济南大学城酒店策划方案Word文档下载推荐.docx

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三、项目市场定位4

1、产品市场定位4

2、项目规划建议4

3、项目的硬件功能规划配置5

一、酒店市场分析

1、未来几年酒店物业供需将存在巨大的缺口与空白点

从长清大学城发展、企业发展及学术人员来往趋势看，并结合目前酒店市场的供需状况、潜在开发的酒店项目看，未来几年长青大学城酒店项目供需将存在较大的缺口与空白点。

2、把握市场先机，将会创造良好的市场机会

把握市场先机，填补空白点，选择合适地点开发酒店项目，将会创造良好的市场机会。

3、以经营管理获得良好经济效益，三方共赢

精心部署经营管理，提供一流的酒店物业服务，树立良好形象，将为酒店物业创造良好经济效益，最终学校、投资者、物业管理公司三方共赢。

二、项目规划前景分析

1、项目区域状况分析

项目位于济南市西区片区五大板块的中心地段，距主城区16公里，西侧近邻长清县城，西北侧为市经济开发区，东北与农业高新技术开发区接壤，东南与五峰山旅游度假区为邻，是整个西部片区的核心位置。

东临京沪（京福）高速公路和104国道，西有202国道和在建中的济荷高速。

目前，周围已经有9所高校入住，2005年底已达到6万人，2006年将达到18万人。

大学科技园总容纳14所高校，届时将达到40万师生。

大学城里还规划了商住办公区，据了解这里建成后将重点引进知识性产业，吸引科研、咨询、出版、新闻、音像、影视等文化产业向大学科技园区聚集，积极引进现代服务业，吸引广告、中介、法律服务、金融、旅游、贸易、IT、会计审计及咨询类新兴产业，吸引各类公司、办事处、重要事业部门、研发机构等前来设立总部或研发中心。

从战略上看这里将会成为未来大学科技园区发展的重点。

2、项目所在区域未来展望

大学科技园将规划建成济南新的教育城区，从地段、规模、标准上看，都有望成为济南的“海淀区”；

其次，与长清老城区10万人口的容量相比，大学科技园必然成为济南西部新城的核心城区，成为济南西进的主要支撑点，以大学为引擎带动整个城市经济的快速发展；

最后，大学科技园北依泉城济南，南接泰山、曲阜，是山东“一山、一水、一圣人”的旅游线的中心接待地，未来这里将成为这条线上的一个重要旅游节点，大学旅游、孔子杏坛公园等都将成为济南新的旅游热点。

一座未来拥有40万师生的新城区，食堂、宿舍、教室，三点一线的生活不是大学的全部内容，他们需要餐饮、服饰、休闲、购物，需要丰富多彩的大学生活。

餐厅、休闲驿站、书店、饰品服装店等，他们期待商家的进入来改变单调的课余生活。

40万师生面临精神和物质的匮乏，没有餐饮，没有服装，没有书店，没有超市，没有休闲娱乐，没有……总之，从物质上的到精神上的，目前的大学科技园内什么都缺！

这里还是一片商业的荒漠。

这里有的只是巨大的人口数量和旺盛的消费需求，以及无数的商业机遇。

3、项目地块分析

A、地块用地技术指标

Ø

占地面积：

50亩

建筑面积：

25000平方

容积率：

0.75

酒店面积：

20000平米

商业配套：

5000平米

B、开发条件

地块地型比较方正，地势平缓，比较容易进行规划建设。

C、项目SWOT分析

优势（S）：

区位因素优越、未来交通条件良好、商业发展优势因素多；

劣势（W）：

目前的公建市政配套缺乏酒店需配套相应硬件成本可能增加、酒店的目标客户层面相对狭窄；

机会点（O）：

酒店市场未来几年存在较大供需缺口、政策规划客观上有利；

威胁点（T）：

潜在开发的酒店附带公寓构成强有力竞争对手。

4、项目作为酒店物业开发的分析结论

项目所在区位规划成为大学城优势较多，而且已经有十几万师生入住该大学城区，从开发价值来看酒店物业在未来几年存在较大的供应缺口，故评估建议：

本案规划建设成为高档酒店式物业对体现市场价值最有利。

三、项目市场定位

1、产品市场定位

项目地处于大学城区内，四周视野开阔，地块地理位置优越，交通环境较好，建设高档次的酒店类型物业无疑优势明显，按照其现时作为多层式酒店规划设计，结合项目大学城区的未来发展规划，建议该地块开发的产品定位建议为：

国际化高档酒店

2、项目规划建议

以本项目这样档次的市场定位，其建筑造型及外立面等方面规划设计必须要体现“超凡、气势、傲然”的视觉观感，这样才能和项目的档次相配合。

3、项目的硬件功能规划配置

作为高档模式的酒店物业，除了其必备的室内豪华装修、住客专用客货电梯、会所、泳池、健身房、硬件以外，建议还应配备：

✧艺术家般的西餐厅——厨师厨艺犹如艺术家般

✧商务酒吧——成功的体验，享受态度式的酒吧

✧高级商务办公室（商务中心）——豪华精美，配置高端设备，提供全套商务服务

✧高级会议室

✧观景空中花园——非常空中，非常享受

✧五星级智能化标准配置

种种超一流的设施，确保酒店的生活体验，满足高级别的人士对酒店环境居住的需求。

本项目建议硬件配置如下表：

住客会所

包含了泳池、健身房、桑拿浴室、桌球室、保龄球、按摩、理发、咖啡厅等设施

高级中餐厅

经营高档中餐、海鲜城

艺术式西餐厅

经营法式、意式等高档西式餐厅

商务酒吧

提供酒水、音乐、洽谈单间等服务

多功能

商务办公室

作为会议场地出租，配备智能化办公设施，提供秘书、票务、电传、会议安排等商务服务

商务中心

提供秘书、票务、电传、会议安排等商务服务

小型商业配套

精品服饰、休闲驿站、网吧、书吧、影音室等

其他

典雅大堂、住客专用电梯、空中花园、五星级智能化设施等