现代城市住宅小区物业存在的若干法律问题Word文档格式.docx
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论城市住宅小区物业管理中存在的法律问题
一、住宅小区物业管理的法律界定
（一）物业及住宅小区物业
“物业”对应的英文是“REAL ESTATE”或“REAL PROPERTY”，含义是：
“财产、资产、拥有物、房地产”，在我国粤港地区作为房地产的俗称。
随着物业管理的发展，物业已成为有确切定义的规范化术语。
一般认为，“物业”指已经建成并竣工验收投入使用的各类房屋建筑及其所属配套设施与场地，由以下四个部分构成 ：
（1）建筑物本体
（2）附属设备（3）公共设施（4）建筑地块。
《河南省物业管理条例》第三条 本条例所称物业，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地。
住宅小区物业系指一个住宅小区的房地产的总称。
首先以小区宗地土地使用权的土地的四至为界，其次在该宗地上附着了可供所有权人或使用权人使用的各种房屋、设施、绿化等。
住宅小区物业具有以下法律特点：
1．房屋所有权具有多业主。
2．土地具有共用性。
3．小区配套房屋产权具有模糊性。
（二）住宅小区物业管理及界定
住宅小区物业管理，是对住宅小区作为房地产的物业管理：
业主通过选聘具有相应等级资质的专业物业公司，由业主和物业公司按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
所谓住宅小区物业的界定，是指如何区分A小区与B小区的边界。
中华人民共和国成立以来，我国对待房屋所有权和该房屋占用的土地使用权的一贯原则是，不经取得土地使用权，不得进行地上建筑；
地上建筑物、构筑物、定着物所有权转移时，连同其所占用的土地使用权一并转移；
合法取得的房屋所有权和土地使用权，受国家法律保护。
多年来，我国司法、规划和房地产管理机关都是按照这一原则，处理有关房地产权属问题的。
上述原则体现在相关宪法和法律条文中：
中华人民共和国宪法第12条规定“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。
”中华人民共和国土地法第11条规定“土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
”
《物业管理条例》第9条规定：
“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。
具体办法由省、自治区、直辖市制定。
”由于开发商不同，规划不同，各个小区的容积率、绿化率、配套设施的完善程度都各不相同。
如果根据一定的评价指标将住宅小区划分为好、中、差的话，就会出现相邻小区实际上处在不同居住环境等级中，不同小区的业主购买房屋的价格也不同。
一个小区的业主出高价买了住房和与之配套的设施、环境，让他的小区与居住环境较差的小区并为一个“物业管理区域”，显然他对配套设施、绿化、土地使用权的权利都会受到不同程度的侵害。
所以，对住宅小区物业的法律界定，应结合实际情况，确定合适级别以收取物业服务费用，以当前中央提出的建立和谐社会为指导原则，把事情做细做好。
郑州中方园小区经过11月8日事件使方圆物业退出后，原来的东西两小区分别聘请不同的物业公司来服务，有利于竞争，提高服务质量。
二、住宅小区物业管理中存在的问题
国务院《物业管理条例》（以下简称《条例》）本条例所称业主，是指物业的所有权人。
已建成用于出售、出租但尚未售出、租出的物业的所有权人除外。
所谓业主管理物业，就是业主通过某种手段、措施达到所要的服务质量。
一般来说，都是在业主大会的基础上成立业主委员会并聘请专业物业公司来具体管理，根据业主大会做出的决定行使一定的权限。
（一）现阶段业主如何行使管理物业的权利
1．业主如何通过业主委员会管理物业
《物权法》草案第77条规定：
“业主可以设立业主会议，选举业主委员会。
县级以上地方人民政府有关部门应当对设立业主会议或者选举业主委员会，给予指导和协助。
”所谓业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。
根据政策规定：
居住小区已交付使用并且入住率达到50％以上时，应当在该居住小区开发建设单位、居住小区所在地的区、县房屋土地管理机关指导下建立物业管理委员会（业主委员会）。
如何计算参加投票的业主投票权问题？
《河南省物业管理条例》第十一条 业主的投票权数，可以按下列规定计算，法律、行政法规另有规定的，从其规定：
（1）住宅物业按一户一投票权数计算；
（2）非住宅物业按建筑面积计算。
确定业主投票权的具体办法由业主大会制定。
2．业主委员履行职责不力
国务院颁布的《条例》第15条规定：
业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（2）代表业主与业主大会与选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
（4）监督业主公约的实施；
（5）业主大会赋予的其他职责。
上述规定已经明确了两个问题：
一是住宅小区的业主大会代表和维护小区全体业主在物业管理活动中的合法权益；
二是住宅小区业主大会的代表和维护活动是通过业主委员会实施。
3．业主委员会备案问题。
《物业管理条例》第16条规定：
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
备案的本意应当是登记备查。
根据《物业管理条例》的规定，业主委员会由业主选举产生，不因备案产生。
到所在地县级房产管理部门办理备案，是为了备查，方便工作。
不能让备案成为一道关卡。
一方面我们在强调业主自治，另一方面我们又增加审批程序，这与当前的市场经济体制是不相容的。
解决的办法就是明确规定由业主委员会将选举结果报送房地产主管部门登记备案。
只要选举符合法规规定，房地产主管部门就不得拒绝备案，简化程序，合法即备，规定在若干个工作日内作出给予备案或不与备案理由的答复。
（二）业主、业主委员会和物业公司之间的关系
1．业主委员会是业主代表大会的执行机构，是沟通业主和物业管理公司的桥梁，代表和维护着房地产产权人、使用人的合法权益。
可以说，业主委员会是整合广大业主的共同意愿，维护广大业主合法权益的有效组织形式，其有效的工作是社区稳定的基础。
2．业主委员会和物业公司的关系：
业主委员会在相关主管机构的指导下负责制定业主委员会章程，选择物业管理企业，监督居住小区物业管理工作的实施，对物业管理企业进行检查和监督，协助物业管理企业进行管理工作。
它的存在有利于明确业主与物业管理公司之间的责、权、利关系；
有利于促进形成物业管理市场竞争机制，在物业管理市场中发挥着重大作用。
3．业主和物业公司的对立关系。
由于业主对物业公司服务不满意，或者物业公司对业主欠缴物业费用采取停水停电的不当做法，导致矛盾对立。
业主作为弱者，被物业公司人员聚众殴打经常出现：
05年11月8日出现的郑州中方园小区多位业主被方圆物业公司保安人员殴打即为典型案例。
此事引起郑州多家主流媒体前往采访，甚至于河南电视台一摄影记者也喋血小区。
11月10日，《东方今报》头版头条推出“诚招十大解决物业难题”，希望借助专家和社会的力量解读物业出现的难题。
4．业主、业委会炒物业公司不容易。
“本来管家是为主人服务的，现在管家把家都占了。
”郑州德亿小区一位业主的这句话，讲出了现今物业管理中许多业主的无奈与尴尬。
该小区选出的业主委员会认为原物业公司的服务不够好，业主招聘的新物业前来服务，原物业公司以某些物业费未能收齐为借口，拒绝撤出，一副不管你乐意不乐意，我要为你服务到底的架势。
于是在小区门口出现了身穿迷彩服和蓝色工装的两家物业公司保安并排而立值班“一门两岗”的罕见现象。
但后来，业主聘请的郑州大宇物业终于抵不住对方给予的各种压力，包括8月17、18日两次流血冲突，终于坚持一周后无奈离开。
从道理上讲，业主既然是花钱请物业公司来服务的，双方是平等的民事主体。
业主对物业公司的服务不满意，业主有权依法更换。
但是从南到北，从东到西的城市，居民小区业主委员会要换物业，为首的业主被黑恶势力恐吓甚至打伤的事情屡有发生，物业公司为你服务俨然成了一种霸权。
在物业管理中，尽管理论上承认业主种种权利，也规定了物业公司种种的责任。
《物权法》草案第78条，对业主炒物业公司作了规定：
应经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上的业主同意。
但是在具体的技术操作中，由于业主在法律条文及实践中处于弱势，其权利往往被稀释、被挟持、被屏蔽、被蚕食。
在业主自我维权中，法律和政府提供的保护也常常缺位，使业主处在与物业公司很不平等的弱势地位。
就拿上文所说那个原物业公司拒绝撤出的理由来说，是很滑稽的，但究根结底是其不撤出将来所得的利益驱使。
业主拖欠物业费，是个人和物业公司之间的债权债务关系，完全可以通过司法途径追索，这和业主集体行使权利是两种法律关系。
如果在技术层面上，不为一种权利兑现扫除重重障碍，那么这种权利就不是真正的权利，而只能停留在纸面上，服务的霸权将自然滋生。
（三）作为业主委员会，如何才能履行好监督物业公司财务收支情况？
很少物业公司定期公布财务报表。
应要求物业公司财务公开化，增加透明程度。
1．管理预算年度期间
（1）对物业公司每月报送的财务报表（一般指管理费收支表、管理费用支出明细表和资产负债表）进行相关指标分析，特别要注重对管理费用支出明细表的分析，以期发现例外费用和不合理费用的存在。
（2）定期检查管理公司的各项收费标准是否合理，财务收支情况是否公开。
（3）建立例外大额费用支出报告制度。
2．管理预算年度年终
（1）根据被委托的会计师事务所审计后的年度报告，分析各项指标的收支情况。
（2）根据年度预算各项指标与年度报告相关指标进行一一分析对比，分析各指标产生偏差的原因，特别对超预算执行的费用支出，可由业主委员会代表进行适当地凭证抽查，以确认其发生的合理性和合法性。
（3）对产生的盈亏做好记录，为审批下年度管理费预算提供参考依据。
（四）重新审视业主委员会制度的缺陷
1．业主委员会的法律地位和性质模糊
《条例》第15条规定：
“业主委员会是业主大会的执行机构。
”而对于业主委员会的法律地位和性质，《条例》的定性十分模糊，在理论界观点不一：
（1）业主委员会是独立的社团法人；
（2）业主委员会属于享有独立的诉讼主体资格的非法人组织。
笔者赞同后一种。
《中国物权法草案》第113条也规定，管理委员会和管理人具有当事人能力，可以独立充任原告或被告。
由此可以看出，《中国物权法草案》亦倾向于将业主管理委员会纳入“非法人组织”予以规制，并赋予其诉讼当事人的地位。
。
2．业主委员会成立的数量少
《条例》第11条明确规定：
“业主大会履行下列职责：
选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作。
”第10条规定：
“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
”但是，由于《条例》对此并未做强制性规定，也没有规定其不成立或不备案的法律后果，从而造成了某些地区（尤其是中西部地区）业主委员会数量极少的现状。
据调查，郑州市的物业管理公司大大小小已达400余家，物业管理行业已初具规模。
然而，全市1000多个住宅小区，有近80％的房地产开发商和物业公司是“父子”关系，即物业管理公司是由开发商派生的，他们当然不积极支持让将来成立的业主委员会挑刺。
因此仅有不到十分之一的小区成立了业主委员会，与住宅小区的数量相差悬殊。
据查40%的物业纠纷源于开发商的遗留问题，建议在选聘业主委员会之前的物业费用由开发商承担，好处在于：
在经济利益的带动下，开发商会竭力避免因商品房质量问题而发生物业纠纷，从而在建房时充分考虑房屋质量；
开发商将会积极促进业主大会的召开和业委会的成立，从而使业委会能行使选聘或者解聘物业公司的权力。
3．业主委员会缺乏经费，不能有效地开展管理活动
《条例》第15条规定了业主委员会的五项职责，但是没有规定其办公经费的来源，从而造成了现实中很多业主委员会由于缺乏经费，不能有效地开展物业管理活动，出现了业主委员会委员借口缺乏办公经费而拒绝履行其职责的情况。
而且，很多委员都很忙，只能利用业余时间进行工作。
对于物业管理公司利用小区公用部位、公用设施从事经营活动，《河南省物业管理条例》也有明确的规定：
“利用物业公用部位、公用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的书面同意后，由物业管理企业向有关部门办理报批手续。
在扣除物业管理企业代办费用后，应当将业主所得收益30%用于补贴物业管理公共服务费，70%纳入专项维修资金，但业主大会另作决定的除外。
”小区的业主委员会有权对物业管理公司利用小区公用部位、公用设施从事经营活动所获得的收益进行核算并监督物业管理公司合理分配、使用该收益。
应制定相关法律、采取适当措施包括通过对物业公用部位、共用设施经营等方面，解决业主委员会经费，符合社会主义市场经济规律。
4．业主委员会超越代理权、滥用职权。
《条例》虽然对业主委员会的权利义务进行了规定，但条款过于抽象，缺乏明确性和可操作性。
此外，《条例》没有规定业主委员会超越大会授权范围所为民事法律行为的法律效力及其对此应承担的法律责任。
上述问题导致了现实中很多业主委员会超越代理权，甚至滥用职权损害全体业主利益的情况。
例如业主委员会，在未经业主大会的同意且没有任何审查的情况下，便聘用物业公司或同意物业管理公司使用专项维修基金。
三、住宅小区物业管理收费存在的问题
《河南物业管理条例》第三十七条 物业管理服务收费价格应当遵循合理、公开、与物业管理服务内容和质量相适应的原则。
物业管理服务收费项目和标准，由双方当事人协商约定。
也可以实行政府指导价。
具体的收费项目和数额由业主委员会或者业主与物业管理企业在物业管理服务合同中约定。
第四十一条 物业开发建设单位应当按照有关规定，配套修建不低于总建筑面积千分之二至四的业主自治监督和物业管理用房，其费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有。
第四十六条 物业管理企业不按合同约定提供服务的，业主委员会有权要求其改正，扣减相应物业管理费，并按合同约定追究违约责任。
第四十七条 业主或者使用人、空置物业所有权人未按期足额交纳物业管理服务费的，物业管理企业可书面通知其限期交纳，并按合同约定加收滞纳金；
物业管理企业也可以依法向人民法院起诉。
《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》第十三条物业管理单位与物业产权人、使用人之间发生的收费纠纷，可由物价部门进行调处。
《物业管理条例》第六十七条也规定：
“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；
逾期仍不交纳的，企业可以向人民法院起诉。
”根据该条的规定，物业公司在和业主因交纳物业服务费用发生争议的情况下，物业公司享有向人民法院起诉的权利，但无权自行采取措施停水停电。
在当今仍不完善的城市小区管理中，业主委员会的缺失导致物业公司和业主之间缺少一个交流沟通的重要环节。
于是，在服务收费等问题上，变成了物业公司跟单个业主的对峙。
在某些时候，单个业主便丧失了一些选择权，因此导致了双方在很多时候难以达成互相理解，甚至矛盾激化。
我并不赞同部分业主长期拒交物业费的行为，在应对物业公司的诉讼实例中，业主屡屡因此败诉的结果应当引起业主的重视。
业主遇到问题，可以采取向物业管理、物价、消协等部门投诉等方式来解决问题，也可进行仲裁裁决，快速高效。
另外，双方要注重协调，理性处理好服务和被服务的关系，激化矛盾对谁都没有好处。
如果双方能够有一个充分而善意的沟通，相信问题能够更好地解决。
物业管理在国外已有100多年的历史，在我国从深圳开始到目前，只有20多年的时间，目前物业管理也已成为我国的新兴行业、朝阳产业。
随着郑州市房产经济的迅猛发展，十余年来，全市的物业管理公司也迅速发展到400余家，实现市场化物业管理的商品房面积达2000万平方米，占全市住宅面积的1／3多。
随着经济的发展和人民生活水平的不断提高，广大群众对物业管理的要求也会越来越高。
实践证明，物业业主的自治管理以及受聘物业管理机构的专业管理有助于建立多层建筑和住宅小区物业所有人之间的和谐秩序。
但与此同时，我国传统的房屋管理体制和物权法律结构阻碍了市场化物业管理的推行。
一个完善的物业管理法律制度将有助于规范物业管理行业，维护业主权益，推动房地产市场健康发展，促进城市社区建设。
四、住宅小区物业管理的立法完善及对策
（一）物业管理的法律法规有待完善。
笔者认为：
应从立法上树立物业公司的服务意识，物业公司的注册名称去掉“管理”，增加“服务”字样；
物业公司部分从业人员素质较低，应该尽快设立物业管理资格证门槛，让所有的从业人员经过严格的学习、培训才能上岗；
政府要承担管理责任，及时化解矛盾；
对于物业公司服务缩水问题，业主委员会要及时监督物业公司整改；
业主要多学点相关法律知识，来维护自己的权益。
城市住宅小区的物业管理是城市管理的重要内容，既能保持市容的优美整洁，又能巩固城市建设成果，逐步向现代化城市迈进。
通过创新工作，拆除违章建筑、加大绿地覆盖面积、整修道路、建设文化娱乐等公共设施，达到初具现代文明小区的规模。
在此基础上，逐步建立完善物业管理体制，实行综合管理，不仅可以延长城市住宅和公用设施的使用寿命，还能提高居民的精神文明素质和现代化城市水平。
（二）《物业管理条例》中业主委员会的亮点
亮点一第一部国家物业管理条例出台，客观上填补了20多年没有国家物业管理法规的空白；
统一了物业管理立法，规范了物业管理行为，明确了物业管理各主体的责、权、利，促进物业管理的市场化。
“第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
”
把原来的委托合同改为服务合同是正本清源的事。
一向以来，业主与物业管理签定的合同被认为是物业管理委托合同，这是一种错误的认识。
按照这种理解，物业管理是业主委托物业管理公司代理小区物业管理工作。
而在法律上对代理是有明确界定的：
“一是代理人以被代理人的名义去从事法律行为；
二是代理人只能在被代理人授权范围内从事代理行为；
三是代理人的所有代理行为，法律后果归属于被代理人”。
事实上，物业管理公司在物业服务过程出现问题应当由物业管理公司自己承担责任。
原先对物业管理的合同这种委托和代理的法律关系的认定导致了主仆论、管家论和保姆论的流行，一直以来不利于物业管理的健康发展，此次国家条例摆正双方的位置。
事实上双方是平等的，完全按照合约来办事。
亮点二 明确业委会只是业主大会的执行机构
“第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
”“第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构……”。
尽管“国家条例”对业主大会和业主委员会法律地位的界定还不太明确，但已经有了一个进步，把业主大会定性为业主自治的组织，代表业主的合法权益，并且业主大会作出的决定全体业主都必须执行。
同时国家条例明确说明业主委员会只能是业主大会的执行机构，而维修基金的使用、续筹，物业共用部分和共用设施设备的使用和监控，公共秩序和环境卫生的维护以及选聘管理公司等影响业主利益的重大事宜则由业主大会来决定。
这约束了业委会的职权，而原来的省市条例则过大的给予了业委会职权，比如业委会有选聘物业管理公司的权力等等，导致郑州市一些小区业委会滥用权利。
亮点三 业委会须督促业主交物业管理费
“第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
”“第六十七条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；
逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
”国家条例关于对业委会有义务督促业主缴交物业管理费是一大进步。
物业管理公司的服务是整体性的，收取的物业管理费是为全体业主利益服务的，个别业主欠交物业管理费的结果是伤害了绝大多数业主的利益。
新条例明确说明了当业主欠交物业管理费时业委会有义务做好督促的工作，这体现了业主大会真正成为自我管理约束的自治组织。
亮点四 物管公司职能划分更明细
“第四十五条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业管理企业接受委托代收钱款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
”由此也引发了不少物业管理纠纷，在郑州引发多次众多物业公司集体“罢收”以示抗议。
国家条例明确了物业管理公司没有代公共配套单位向业主收取费用的义务，意味着物业管理公司今后与各相关公共部门只是一种协调配合的关系，而不必承担代收、代交的义务，就减少了许多纠纷的来源，对一些物业管理公司来说是一种解放。
（三）对住宅小区物业服务的相关对策
2003年9月1日，我国正式实施《物业管理条例》，至今已实施二年多了，它是我国第一部关于物业管理的行政法规，标志着中国物业管理行业步入了法制化、规范化发展的新时期，但现实中的物业管理还存在许多问题无法可依。
1．学习广州等地先进经验，加强政府立法。
对于业主、物业公司矛盾比较突出的住宅小区，按社区规模大小确定相应资质的物业公司参与竞标。
必须按《招投标法》有关国定按法定程序进行公开招投标，在媒体上发表招标公告，必须对投标人进行资格审查、必须召开评标大会，由专家评审、现场答辩，由高分到低分排序交给招标单位；
新建现售商品房、预售商品房和非出售的新建物业分别在现售物业30日、取得《商品房预售许可证》和交付物业使用90日之前，由建设单位组织招投标选聘物业管理公司，实施前期物业管理。
招投标的评标专家在评标委员会的比例应当不少于评标成员总数的2/3，且这些专家应当从市国土房管局建立的物业管理专家名册中采取随机抽取的方式确定。
建设单位应当自确定中标人之日起30日内，与中标的物业管理公司签订《前期物业服务合同》。
对未通过招投标方式选聘物业管理公司的建设单位，由区国土房管局责令其限期改正，逾期不改正的，处10万元以下的罚款。
2．业主要主动学习《物业管理条例》等相关法规，积
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