中国房地产业发展现状分析报告.docx

中国房地产业发展现状分析报告.docx

《中国房地产业发展现状分析报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中国房地产业发展现状分析报告.docx（22页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

中国房地产业发展现状分析报告

对中国房地产业发展现状的调研分析报告

房子是百姓的生活必需品，房地产业又汇集了天下的资金。

所以，房产动态时

刻牵动着大家的敏感神经。

　　一、我国房地产业的现状

从 2007 年和今年以来我国房市的实际运行状况和走向来看，我们可以判定：

我

国的房市目前进入了调整期，步入了此轮房地产周期的下行阶段，也就是像某些业

界人士所说的开始步入“拐点”。

当然这个“拐点”只是此轮短周期的“拐点”，

而不是我国房地产长周期的“拐点”。

从房市的运行层面来看，我国房市目前的现

状包括以下几个方面：

　　1.泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些

城市的房价开始下降

2007 年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市

的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。

深圳、

广州、上海、北京、东莞等城市的房价从 2007 年四季度开始下调。

其中深圳房价在

2007 年 11 月环比下跌 13.5%，此后逐步下跌，至 2008 年 5 月，新建商品住宅均价

11014 元/平米，回落至 2007 年初的水平，与 2007 年 10 月高峰期的 17350 元/平米

相比，下跌了 36%;而且据业内人士预测，深圳的房价还会进一步探底。

广州也出现

了类似的情况，2008 年 3 月，商品住宅均价为 9316 元/平米，与 2007 年 10 月相比，

下跌了 19.5%。

北京、上海虽然价格仍然较为坚挺，但销量也出现了不同程度的下跌，

显示其价格坚挺的基石并不牢固。

据上海房地产研究机构佑威房地产研究中心发布

的数据显示，上海平均成交价格从 08 年 6 月下半月的 17258 元下滑到 13207 元，环

比下滑了 23.5%。

而据某门户网站报道，北京的多数楼盘的房价开始松动，并出现了

普遍的打折促销现象，一些楼盘的价格也较去年高峰时有了较大的下降。

东莞房价

则距从最高点下降了约 40%，基本回到了 2006 年初的价格。

而根据国家发展改革委、

国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，今年 5 月份，全国 70 个大

中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落 0.6 和 1.5 个百分点。

与此同时，

万科、招商、和记黄埔地产等地产商为加快资金周转纷纷调低价格、打折销售。

同

时一些炒家为尽快脱手、回笼资金，也大幅降低房价进行抛售。

　　2.成交量萎缩，空置率上升

　　与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产

商空置率大幅上涨。

据易居房地产研究院的统计显示，今年 1 月至 5 月，上海月平

均成交面积为 83 万平方米，而 2007 年月均成交面积为 174 万平方米，同比下降 52%;其

中今年 5 月成交量为 100.89 万平方米，虽然环比 4 月份增长 8%，但同比去年 4 月则

下降了 57%。

7 月上半月上海一手商品住宅的成交量仅 33.62 万平方米，环比下滑 22%，

只相当于去年同期成交的三成。

　　据焦点网新闻中心根据北京房地产交易管理网数据统计，2008 年 7 月 1 日-16

日，北京市期房网上签约住宅签约平均每天为 164.63 套，而去年同期平均为 393.07

套，同期下降 58.12%。

　　2008 年上半年，深圳楼市成交量仍然处于下降通道之中。

根据世联地产研究中

心发布的数据，2008 年 6 月深圳一手房成交面积为 28.3 万平米，环比下降 30.3%，

同比也下降 45.5%。

　　广州市国土房管局的数据显示，今年上半年全市十区一手住宅成交量仅 239.78

万平方米，与去年同期的 427.82 万平方米相比大幅度下降 44%，而与 2006 年同期相

比降幅更达 52%。

从单月来说，今年上半年单月成交量最大的是 6 月，为 64.64 万平

方米，其它月份全部低于 40 万平方米，成交量最低的 2 月仅 23.12 万平方米，而去

年同期，每个月楼市成交量平均都在 60 万-75 万平方米之间，足见当中的差距。

同

时，天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都、沈阳、长沙等许多城市的成交量也开

始萎缩，空置率不断攀升。

　　3.紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大

目前，我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。

据相关经济学家分析，目前

我国房地产商面临 5000 亿元以上的资金缺口。

一些中小地产商随时面临资金链断裂

的风险。

同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了

争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。

房贷业务

“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。

据统计，我国 80%左右的土地购置和

房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，

占全部购房总数的比例高达 90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构

身上。

并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。

而这些风险最终无

疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国

经济波动。

　　4.市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场

　　一是土地制度方面监管的加强，实力较小的房地产很难拿到地，即便拿到地，

也要及时支付地款。

二是，信贷紧缩，使得房地产资金缺乏有效的资金来源，一些

中小房地产又不能通过股市发行股票来获取资金。

三是，房价下跌和成交量紧缩使

得房地产资金周转困难。

四是，由于利率提高，一些中小房地产无力支付巨额的房

地产信贷的利息。

五是，一些中小房地产不具有品牌竞争力。

六是，大型房地产更

具有实力进行价格战，通过价格战来清洗市场。

这些因素的共同作用将会使房地产

市场走向分化，一些实力较低的房企将被清洗出市场，从而提高市场集中度。

1 月

22 日，北京市建委对拟注销资质证书的 862 家房地产开发企业名单进行了公示;根据

名单，此次拟注销的大多数还是中小开发企业。

此外，其他城市也纷纷出现了一些

中小房地产企业破产倒闭现象。

当然，在一些二线、三线城市，中小房地产企业还

是有其存活的基础的。

　　5. 房地产中介经营困难

　　由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约

束增强，一些房地产中介出现了经营困难和倒闭。

去年以来，随着“中天置业卷款

逃逸”事件和“长河地产关门倒闭”事件的发生，房地产业内一时风声鹤唳。

今年

1 月 11 日，创辉租售上海所有门店一夜之间全部关门。

而在东莞，创辉租售在最近

两个月内关闭了近 130 家店面。

创辉租售在广州的 100 多家门店已张贴《公示》，

声称因股权调整需要暂时停止营业。

在北京，地产中介巨头中大恒基关店 50 家，信

一天等退出北京市场;北京的一些小中介也提前关店。

　　在杭州，据杭州市信息中心监测的 8 家中介公司的最新数据统计显示：

6 月杭城

二手房市场成交量较上月下降 46%，成交量比上年同期亦减少了 35.7%;杭州中介行

目前的处境十分严峻，已经处于普遍亏损的尴尬境地，6 月份，中介公司几乎都处在

亏损状态。

在温州，据温州市产权登记管理中心数据，温州市今年一季度二手房交

易收件为 1669 件，比去年同期的 2412 件减少了约 30%。

如此成交状况，加之低佣金

的现状，也造成了部分品牌中介关闭门店收缩战线，一批红牌子悄然关闭。

如目前

海螺置业就从去年鼎盛时期的 30 多家门店收缩至目前的 20 余家，经纪人队伍也进

行了裁员。

同时，国内的其他一些城市也出现了房地产中介经营困难和关停门店的

现象。

　　首先，要弄清楚的是目前我国的房地产市场有没有泡沫?

有无泡沫可以用房价与

实际购买力的背离程度来做分析。

我们知道，日本曾经出现过一次严重的房地产泡

沫。

20 世纪 80 年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融

政策，对于资金流入房地产市场不设防甚至鼓励，致使房地产价格暴涨。

1985 年 9

月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，美圆贬值，

大量国际资本疯狂进入日本的房地产业，进一步刺激了房价的上涨。

到 1989 年，日

本的地价市值总额已相当于美国地价总额的 4 倍。

一般工薪阶层即使花费毕生储蓄

也无力在大城市买下一套住宅。

1991 年后，国际资本获利后撤离，日本房地产泡沫

迅速破灭，房地产价格随即暴跌。

到 1993 年，日本房地产业全面崩溃。

尽管日本经

济实力强大，也经不起这次泡沫破灭的沉重打击，日本经济从此一蹶不振，在此后

长达 15 年的时间里饱受萧条之苦。

前车之鉴，后事之师。

对比我国现在的情况：

我

国这几年的金融状况与日本当时的情况很有几分相似。

由于房地产的开发贷款与房

产的消费贷款是中国银行业的优质贷款业务。

中国的银行基本上都是敞开口子发放

贷款。

结果是房价飞涨，购买能力不见衰弱。

我国自从加入 wto 后，出口贸易与外

汇储备大幅上涨。

按一般经济规律，人民币升值势在必行。

但我国政府综合考虑各

方面的因素，不愿在外国的压力下调整人民币汇率（希望出其不意地实施调整）。

这

就导致了海外热钱、一般投资者和机构投资者拿中国特别是北京、上海这些大都市

的房地产作为投资平台。

希冀获得价差、汇差。

国际投机者的加入进一步刺激了泡

沫的高涨。

试想，如果人民币汇率下降，海外投资者获利撤离。

我国房地产业和金

融业将遭受多大的创伤?

我们的经济实力比不上日本，承受打击的能力可能更弱。

所

以，为了稳定我国经济，我们必须加大对房地产业的宏观调控。

　　2004 年，摩根士丹利首席经济学家史蒂芬罗奇指出，目前全世界三分之二的国

家和地区或已经产生房地产泡沫或正面临产生房地产泡沫的危险。

房地产市场出现

泡沫的地区包括：

中国、澳洲、英国、韩国等。

面对我国凶猛上涨的房价，我们仅

仅从开发商的资金来源这个角度分析一下就可知道我国房地产业存在多大的风险。

　　第一，中国开发商的自有资金严重不足，有相当一部分资金来源于银行贷款。

中国人民银行数据显示，2005 年底中国房地产贷款达到 3.07 万亿元。

由于投入的自

有资金少，开发商回笼资金的压力小，他们有足够的耐心哄抬房价牟取暴利。

不仅

开发商的资金严重依靠金融机构，个人住房按揭贷款同样严重依赖银行。

调查显示，

在买房的人当中，选择按揭贷款的占总人群的比例为 91.1%。

这就意味着，一旦房地

产市场出现意外，中国的金融业将遭受巨大损失。

　　第二，垫资建设。

在土建时，让建筑承包商带资垫付，将成本转嫁给建筑承包

商。

　　第三，通过资本市场“集资”。

即使在当前国家出台了这么多宏观调控政策后，

房地产股依然红火一片。

这种结果值得决策者深思。

当泡沫破灭，开发商逃之夭夭，

股民们将再次品尝痛苦和无奈。

　　第四，社保等专项资金。

社保基金大案败露后，我们了解到，资金不足的开发

商们，不仅从银行贷款，竟然也打社保基金等专项资金的主意。

一旦房地产泡沫破

灭，不仅中国金融业和与房地产密切相关的产业遭到重创，也将给整个中国经济和

公众的信心带来沉重地打击。

中国政府对此给予了高度重视。

近几年来，为了抑制房价上涨，中央政府对此

产业出台的国字号文件可谓不少。

2003 年 8 月 12 日，国务院颁布关于《促进房地产

持续健康发展的通知》（共六条二十项内容），明确国家宏观调控政策的总方针，将

房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一;2005 年 3 月 26 日，国务院办公

厅颁布《关于切实稳定住房价格的通知》（共八条）。

2006 年 5 月 17 日，国务院常务

会议根据当前房地产市场存在的问题提出了六条原则性的针对性措施;5 月 29 日，国

务院九部委联合颁布《关于调整住房供