中级房地产专业知识与实务讲义1101Word格式.docx

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　　　　■房地产证券

　　　　■房地产信托

　　　　■房地产保险

　　　　■房地产信贷业务结算

　　【例题·

多选题】【典型例题】以下活动中，属于房地产金融范畴的活动包括（　）

　　A.房地产验资　　

　　B.房地产筹资

　　C.房地产信托　　

　　D.房地产保险

　　E.房地产担保

　　【答疑编号811110101】

　　【答案】BCDE

　　2.房地产抵押贷款

　　　　■2.1房地产抵押贷款的概念

　　　　■2.2可以抵押的财产

　　　　■2.3不得抵押的财产

　　　　■2.4房地产抵押的要素（重要概念）

　　　　■2.5房地产抵押贷款市场的参与者

　　　　■2.6固定利率抵押贷款◆

　　　　■2.7可变利率抵押贷款◆

　　　　■2.8抵押贷款的风险

　　2.1房地产抵押贷款的概念

　　　　■指借款人向贷款人借款时，为担保债务的履行、借款人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产抵押贷款人、借款人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，贷款人有权就该房地产优先受偿

　　2.2可以抵押的财产

　　　　■抵押人所有的房屋和地上定着物

　　　　■抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产

　　　　■抵押人依法有权处分的国有土地使用权

　　　　■抵押人依法有权处分的国有机器、交通运输工具等

　　　　■抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山等荒地的土地使用权

　　　　■其它

单选题】根据《中华人民共和同担保法》，下列财产可以设定抵押权的是（　），

　　A.已依法公告列人拆迁范围的房地产

　　B.权属有争议的地严

　　C.列入文物保护的建筑物

　　D.经发包方同意抵押的承包荒地的土地使用权

　　【答疑编号811110102】

　　【答案】D

　　2.3不得抵押的财产

　　　　■土地所有权

　　　　■耕地、宅基地等集体所有的土地使用权

　　　　■以公益为目的的事业单位、社会团体用地

　　　　■所有权、使用权不明或有争议的财产

　　　　■被查封、扣押、监管的财产

　　　　■列入拆迁范围的房地产

　　　　■空置3年以上的商品房（商业银行）

　　2.4房地产抵押的要素（重要概念）

　　　　■最高贷款期限－最高30年

　　　　■提前还款的规定－罚息

　　　　■还款方式

　　　　■手续费

　　　　■担保和保险

　　　　■抵押率

　　　　　　□是银行提供给抵押人的贷款数额与抵押物价值的比例，我国约在70%

　　　　■贷款利率

　　　　　　□资金的投资收益＋承担的风险＋运营费用

　　2.5房地产抵押贷款市场的参与者

　　　　■借款人－借资金的人

　　　　■贷款机构－贷款的发放者

　　　　■担保和保险机构

　　　　■中介服务机构

　　　　　　□贷款日常维护服务机构

　　　　　　□估价机构

　　　　　　□律师事务所

　　　　■政府有关机构

多选题】【2007年真题】房地产抵押贷款市场的中介服务机构包括（　）等。

　　A.贷款日常维护服务机构

　　B.评估机构

　　C.律师事务所

　　D.担保公司

　　E.监管机构

　　【答疑编号811110103】

　　【答案】ABC

　　2.6固定利率抵押贷款

　　　　■特点

　　　　　　□整个贷款期内利率不受市场利率变化影响

　　　　　　□偿还贷款方式和期限固定不变

　　　　■分类

　　　　　　□等额还款抵押贷款

　　　　■2.6.1特点

　　　　■2.6.2计算方法

　　　　■2.6.3还款规律

　　　　　　□等本金还款抵押贷款

　　　　■2.6.4特点

　　　　■2.6.5计算方法

　　　　■2.6.6还款规律

　　2.6.1等额还款抵押贷款特点

　　　　■利率固定不变

　　　　■每月（期）付款额不变

　　　　■每月付款额的实质为以贷款额为现值计算出的年值（P～A）

　　2.6.2等额还款抵押贷款计算方法

　　　　■2.6.2.1每月还款额的计算

　　　　■2.6.2.2贷款余额的计算

　　　　■2.6.2.3每月付款中本金与利息的构成

　　2.6.2.1每月还款额的计算

　　　　■形象记忆

　　　　　　□（按揭）住房按揭贷款，已知贷款额，求月供

　　　　■系数名称

　　　　　　□资本回收因数（Ａ/Ｐ，i,n）

计算题】【典型例题】某人贷款12万元，分10年摊还，年利率为6%，按月计息，采用等额还款模式，则每月的偿还金额为多少？

　　【答疑编号811110104】

　　【答案】已知P（现值），要求的是A（年值）

　　　注意计息期，已知的是年利率，但求的是月还款额，P＝12万元，i＝6%÷

12＝0.5%，n＝10×

12＝120

　　　A＝P（A/P，6%/12，120）＝12×

0.0111＝0.1332（万元）

　　2.6.2.2贷款余额的计算（A～P）

　　　　■实质：

将尚未归还的年值，折现为已还款期末的现值

　　　　■Pm－贷款余额

　　　　■n－贷款期数

　　　　■m－已归还期数

案例分析题】【2006年真题】赵某购买一套商品住宅，成交价格为50万元，首期付款为房价的30%，余款向银行抵押贷款。

该贷款的贷款期限为l0年，贷款年利率为6%，采用按月等额还款方式偿还。

　　1.赵某的月还款额为（　）元。

　　A.2974

　　B.3886

　　C.5356

　　D.9742

　　【答疑编号811110105】

　　【答案】B

　　【解析】

　　方法一直接计算

　　向银行贷款总额50×

（1-30%）=35（万元）

　　i=6%÷

12=0.5%n=10×

12=120

　　A=P（A/P,i,n）=50（A/P,0.5%,120）=0.3886（万元）

　　方法二，带有技术含量的猜测法

　　假设不计利息，则35万元120个还款周期，每月应还35÷

120＝0.2917（万元），现在计了利息，最后的还款总额一定比35万元高一些，所以每月的还款额一定比2917高，6%的年利不算高，C、D太高了，而A又太少了。

　　2.若赵某将其家庭收入的25%用于偿还贷款，则赵某家庭月收入至少为（　）元。

　　A.11896

　　B.13896

　　C.15544

　　D.21424

　　【答疑编号811110106】

　　【答案】C

　　【解析】3886÷

25%=15544

　　3.若第5年末赵某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为（　）元。

　　A.172858

　　B.182786

　　C.192858

　　D.201006

　　【答疑编号811110107】

　　【解析】实质：

贷款余额＝第6年至第10年的年值，折现到第5年年末时的现值

　　n=10×

12=120m=5×

12=60n-m=60

　　解：

Pm＝A（P/A,i,n-m）

　　　　■=3886（P/A,0.5%,60）

　　　　■=3886×

　　　　■=201006

　　2.6.2.3每月付款中本金与利息的构成

　　　　■计算总利息＝月还款额×

期数－本金

　　　　■第一个月，利息1＝本金×

月利率

　　　　■第一个月还款中本金＝月还款额－利息1

　　　　■第二个月，利息2＝（本金－第一个月还款中的本金）×

　　　　■第二个月还款中的本金＝月还款额－利息2

单选题】【典型例题】张某向银行申请到100万元的贷款，分15年等额还清，年利率为5%，则张某第二个月还款中的本金为（　）

　　A.7907.94

　　B.3756.86

　　C.4166.67

　　D.3741.27

　　【答疑编号811110108】

　　【解题思路】

　　①求出每月的还款额（P－A）（注意利率和计息期）

　　②求出第1个月偿还的利息

　　③求出第1个月偿还的本金

　　④求出第1个月还款后本金的剩余

　　⑤求出第2个月偿还的利息

　　⑥求出第2个月偿还的本金

　　求出每月的还款额（P－A）

　　i=5%÷

12=0.42%,n=15×

12=180

　　求出第1个月偿还的利息

　　1000000×

5%÷

12=4166.67（元）

　　求出第1个月偿还的本金

　　7907.94-4166.67=3741.27

　　求出第1个月还款后本金的剩余

　　1000000-3741.27=996258.73（元）

　　求出第2个月偿还的利息

　　996258.73×

12=4151.08（元）

　　求出第2个月偿还的本金

　　7907.94-4151.08=3756.86（元）

　　2.6.3等额还款抵押贷款还款规律

　　　　■每月还款额固定不变

　　　　■在还款初期还款额大部分用于归还贷款利息，随着时间的推移，每月还款额中本金逐渐增加

　　　　■每期还款中利息所占的比重逐渐下降

　　　　■每期还款中本金所占比重逐渐上升

单选题】采用固定利率等额还款方式还款时，（　）。

　　A.利息占分期的比重保持不变

　　B.利息占分期的比重逐期增加

　　C.每月还款本金逐渐增加

　　D.每月还款本金逐渐减少

　　【答疑编号811110109】

　　2.6.4等本金还款抵押贷款特点

　　　　■在贷款期内均匀地偿还本金

　　　　■每期按剩余本金余额和约定利率支付利息

　　　　■每期的还款总额逐期递减

　　2.6.5等本金还款抵押贷款计算方法

　　　　■at－第t期月付款额

　　　　■n－按月计算的贷款期数

　　　　■P－贷款额

　　　　■i－月利率

　　【例题1·

单选题】【2006年真题】某人向银行贷款50万元，假设贷款年利率为6%，贷款期限为l5年，采用等本金还款方式，则第l0个月的付款额最接近（　）元。

　　A.3915

　　B.4220

　　C.5139

　　D.5153

　　【答疑编号811110110】

　　【解析】at=P÷

n+P×

（n-t+1）÷

n×

i

　　　　　　a10=500000÷

180+500000×

（180-10+1）÷

180×

0.5%

　　　　　　　=2777.78+2375

　　　　　　　=5152.78

　　【例题2·

单选题】某人采用等本金还款抵押贷款方式贷款12万元，分10年摊还，年利率为6%，则每月偿还本金金额为（　）元。

　　A.1000

　　B.1132

　　C.1332

　　D.1568

　　【答疑编号811110111】

　　【答案】A

　　【解析】等本金，本金不变且均匀偿还120000÷

10÷

12=1000

　　【例题3·

单选题】【2005年真题】某人贷款60万元，贷款期限10年，贷款年利率为6%，若采用按月等本金还款方式，则第11个月的还款额为（　）元。

　　A.7775

　　B.7750

　　C.7725

　　D.7700

　　【答疑编号811110112】

　　　　　　A11=600000÷

120+600000×

（120-11+1）÷

120×

　　　　　　　=5000+2750

　　　　　　　=7750

　　2.6.6等本金还款抵押贷款还款规律

　　　　■借款人每月还款额逐期递减

　　　　■借款人每月支付的本金是均等的，为P÷

n

　　　　■借款人每月支付的利息越来越少

　　　　■每月还款额先大后小，给借款人的压力大，不利于吸引贷款

多选题】【2006年真题】采用按月等本金还款方式还款，借款人每月（　）。

　　A.支付的本金是均等的

　　B.支付的利息是均等的

　　C.偿还利息越来越少

　　D.偿还利息越来越多

　　E.付款额越来越多

　　【答疑编号811110113】

　　【答案】AC

　　2.7可变利率抵押贷款

　　　　■2.7.1相关概念

　　　　■2.7.2可变利率抵押贷款月还款额计算

　　　　■2.7.3可变利率的确定

　　　　■2.7.4可变利率抵押贷款风险的控制

　　　　■2.7.5本金负摊还

　　2.7.1相关概念

　　　　■初始利率

　　　　　　□最初所采用的贷款利率水平

　　　　■利率调整周期

　　　　　　□利率两次调整所间隔的时间

　　　　■利率调整幅度

　　　　　　□利率在每个利率调整周期以及整个贷款期间允许利率变动的幅度

　　2.7.2可变利率抵押贷款月还款额计算

　　　　■按初始利率和贷款期限，用等额还款公式计算出月还款额

　　　　■到第一个利率调整周期，以贷款的余额、调整后的贷款利率、剩余贷款年限，用等额还款公式计算新的月还款额

　　　　■以后调整周期按第二步继续

　　2.7.3可变利率的确定

　　　　■可变利率＝市场利率指标＋附加利率

　　　　■市场利率选定市场中某一利率指标挂钩,变动将从下一个利率调整周期开始

　　　　■附加利率包括抵押人的某些权利价值加服务成本，一般在整个贷款期保持不变，为2%～3%

单选题】【典型例题】某人1月份申请获得一笔个人住房贷款，期限为20年，合同年利率为5%，从当年10月份，国家法定利率调整为5.5%，则借款人当年应支付的利息率为（　）

　　A.5%

　　B.5.125%

　　C.5.25%

　　D.5.5%

　　【答疑编号811110201】

　　【解析】利率变动将从下一个利率调整周期开始

　　2.7.4可变利率抵押贷款风险的控制

　　　　■可变利率的风险一般由借款人承担

　　　　■为减轻借款人的风险的措施

　　　　　　□给予较低的初始利率

　　　　　　□规定双方可接受的利率调整周期与调整幅度

　　　　　　□制定月还款限制和本金负摊还条款

　　2.7.5本金负摊还

　　　　　　□由于规定了月还款的增长限制，有可能产生当月应还款额小于月贷款利息，或小于按市场利率计算的月还款额，故将其差额计入下一期贷款余额的行为

　　　　■发生情况

　　　　　　□本期的月还款额不足以偿还贷款的利息

　　　　　　□市场利率指标上涨超过了合同规定的贷款利率浮动上限

　　　　　　□按实际贷款利率计算所得的月还款额的增长超过对月还款额增长的限制时

　　2.8抵押贷款的风险

　　　　■产权风险

　　　　■偿付能力风险

　　　　　　□借款人还款能力风险

　　　　　　□担保人偿付能力风险

　　　　■贬值风险

　　　　■估值风险

　　　　■欺诈风险

　　　　■违约风险

　　　　■利率风险

　　　　■提前还款风险

　　　　　　□贷款机构因对提前偿还的资金没有事先作好安排，而不能及时利用而遭受损失

　　　　　　□当市场利率下降时，贷款机构因不能获得事先约定的贷款利息收入而遭受的损失

　　　　■流动风险

　　　　■不可抗力风险

案例分析题】【2007年真题】王某购买了一套市场价格为200万元的商品房，首付款为5%，余款向银行申请抵押贷款，假设贷款期限为20年，采用固定利率按月等额还款方式，贷款年利率为5%。

　　请回答下列问题

　　1.王某这笔贷款的月利率和还款期数分别为（　）。

　　A.0.3872%，20期

　　B.0.4167%，240期

　　C.5%，20期

　　D.5%，240期

　　【答疑编号811110202】

　　月利率=年利率/12=5%÷

12=0.416%

　　按月的期数=20×

12=240期

　　2.王某这笔贷款的月偿还额为（　）。

　　A.5800.3元

　　B.6233.5元

　　C.6599.6元

　　D.7908.5元,

　　【答疑编号811110203】

　　【解析】王某借款：

200×

95%=190万元

　　　　　　　=0.6599

　　3.如果王某选择等本金还款方式，则其面临的情况是（　）。

　　A.每月偿还利息递增、每月付款递减

　　B.每月偿还利息递减、每月付款递增

　　C.每月偿还利息递增、每月付款递增

　　D.每月偿还利息递减、每月付款递减

　　【答疑编号811110204】

　　4.如果王某选择可变利率抵押贷款，则下列说法中，正确的有（　）.

　　A.在抵押贷款合同中采用月还款限制和本金负摊还条款，是为了降低借款人的利率风险

　　B.可变利率抵押贷款是贷款利率随市场利率指数变动的抵押贷款

　　C.可变利率抵押贷款利率由市场利率指标与附加利率两部分组成

　　D.对于调整幅度较大的可变利率抵押贷款，抵押权人一般会要求较高的初始贷款利率

　　【答疑编号811110205】

　　3.住房公积金

　　　　■3.1住房公积金的含义及特点

　　　　■3.2住房公积金的指标

　　　　■3.3住房公积金的管理机构

　　　　■3.4住房公积金的缴存

　　　　■3.5住房公积金的提取

　　　　■3.6住房公积金的使用

　　　　■3.7住房公积金贷款

　　3.1住房公积金的含义及特点

　　　　　　□是国家机关与各种类型的企事业单位其及在职职工缴存的长期住房储蓄金，是归职工个人所有的住房基金

　　　　　　□专用性－专门用于住房建设和消费

　　　　　　□强制性－凡符合规定的单位和个人必须缴纳

　　　　　　□互助性－集中社会的力量，形成长期稳定的住房建设资金

单选题】【2005年真题】住房公积金具有（　）的特点。

　　A.自愿性　

　　B.互助性

　　C.通用性　

　　D.投资性

　　【答疑编号811110206】

　　3.2住房公积金的指标

　　住房公积金归集率=

　　住房公积金增值收益率=

　　住房公积金管理费用率=

　　住房公积金提取率=

　　3.3住房公积金的管理机构

　　　　■管理原则

　　　　　　□住房委员会决策

　　　　　　□住房公积金管理中心运作

　　　　　　□银行专户存储

　　　　　　□财政监督

　　　　■法规制定与监督机构

　　　　　　□全国——建设部＋财政部＋人民银行

　　　　　　□地方——省级建设行政部门＋省级财政部门＋中国人民银行分支机构

　　　　■3.3.1决策机构——住房公积金管理委员会

　　　　■3.3.2运作机构——住房公积金管理中心

　　　　■3.3.3公积金的监督机构

　　3.3.1决策机构－住房公积金管理委员会

　　　　■机构性质

　　　　　　□设区的市级以上地区设立一个公积金管理委员会，作为决策机构

　　　　■管委会成员

　　　　　　□人民政府负责人和建设、财政、人民银行等部门负责人以及专家——1/3

　　　　　　□工会代表和职工代表——1/3

　　　　　　□单位代表——1/3

　　　　■职责（6条）

　　　　　　□制定和调整公积金具体管理措施，并监督实施

　　　　　　□拟订公积金的具体缴存比例

　　　　　　□确定公积金的最高贷款额度

　　　　　　□审批公积金归集、使用计划

　　　　　　□审议公积金增值收益分配方案

　　　　　　□审批公积金归集、使用计划执行情况报告

　　3.3.2运作机构－住房公积金管理中心

　　　　　　□设区的市以上的地区设立住房公积金管理中心，负责公积金的管理运作

　　　　■职责

　　　　　　□编制、执行公积金的归集、使用计划

　　　　　　□负责记载职工公积金的情况

　　　　　　□负责公积金的核算

　　　　　　□审批住房公积金的提取、使用

　　　　　　□负责公积金的保值和归还

　　　　　　□编制公积金使用计划执行情况报告

　　　　　　□承办住房公积金委员会决定的其他事项

　　3.3.3公积金的监督机构

　　　　■本行政区财政部门可以监督

　　　　■并向本级人民政府的住房委员会通报

　　　　■住房公积金管理中心接受监督同时监督职工单位

　　　　■单位职工——可以监督单位，可查询缴存、提取情况，有权揭发、检举、控告挪用公积金的行为

　　　　■住房公积金管理中心和职工有权督促单位履行下列义务

　　　　　　□住房公积金的缴存登记或者变更、注销登记

　　　　　　□住房公积金账户的设立、转移或封存

　　　　　　□足额缴存住房公积金

　　3.4住房公积金的缴存

　　　　■3.4.1公积金缴存额

　　　　■3.3.2公积金缴存办法

　　　　■3.3.3公积金的存款利率

　　　　■3.3.4公积金的转移、中断和恢复

　　3.4.1公积金缴存额

　　　　■职工缴存额＝职工本人上一年度月平均工资×