太原市后北屯城中村改造项目整体投资分析投资分析Word文档格式.docx
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按10％配比
村委保留
集中商业
15.31
社区沿街商业
4.69
酒店
经济型酒店（调整后）
办公
出租型办公（调整后）
教育建筑
2.85
容积率
3.60
3.61
合计总建筑面积（万M2）
85.00
171.54
地上/地下合计
※西干渠上盖规划另行测算；
※R-1和玉河南小区暂不考虑动迁；
※C-1设置集中式商业设施；
※C-5调整为公寓为主；
※C-3、C-4、C-8、R-8纳入商品房开发范围；
※1、3期减少地下空间，安置小区设置部分半地下及地面车位，集中式商业物业仅在C-1、C-2中设置首负层商业。
三、投资分析：
※2期独立进行投资及财务分析；
※1、3期商品房开发部分独立进行投资及财务分析；
※村民安置用房及村集体保留商业用房独立进行投资分析。
（一）.2期项目投资及财务分析：
1、建设工程费造价估算：
2期项目
项目或费用名称
建筑面积（m2）
预算单方造价（元/m2）
预算合价（元）
计算依据
地块总面积
185916
建筑总面积
850000
地上建筑总面积
671000
其中
高层住宅
639000
1～2层商铺
32000
公建配套/会所
3500
地下车库面积
179000
造价投资估算
工程建设费用
预算合价（万元）
（一）
高层住宅楼
1
打桩及基础工程
100
8500
2
地上住宅主体结构
900
57510
3
外立面及装饰
铝合金窗（中空玻璃）估
191700
450
8626
按主体结构面积30％估算
外立面石材估
127800
160
2045
按主体结构面积20％估算
外墙保温估
351450
170
5975
按主体结构面积55％估算
外墙涂料
12
767
阳台栏杆
31950
280
895
按主体结构面积5％估算
斜屋面
63900
150
958
按主体结构面积10％估算
地面处理/防水/底层门厅装修等
60
3834
按经验值估算
4
建筑附属设施费
20
1278
包括进户门、防火门、残疾人坡道、地下室人防门、卫生站、物业用房
5
给排水、煤气、消防
88
5623
6
强电（包括各类低压配电箱、柜）
115
7348
7
电视、电话、对讲、宽带、安保
65
4154
8
电梯
85
5431
（一）小计
1769
113034
（二）
一至二层商铺
320
地上主体结构
800
2560
10000
600
外立面涂料装饰估
5000
300
30
96
5
给排水、煤气、消防报警、通风
32000
100
480
电话、对讲、电子监控、宽带、安保
50
（二）小计
1464
4686
（三）
配套用房/会所
35
700
245
会所装修
2600
2000
520
给排水
80
28
53
电视、电话、对讲、监控
25
9
垃圾压缩站（含设备）
500
250
变电站（不含10KV/0.4KV四型变电站）
400
4000
（三）小计
1300
（四）
650
地下结构
1800
一般装修
给排水、消防、煤气、通风
120
电话、对讲、监控、车辆等弱电系统
（四）小计
3020
54058
（五）
小区配套工程
路灯、庭院灯、草坪灯
15
959
道路、路基、下水道、地面停车场
65000
180
1170
按土地面积35％计
绿化景观
150
975
按土地面积35％计，集中绿地15％
上水供水工程
25
1597
室外总体排水工程
12
小区电缆排管工程
30
1917
智能化小区管理系统
50
3195
燃气工程费
1597
供暖工程费
3195
（五）小计
240
15372
（六）
不可预见费3％
5654
上述建设费的3％计
工程建设费用合计
2893
194104
从以上分析可知，2期估算综合造价为194104万元，单方造价2893元/平米。
2、城中村2期项目销售回笼预期：
（1）住宅：
住宅按销售均价：
8500元/平方米，按63.9万平方米计，可实现销售额543150万元；
（2）商业用房：
按沿街1/2层商铺销售均价：
20000元/平米，按3.2万平米计，可实现销售额64000万元；
（3）车位：
总车位数5000个以上，按销售70％计，8万元/个，可实现销售额28000万元。
综上，2期项目全部销售可实现总销金额：
635150万元。
3、投资开发损益汇总表：
序号
单方造价（元/m2）
土地成本
1246.77
83658
按300万元/亩，278.86亩计.
前期工程费（设计/监理/报建/审照等）
100.00
6710
含墙改/人防/水增容等前期规费
工程建设造价
2893.00
营销费用
142.00
9527
按总销金额1.5％计.
管理费
57.86
3882
按工程建设费用的2％计
土地、房屋测绘/办证等
15.00
1007
财务费用
114.46
7680
按土建部分造价的35％约40000万元,借款24个月，月息0.8％计.
开发成本合计
4569.00
306568
税收
营业税
530.08
35568
按总销金额5.6％计
未考虑税务优惠政策.
土地增值税
94.66
6352
按总销金额1％计
所得税
1068.05
71666
按税后利润25％计
税收合计
1692.79
113586
总销售收入
635150
10
开发净利润
3204.11
214996万元
综上,2期项目估算开发净利润为214996万元,（土地300万元/亩已计入土地成本.）
※未考虑税收优惠政策。
4、村委在2期项目中可实现收益预期：
根据合作框架做如下估算，仅作参考。
（1）土地收益：
278.86亩×
300万元/亩＝83658万元；
（2）开发收益分成：
214996万元×
30％＝64499万元。
以上合计：
148157万元。
如增加住宅销售价格500元/平米，则村委会可增加净收益约7800万元（已扣除税收）。
（二）.1、3期项目商品房开发部分投资及财务分析：
1、3期商品房开发项目
125014
按容积率3.61计，187.5亩
601300
451300
406300
1～2层商铺/局部商场
45000
分摊的公建配套
28500/3
按1/3面积分摊（9500m2）
开发小区内配套公建/会所
2500
150000
估算值
6013
36567
121890
5485
81260
223465
3799
488
20315
569
40630
609
2438
813
3575
4672
2641
3454
1782
72423
3600
13000
780
135
675
225
1430
6435
配套用房/会所/分摊的公建配套
11400
114
798
91
171
29
1973
45300
43755
788
656
243
9854
4080
3104
140065
从以上分析可知，1、3期估算综合造价为140065万元，单方造价3104元/平米。
2、城中村1、3期商品房开发销售回笼预期：
6500元/平方米，按40.63万平方米计，可实现销售额264095万元；
按沿街1～2层商铺及部分集中式商业物业销售均价：
12000元/平米，按4.5万平米计，可实现销售额54000万元；
总车位数4000个以上，按销售70％计，8万元/个，可实现销售额22400万元。
综上，全部销售可实现总销金额：
340495万元。
1246.40
56250
按300万元/亩，187.5亩计.
4513
3103.59
113.17
5107
62.07
2801
677
106.36
4800
按土建部分造价的35％约25000万元,借款24个月，月息0.8％计.
4746.58
214213
422.51
19068
75.45
3405
575.06
25952
1073.01
48425
340495
1725.17
77857万元
综上,1、3期商品房开发项目估算开发净利润为77857万元,（土地300万元/亩已计入土地成本.）
4、村委在1、3期商品房开发项目中可实现收益预期：
187.5亩×
300万元/亩＝56250万元；
77857万元×
30％＝23357万元。
79607万元。
如住宅售价增加500元/平米，商业物业售价增加3000元/平米，则村委会可增加净收益约：
8300万元（已扣除税收）。
※综上结果，分析如下：
1、村委会在整体1、2、3期商品房合作开发项目中可获得预期收益为：
227764万元；
2、如可争取土地增值税和所得税全免政策，可增加可分配利润107375万元，为村委会增加收益32212万元；
3、如市场销售价格提高，村委会可增加收益16100万元，免除税收后为18456万元。
以上理想状态全部收益值为：
278432万元。
（三）.村民安置用房及村集体保留商业用房投资分析：
※村民安置用房部分以小区高层住宅形式单独进行投资估算，沿街商业设施纳入小区住宅部分核算;
※集中式商业设施和商业上盖公寓单独计算造价；
※安置住宅小区建议减少地下车库配比，适当设置半地下停车库及地面停车位，按户设置50％地下停车位、30％半地下、20％地
面停车位；
※商业裙房除C-1、C-2地块设置首负层商业，其余均用于地下车库及设备用房。
A.1、3期村民安置小区高层住宅
占地总面积
住宅占地
157175
公寓（商业上盖）占地
87804
小区住宅
540000
46900
公寓
170000
商业上盖
集中式商业
153100
未含酒店、办公面积
分摊的公建配套（教育设施）
19000
按28500m2的2/3面积分摊
小区内配套公建
87000
不含地下商业及商业裙房地下车库
半地下停车库
52000
部分小区内设置
住宅部分打桩及基础工程
5400
48600
7290
外立面面砖估
864
5049
648
756
810
23382
电视、电话、
升级会员 