迷你三国动漫城建设项目可行性研究报告Word下载.docx
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迷你三国动漫》建成荆州的地标物业，崭新的旅游名片，必将取得良好的社会效益与经济效益。
德源集团公司旗下将成立全新的运营管理公司—关映企画,以打造关公动漫产业集群为目标,以《关映企画·
迷你三国动漫城》为启动的载体，汇聚行业精英人才，塑造全新经营管理模式，以立足产业培育、综合运营的思路，着眼中国儿童的成长教育，并对配套服务设施进行配置管理，以商业化的运营方式壮大健全儿童旅游文化主题产业链,形成完整产业模块。
德源集团旗下荆州市关公文化传播有限公司（关羽祠），以倡导、传播儿童成长理念，塑造荆州关公动漫品牌为责任，致力于儿童德育文化产业创意、组织、执行、引导，定位于中国儿童文化产业化理论执行者身份，引导社会关注儿童需求，树立儿童正确心灵健康成长价值，以《关映企画·
迷你三国动漫城》为平台，探索儿童成长教育新思路，以期拉动儿童成长教育新思维。
同时投资于文化影视项目开发经营、动漫制作，是龙头文化产业项目经营者。
公司现有员工100余人（视关羽祠人数），其中具有高级职称以上职工5人，中级以上职称11人，大专及本科以上学历员工达95%以上。
公司无论从人力上与物力上，都已具备开发本项目的基础条件。
1.1.3项目投资、建设规模和内容
（1）基础设施建设
项目基础设施用地面积约为m2，容积率为，预计开发总建筑面积为
m2，其中商业性质儿童体验游乐场建筑面积约m2；
酒店公寓建筑面积m2。
车库（未计容积率）建筑面积约55000m2，,车位约2000个。
项目整体造型初步规划为大型楚宫殿，五层裙楼作为产业发展基地，十三层酒店及服务公寓，项目基础设施建设总投资约人民币1.3亿元。
（2）文化创意产业投资估算
荆州市关公文化传播有限公司的国内首部高清动漫电影以及56集高清动漫连续剧，总投资预计1.2亿元，拟通过公开发行、播放，贴片广告等形式收回投资，其定位一定程度上契合本旅游与文化产业基地，上片中隐性宣传本项目。
并通过其形象特色衍生产业链获得更大的收益。
（3）迷你三国动漫城旅游项目投资
由德源集团部分自营投资、部分招商进行，汇集中国东方历史优秀儿童古代角色扮演、教育概念，预期自营游乐项目投资费用约5600万元。
项目整体投资约1.5亿元。
项目经济指标明细
项目
经济指标
土地面积
主体建筑物性质
商业裙楼加小高层酒店公寓
建筑容积率
建筑覆盖率
车位
约2000个
总建筑面积
计容积率建筑面积
其中：
酒店公寓
商业性质儿童文化基地
车库（未计容积率）
1.1.5项目开发手续
荆州市关羽祠已办理如下手续及批文：
◎立项批文：
《关于下达关映企画.迷你三国动漫城等项目基建前期工作计划的通知》、《关于下达三国城配套商住楼等项目基建前期工作计划的通知》
◎《荆州市土地使用出让合同》
◎《补充协议》（注：
包括宗地附图及红线图）
◎《关于合作开发房地产协议》
◎《荆州市建设用地规划许可证》
1.2可行性研究结论
1.2.1市场预测
文化产业作为第三产业的新兴力量，其表现出越来越强大的市场潜力，根据统计，深圳文化创意产业2008年产值为580亿，香港文化创意产业2008年产值为800亿，广州文化创意产业2008年产值为710亿，仅环珠三角一地，创意文化产业带来的市场规模就高达2000亿以上，文化创意产业越来越成为拉动经济的超强马车，而且其年增长率高达40%以上，显示出其未来巨大的市场前景。
近年来珠三角各地政府极大扶持文化创意产业，相关支持政策与资源倾斜力量越来越大，而随着人们生活水平的提高，对文化消费的需求也越来越高。
同时，根据世界旅游组织资源显示:
旅游业每直接收入1元，相关行业的收入就能增加4.3元；
每增加1个直接就业人员，社会就能增加5个就业机会。
鉴于旅游业对经济发展和社会进步所起的巨大推动作用，世界各国和我国各级政府越来越重视和关注旅游业的发展，近年来，随着我国人民生活水平的提高，旅游产业成为了新的"
支柱产业"
，成为国民经济收入的重要组成部分，更是贴切于中央政府提出的以投资、消费拉动经济增长的战略方针。
根据国家旅游局统计数据，2007年中国国内旅游总人次16.1亿人次,总花费7770.62亿元,具体数据见下表：
08年初步统计较上年增长13%以上。
总人次数
出游率
总花费（亿元）
人均花费（元）
（亿人次）
（%）
全国合计
16.10
122.5
7770.62
482.6
城镇居民
6.12
166.3
5550.39
906.9
农村居民
9.98
105.4
2220.23
222.5
一季度
1.61
43.7
1357.94
846.0
二季度
1.55
42.1
1349.28
871.3
三季度
1.38
37.6
1346.04
973.7
四季度
1.58
42.9
1497.13
948.3
荆州在珠三角以楚纪南城、三国古城墙、关公文化园作为城市形象。
先后获得“中国优秀旅游城市”、“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“全国文明城市”称号。
荆州的旅游市场发展日趋成熟，特别是湖北省提出文化壮腰，开通高铁后，辖区内存大诸多古代遗风遗俗的旅游景点，荆州关帝庙、关羽祠、东门古城墙、博物馆等，都是荆州闻名的旅游度假目的地。
2011年荆州市接待国内外游客万人次，增长％；
接待住宿游客万人次，增长％，其中国内游客人数万人次，增长％。
旅行社组团方面，国内游万人次，增长%；
出境游万人次，下降％。
全年实现旅游总收入亿元，增长％，其中旅游外汇收入亿美元，增长％。
但荆州的旅游经济也存在很大的局限性，当前荆州的旅游经济，主要以东门古城墙、博物馆为主，以三国动人的历史文化，吸引着探幽访古的游客。
但随着近年来人文景观，大型乐园体的兴起，珠三角其它城市的旅游产业吸引到越来越多的中外游客，相对而言，人文旅游资源的缺乏是制约荆州旅游产业的一大软胁，本项目定位于儿童、青少年主题游乐，填补了珠三角乃至湖北省旅游市场的一大空白，必将吸引儿童、青少年及其家长，为惠州的旅游经济带来新的增长点。
本项目不仅作为一个旅游项目，更综合了儿童成长教育文化价值产业链，以寓教于乐的形式，集成儿童成长心智教育、儿童成长产品开发、主题旅游纪念品开发销售、卡通动漫产业开发销售、网络教育推广基地开发拓展、配套酒店、主题公寓、主题综合购物商城的复合型产业基地，其延伸价值的发掘是本项目的根本，预期附加产业链的市场规模将是直接旅游收入的三倍以上。
项目开业后，预测初期将每年吸引旅客人流量500万人次，年营业额达20亿元以上，创利税2亿元以上，并直接创造就业岗位3500个以上。
项目运用综合旅游规划的方式，通过主题文化的运营形成，整合旅游产品结构，打造鲜明的旅游特色形象，使其成为荆州市打造华中地区最重要的休闲度假旅游目的地和最大的综合旅游基地的代表。
1.2.2项目基础工程建设进度
目前已完成一期工程（通水、供电、通讯、场地平整）。
计划开发期为3年半。
2012年11月份之前完成前期准备与三通一平工作；
2012年12月正式开工，2012年12月底完成土方、打桩、基础处理工作；
2014年12月底完成土建主体工程，
2015年8月底完成各种安装及装修工程；
2015年9月底可竣工验收；
2015年10月项目开业迎宾。
（详见附表3—工程进度计划表）
1.2.3投资估算和资金筹措
（1）基础设施投资估算
根据近期荆州市建设工程价格信息，荆州市工程造价定额资料及项目的具体情况，经分析测算，本项目总投资估算额为人民币1.36亿元。
关公文化传播公司的国内首部高清动漫电影以及56集高清动漫连续剧，总投资预计1.2亿元，拟通过公开发行、播放，贴片广告等形式收回投资，其定位一定程度上契合本旅游与文化产业基地，上片中隐性宣传本项目。
由关公文化传播公司部分自营投资、部分招商进行，汇集中西优秀儿童游乐、教育概念，预期自营游乐项目投资费用约3000万元。
总投资为154226万元。
项目总的开发建设资金的筹措方式为开发商自自筹资金542260万元，银行借款100000万元。
1.2.4项目综合评价结论
A、从市场角度分析。
根据惠州市2007年国民经济和社会发展统计公报信息，惠州市旅游与商品零售市场增长率超过30%，分别达到84.3亿元和353.9亿元，显示出惠州旅游与商业发展的巨大潜力，按本增长速度，预期到2013年，二项市场规模将达到150亿元和500亿元以上。
惠州市旅游总收入在广东省的排名上升较快，游客接待量增长快速，其旅游发展由缓慢趋向显著增长之态势。
具体表现如下：
从游客接待总量和游客结构判断，惠州游客总量增加迅速，旅游发展速度加快（见下图）。
惠州市1998—2007年接待游客总量变化图
从旅游产品多样化和质量判断，惠州旅游处于快速发展的前期阶段。
惠州市已经开发了多种产品，并拥有一些代表性的精品。
从旅游资源判断，惠州市旅游发展前景十分广阔。
从旅游管理机构的变革历程判断，惠州旅游业1998年开始步入正轨。
从旅游企业数量和结构判断，惠州市旅游行业规模有待扩大，结构有待调整。
综合而言，惠州市旅游发展总体呈现以下几个主要特点：
☆虽然惠州旅游业起步较晚，但增长快速，提前达到预期目标，成为广东省主要旅游城市之一；
☆国内外游客接待人数增速显著，目的地吸引力和影响力逐渐扩大；
☆国内游客数量占据绝对比重，珠三角地区为主要客源地，境外游客则倚重于港澳地区；
☆旅游产品开发总体有待提升，产品体系有待深化；
☆各种旅游配套设施不断完善，其规模、档次和结构处于调整和提升阶段；
☆惠州具有良好的资源禀赋和区位优势，其旅游发展前景看好；
☆投资商开始积极介入旅游业发展，正着手建设一批上档次，高质量的旅游产品。
纵上所述，惠州市目前旅游业正处于初期向快速发展的过渡阶段，各种旅游发展条件正日趋成熟，政府的大力支持和科学合理的规划将促进旅游业的全面发展。
目前惠州旅游产业面临的主要问题有：
☆惠州市旅游在广东省旅游中的地位与城市旅游资源禀赋和经济实力不匹配。
☆区域交通网络迅速改善并将继续完善，为惠州市旅游发展带来机遇的同时也带来挑战，惠州市旅游面临如何吸引并留住游客，防止旅游过境化问题。
☆惠州市旅游面临针对细分市场的产品体系建设问题。
☆惠州市旅游在珠三角仍未形成统一品牌和概念，品牌乏力，认知度低。
惠州市旅游需要整合资源，树立内涵鲜明、主题明确的市场形象。
☆惠州市解决工业发展与旅游资源开发和保护的矛盾问题。
惠州的旅游资源多集中在县区，惠城区著名的西湖景区，对多数广东游客来说基本不再有新鲜的感觉，反而是周边博罗、龙门、惠东等县利用山海、温泉等自然资源的开发，成为惠州的旅游经济支柱，而来惠州的游客停伫惠城的时间越来越少，惠州的旅游经济，已形成了中部坍缩的局面，大力塑造人文景观，是关系惠城区未来旅游市场的核心要素。
根据国家旅游局统计，07年国内大型综合型主题游乐园共接待游客约254200000人次，平均每个游乐园年接待游客人次为300万以上，人均景区消费约174元，每个游乐区景区年营业额5亿元以上，而此类大型主题游乐园，正是惠州旅游经济圈的空白，本项目首期儿童文化产业基地，规划年接待游客300万人，随着周边户外游乐项目的陆续建设，最终将达到年接待能力800万人的规模。
超大型儿童成长乐园主题在国内乃至国际均属首创，其建成开业，影响力将不仅仅存在广东省内，深入发掘的儿童主题概念，必将引来国际国内的广泛关注，成为世界独一无二的儿童成长亲子乐园，市场前景充分看好。
本项目位于惠州市惠城区惠南大道三栋镇段，邻近省运会场馆，随着惠南大道的建成通车，南部新城的日渐繁华，根据市政规划，未来五年内南部新城居住人口将达到80万人以上，本项目的的配套商业部分亦将成为南部新城最重要的商业服务区，辅以项目特色主题旅游的定位，以及本项目的规模效应，在2012年本项目如期建成的前提下，在没有竞争对手的片区市场上，必将创造良好的社会效益与经济效益。
B、从价值与经济效益角度分析。
本项目的开发建设，其价值是多重性的，兼顾了社会价值、环境价值与经济价值的平衡与最大化，体现在以下几个方面：
1、社会价值的最大化
○超前的主题概念导入国际视野，为城市发展带来重大发展机遇；
○加强城市文化的认同；
城市生活特色和城市向心力的再造；
○改变城市区域、区位传统习惯认知，提升区域价值；
○改变社会分工，创造社会分工的新认知与创想；
○提升城市形象与区域形象，塑造城市新的品牌；
○创造全新的“成长乐园”、“成长心智”、“网络成长”概念与模式；
○儿童教育的成长价值；
2、环境价值的最大化；
○对当地生态环境景观的最大价值挖掘；
○人文建筑与自然景观的有机交融，创造现代环境艺术观念；
○在当地自然气候条件下，对惠城“最宜人居”的理念进行城市空间的实现；
○环境、城市、区域共同可持续发展。
3、经济价值的最大化；
○土地价值；
○空间价值；
○儿童产品价值；
○儿童产业链价值；
○品牌价值（城市品牌、项目品牌、文化品牌、产品品牌）；
○区域价值；
○创造全新的复合旅游经济模式，一条龙的产业链为城市带来新的经济增长点；
4、项目本身带来开发价值与营运价值
项目的开发建设，在体现了上述价值的实现，其本身的开发与商业性运营是健康且具备较高经济价值，以下为项目的经济分析表。
项目经济效益分析表
序号
基本方案
1
占地面积（M2）
57500
2
预计开发总建筑面积（M2）
349383
3
项目总投资（万元）
154226
4
项目物业收入（万元/年）
16985
5
项目产业经营收入（万元/年）
204800
6
营业税及附加（万元/年）
10240
7
产业经营利润总额（万元/年）
61440
8
所得税（万元/年）
5154
9
物业租赁税后利润（万元/年）
16136
10
产业经营税后利润（万元/年）
15461
11
年平均投资利润率
20.48%
12
动态投资回收期（年）
4.88
由上表所列数据可知，项目建设各项经济效益指标较好，利润及收益率等指标在同类项目中属于较好水平，财务上可行。
二、项目投资环境和市场研究
2.1市场宏观背景
2.1.1全国投资环境
2008年全球发展经济危机，世界经济陷入停滞阶段，在欧美发达国家纷纷为金融危机所焦困的时候，全球消费市场萎缩的格局下，作为世界工厂的中国，其经济发展亦面临着巨大的挑战，作为出口加工业重地的珠三角，受此影响颇大，不少中小型企业面临艰难的处境，进入09年以来，随着各国干预政策的出台，金融危机造成的巨大影响渐趋稳定，全球经济基本止跌企稳，但增长速度放缓甚至负增长的趋势不可避免。
中国经济在大的国际形势中不可能独善其身，中央政府提出09年保8的增长目标，加大投资，拉动内需，是中央政府提出的振兴经济策略中重要的一环，2008年中央通过了中央三年内直接投资4万亿的重大策略，预期将相应带动各地方政府投资近12万亿，将直接带动GDP2个点以上，以确保经济发展步伐。
各地方政府积极响应中央政府的方针政策，不但加大地方投资，采取各种策略拉动内需，在中央政府与地方政府的积极政策下，中国消费市场相对平稳，同时各地政府积极促进消费，发放消费券，旅游抵用券等新措施不断出台，社会保障体系的不断完善，使得民众消费热情不减，也充分保障了中国的经济增长速度。
2007年中国旅游业依旧保持了较快增长，三大市场全面增长。
全年共接待入境游客12494.21万人次（其中入境过夜旅游人数达4991.34万人次，比上年增长6.6%），实现国际旅游外汇收入339.49亿美元，分别比上年增长3.9%和15.9%；
国内旅游人数13.94亿人次，收入6230亿元人民币，分别比上年增长15.0%和17.9%；
中国公民出境人数达到3452.36万人次，比上年增长11.3%；
旅游业总收入8935亿元人民币，比上年增长16.3%，相当于国内生产总值的4.27%。
2006年，是中国“十一五”规划的第一年。
第一年的这一发展态势，无疑是“十一五”期间中国国内旅游发展的一个良好开端。
2007年1-11月，中国主要城市接待旅游人数为39970340人次，与上年同期相比增长了13.37％。
其中接待外国游客23330404人次，接待香港同胞11176899人次，接待澳门同胞722831人次，接待台湾同胞4740206人次。
2007年1-11月，中国入境游客中外国人人数为23938139人。
其中，入境举行会议或商务活动的为6434616人，入境观光旅游的为12049859人，探亲访友的为72866人，入境的服务员工为2122858人，其他入境人数为3257940人。
2008年10月份中国入境旅游总人数已经连续第三个月出现下降，这表明金融危机对我国旅游业的影响已经开始显现。
中国是世界上最大的旅游市场之一，国内旅游市场已经达到15亿人次，出境旅游市场发展到4000多万人次，入境旅游市场达到一亿人次。
全国旅行社接近两万家，全国旅游总收入已突破一万亿，入境旅游收入占旅游整体收入的25%左右。
中国旅游业抵御风险的能力已经大大增强，只要调整营销和服务，危机也可以化为机遇。
再加上中国宏观调控力度空前，2008年11月5日国务院常务会议上，确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，这些措施将使得旅游产业长期受益。
作为国民经济的新兴行业，中国旅游业在发展初期就明确了开发建设的基本方针。
一方面坚持对外开放，广泛吸引海内外各界资金；
另一方面，充分利用社会资源，鼓励国家、集体、个人投资建设旅游项目。
这种开放的投资方针推动了中国旅游投资市场的活跃和旅游接待能力的提高，为旅游业的繁荣发展创造了条件。
尽管中国旅游业的发展仍存在诸多问题和障碍，特别是旅游业管理体制和投资机制的市场化程度较低，但总体上看，中国旅游业的投资环境呈不断优化的趋势。
未来10年间，中国旅游业将保持年均10.4%的增长速度，其中个人旅游消费将以年均9.8%的速度增长，企业/政府旅游的增长速度将达到10.9%，到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国。
到2010年中国旅游总收入占GDP的比例将从2002年的5.44%达到8%。
因此，作为六大新兴消费热点行业之一的旅游行业，在今后几年内将存在重大的投资机会。
2.1.2惠州市投资宏观背景
A、惠州市经济发展状况
2007年全市完成地区生产总值（GDP）1105.0亿元，突破千亿元大关，增长17.4％。
其中，第一产业增加值78.2亿元，增长4.5%；
第二产业增加值651.3亿元，增长19.0％；
第三产业增加值375.4亿元，增长17.5％。
三次产业结构由上年的8.5：
58.5：
33.0调整为7.1：
58.9：
34.0。
人均GDP达28945元，按现行汇率折算为3781美元。
全市地方财政一般预算收入62.0亿元，增长39.6％，来源于惠州的财政总收入307亿元，增长80.2％。
税收总收入231.7亿元，增长32.5％。
其中，国税176.9亿元，增长32.1％；
地税54.8亿元，增长33.9％。
地税54.8亿元，增长33.9％
全年规模以上电子工业完成增加值231.9亿元，增长16.0%；
石化工业完成增加值122.6亿元，增长36.2％，分别占规模以上工业的比重为：
46.1％、24.4％。
规模以上工业企业实现销售产值2218.0亿元，增长23.3％，其中，电子行业1222.9亿元，增长13.6%；
石化行业377.1亿元，增长44.3％。
规模以上工业企业实现利润总额99.2亿元，增长1.5倍；
企业经济效益综合指数166.3％，比上年上升27.9个百分点。
全年社会消费品零售总额353.9亿元，增长19.1％。
其中，城镇消费品零售额263.1亿元，增长20.7％；
农村零售额90.8亿元，增长14.6％。
分行业看，批发零售贸易业306.
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