岳阳中南批发交易大市场营销策划报告41pWord文件下载.docx
《岳阳中南批发交易大市场营销策划报告41pWord文件下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《岳阳中南批发交易大市场营销策划报告41pWord文件下载.docx（44页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
确定为长江沿岸首批对外开放城市。
重要物资集散中心。
济中心城市为中心的商贸物流节点形成并互联成网。
受超市、交通日益发达的影响,岳阳商贸批发市场呈相对萎缩趋势。
岳阳市经济技术开发区
岳阳经济技术开发区，原名湖南城陵矶经济技术开发区，于1991年元月经湖南
省人民政府批准建立。
1994年5月正式更名为岳阳经济技术开发区。
1999年1月,岳阳市人民政府决定将“岳阳高新技术产业开发区”和“岳阳沿湖综合开发区”并入。
岳阳经济技术开发区位于岳阳市城区东北部，东临京珠高速公路和107国道，北抵京广铁路，紧靠湖南唯一的临江口岸一一长江城陵矶外贸码头，京珠高速公路至岳阳连接线穿境而过，规划控制面积31平方公里，开发建设面积11.8平方公里，是岳
阳市城区扩展东移北靠总体规划的主阵地。
岳阳经济技术开发区现已开发土地面积6平方公里，建成了火车新客站、11万
伏变电站、日产40万吨自来水厂，还先后完成了连接107国道的巴陵东路、岳阳大道，连接城陵矶外贸码头的屈原路以及金鄂路、站前路、桐子岭路、营盘岭路、通海路、白石岭路等干道工程，构成了铁路、公路和外贸码头相联结的交通网络，区内基本实现了“四通一平；
形成了小商品、电器、建材、服装、汽车、水果、蔬菜等系列专业批发市场。
三、交通环境
1、区位交通
位于107国道与岳阳大道并汇处，东接京珠高速岳阳连接线，西隔白石岭南路与
规划中的岳阳汽车东站为邻，东隔107国道与规划中的京广高速铁路岳阳火车站比
肩，北接城陵矶长江黄金水运码头，物流便利。
据称：
跨越长江连接湘鄂的随岳高速公路已经动工兴建，此举将进一步密切湘鄂两地经济联系。
公共交通
宗地距王家河大桥约2500m，距岳阳火车站约6000m，公共交通尚不方便，8
路中巴车从宗地边经过，19路、27路、32路距宗地仅一站之遥，引入市场后，岳阳大道、巴陵大道、火车站、汽车站、步行街等，均可直达。
开发公司承诺开盘前引入不少于2路公汽。
四、宗地区域经济环境
1、人口
宗地周围分布有八字门（村）、太阳坡村、北港村、大桥村、亮山村、茶山村……
其中以八字门（村）为主要人口聚集区，户籍人口6000余人，常住人口20000人左
右；
茶山村户籍人口1100余人，常住人口3000余人；
亮山村户籍人口500余人,
常住人口2000余人；
大桥村户籍人口3000余人，常住人口8000余人。
基础设施
宗地附近基础设施较差。
银行、学校、邮政、超市、公交、医院等市政配套设施
短缺，周边房地产开发主要集中在岳阳大道以北；
白石岭北路以东、青年路两厢，多为民房自建房；
太阳桥建材大市场一期已投入使用，但人气欠旺，二期及配套仓库正在建设中；
亚华大市场（首期）已基本建成，但迟迟未能投入使用。
主导产业
亚华大市场、太阳桥建材大市场、花板桥蔬菜批发市场、巴陵东路汽车走廊、中
大物流等，已先后建成或即将建成交付使用，宗地及宗地以北区域，将形成一个大型的综合市场群落。
房屋价格
宗地周边房价较低：
自建房价格一般为400〜600元/rf；
商品房价格一般为600
900元/rf,但富兴康城约1200元/rf是一个例外；
双层门面价格一般为2000〜2300
元/rf（亚华大市场门面一年前价格仅1060元/rf），单层门面价格一般为3000元/rf，单层门面租价约3〜10元/rf•月双层门面租价约7元/rf•月住房和门面空置率均较高，门面约77.7%，住房约25.4%。
周边地价
据了解：
宗地以东跨过107国道，土地价格约5万元/亩。
五、发展环境
1、房地产
岳阳房地产市场仍处在发展的初级阶段，大规模的民房自建、福利分房、集资建房、委托房地产公司定向开发，快速发展的城市道路两厢土地供应失控，市场型复合商业地产项目成功率不高，投资业户见不到效益等等，抑制了房产市场的价格机制,极大地迟滞了岳阳房地产市场的培育和发展进程。
具体到八字门/太阳桥板块，以市场为主要形式的商业地产第一波发展高潮已经过
还没有到来，长城建材市场
形成合力，将有可能迎来八
去，现在处于调整期，至于第二波商业地产的发展高潮,整体搬迁、汽车东站建设以及中南批发交易大市场建设,字门/太阳桥板块商业地产的第二波高潮。
2、城市东扩
已形成面状开发，并开始向王家河以东、岳阳大道以南的3000亩地板块挺进。
政府整体规划太阳桥至京珠高速公路的新片区，严格控制土地，逐步建成聚集高科技术项目、高档高层商务楼、高档住宅区的标志性区域。
市场整合
在岳阳市东向发展的进程中，老城区市场趋于老化，而八字门、太阳桥、巴陵东路新兴市场群落开始兴起，岳阳市正开始了一轮可能持续较长时间的市场大整合进程。
六、人文环境
买码
自2001年开始的地下六合彩（买码），迅速席卷整个岳阳地区，泛滥成灾，导致资金外流，经济滑坡，市场疲软。
有人说：
码祸让岳阳经济倒退了五年以上。
城市化
受益于岳阳经济技术开发区的东向开发进程，八字门、太阳桥一带原为城郊结合部，现已迅速走向城市化。
东向认同
市调中我们发现：
几乎所有人都认同岳阳市发展大趋势，看好东向开发区板块的
发展前景，但多持观望态度。
七、竞争环境
1、市场竞争
岳阳城市不大，市场不少，在经营范围互相冲突的市场之间、新老市场之间，同质化竞争激烈。
另外，岳阳市场与区域中心城市（如长沙、武汉）之间争夺周边县市级市场，态势不佳。
资源竞争
新泰和已形成一个集针纺、鞋袜、百货、服装、床上用品、日化、日杂、厨房用品、家电、工艺、文体、箱包、小商品、家具于一体的综合型批零大市场，现正吸纳烟酒、副食、玩具、电脑资源；
太阳桥建材大市场专业定位建筑、装饰材料、钢材、五金、水暖、灯饰、布艺等资源；
亚华大市场也在五金、水暖、交电、灯饰、家电、洁具、塑料、皮具、工艺品等市场打拼；
泰和和亚华现还在梅溪桥市场挖掘资源……
房地产竞争
低水平竞争，低价格竞争，同质化竞争，不规范化竞争。
岳房、泰和等房产企业
已形成品牌优势。
八、宗地评价
前景看好
岳阳城市发展重心向东，岳阳经济技术开发区“面状”开发建设，决定了宗地潜力巨大，前景看好。
时机欠佳
宗地目前尚处于东向面状开发的前沿、王家河以东、岳阳大道以南的开发区内,
所处区域尚在起步阶段，宗地开发时机偏早。
商机紧迫
亚华大市场、太阳桥建材大市场，作为岳阳市新兴市场力量，已抢在宗地前面,
不遗余力地瓜分资源。
对于陶瓷洁具、五金水暖、装饰建筑材料等行业资源来说，时
间窗口趋于关闭，商机紧迫。
抬轿前进
八字门/太阳桥板块，尚处于市场培育阶段，要付出巨大的代价。
亚华大市场是第
一个“抬轿者，”太阳桥建材大市场是第二个“抬轿者”，但“轿子”还没有抬起来中南批发
交易大市场势必是第三个“抬轿者”。
不同的是中南批发交易大市场将成功地抬起“轿子”，
繁荣这一方市场。
第二篇竞争中商机凸现
、最具杀伤力的不公平竞争
在长沙、株洲及其他城市早已得到有效遏制的民房自建、福利分房、集资建房、
定向开发住房等，在岳阳仍大行其道。
民房自建、福利分房、集资建房、定向开发,
满足了广大人民群众的住房需要，但分流了资金，分流了资源，分流了对房产市场的
有效需求，抑制了房产市场的价格机制，迟滞了城市房地产市场的培育和发展进程,
是房产市场上的“最具杀伤力的不公平竞争”。
据不完全统计:
1、集资建房的单位和项目:
单位
项目
名称
地址
规模（套）
主力面积
（怦）
价格（元/
rf）
（均价）
交付时间
（年）
供求关系
鹰山
洞庭大道
4500
60-90
550
94〜99
基本平衡
巴陵石化
社区
444
110-140
750
2004
南湖
南湖广场
264
100-150
680
2003
长炼集团
长炼
小区
巴陵东路
1308
110-130
600
1999
供不应求
苎麻纺织
印染厂
苎纺
576
96、110、
120、130
650
2002.9
岳阳纸业
集团
新社区
城陵矶
3800
120
680〜740
电信公司
电信
花园
八字门路
536
120-130
2003.5
岳阳市烟
草局
金叶
193
130
720
2000
市一中
教师
新村
150
120-150
700
2004.7
市一医院
住宅区
岳阳大道与八字门路交汇处
405
900
86年5栋
98年6栋2003年6栋2004年年底
12栋
巴陵中路一医院对面
415
烟草局旁
158
岳阳楼区法院
宿舍区
供大于求
开发区管委会
管委会住宅楼
岳阳大道
240
110-150
710
2004.11
2004.12
市人大
王家河
市人大后面
180
120-160
市二医院
市二医院住宅楼
巴陵东路上海大众对面
246
110-160
2004.9
市一、二、
三、四、五、
六、七中、岳阳职院、
岳阳师范
教师新村
432
75-120
400
未交付在规划或正在建设中的部分集资房
电力电业局供电局
市人大以东
2300
100-160
740
计划2006、2007、2008
年三批交付
市政协
不详
300
2006年初
市一至七中、岳职、岳师范
教师新村东南角
72
2005.6
电信局
电信花园西北角
190
2005年底
合计
16829
2、定向开发的单位及项目
项目名称
价格（元加）
兴悦花园一期
通海路
90-160
428
780（均）
56
楼区国税
局
金辉小区
通海路与岳阳大道交汇处
110
950（均）
594
3、民房自建
区域
空置率
价格（元/rf）
白石岭路与青年路两厢
2336
27.3%
450〜600
洛王社区、湘北粮油市场两侧、木材
市场西侧
1869
24.18%
400〜550
4205
25.92%
4、福利分房的单位及项目
交付时间（年）
南湖社区
384
1988
七里山社区
洞氮路
3000
88、90年两批交付
先锋路二医院旁
70年代
华能电厂
城陵矶社区
1820
88、90、96三批交
付
116
2002
苎麻纺织印染厂
苎纺社区
2000年前交付
岳纸集团
城陵矶旧社区
968
2002前
路口铺社区
路口铺厂旁
7000
60、70年代
16438
以上，总计38066套，估计超过400万rf建筑面积。
民房自建，仍在东部开发区内快速发展；
市政协、市国土局、电力局、海事局等
单位仍在收集集资款，建造集资房……
二、最直接的竞争1、市场资源竞争
梅溪桥市场群、火车站市场群、五里牌工业品批发市场、巴陵东路汽车走廊以及
四化建陶瓷市场、丽珠陶瓷市场、渔都市场、花板桥市场等，构成了岳阳市主要市场
版图。
除巴陵东路汽车走廊和火车站市场群尚在扩张裂变外，其他几个市场因慢慢老
化、不适应市场和城市发展需要而呈萎缩趋势，终将淘汰出局，而被亚华大市场、太
阳桥建材大市场、中南批发交易大市场等新兴市场取代。
商机凸现。
然而，老市场不
甘心自动出局，革新图存，新市场交叉定位，贴身肉博，市场资源之争，市场业态之
争，关系到每一个市场的兴衰存亡，日趋激烈。
事实上，岳阳市场新旧更替进程已经启幕。
梅溪桥市场群已有上百户经营户交了
诚意金预定中南批发交易大市场的门面；
太阳桥建材大市场剑锋直指长城建材市场、
四化建陶瓷市场、丽珠陶瓷市场、五里牌洁具市场、工业品批发市场、洞庭大厦批发
市场、中湘市场和新路口市场等；
亚华大市场也在整合工业品批发市场、洞庭大厦批
发市场、中湘市场和新路口市场的五金交电、水暖器材资源方面，力拔头筹。
但是,
亚华大市场和太阳桥建材大市场因操盘谋略、技巧和力度方面多有不足，尚未能将先
发优势锁定为胜势，大建材板块（包括陶瓷洁具、五金交电、水暖器材及其他装饰材
料等）整体浮动，整合进程风云变幻，有着很大的不确定性和可塑性。
竞争中，商机
凸现。
东大市场（约门面196间，10976rf）
东大市场是梅溪桥市场群落的有机组成部分，是梅溪桥市场板块的新生代，主要
以经营调味品、干货、农副产品及粮油为主，批零兼配送。
目前，东大市场已提前启
动“危机机制，”加强对外来市调人员的监控，联合广大业主共同商讨2005年免租、减
税、扩大仓库的救市策略，欲先行一步，在即将到来的狂风骤雨中，奠定有利态势。
但是，东大市场的努力，已经无法挽救梅溪桥市场群衰落的命运。
泰和大市场（约门面/摊位960间，108000rf）
泰和大市场地处火车站附近成熟商圈和社区，人流量大，经年图治，已形成一个
集针纺、鞋袜、百货、服装、床上用品、日化、日杂、厨房用品、家电、工艺、文体、
箱包、小商品、家具于一体的综合型批零大市场，在消费者心目中树立了良好的市场
形象和地位。
泰和大市场前期以三年免租、免税、免费的特优政策，吸引以涟源、邵
东等籍为主的经营户入市经营带动；
市场方实行税费代收代缴；
未经市场方许可，任
何人不得进入市场收取费用；
下班后，市场实行封闭式管理。
至今日，已是一派繁荣
兴旺景名象。
太阳桥建材大市场
太阳桥建材大市场地处岳阳大道、通海路、科技路和白石岭北路交汇处，毗邻亚
华大市场、中南批发交易大市场、蔬菜批发市场、钢材市场、花果山水果批发市场、
巴陵东路汽车走廊，属八字门/太阳桥新兴市场板块，一期建成门面631间约5.36万
rf,二期规划门面面积超过8万rf,主要经营建筑装饰材料、钢材、五金、水暖、油
漆、陶瓷洁具、灯饰、布艺等，现签约该市场的经营户大多为长城建材市场的经营户
（但大都没有进驻），并有少数洞庭大厦、工业品市场、新路口水暖器材市场、四化
建陶瓷市场、丽珠陶瓷市场经营户；
开发商以雄厚的资金实力和良好的市场口碑，全
力推进太阳桥建材大市场的招商营销工作，不仅给予自购自营经营户价格优惠，更承
诺长城建材市场和四化建市场业户预交一定金额后可以免费使用门面两年，两年后再
决定是否购买（若不购买或租赁可全额退还预交金额，不收取任何租金等费用）……
太阳桥建材大市场因门面设计不合理和配套仓库不足，在整合陶瓷洁具方面遇到
极大阻力，现计划为陶瓷洁具经营户量身打造新门面和仓库，2005年年底交付使用。
2005年元月12日，太阳桥建材大市场召集部份业主和经营户开会，商量降租金、
增加免租金期限、加强物业管理和治安工作等培育市场措施。
泰和大市场和太阳桥建材大市场为“泰和集团”投资建设。
湖南泰和集团有限公司成立于1993年3月，注册资本20480万元，是以房地产
综合开发经营为主业，集基础设施建设、建筑装饰、交通运输、旅游服务业、酒店娱
乐业、商贸业为一体的大型民营股份制企业集团。
集团公司现有全资源共享子公司
家，控股成员公司7家，参股上市公司2家，控股上市公司1家，资产总额达16亿
多元，现有员工520多人。
公司业绩显著，主要已建和在建项目有：
泰和商城，总投资41000万元，总建筑
面积24万rf,全部对外租赁经营，招租率100%；
湖南省直单位安居工程“安泰新村”,
总投资18500万元，建筑面积15万rf,对外销售；
省道1804线岳阳到华容段公路,
总投资18600万元，自营收费；
华容县城关桥东路开发，总投资3000万元，开发土
地对外销售；
岳阳君山自来水厂，总投资1000万元，自营；
岳阳汽车西站，总投资
2400万元，获得了岳阳大道两侧1792亩土地使用权；
长沙“佳园星城”经济适用房建
1997年以来
设工程，建筑面积10万rf,总投资1.3亿元，已开始施工；
总投资5亿多元的泰和
商业广场、泰和大酒店、太阳桥建材大市场等大型项目正在建设之中;
先后成功参股上市公司“天一科技”和“浏阳花炮”2001年控投“广东广建”上市公司，已
在三板上市。
公司已于2002年10月通过国际认证机构审核，获得ISO9001:
2000国际标准
化质量管理体系资格证书，从1994年起，公司连续九年被省、市评为“重合同、守信
用”企业;
1995年被评为“湖南省百强房地产开发企业”第二名”1999年在“湖南省百强
私营企业”评比中获得房地产类第一名、综合类第二名，同时董事长王俊杰先生被评为
全省“十大突出贡献私营企业家”之一；
2004年12月建设部向社会公示一级监质初评
合格的5家房地产开发企业名单中就有泰和集团，也是湖南省目前唯一的一家。
公司拥有强有力的行政资源支持。
亚华大市场
亚华大市场地处通海路与科技路交汇处，紧靠岳阳大道与巴陵东路，毗邻太阳桥
建材大市场、中南批发交易大市场、蔬菜批发市场、钢材市场、花果山水果批发市场、
巴陵东路汽车走廊等，属八字门/太阳桥新兴市场板块，一期用地80亩，建成独立临
街门面及室内产权商铺约6万rf，招商范围包括五金、水暖、交电、灯饰、家电、洁
具、塑料、皮具、工艺品等，现还在梅溪桥市场挖掘新的资源，已经入驻该市场的经
营户大多为长城建材市场、洞庭大厦、工业品市场的经营户，主要为自购自营。
该市
场前期与商会合作，为以洞庭大厦为主的五金水暖经营户定向开发，双层门面售价低
至1060元/rf,吸引了约百户左右洞庭大厦批发市场、工业品批发市场和长城建材市
场、新路口市场五金水暖经营户签约进入。
亚华大市场一期计划2005年4月18日
开业。
一期开业后，规划开发二期110亩地。
市调中有四化建经营户反应：
四化建陶瓷市场可能于2005年上半年拆迁，已有
个别大户与亚华大市场接洽，探讨规划陶瓷精品超市的可行性。
亚华大市场由亚龙置业投资有限公司开发。
亚龙置业投资有限公司为上
市公司“亚华种业”在岳阳的分支机构。
亚华种业股份有限公司成立于1998年8月14日，是一家以乳业、种业与房地
产业为主业，集科研、生产及内外贸易于一体的大型农业高新技术企业集团,
年7月20日在深交所挂牌上市，注册资本17000.2万元，是国内种业首批上市公司
之一。
公司现有员工3000多人，拥有10多家分公司和控股子公司，建有一个博士后
科研工作站，相对控股泰阳证券有限责任公司，是一个产业突出、副业优良、产业结
构合理、产业链不断优化的企业集团。
2、房地产投资产品竞争
实践表明：
在一个产权分散的市场，经营户自购门面经营的，一般在10〜30%，
而70〜90%的门面产权，作为投资品种被其他投资主体购买。
具有投资实力、具有
，是房
投资意识、具有投资动机、具有房地产投资
升级会员 