土地估价师影响地价的因素说明考试试题.docx
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2017年土地估价师：
影响地价的因素说明考试试题
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、道路功能与宽度属于城镇土地定级的__因素。
A．繁华度
B．城镇基础设施
C．交通通达度
D．城镇规划
2、在一些城市中，距离重点中学、小学附近的区域内的居住地价通常较高，其主要原因在于__。
A．繁华程度高
B．集聚规模大
C．交通通达条件好
D．公共配套设施状况好
3、某城市各区域的绿地覆盖度介于5％-25％之间，若某一单元的绿地覆盖度为17．5％，则该单元的绿地覆盖度分值为。
A：
17．5
B：
25
C：
62．5
D：
5
E：
时间因素
4、地籍测量与普通地形测量都需重点测量的要素是．【2007年考试真题】
A：
重要地物
B：
等高线
C：
土地权属界线
D：
树木
E：
土地
5、根据土地估价的合法原则，我国现行法律规定不得抵押，下列各项中，不应作为以抵押为目的的估价对象为（）。
A.工业用地
B.自用住宅用地
C.经济适用房用地
D.农民宅基地
6、下列关于划拨建设用地使用权转让的条件，正确的是__。
A．划拨建设用地使用权转让时，对符合出让条件的，应经市、县人民政府土地管理部门批准并补办建设用地使用权出让手续，由受让方缴纳出让金
B．划拨建设用地使用权转让时，对符合出让条件的，应经市、县人民政府土地管理部门批准并补办建设用地使用权出让手续，由出让方缴纳出让金
C．划拨建设用地使用权，对不具备出让条件的土地，不可转让
D．划拨建设用地使用权转让时，对不具备出让条件的土地，可以不办理出让手续，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴给国家
E．划拨建设用地使用权由出让方缴纳出让金
7、已知某宗地4个界址点坐标值如下表，则该宗地面积为平方米．【2007年考试真题】
A：
350000
B：
250000
C：
200000
D：
150000
E：
土地
8、__是反映企业在某一特定日期财务状况的会计报表。
A．财务状况变动表
B．现金流量表
C．利润表
D．资产负债表
9、甲向乙借款，丙将自己所有的房屋抵押给乙，作为甲向乙履行债务的担保，在这一抵押法律关系中，抵押人是（）。
A．甲
B．乙
C．丙
D．甲和丙
10、土地使用权的转让应当签订__。
A．转出合同
B．转入合同
C．转交合同
D．转让合同
11、剩余法不适于评估__。
A．具有潜在开发价值的土地价格
B．不具有潜在开发价值的土地价格
C．现有新旧房地产中的土地价格
D．地上有写字楼的土地价格
12、土地权利证书不包括__。
A．国有土地所有证
B．集体土地所有证
C．集体土地使用证
D．土地他项权利证明书
13、土地使用权出让合同约定的使用年限为70年，原土地使用者使用20年后转让，受让人的使用年限只有年。
A：
20
B：
30
C：
50
D：
70
E：
35％～50％
14、采用成本逼近法评估地价时，可以列入土地取得费的是__。
A．耕地补偿费、青苗补偿费、土地平整费
B．耕地补偿费、拆迁费、土地平整费
C．耕地补偿费、青苗补偿费、拆迁费
D．青苗补偿费、拆迁费、土地平整费
15、关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知（国土资发[2006]307号）规定，对少数地区确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，且土地前期开发由土地使用者自行完成的工业项目用地，在确定土地出让价格时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的__执行。
A．40%
B．50%
C．60%
D．70%
16、应用收益还原法评估不动产价格时，要求利用与待估宗地所在区域相同或相似不动产的客观收益来推算待估宗地的预期收益，这主要是依据土地估价中的．（2000年真题）
A：
供给与需求原则
B：
报酬递增与递减原则
C：
替代原则
D：
协调原则
E：
合法性
17、依据我国城市分类，特大城市是指。
A：
直辖市
B：
省会城市
C：
计划单列市D.人口100万以上城市
D：
1：
25000～1：
50000
E：
时间因素
18、以下税种属于间接税的是．【2006年考试真题】
A：
所得税
B：
财产税
C：
流转税
D：
遗产税
E：
土地
19、土地利用总体规划的审查报批一般经过__等阶段。
A．前期工作一申报一审查一批复
B．前期工作一审查一申报一批复
C．前期工作一申报一批复一审查
D．前期工作一批复一申报一审查
20、在进行城镇土地分等时，拟采用极值标准化的方法进行因子分值计算。
在分析城镇人口规模时，该指标最高值和最低值分别为58万人和30万人，参评的甲城镇对应指标为43万人；在分析区域农业人口人均耕地时，该指标最高值和最低值分别为3．6亩／人和1．2亩／人，参评的乙城镇对应指标为2．3亩／人，则甲、乙城镇计算的因子分值分别为。
A：
53．6、54．2
B：
46．4、45．8
C：
56．6、45．8
D：
46．4、54．2
E：
合法性
21、有一块1000㎡的工业用地，其土地取得费为12万元，土地开发费为20万元，开发期为一年．其中，土地取得费为自有资金投入，土地开发费是向银行贷款所得，贷款年利率为10％，则在成本逼近法中计算的投资利息为元（利息计算按复利方式，结果保留到整数位）。
A：
12000
B：
21762
C：
22000
D：
3000
E：
时间因素
22、某企业为增值税一般纳税人，2007年应交各种税金为：
增值税250万元，消费税150万元，城市维护建设税32万元，房产税15万元，车船使用税8万元，所得税280万元。
上述各项税金应计入管理费用的金额为万元。
A：
23
B：
55
C：
205
D：
455
E：
土地
23、收益还原法中，土地纯收益__地租。
A．等于
B．大于
C．小于
D．都不对
24、《企业改制土地资产处置审批意见（试行）》规定，国务院有关部门、企业集团或地方人民政府批准改制且符合国家作价出资（入股）或授权经营方式配置土地的企业，其土地资产处置方案报__审批。
A．国土资源部
B．土地所在地的省级土地行政主管部门
C．土地所在地的地市级土地行政主管部门
D．土地所在地的县级土地行政主管部门
25、下列选项中，最适合采用成本逼近法进行价格评估的是。
A：
城市中心的商业用地
B：
公益设施用地
C：
城市中心的综合用地
D：
待开发住宅小区用地
E：
时间因素
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、按形成条件的不同，大卫·李嘉图将级差地租分为。
A：
丰度地租
B：
位置地租
C：
经济地租
D：
资本地租
E：
土地
2、下列关于土地使用权的抵押，说法错误的是__。
A．土地使用权抵押设定本身发生土地使用权转移
B．土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押
C．土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定
D．土地使用权人将土地抵押后并不丧失转让权
3、在敏感性分析中，选择分析影响因素的原则是。
A：
能对该因素加以严格控制
B：
对该因素数据的准确性把握不大
C：
该因素变动会较大地影响方案的经济效果
D：
能说明该因素发生的可能性
E：
不需对该因素作定量描述
4、采用成本逼近法评估住宅用地划拨土地使用权价格时，其土地成本应包括。
【2002年考试真题】
A：
土地取得费
B：
土地开发费
C：
投资利息、利润
D：
土地增值收益
E：
计算周期不同
5、在计算每幢建筑物应分摊的共有建筑面积时，从整幢建筑物的建筑面积中扣除的部分包括。
A：
各套套内建筑面积
B：
作为独立使用的地下室
C：
为多幢服务的警卫室与管理用房
D：
人防工程
E：
电梯井
6、国家基本建设年度计划，是以批准的建设项目__所确定的投资总额及相应指标为依据而编制的。
A．投资估算
B．设计概算
C．施工图预算
D．工程结算
7、土地的功能不包括__。
A．人类生存的物质基础
B．人类生存的社会基础
C．人类生产的场所
D．人类生活的场所
8、采用市场比较法进行地价评估时，__就是以待估土地的状况为基准，把各交易案例与待估宗地每项比较，然后将比较的结果转化为修正价格。
A．综合比较分析
B．案例比较分析
C．直接比较分析
D．间接比较分析
9、金融市场的组织形式主要有（）。
A．交易所
B．柜台交易
C．现场交易
D．公开交易
E．信托交易
10、房地产开发项目，当折现率i1=10%时，财务净现值FNPV（i1）=200万元；当折现率i2=12%时，财务净现值FNPV（i2）=-100万元；用插入法求得财务内部收益率FIRR最接近于（）。
A．11%
B．11.5%
C．12%
D．12.5%
11、建筑的墙（柱）按承重作用分为__。
A．外墙
B．承重墙
C．自承重墙
D．围护墙
E．内墙
12、现场管理费的组成内容包括__。
A．现场办公费
B．差旅交通费
C．特殊工程培训费
D．保险费
E．职工教育费
13、征收土地是一种__行为。
A．法律
B．国家
C．政府
D．集体
14、土地利用总体规划编制程序包括。
A：
准备工作阶段
B：
调研工作阶段
C：
编制和调整方案阶段
D：
规划审批和公布实施阶段
E：
公告阶段
15、某宗地于3年前通过出让方式取得的土地使用年限为30年的商业用地，建设期为2年，该宗土地正常情况下每年可获得净收益为10万元，土地还原率为10%，该宗土地的收益价格为（）万元。
A．78.79
B．78.90
C．79.25
D．79.32
16、下列选项属于违法犯罪行为的是。
A：
偷税
B：
漏税
C：
欠税
D：
抗税
E：
避税
17、工业用地估价宜采用。
A：
市场比较法
B：
收益还原法
C：
基准地价系数修正法
D：
成本逼近法
E：
剩余法
18、《土地管理法》规定，农用地是指直接用于农业生产的土地，不包括下列的。
A：
耕地、林地、草地
B：
养殖水面
C：
交通水利设施用地
D：
农田水利用地
E：
35％～50％
19、《城市房地产管理法》规定房地产交易包括__等三种形式。
A．房地产转让
B．房地产抵押
C．房屋租赁
D．房地产中介
E．房地产开发
20、土地登记时，有等情形之一的，土地管理部门可以作出暂缓登记的决定。
【2007年考试真题】
A：
土地权属争议尚未解决的
B：
申请登记的土地不在本登记区的
C：
土地违法行为尚未处理或者正在处理的
D：
提供的材料不齐全的
E：
土地使用权转让、出租、抵押期限超过土地使用权出让年限的
21、股票的基本特征可概括为．【2008年考试真题】
A：
有偿性
B：
风险性
C：
稳定性
D：
流通性
E：
价格的波动性
22、依法取得的出让国有土地使用权可以__。
A．转让
B．出让
C．出租
D．出售
E．抵押
23、替代原则可以在估价方法中得以应用。
A：
路线价法
B：
市场比较法
C：
基准地价系数修正法
D：
收益还原法
E：
土地
24、__是反映社会经济现象在一段时期内活动结果的总量指标。
A．时点指标
B．平均指标
C．相对指标
D．时期指标
25、下列关于美国的土地制度，正确的是。
A：
美国是现代资本主义的典型，其土地全部私有
B：
所有土地都实行有偿使用
C：
美国法律规定土地可以买卖和出租
D：
美国于内政部内设土地管理局，主要负责对联邦政府土地的管理
E：
美国是现代资本主义的典型
升级会员 