星星广场前期物业服务委托合同716.docx

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星星广场前期物业服务委托合同716

财富影视楼物业服务委托合同

甲方：

；

法定代表人：

；

乙方：

广州市财荟物业管理有限公司 ；（物业服务企业）

法定代表人：

林晓鹏；

根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《广州市物业管理办法》及相关法律、法规，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对财富影视楼  （物业项目名称）实施物业管理服务事宜，订立本合同。

第一章 物业基本情况

第一条 物业基本情况:

物业名称财富影视楼。

物业类型 商业、办公及其他用地。

座落位置广州市荔湾区西湾路151-4号。

建筑面积 15333平方米。

第二章 服务内容与质量

第二条　在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：

1、物业共用部位的维修、养护和管理；

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2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；

3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；

4、公共绿化的养护和管理；

5、车辆停放秩序管理；

6、公共秩序维护、安全防范、应急处置等事项的协助管理；

7、装饰装修管理服务；

8、物业档案资料管理；

9、社区文化活动的组织开展。

第三条 参照广州市物业服务收费标准，乙方提供的物业服务应达到约定的质量标准为：

（一）综合管理服务采用第二级标准；

（二）物业共用部位和共用设施设备维护采用第二级标准；

（三）小区内公共秩序维护采用第二级标准；

（四）保洁服务采用第二级标准；

（五）绿化养护采用第二级标准；

（六）其它服务双方按照约定标准执行。

第四条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修、养护及其它个性化服务，服务内容和费用由双方另行商定。

第三章 物业服务费用

第五条 本物业管理区域物业服务收费选择以下第1种方式：

1、包干制

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物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准。

房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，包干使用，盈余或亏损均由乙方享有或承担，具体标准如下：

非住宅物业服务费：

 10 元/月·平方米；

物业服务费用主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（3）物业管理区域绿化养护费用；

（4）物业管理区域清洁卫生费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（7）办公费用；

（8）管理费分摊；

（9）物业服务企业固定资产折旧；

（10）法定税费；

（11）物业服务企业的利润；

（12）经业主同意的其它费用。

乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务。

关于物业管理区域内共用水电费分摊问题，按照《广州市物业服务收费管理办法》等法律法规规定做如下约定：

乙方所缴纳的物业服务费不包含公共水电费分摊，水电费的单价按实际发生的共摊进行测算确定，测算办法按照《广东省物业小区公共水电费分摊办法》确定。

2、酬金制

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酬金制是物业服务企业向业主按其拥有物业的建筑面积预收物业服务资金，在预收物业服务资金中按约定比例提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

具体预收标准如下：

非住宅物业服务费：

/元/月·平方米；

预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。

第六条 物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（3）物业管理区域绿化养护费用；

（4）物业管理区域清洁卫生费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（7）办公费用；

（8）管理费分摊；

（9）物业服务企业固定资产折旧；

（10）法定税费；

（11）经业主同意的其它费用。

乙方采取以下第/  种方式提取酬金：

（1）乙方按    /（每月/每季/每年）    /      元的标准从预收的物业服务资金中提取。

（2）乙方/  （每月/每季/每年）按应收的物业服务资金/%的比例提取。

物业服务支出应全部用于本合同约定的支出。

物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用；物业服务支出年度结算后不足部分，由全体业主承担。

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第七条 物业服务费用（物业服务资金）按月/季/半年交纳，业主或承租人应在每月10日 （每次缴费的具体时间）前交纳。

物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。

乙方不得擅自减免甲方应缴物业服务费用。

业主约定由承租人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

业主与承租人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。

物业发生产权或者租赁权转移时，业主或者承租人应当结清物业服务费用（物业服务资金）。

第八条 物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并于每年/月/日次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。

对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：

1、向当地仲裁机构申请仲裁；

2、向当地人民法院提起诉讼。

第九条物业服务收费标准的调整按下列第三项执行：

（一）按照已约定的标准不实行调整；

（二）按每年%的幅度上调；

（三）按每年所在区政府公布的物价涨跌幅度调整；

双方约定，物业服务收费标准的上调，必须以50%以上业主对乙方物业服务评价满意为前提。

第四章物业的经营与管理

第十条 本物业管理区域内属于全体业主所有的物业共用部位、共用设备设施统一委托乙方经营，乙方应单独立帐，独立核算，接受社区居委监督，并每季度将收支情况在物业管理区域显著位置公示，公示时间不少于10天。

业主委员会成立后，物业服务企业应当将经审计的共有收益的历年收支情况及剩余款项移交业主委员会。

业主委员会成立以前的共有收益按下列约定分配：

1、乙方应将共有收益用于维修电梯、供水、管线等共用设施设备；

2、乙方应将共有收益用于开展业主公益活动的不足部分；

第五章 物业的承接验收

第十一条 甲乙双方应按照《物业承接查验办法》规定进行承接查验，在物业交签订物业承接查验协议，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。

第十二条双方在物业承接查验时发现的共用部位、设施设备问题，双方应出具书面记录。

甲方应解决物业查验中发现的物业共用部位、共用设施设备的问题，具体解决办法如下：

1、由甲方负责在10日内进行维修完善；

2、由乙方负责维修，费用由甲方支付；

第十三条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。

建设单位不得在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益。

第十四条 乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：

1、物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

2、设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料；

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；

4、物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；

5、物业及配套设施的产权清单；

6、物业服务用房的清单;

7、物业的使用、维护、管理必需的其他资料。

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第十五条甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

 第六章 物业的使用与维护

第十六条 业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内的管理规约，内容包括物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等。

乙方根据管理规约提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。

第十七条 乙方可采取规劝、制止、报告有关行政主管部门、人民法院起诉等必要措施，制止业主、物业使用人违反管理规约和物业管理规章制度的行为。

第十八条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主、物业使用人的监督。

第十九条 甲方因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得业主委员会和乙方的书面同意。

临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。

第二十条 乙方与装饰装修房屋的业主、物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、垃圾和余泥渣土清运费、装修保证金（押金）、装修人员出入证押金（或工本费）等事项进行约定，并事先书面告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。

第二十一条 甲方应于2015年8月1日前按有关规定向乙方提供能够直接使用的物业服务用房。

物业管理用房面积和装修标准应符合《广东省物业管理条例》第三十八条规定。

第二十二条 物业服务用房属全体业主所有，包括物业服务企业办公用房和业主委员会办公用房，其中物业服务企业用房供乙方在合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。

第七章 　物业保修

第二十三条　物业保修由甲方自行保修。

第二十四条　保修办法按相关规定执行，具体的约定见《物业保修协议书》。

第八章 违约责任

第二十五条 甲方违反本合同相关规定，致使乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和质量标准的，由此给业主、物业使用人造成损失的由甲方赔偿。

第二十六条

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甲方拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。

 第二十七条 以下情况乙方不承担责任：

1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；

2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；

3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；

第十章 其他事项

第二十八条 本合同期限自 年月日起至  年 月日止。

第二十九条 本物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。

业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。

业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。

物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。

第三十条 物业服务企业退出时，乙方应将《广东省物业管理条例》第五十一条规定的资料和财务移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给（居民委员会）代管。

第三十一条业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。

第三十二条  本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与合同具有同等法律效力。

第三十三条

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