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销售价格3100元/m2
销售收入19.15亿元
税后投资利润率10.21％
若销售价格为3200元/平方米，单方造价控制在2200元/平方米
税后投资利润率20％
第二章项目开发环境分析
一、重庆经济运行情况
（一）地区生产总值（GDP）发展变化对比分析
2001-2006年重庆GDP增长情况（亿元）
由上图可以看出，重庆的GDP在近几年保持了良好的持续增长势头，且高于全国平均GDP增长速度。
2006年全市GDP总量达到3486.2亿元，实现了12.2%的较快增长，比上年提高0.7个百分点，连续第五年保持经济增长速度在10.0%以上。
根据重庆目前的经济发展态势，这种增长速度在近几年会保持并有所提高，持续稳定的经济增长为房地产业的发展创造了良好的环境。
（二）产业结构发展变化对比分析
在国民经济总水平保持持续稳定发展的同时，2006年全市产业结构也日趋优化，第一产业实现增加值428.54亿元，第二产业实现增加值1500.07亿元；
第三产业实现增加值1557.59亿元，增长13.8%。
三次产业增加值比例为12.3∶43.0∶44.7，三次产业对经济增长的贡献率分别为-6.1%、56.4%和49.7%，第一产业的比重明显下降；
作为重工业城市，第二产业对GDP的贡献始终占有举足轻重的地位，第三产业的不断发展壮大，其对GDP的贡献逐年提高，从2005年开始超过了第二产业，由此可见重庆的产业结构日趋合理，处于不断优化阶段。
（三）人均GDP变化状况
2001-2006年重庆市人均GDP增长情况（元）
备注：
以上人均GDP以户籍人口计算
在GDP增长加速，而人口增长平稳（0.5％）的情况下，人均GDP保持了4年的加速增长期。
虽然在2005年增速出现了1998年以来的首次回落，同比增幅为13.7%，2006年人均GDP为11000元。
在常住人口逐年下降幅度小、国民经济高度发展的情况下，2006年按常住人口计算的人均GDP为12437元，人民生活水平有了大幅提高。
（四）城镇居民人均年可支配收入
2001-2006年重庆城镇居民人均可支配收入（元）
随着经济的增长，居民生活水平亦逐年得到提高。
2004年，城镇居民人均可支配收入的增长幅度为历年最高涨幅比率，达到13.9%，与GDP的增长速度基本保持一致。
2006年全年增长率为10.3％，远高于重庆城市居民消费价格总水平的上涨幅度（2.4%），人均可支配收入达到11570元。
以平均每户3.02（2000-2006年这一指标在3.05-2.97之间）人计算，2006年家庭可支配收入已达到34941元。
随着重庆市民生活水平的提高，其对住房的消费能力和对销售价格的承受能力也将逐步增加。
（五）重庆市社会消费品零售总额发展趋势分析
2001-2006年重庆市社会消费品零售总额（亿元）
备注：
为了便于作图，将人均GDP单位变为十元。
2004年以来，消费明显升温并出现升级趋势，城乡消费品市场均呈现出快速增长的态势。
尽管2003年遭遇非典袭击，但消费市场整体上仍然保持了持续上涨的趋势。
2004年更是使消费得到了一个大的释放，社零总额为1061.5亿元，同比上涨幅度达到27%，无论在消费额还是在增涨幅度上均创了历史的最高纪录。
2006年增长速度虽然有所回落，但其增速仍然均达到13.6％。
2001-2006年重庆城镇居民消费支出比例（％）
从城镇居民消费性支出比例的变化看，从1998年的91.1％下降到2006年84.2％，呈现逐步下降的趋势。
一方面说明重庆市城镇居民的收入水平在逐步提高；
另一方面则表明居民储蓄进一步增长，居民的消费能力越来越大，消费潜力还有待挖掘。
（六）重庆市固定资产投资总额对比分析
2001-2006年重庆市固定资产与房地产开发投资对比（亿元）
自2001年后，重庆全社会固定资产投资额增幅持续上升，投资额也从802亿元增长到2452亿元，翻了近3倍。
房地产开发投资比例于2001年达到24％左右，此后4年一直维持在这一水平，房地产开发投资所占比例在合理范围，与固定资产投资同步增长、协调发展。
2006年，重庆一、二、三产业投资分别比上年增长37.6%、2.4%和21.4%。
重点项目累计完成投资623.54亿元，占投资总量的25.4%，其中基础设施建设完成投资465.85亿元，占重点项目投资总量的74.7%。
重庆市的固定资产投资近年来均保持在20％以上的增长速度，在2005年增幅虽然有些回落，但2006年的增幅又达到24.9％，预计在今后几年重庆的固定资产投资仍将保持较快的增长速度。
二、重庆房地产市场运行情况
（一）房地产开发投资
2006年重庆房地产开发投资在宏观调控的影响下发展速度有所放缓慢，全年房地产投资额达到629.63亿元，同比增长21.6%，增速比上年回落6.2个百分点。
占全社会固定资产投资比重为25.7%，比去年略有下降，但仍然保持在25%左右的适度水平上，房地产投资保持平稳增长态势，市场投资信心良好。
（二）房地产供求状况
重庆市房地产竣工和销售面积多年保持稳定增长的状况，2006年，商品房竣工面积为2225万平方米，同比增长0.7％。
2006年重庆市商品房销售面积为2228万平方米，成交金额506亿元，与2005年同期相比分别增加10.5％和17.7％。
通过对2003-2006年历届房交会消费者调查分析，我们认为重庆市房地产市场供求平衡，本地买家占85%以上，以自住为主的买家占多数，市场上投资性买家较少。
与上海、杭州等城市相比，房价虚高的程度不大，且经过2005年国家对房地产行业的宏观调控，整个市场得到进一步规范，后续市场逐步走向稳定。
（三）主城区房地产市场运行情况
2006年主城区新批准商品住房上市预售面积1434.19万㎡，同比增长30.53%，同期商品住房实际销售面积1203.50万㎡，同比增长19.39%，供需基本平衡。
1、销售面积增加
2006年主城区商品住房实际销售面积1203.5万㎡，同比增长19.39%，由此可见市场需求相当旺盛。
分月度来看：
5月的销售面积最大为192.5万㎡，9-11月份均突破了100万㎡，由此可见下半年楼市成交相对较为活跃。
2、销售均价小幅上涨，增幅有所回落
2006年全年主城区商品住宅成交均价2697元/㎡（建筑面积，下同），同比增长4.25%，增幅较2005年有所下降。
分月份来看成交均价基本保持在2500-3000元/㎡之间，由于房交会的带动，11月份的销售均价最高达3151元/㎡，其次是4月和6月均为3080元/㎡。
3、外来购房群体增加
从购房者的地域来看，2006主城楼市和2005年相比，最大的变化就是外来购房者增多。
2006年主城区商品住房销售面积中，其他区县居民购房面积占30.16%，同比提高18.09个百分点，市外居民购房面积占9.17%，同比提高3.04个百分点，两者占总销售面积的近40%。
（四）重庆房地产市场分析小结
房地产投资规模增长适宜。
2005年、2006年，重庆市房地产开发投资完成额分别为518亿元，630亿元，占固定资产投资的比重分别为25.8%，25.7%，同比分别增长27.8%，21.6%。
同期，固定资产投资增长分别为23.7％，24.9%，房地产投资增长与固定资产投资增长基本协调。
商品房市场供需基本平衡。
从供销情况看，2004年、2005年主城区批准可售商品房分别为1380万m2、1431.07万m2；
实际销售1209万m2、1156.15万m2。
2006年1-7月主城区批准可售商品房为701.96万m2，实际销售640.62万m2，供需基本平衡。
房价增长稳定协调。
2005年和2006年，重庆市主城区商品住房均价分别为2587元/m2、2697元/m2（建筑面积，下同），同比分别增长8.5%、4.3%。
而同期重庆市地区生产总值同比分别增长11.5％，12.2%，城镇居民人均可支配收入分别增长11.1%和12.8%，房价增幅基本合理，与经济和收入增长基本协调。
重庆房地产处于稳步增长的阶段。
三、项目所在区域楼盘现状
1、星月湾
开发商:
广厦重庆一建房地产开发有限公司
开发商实力:
较强
位置:
渝中区大坪大黄路132号
占地面积:
22373平方米
建筑面积:
90868平方米
容积率:
4.04
绿地率:
30.10%
楼盘品质:
一般
建筑物特征:
29层-32层的高层
开盘时间:
2006.9
销售情况:
较好
价格：
3550元/m2
2、渝中名郡
泰平（香港）公司
26900平方米
109000平方米
建筑密度:
18.8%
36.6%
5栋高层
2006.3
住宅:
3700元/m2
商业:
13000元/m2
车库:
8.5万元/车位
3、龙湖-观山水
重庆龙湖地产发展有限公司
南岸区鹅公岩大桥南桥头
面积:
130亩
7万平方米
3.93
60.0%
高层
2005.10
3850元/m2
4、融侨半岛
重庆置业有限公司
南岸区明佳路33号
76000平方米
242260平方米
4.09
35.57%
以点式高层和板式小高层住宅为主
户型:
多为两房、三房，60-110平方米
2006.11
3900元/m2
四、项目地块优劣势分析
1、地块现状
2、地块优势
地段优势
该地块位于主城核心区，距城市CBD和主要商圈较近。
较强的稀缺性
该地块为重庆主城核心区尚未开发的为数较少稀缺地块。
升值潜力较大
该地块紧邻鹅公岩大桥，随着九滨路、南北中干道（嘉华大桥及其隧道）的建成，其地块的价值将得到大力提升。
江景景观优势
该地块紧邻长江，位置较高，能够看到一江三桥，具有较佳的江景资源。
该地块内没有需要拆迁的房屋。
3、地块劣势
该地块现阶段交通不便，公交线路较少。
地块内尚有一条高压线需要拆除。
该地块落差较大。
第三章投资估算
一、建筑指标
总用地面积：
156182.1m2（约234亩）
建设用地面积：
130490.0m2（约195.7亩）
容积率：
4.41
建筑密度：
20.7％
绿地率：
30％
总建筑面积599967m2，其中：
地上建筑面积：
575759.8m2
住宅建筑面积：
556055.1m2
公建建筑面积：
19704.7m2
商业面积：
12497.3m2
会所：
3987.8m2
幼儿园：
3219.6m2
地下建筑面积：
24207.2m2
停车位（地下）：
1047辆
二、投资估算
总投资估算表
序号
工程费用名称
计算方法
金额（万元）
1
土地费用
750元/m2（楼面地价）
45000
2
前期费用
见《前期费用估算表》
12924
3
建安工程费用
见《建安工程费用估算表》
81356
4
预备费
6993
工程建设投资合计
146273
5
期间费用
6334
管理费用
590
营销费用
按销售收入的3%计
5744
项目开发建设总投资
单方造价：
2544元/m2
152607
前期费用估算表
成本类型
工程量
（m2）
单位成本
计价单位
成本
（万元）
方案设计费
599967
8
元/平方米
480
初设及施工图设计费
12
720
景观设计费
130490
6
78
地质勘探费
1.1
14
城市配套费
140
8400
人防费
30
1800
7
白蚁防治费
0.3
18
报建综合费用
300
9
施工用水电
10
其他费用
814
合计
建安工程费用估算表
内容
总额
单方费用
（元/㎡）
备注
土石方
840
28（元/m3）
建筑工程费
53997.03
900
外墙装饰工程
4199.77
70
电梯及其安装
2399.87
40
含安检费
智能化工程费
1199.93
20
配套水电工程费
11999.34
200
消防设施工程费
2999.84
50
市政设施费
道路、市政管网
环境景观工程
1799.90
含灯饰设计费
天燃气系统
419.98
11
环保治理工程
299.98
生化池等
81355.57
1356
第四章经济测算
一、销售价格的预测
我们对现阶段创冠地块附近在售以及最新推出的楼盘进行了综合调研，针对与本地块相似的项目（有一定规模、高层、毛坯房）选取了4个楼盘住宅部分的销售均价进行加权平均结果为：
3113元/平方米（按建面计算）。
保守估算，该地块住宅销售均价按3100元/平方米（套内为）进行计算，商业门面均价按9000元/平方米。
二、销售收入及税金测算表
销售项目
销售面积
（平方米）
销售均价
（元/平方米）
销售收入
（万元）
191477
可销售住宅
556055
3100
172377
1.2
车位
1047（个）
7.5（万元/个）
7853
1.3
商场及门面
12497
9000
11247
销售税金
18093
2.1
土地增值税
7083
2.2.
营业税及附加
11010
三、损益表
项目
金额（万元）
建设总投资
静态税前利润
20777
税前投资利润率
13.62%
企业所得税
5194
静态税后利润
15583
税后投资利润率
10.21%
第五章结论
1、重庆的GDP在近几年保持了良好的增长势头，持续稳定的经济增长为房地产业的发展创造了良好的环境。
2、重庆市城镇居民人均可支配收入近几年均保持在10％的增幅，居民生活水平亦逐年得到提高，其对住房的消费能力和对销售价格的承受能力也逐步得到增加。
3、房地产投资规模增长适宜。
同期，固定资产投资增长分别为23.7％，24.9%，房地产投资增长与固定资产投资增长基本协调重庆房地产行业处于稳步增长阶段。
4、本项目地块为重庆主城核心区不可多得的稀有地块，具有较大的升值潜力，优势较为明显。
5、本报告对地块的经济测算比较保守，测算的投资回报率不是很高。
若销售价格预测为3200元/平方米（套内为3840元/平方米），单方造价控制在2200元/平方米，其税后投资利润率为20％。
可以看出，若操作得当，本项目可以得到较高的回报。
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