农产品物流园建设可行性报告Word文件下载.docx
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工程技术部，负责项目调查研究、开发现场管理、工程招投标、项目预决算等工作；
策划营销部，负责项目开发、销售的策划及对外销售等工作；
财务部，负责公司帐务核算、资金融通、成本控制等工作；
某某文化研究中心，负责公司的文化建设，对外宣传及报刊的编辑发行。
公司现有员工中具有高级职称的一人，中级职称的15人，本科学历以上的占公司总人数的85%，90%以上的员工从事过房地产行业的工作。
1.1.5项目提出的理由与过程
某某市是某某省的省会城市，是全省政治、经济、文化、金融、科技和贸易中心。
某某地处环渤海经济圈，北连京津都市圈，南接以沪宁杭为中心的长江三角洲经济区，西靠内陆腹地，是连接华东诸省市与山西能源基地等广大地区的重要节点，处于南北交流、东西交流、国内外交流的三重枢纽地位，具有贯穿南北、承接东西的区域优势，其铁路、公路、航空交通四通八达，环形辐射，已成为人流、物流、资金流、信息流的集聚地和辐射中心。
为充分发挥某某作为某某农业大省省会城市的区域优势，推进农业结构战略性调整，购建依托大城市，面向农村资源的农产品流通格局，实现农业产业化经营，提升农产品市场档次，增加农民收入，某某市“十二五”规划确定实施某某农产品贸易中心建设项目。
某某农产品贸易（加工）中心（某某城）——物流园是依托于某某农产品贸易（加工）中心建立的，是某某农产品贸易（加工）中心的重要组成部分，依托于农产品的物流、仓储，并面向其他行业的物流、仓储、配送为一体的现代化物流园。
1.2项目概况
1.2.1拟建地点
项目建设场址选于北太平河以南、铁路以北、某某市二环西路以西、七支渠以东区域。
后因高速铁路选址的原因，项目重新选址于二环西路以西、美里东路以东、绕城高速公路以南、美里路以北。
1.2.2建设目标与期限
本项目建设期为5年，从2012年5月始到2017年5月结束。
1.2.3资金筹措
（1）项目拟向银行贷款12000万元；
（2）资本金5000万元，利用某某花城经营收入再投入4000万元；
（3）其余资金为花城及物流园经营收入再投入。
1.2.4主要经济技术指标
本项目的财务评价结果如下：
项目财务现金评价指标：
投资回收期：
10年（税后）借款偿还期：
8.7年
财务净现值：
5036.78万元（税后）14958.44万元（税前）
内部收益率：
11.72%（税后）27.13%（税前）
项目的盈亏平衡点：
59%
第二章项目建设的必要性分析
2.1某某市地理与区位环境分析
（1）某某市地理环境
某某位于某某省中部，地理位置介于北纬36°
01ˊ至37°
32ˊ、东经116°
11ˊ至117°
44ˊ之间，面积8177平方公里。
南部为泰山山地，与列入世界自然文化遗产的泰山相邻，北部为黄河平原，与中华民族母亲河——黄河相依，地势南高北低，地形复杂多样。
周边与德州、滨州、淄博、莱芜、泰安、聊城等城市相邻。
某某现辖历下、市中、天桥、槐荫、历城、长清六区和平阴、济阳、商河三县及章丘市。
全市共设54个街道办事处，65个乡，4657个行政村。
（2）某某市区位环境
某某是某某省的省会，是全省的政治、经济、文化、金融、科技和贸易中心，是半岛城市群和某某的中心城市，处于十分重要的地位，它南北承接京津唐与沪宁杭经济核心区，东西连接河海交通，是某某向内拓展地和组织经济的主要基地。
某某具有得天独厚的区位优势，以北京为中心的环渤海经济区与以上海为中心的长江三角洲经济区是当今中国最具经济发展活力的两大经济区域，某某地处两地中间，具备十分便利的铁路、公路交通条件与其衔接了；
同时，某某还是东部沿海与内地联系的桥梁；
某某已基本形成了公路、铁路、航空立体交通优势，有全国首屈一指的高速公路网络系统，发达的通信信息网络平台，有良好的社会与政策环境，具备成为北方物流中心城市的基本条件。
以某某为中心，在500公里半径范围内，可以辐射到某某省的全部以及北京、天津、河南、河北、安徽三省的大部分与山西、江苏两省的部分地区，辐射地区人口超过两亿，从而为某某建立与发展成为中国商贸流通的批发基地，提供了优势条件与庞大的消费支持。
（3）某某市社会经济发展情况
改革开放以来，某某市经济发展迅速，城市面貌显著改观，各项社会事业稳定发展，综合实力进一步增强。
人民生活水平明显提高，城市综合服务功能进一步完善；
产业结构发生重大变化，第一产业产业化程度提高，特色农业呈现良好发展态势，第二产业升级速度发展，新的产业迅速成长；
所有制结构有所改善，形成了多种经济成份共同发展的新格局，非公有制经济增加值占国内生产总值的比重达到35.3%；
技术结构得到提升，信息产业的加速和倍增作用增强，高新技术产业增加值占全市规模以上工业增加值的比重上升26%。
（4）某某市商贸流通业发展情况
近年来，某某市商贸流通体系逐步完善，服务水平逐步提高，辐射范围逐步扩大，形成了以中心商业区、区域性商业区为支撑，大型专业市场为骨干，特色商业街为亮点，大卖场、专业店、便利店、连锁超市相结合的市场网络体系。
在市场建设中，鼓励大流通、大贸易，在增加市场数量的同时，把增加市场规模、提高市场效益作为市场建设的主攻方向，建设形成了多个大型商品交易市场。
科技市场、茶叶市场、中国家居之都都是省内外有较大影响的大型专业市场，英雄山文化市场成为我国四大文化市场之一，某某茶叶市场成为全国最大的茶叶批发基地之一。
2.2某某市交通基础设施分析
某某市具有优势的地理区位、交通区位和经济区位，城市基础设施建设步伐加快，交通运输状况不断发展和完善，以形成了以铁路、公路、航空为主的综合交通运输网络体系，交通运输的枢纽优势得到充分发挥。
（1）交通网络基础设施
某某是我国华东与华北、东部沿海与西部内陆地区客、货流中转集散的重要交通运输枢纽之一，也是规划的全国45个公路主枢纽之一，以形成了联结全省、全国和海外的现代化交通网络，是某某省铁路、航空、公路重要的交通枢纽。
（2）公路交通设施
某某市公路网规模大、等级高，各项指标均位于全国各大城市的前列。
某某绕城高速公路的全线贯通和济青、济德、济聊、济泰高速公路实现了与周边地区高速公路联网；
城市道路建设加速发展，二环路维修改造完工，市区近百条主次干道的拓宽改造或延长，逐步形成了某某公路交通网络体系和城市加速交通体系有机结合的道路交通网络体系。
（3）铁路交通设施
某某市域内京沪铁路纵贯南北，与沪宁、京津连接，胶济铁路横穿东西，和烟青、郑兰相通，北连北京、天津，南接南京、上海、福州，东达青岛、烟台，西到郑州、石家庄、西安等。
同时还有晏城之党家庄、某某至某某东、水屯至某某等联络线。
（4）航空交通设施
某某机场是某某省境内最大的民用机场，该机场于1992年7月26日建成通航，同年9月，被国务院批准为国际口岸机场。
截至目前，某某机场通往国内外地区的航线有54条，通航城市38个，其中国际航线2条，地区航线1条，每周航班平均为280个。
某某机场2003年旅客吞吐量达174万人次，货邮吞吐量达3.2万吨。
（5）水运交通设施
某某市域内，黄河和小清河的通航里程共有261.1公里。
黄河流经某某市北部，长185.1公里，四级标准航道，为传统的主要水运航道；
小清河在某某市境内76公里。
近年来由于黄河干枯、小清河污染严重，许多货源已转由公路运输。
2.3某某市现代物流产业环境分析
现代物流产业是某某着力培育和发展的新兴产业之一，加快发展现代物流业，对于某某实现“十二五”的规划目标、拓展新的经济增长空间具有十分重要的意义。
2.3.1某某市物流园区的现状
盖家沟物流园区位于济青高速公路零点立交周边地区，分南北两区规划建设。
南区位于黄河以南，以盖家沟物流基地为中心，规划控制面积500公顷左右。
“十二五”期间，该物流园区将重点建设北区，北区选址在大桥镇附近，规划控制面积300公顷左右。
郭店物流园区选址在郭店镇附近，位于东绕城高速路两侧，胶济铁路以北，规划控制面积500公顷。
该园区以钢铁、石化、电子产业链的延伸发展为重点服务对象，服务于东部产业带。
园区是某某连接某某半岛制造业基地和青岛、烟台、日照等港口城市的主要物流枢纽。
“十二五”期间，某某市还将打造邢村、国际集装箱、桑梓店、空港等4个专业性物流中心。
邢村物流中心选址在东绕城高速公路以东、旅游路以北、出口加工区以南区域，规划控制面积140公顷左右。
国际集装箱物流中心分东西两区建设。
西区位于某某国际集装箱分流中心及周边可用区域，规划控制面积50公顷左右；
东区位于泺口火车站（拟建）周边地区，规划控制面积40公顷左右。
空港物流中心选址在某某国际机场附近，规划控制面积30公顷左右。
桑梓店物流中心选址在桑梓店铁路货运站周围，规划占地面积20公顷。
2.3.2某某物流业存在的问题
目前，某某也存在一些制约现代物流业发展的因素。
（1）条块分割，自成体系，传统的行业管理制约着现代物流业的发展
受长期计划经济的影响，物流被分割成多个部门管理，物流体系的内在联系被人为地分割，造成了物流资源重组和整合困难，物流设施社会服务水平不高。
（2）观念陈旧、自我封闭，造成物流专业化水平较低
部分企业固守传统的思维定式，追求大而全、小而全，不愿将物流业务委托给专业性企业完成，造成低水平的重复建设，流通成本居高不下，第三方大型龙头物流专业企业难以形成，参与国际竞争的主体实力无法增强。
（3）设备老化，技术落后，致使现代物流业发展速度缓慢
批发零售业、仓储业和交通运输业等物流主体行业现有仓库设施陈旧，设备老化，从事现代物流的技术含量不高，管理思想和信息化管理手段落后，还不能有效地运用网络信息和电子技术进行现代企业管理。
（4）人才缺乏，难以保证现代化物流业高起点和高水平发展
由于生产和流通企业中的企业领导层对现代物流业的作用认识不到位，使物流知识的学习和培训工作相对滞后，造成某某物流业专业人才匮乏。
2.3.3某某现代物流业的发展重点
（1）构筑现代物流业发展平台
◆建立政策引导和宏观调控为主的政策平台。
成立物流产业专门协调管理机构，加大物流业的管理力度，研究制定扶持物流产业发展政策措施和法律法规，为物流业发展提供竞争公平、运作规范、服务优良的外部环境。
◆本着“加强领导、统一规划、注重协调、做好服务”的工作思路，市商贸委协调规划、计委、土地、财政、税务、交通等政府职能部门研究制定推进某某现代物流业发展的相关政策，清除地方保护主义，统一协调各行业主管部门责任和义务，落实规划任务。
◆发布某某物流园区、物流配送中心建设指南，贯彻执行国家物流产业技术标准，建立物流设施开发运营招标制度，引导社会各种所有制成份合理投资，允许外资投资物流产业。
◆鼓励物流企业扩大物流经营范围和提升服务内容，对入驻物流园区企业、第三方物流企业和物流配送中心企业的建立和发展给予积极支持；
物流企业开展集装箱运输和自有铁路专用线装卸业务，要依照市场经济原则，规范运作，合理分担相关费用。
◆利用国家经贸委旅游服务业发展专项资金、政府贴息、物流园区土地出让金返还等，多方筹措物流业发展资金；
设立某某“现代物流业发展基金”，加大对外开放力度，招商引资，优化、完善某某投资环境。
（2）高水平、高起点的建设物流基础设施、信息技术现代化水平为主的要素平台
◆着眼于现代物流链式管理系统各个环节服务功能的增强和技术水平的提高，对仓储、运输、加工、配送、包装、网络服务等物流要素运用现代化电子信息技术进行更新改造，为物流产业的发展奠定坚实的基础。
◆适应建设某某市发展的需要，进一步加快城市运输基础设施特别是公路建设速度，消除城市交通“瓶颈”，提高铁路、公路、航空之间协调配合和服务社会功能。
◆配合某某公用信息交互平台建设，着手某某电子商务交易平台的建立，加快现代信息技术在物流企业中的应用步伐。
引导、鼓励现代物流企业运用电子信息技术进行改造，提升物流企业信息技术普及程度和应用水平；
扩展、延伸物流企业供应链的范围和半径，通过电子网络促进信息流、商流、资金流的有效结合。
◆改造、盘活、挖潜传统物流企业闲置资产，优化、整合社会闲散物流资源。
与此同时，要加强现代化物流技术的普及，推广运用现代物流技术标准，提高物流管理标准化、规范化水平。
◆根据某某城市总体规划布局要求，积极有序的建立布局合理、功能完备、运转高效的现代物流配送系统，使物流园区---物流中心---配送中心等设施建设均衡，功能互补。
（3）建立具有较大规模、较强竞争能力的企业主体平台
◆某某物流业要以提高和完善物流产业素质为目标，在抓好现有物流资源整合的基础上，重点引进国内外品牌企业，实现物流资源的合理配置，积极引导原来属于不同部门的仓储、运输、货代、联运、集装箱运输以及批发零售业依照市场化原则，运用改组联合、收购兼并、股份合作、租赁承包、分块搞活等多种形式和办法进行资产重组，提升传统物流企业服务功能，扶持产生一批现代物流专业公司和配送公司，并做强、做大3-5家具有较强竞争实力的第三方物流企业。
◆重点引进国内外品牌连锁、物流企业在某某市设立物流配送中心、入驻物流园区以及与当地企业联手开展现代物流经营；
采取积极的扶持政策，鼓励国内外品牌企业投资物流基础设施建设。
◆积极扶持和培育第三方物流专业企业集团,引导其改造现有基础设施、发挥其信息网络和仓储优势，运用市场经济的规律和手段，实现强强联合。
2.4项目建设的必要性
（1）发展现代物流业有利于增强某某综合服务功能
现代物流业作为新世纪的重要产业和新的经济增长点，其发展水平已经成为衡量一个城市综合服务功能强弱的重要标志，某某亟需通过现代物流业的发展来进一步提高城市服务企业、服务群众的社会功能，从而提升城市的综合实力和竞争力。
（2）发展现代物流业有利于整合某某市物流资源
现代物流产业集仓储、运输、配送、信息服务等多功能于一体，打破行业限制，协调部门利益，对于优化社会资源配置，整合闲散物流资源具有积极的促进作用。
现代物流企业通过物流社会资源的最佳配置，最大限度的降低流通成本，实现物流运作的高效体系，取得物流资源的最佳效益。
（3）发展现代物流业有利于提高某某社会化信息水平
网络经济和电子商务是现代物流业发展的核心内容和技术保障，网络信息技术与物流产业的紧密结合，可以有效的提高现代物流企业经营管理水平，促进网络信息现代技术向传统企业管理的渗透，从而提高企业管理档次和水平。
（4）发展现代物流业有利于提高企业经济效益和社会效益
现代物流业的主要优势就是实现商流、物流、资金流的结合，其现代化的仓储、运输、分拣、包装技术有利于企业迅速提升管理水平，降低经营成本，在时间和空间上实现高效、低耗，加快与国外先进管理技术成果的嫁接。
同时，物流业的发展对于开拓市民视野、改善市民消费观念和购物习惯、扩大市民社会交往区域也具有积极的引导作用。
第三章项目建设地点的选择及建设条件
3.1项目选址
项目用地位于某某民营科技产业园范围内，分别属于某某市槐荫区西沙村、刘七沟村和天桥区大魏村等所有。
某某民营科技产业园经某某省人民政府批准成立，其调整后的总体规划已经某某市政府批复。
某某农产品贸易中心用地已列入某某民营科技产业园土地利用总体规划，规划性质为建设用地，但现状大部分为农用地及部分村办企业用地。
场地东部有某某一汽重联汽车销售公司、一汽某某中转库、某某生产资料市场、大魏钢材市场、某某创斯特玻璃机器有限公司、某某巨力电工设备公司等10家企业。
3.2建设条件
某某位于某某省中部，地理位置介于北纬36°
一、交通条件
1、公路：
场址东临二环西路，北靠某某绕城高速公路北线，与济清、京福、京沪、济泰、济德、济聊高速公路连接，通往省内外各地。
2、铁路：
场址与规划建设的京沪高速铁路相邻，某某铁路货场西编组站于场址西南部，铁路运输条件得天独厚。
3、机场：
场址距某某国际机场约30公里，空港运输便利。
4、城市交通：
场址东侧二环西路为城市主干路，南侧美里路东段规划为城市次干路。
场址距市中心约8公里，附近有73、114路公交车通过，公共交通方便。
二、工程地质及水文、气象条件
1、工程地质与水文条件
场地尚未进行地质勘探。
2、地震烈度
地震基本烈度为6度。
3、当地气象条件
某某市属暖温带半湿润大陆性季节气候，其特征是季风气候明显，四季分明，冬冷夏热，雨量集中。
冬季长近5个月，夏季近4个月，春秋两季均不足2个月，全年降水的60%集中在夏季。
据1951-1990年气象资料，该市具体气象数据如下：
1.风向
常年主导风向：
SSW
冬季主导风向：
ENE
夏季主导风向：
2.风速
冬季平均风速：
3.2M/S
夏季平均风速：
2.8M/S
3.气温
年平均气温：
14.3℃
极端最高气温：
42.5℃
极端最低气温:
-19.7℃
4.相对湿度
最冷月平均：
54%
最热月平均：
73%
全年平均：
5.降水量
年平均：
6000mm
年最大：
723.7mm
时最大：
96mm
6.最大积雪厚度：
190mm
7.最大冻土深度：
440mm
三、市政基础设施现状
1、供电
（1）供电电源
场址东南部有某某供电局美里湖22万伏变电站。
场址附近有美河、美吴10KV高压供电线路通过，项目用电可由此引入。
（2）用电负荷
项目用电主要为照明用地和动力用电，初步估算，项目总用电负荷约为20000KVA。
在综合功能区和加工配送区各建设一座变配电室，并根据各功能区的需要分别设置400-1250KVA的变压器，降压后分别向各功能区供电，以缩短供电距离和减少供电损耗。
（3）线路敷设
供电电缆沿区内道路埋地敷设，建筑物内板、墙内暗敷。
各功能区分设配电箱，供电电压为220V/280V。
2、供水
（1）水源
项目用水由场区东部供水管网接入。
水源来自某某自来水公司黄河第二水厂供水管网。
沿区内道路敷设供水管道，在综合功能区内设调压站和泵房，以供经营、生活、绿化等用水。
（2）用水量估算
项目用水主要为经营、生活用水和农艺、绿化用水。
经营用水按120立方米/日计入。
生活用水：
项目劳动定员为400人，用水定额按120升/人*日测算，项目生活日用水量约为48立方米。
农艺、绿化用水：
日用水量约为100立方米。
未预见用水量按以上用水量的10%计算，日用水量为26立方米。
项目总用水量为294立方米/日。
3、排水
项目排水实行雨污分流制。
（1）场地内根据地形和路网特点，沿道路敷设雨水管网，雨水沿区内道路和雨水系统汇集后排入雨水管网。
（2）项目运营中产生的污水经沉淀处理后，纳入场区污水管网统一排入城市污水管网。
场址东北部有某某兴济河污水处理厂，项目污水可排入污水处理厂管网。
4、通信
该区域属市电信局槐荫分局管辖，通讯可向分局申请办理接入。
项目各功能区建筑物内根据管理及经营需要电话和宽带网络接线插座，申请拉入外线电话及宽带接入，以方便通讯联络和信息交流。
5、空调采暖通风
综合功能区商务办公楼、展览中心内设中央空调系统，解决夏季降温和冬季采暖需要。
仓储区、加工配送区、交易 区等各区建筑内要安装排气扇、通风窗等通风设施，以保证室内空气的流通。
6、消防
项目各区建筑物四周按规定设消防通道，以供消防车通过。
消防设独立给水系统，供水水压PN≥0.2Mpa。
综合功能区内商务办公楼、展览中心内安装自动喷淋系统，设置烟感报警器。
仓储区、加工配送区、交易区等各区建筑根据需要设置双阀双出口消火栓和DN100地下式消火栓，配备灭火箱及灭火器具。
第四章项目建设规划方案
4.1规划依据
（1）《中华人民共和国环境保护法》
（2）《中华人民共和国城市规划法》
（3）《中华人民共和国土地管理法》
（4）《工业项目建设用地控制指标（试行）》国土资发[2004]232号
（5）《某某城市总体规划》
（6）《某某省建设用地集约利用控制标准》
4.2规划指导思想及设计特点
1、规划指导思想
（1）项目规划严格按照某某市总体规划要求，充分结合规划用地的地形地貌，合理布置空间组织，力求创新，体现现代厂区的特色。
（2）建筑群体的平面布局，利用规划用地原有的自然地形地貌，着意于建筑环境的协调以及建筑和绿化环境的进一步美化，构筑场区内不同的建筑功能组团，为企业的生产和经营提供良好的条件。
（3）坚持“以人为本”的原则，考虑到场区建设的要求，利用本项目有力的地理位置等优势。
（4）项目整体规划采用功能分区优化，既做到方案一次性规划，有力于项目的建设。
（5）充分利用原有的自然环境和市政设施，突出整个场区的科技、生态、环保等的特色。
2、设计特点
（1）充分利用现有的地形地貌，进行合理的规划，实现整个场区的总体布局。
（2）充分利用周边的自然环境，实现生态、科技、环保等的特点。
（3）在经济合理的基础上，完善场区的功用配套设施。
（4）在价格合理，保证质量的前提下，推广应用国家鉴定认可的新技术、新工艺。
4.3某某城总体规划
某某城是集某某省确定的省名优农产品综合展示交易中心综合项目，是某某市“十二五”期间确定规划建设的大型农业龙头企业项目，是经国家发改委批准立项的国家农业重点项目，项目总规划用地1477亩，规划建筑面积85.93万平方米，总投资额约18亿元人民币。
项目分三块建设，第一块用地面积52.96公顷，第二块用地面积9.54公顷，第三块用地面积为
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