工程部质量文件古北物业讲述Word文档下载推荐.docx

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机电设备图纸和技术资料原件（或第一次复印件）由客服部资料管理员统一保管，借阅时需办理借阅手续，填写《文件/资料借阅登记表》。

5.0相关质量记录：

5.1《设备年度保养计划》

5.2《设备事故（故障）报告》

5.3《设备维修记录单》

5.4《设备登记卡》

5.5《设备（机具）外委维修申请表》

5.6《设备（机具）购置申请表》

5.7《物品报废申请表》

5.8《设备台帐》

2-2

5.9《文件/资料借阅登记表》

5.10《机房外来人员登记表》

5.11《质量记录档案》

5.12《电梯机房巡查记录》

5.13《高压用户站巡查记录》

5.14《配电房巡查记录》

5.15《水泵房巡查记录》

5.16《工程部月度工作计划》（非格式化）

GT/MD-E-02

工程维修管理工作规程

3-1

以“提供优质、高效服务”的宗旨为住户排优解难，做到责任明确，收费合理，住户满意。

住户的房屋保修，有偿服务、房屋本体公共设施的日常维修养护。

3.1工程部维修工和客服部装修管理员负责对房屋状况进行巡查，并接受用户的投诉，对发现的异常情况及时向上级汇报。

3.2工程部维修工负责一般性小修项目的养护和维修工作。

3.3专业维修公司负责中、大修项目的维修。

3.4工程主管负责项目的检查及验收。

4.1保修工程

4.1.1保修原则：

工程部通知开发商并组织施工单位进行维修，维修费用由开发商从施工单位保修款中扣除。

4.1.2保修范围：

由于安装施工质量和材料质量原因引起的设备设施保修。

由于住户在使用、装修过程中人为造成的损坏、对原结构及管线进行改动引起的质量问题，易损易耗品的非质量原因的损耗不属于保修范围。

4.1.3保修期限：

根据开发商与施工单位签订的相关工程合同的有关规定执行。

4.1.4维修到位时间按《上海市住宅物业服务分等收费标准》中的五级服务标准所规定的时间执行，如遇特殊情况，需与业主协调解决。

4.1.5在保修期内发现的问题，由工程部协调开发商或联系施工单位，并填写《设备设施报修单》、《设备维修记录单》，在双方约定时间内维修好，如不能按时完成，要上报管理处经理并发函开发商要求进行整改。

如遇重大质量问题，要立即上报管理处经理并发函开发商。

4.2住户室内维修

3-2

4.2.1工作流程图

接住户故障报修

管理处开具维修工作记录单，确定维修性质

工程部在维修工作记录单上签收

准备必要的工具材料

住户不在时，在门上粘贴留言卡

住户在时，轻敲门3下或按门铃，住户同意后入内

管理处联系住户再次约定维修时间

向住户了解实际报修事项，检查故障点、报价

开始维修工作

不能完成

向住户解释不能当场完成的原因

住户自行购置的设备故障或其他原因需住户联系有关设备供应商予以维修的故障

完成不能完成

住户验收满意后在报修单上签收，维修人员签名

向住户交代何时能完成该项维修工作

清理维修现场、收费

准备必要的工具材料，查阅有关维修资料

向住户解释，通知住户联系有关承造商或供应商

费用上缴出纳

维修内容登录维修簿

收据返回住户

维修单返回服务部

3-3

4.2.2工作规程

a.由住户向管理处报修。

b.白班由客户接待、夜班由监控岗接住户报修，详细询问并在《维修工作记录单》上准确填写报修户室号、报修人、联系电话、报修内容、接报时间及接报人，然后用对讲机通知维修工具体维修内容和户室号。

c.维修工接报后在十分钟内前去接单，在《维修工作记录单》上填写接单时间和接单人。

若有工作赶不到，应告知原因和延迟到达时间，由客户接待或监控岗向住户作解释。

d.维修工根据维修内容准备必要的工具和材料，在二十分钟内或住户约定时间到达维修现场。

e.维修工到达住户家后应先轻敲门或轻按门铃，经住户许可后方能入内，住户不在时，应留下《留言卡》，并通知客服部联系住户预约下次维修时间，若为空置房，经客服部确认，可单独入内。

f.当判定维修项目属有偿维修时，根据有偿维修服务的收费标准告知住户。

g.住户认同维修价格后进行维修，住户不同意该价格，维修工在《维修工作记录单》上注明原因，交住户签名。

h.因材料不足或其他原因暂不能维修的，应向住户解释清楚，预约下次维修时间，并将有关情况记录在《维修工作记录单》上，与下一班做好有关交接工作，并向工程主管汇报。

i.因住户自购设备故障、无法维修的应详细向住户说明原因，由住户联系其设备供应商来进行维修，同时将情况记录在《维修工作记录单》上交住户签名。

j.维修时应注意做好现场周围物品的防护和遮盖，维修后应清洁现场。

k.故障修复后，住户验收合格，维修工在《维修工作记录单》上填写维修完成情况、完成时间、完成人、用材情况、收费金额，请住户签名确认。

l.属有偿服务的，住户愿意可由维修工代收维修费用交客服部收银员，否则由收银员负责向住户收取，并提供收据。

m.维修工在完成的《维修工作记录单》上签名，交工程主管复核签名，工程领班负责把维修内容登记在《维修接报记录（工程部）》上。

n.《维修工作记录单》返还客服部后，一联整理归档，一联交收银员。

o.客服部每天对已完成的《维修工作记录单》进行回访，发现住户不满意的应追查责任。

5.1《设备设施报修单》

5.2《设备维修记录单》

5.3《维修工作记录单》

5.4《维修接报记录（工程部）》

5.5《留言卡》

GT/MD-E-03

低压供配电设备保养维修规程

及时处理供配电设备故障，确保设备性能，保证安全运行。

适用于低压设备及附属设备的维修保养工作。

3.1工程部维修工负责机电设备的维修保养；

3.2工程领班负责检查监督工作；

3.3工程主管负责对维修保养工作进行指导，监督及外委修理的联系工作。

4.1供配电维修保养工作程序

4.1.1工程主管每年12月制订下年度《设备年度保养计划》，并按设备运行情况制订中修、大修计划。

4.1.2工程主管每月根据《设备年度保养计划》分解编制保养工作计划。

4.1.3低压配电柜设备由维修工负责维修保养。

4.1.4维修保养过程中应遵守安全操作工作程序，停电管理工作程序。

4.1.5维修工每月进行维修保养，并做好《设备设施保养记录》、《配电柜保养记录》等维修保养情况记录。

小型设备维修及零部件更换情况记录于《设备维修记录单》，大型设备维修及零部件更换与改造情况同时记录于《设备登记卡》。

4.1.6低压供配电设备故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的重要部位故障，应做好书面记录，上报工程主管，限期解决。

4.1.7凡是夜间发生的，不影响业户生活、工作的，不会产生严重后果的供配电故障，可以由白班维修工进行维修，但必须记录于《工程部值班记录》，并做好相应的措施。

4.2保养内容

4.2.1每年对低压配电房内的低压配电柜进行一次全面检修保养。

4.2.2每年对高压设备进行一次电试。

4.2.3每年对高压用户站内的干式变压器、电容器柜进行一次全面检修保养。

4.2.4配电房和高压用户站每月保洁一次，保持室内清洁、干净。

4.2.5低压配电柜的保养

a.对低压配电柜进线及接线柱进行检查，不能有烧灼、松动等状况。

b.对电压表进行检查，运行是否正常。

C.对电压表进、出线进行检查，不能有烧灼痕迹。

d.对各路熔芯及附件进行检查，不能变色，安装必须牢固。

e.对空气开关进行检查，闭合、开启声音是否正常。

f.对空气开关的接触点进行检查，有无灼伤痕迹。

g.对空气开关的接线点进行检查，有无松动。

h.对机柜内外进行灰尘清扫，保护设备正常工作。

i.对进、出线进行电压、电流检查，要求线电压380V±

10%，相电压220V±

10%。

j.对避雷接地电阻进行摇表测试，要求接地电阻＜10Ω，保护接地电阻＜4Ω。

k.对设备绝缘电阻进行测试，要求设备绝缘电阻＞0.5MΩ。

l.对低压配电柜标签、标识及门、玻璃进行密封检查。

m.对主、备电源进行切换检查。

4.2.6干式变压器的保养

a.全面清扫、擦拭，做到无积灰、油垢。

b.全面紧固螺栓连接部分，要求牢固无松动。

c.测量绕组直流电阻和线圈绝缘电阻，保证三相电阻平衡（相间差别不大于三相平均值的4%，线间差别不大于三相平均值的2%）。

d.校验继电器功能是否正常。

e.清扫、检查高压负荷开关，动作正常，安装牢固，无缺损。

f.检查室内照明、通风、消防设施是否功能正常。

5.2《设备设施保养记录》

5.3《配电柜保养记录》

5.4《设备维修记录单》

5.5《工程部值班记录》

5.6《设备登记卡》

5.7《干式变压器保养记录》

GT/MD-E-04

高、低压配电设备运行管理规程

保证供配电设备的安全运行。

适用于高、低压配电及附属设备的运行管理。

3.1维修工负责供配电设备运行的清洁、操作、巡视、检查、记录工作。

3.2工程领班负责对上述工作的检查监督。

3.3工程主管负责对设备的综合管理和上述工作的检查和指导。

3.4客户部负责向有关用户发书面停电通知，并做解释工作。

4.1维修工巡查工作程序

4.1.1负责清洁配电房环境卫生

4.1.2每天对高压配电柜巡视一次。

对低压配电柜两天巡视一次，记录高压用户站设备运行数据（变压器、温度、电流、电压、功率因数等）《高压用户站巡查记录》，同时检查运行状况，记录于《配电房巡查记录》。

4.1.3供配电设备发生异常及时报告工程领班，并在工程部人员协同下排除异常。

4.2工程领班管理工作程序

4.2.1每周检查《配电房巡查记录》，监督电气设备的运行情况，严禁不合理的超负荷运作。

4.3工程主管管理工作程序

4.3.1对供配电设备的巡检工作提供工作指导及检查监督。

4.3.2负责设备的技术资料、档案的收集、保管；

负责零星设备的配件，材料的采购计划的编制，外委修理的联系工作。

4.3.3因施工维修等原因停电，提前通知客服部，由客服部书面通知有关用户。

4.4配电房管理制度

4.4.1供配电系统实行24小时供电，维修工负责对配电房的设备、设施、建筑巡视检查，通过对配电设备的操作、保养、修理，确保安全供电。

4.4.2维修工必须穿戴劳防绝缘用品，持证上岗。

4.4.3维修工必须定期对配电房建筑、设备、设施巡视，做好巡视记录。

发现异常，及时报告上级并做好相关急救措施。

4.4.4外来人员进入配电房，必须经过工程主管或领班同意，由维修工陪同方可入内，并在《机房外来人员登记表》上做好进出登记记录。

4.4.5配电房墙上应悬挂管理制度，房屋内应配备相对温湿度计、灭火器材、设备操作工具、应急照明。

4.4.6应定期对灭火器材进行测试，并按规定要求对电工工具进行绝缘性能测试。

4.4.7根据设备保养周期计划、内容要求对设备进行保养。

4.4.8停、送电操作，必须严格执行《电业安全工作规程》。

4.4.9定期对配电房环境卫生。

检查房屋建筑，做到“四防一通”。

保持环境温度低于40℃，相对温湿度低于80％。

4.4.10如需停电检修，应提前张贴告示。

4.5交接班要求

4.5.1接班人员

高、低压配电设备（设施）管理规程

a.认真查看交班人员的值班记录和巡视记录。

b.检查仪器，工具等物品钥匙是否齐全、完好，并在《工程部值班记录》上签名。

c.接班醉酒或其他情况而未找到接班人时，不得交接；

d.严禁在倒闸操作和事故处理过程中交接班；

e.若交班过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故，接班人协助。

4.6安全操作工作程序

4.6.1维修工应严格按操作规程操作供配电设备，保证设备正常运行。

4.6.2如需倒闸操作时，应填写《倒闸操作票》经工程主管批准后，按倒闸操作制度工作程序严格进行。

4.6.3全部停电或部分停电作业时，应在断开的开关分闸把柄上悬挂“有人工作，禁止合闸”的警示牌。

4.6.4高压停电检修

4.6.4.1检修前必须先办工作申请手续（应急抢修事后补办工作手续）；

4.6.4.2在高压室进行检修时，至少应有两人一起工作；

4.6.4.3变压器停电检修时：

a.要把高低开关拉出；

b.在开关把手上挂“有人工作，禁止合闸”的警告牌；

c.在变压器高低压侧三相短路接地；

d.把变压器室外内的有载调压器低压保险丝拉开。

4.6.4.4高压母线其一段停电检修时：

a.把电容柜断开或进行充分放电，把相应的进线开关拉出；

b.把母线开关拉出；

c.把相应PT开关拉出；

d.在此段母线上验电并三相短路接地；

e.在带电高压柜上挂“高压危险”警告牌。

4.6.4.5在引至变压器的高压电缆头上检修时：

a.把该变压柜开关拉出；

b.在电缆头上三相短路接地。

4.6.5配电房倒闸操作制度

4.6.5.1倒闸操作必须根据值班负责人命令，受令人复诵无误后执行。

发布命令应准确、清晰，使用正规操作术语和设备双重名称，即设备名称和编号。

发令全过程和听令报告时都要做好记录。

4.6.5.2停电拉闸操作必须按照开关→负荷侧刀闸→母线侧刀闸顺序依次操作，送电合闸的顺序与此相反。

如变压器需要停电时，应先停低压，后停高压；

送电时先送高压，后送低压。

严防带负荷拉合隔离开关（刀闸）。

4.6.5.3倒闸操作由操作人填写操作票，每张操作票只能填写一个操作任务。

下列项目应填入操作票内：

a.应拉合的开关和刀闸。

b.检查开关和刀闸的位置。

c.检查接地线是否拆除。

d.检查负荷分配。

e.装拆接地线。

f.安装或拆除控制回路、电压互感器回路的保险器。

g.切换保护回路和检验是否确无电压等。

4.6.5.4操作票应用钢笔或圆珠笔填写，票面应清楚整洁，不得任意涂改。

操作人和监护人应根据模拟图板或接线图核对所填写的操作项目并分别签名，然后经值班负责人审核签名。

4.6.5.5操作前应核对设备名称、编号和位置，操作中应认真执行监护复诵制。

按操作顺序操作，每操作完一项，做一个记号“√”，全部操作完毕后进行复查。

4.6.5.6倒闸操作应由两人执行，其中一人对设备较为熟悉者作监护。

4.6.5.7操作中发生疑问时，不准擅自更改操作票，不准随意解除闭锁装置，应立即向值班负责人或主管负责人报告，弄清楚后再操作。

4.6.5.8电气设备停电后，即使是事故停电，在未拉开有关刀闸和做好安全措施以前，不得触及设备或进入遮拦，以防突然来电。

4.6.5.9下列各项工作可以不用操作票：

a.事故处理。

b.拉合开关的单一操作。

c.拉开接地刀闸或拆除全电房仅有的一组接地线。

但上述操作均应记入操作记录簿内。

4.6.6严禁带电作业，紧急情况须带电作业时，应有监护人和足够的照明空间，并穿戴绝缘手套、工

作衣、绝缘鞋，确保安全才可进行。

4.6.7自动空气开关跳开或熔断器熔断时，应查明原因再进行恢复，必要时允许试送电一次。

4.6.8电流互感器二次侧不得断路，电压互感器二次侧不得短路。

4.6.9不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。

4.7停电管理工作程序

因工程维修等原因停电，须经工程主管、管理处经理批准后，由客服部提前通知有关用户。

4.8事故（突然）停电应急处理工作程序

4.8.1对于事故（突然）停电，维修工要保持头脑清醒，弄清是市政问题，还是小区自身问题。

4.8.2若为市政问题，要及时与市政单位（如供电局）联系，摸清情况，预计恢复正常的时间，及时向工程主管、管理处经理及有关部门通报情况。

4.8.3如长时间停电，还需报公司总经理，申请备用线路供电，同时取得供电局同意使用备用线路，并进行规范的倒闸操作。

4.8.4同时通知监控室、客服部，以便通知住户或业主有关停电情况，防止偷盗，必要时应关闭大堂总门。

4.8.5如属小区自身的故障，要尽快报告工程主管以及管理处经理，由工程主管组织力量进行抢修，并随时将情况上报管理处经理，以便管理层采取相应的措施。

4.8.6在抢修时，应根据各种现象，加以综合分析判断，找出故障原因及故障所在，必要时切断故障点，保证小区绝大部分供电正常。

5.1《配电房巡查记录》

5.2《高压用户站巡查记录》

5.3《机房外来人员登记表》

5.4《工程部值班记录》

5.5《倒闸操作票》

GT/MD-E-05

避雷接地装置测试规程

加强小区建筑物、构筑物避雷接地装置的管理，定期进行必要的检测，保证全体业主的财产和人身安全。

安装有避雷接地装置的建筑物和构筑物。

3.1工程部负责避雷接地装置的检测和记录；

3.2每年第二季度检测一次；

3.3对检测结果不合格的（标准为接地电阻小于等于1欧姆），由工程部拟定整改方案，上报管理处，进行纠正。

4.0工作规程

4.1工作流程图

合格

不合格

4.2检测工具

4.2.1接地摇表

4.2.2五米、二十米、四十米长连接线各一根；

（线径不得小于2.5mm）

4.2.3五十厘米长检测接地棒二根。

4.3.检测方法和步骤

4.3.1拆开接地干线上所有接地支线的连接点；

4.3.2将一根检测接地棒（L1）插在离接地体四十米远的地下，另一根检测接地棒（L2）插在离接地体二十米远的地下，接地棒必须垂直插入地下四十厘米深处；

4.3.3将接地摇表放置在接地体（避雷带“E”）附近适当的位置，兆欧表上的三个接线端子用连接线分别与L1、L2、E各点连接（线应全部放直，不得弯曲）；

4.3.4根据被检测接地体接地电阻的要求，调节好粗调拨盘（表上有三档可调范围）；

4.3.5以每分钟120转的转速均匀摇动手柄，当表头指针偏离中心时，边摇边调节细调拨盘，直到表针居中为止；

4.3.6以细调拨盘的位置×

粗调定位倍数，其结果就是被检测接地体的接地电阻值。

5.1《接地电阻测试记录》

GT/MD-E-06

电梯监督管理工作规程

确保电梯技术性能处于良好状态，保证安全运行。

适用于住宅楼的电梯运行管理。

3.1工程部维修工负责电梯运