、空气清新及通住市中心车程较短为依托，崇沿一种有山有水的生活意境，但目前该区域的整体配套及交通设施还不够完善。
06年入市的项目有枫丹白鹭三期（尚领）、三盛果岭生活、幸福城（三期）、亿力秀山等项目。
仓山区新开楼盘一览表
入市时间
项目
方位
占地
总建（m2）
产品类型
价格（元/m2）
3月
滨江丽景
金山区闽江大道90号
80亩
80000
多层、小高层
3100
正祥香槟风范
闽江大道116号
43．66亩
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