违章搭建管理方案文档格式.docx

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5、负责业主违章装饰装修的整改与处理工作。

6、负责依照规程实施装修施工检查、验收工作。

7、完成上级交办的其他工作。

三、岗位职责、任职要求及权限

1.二装管理中心主管

直接上级：

项目经理

直属下级：

二装管理员

1.1工作概述：

在项目经理的领导下，全面负责所辖区域的日常装饰装修管理的各项具体工作。

1.2工作职责

1.2.1贯彻执行国家相关法律法规和公司各项规章制度，根据公司经营管理目标和行业标准，制订物业装饰装修管理方案。

1.2.2协助项目经理规范所属部门员工岗位职责、权限及考核标准，认真作好《工作日志》，以业主的满意程度为主要考核依据，对员工考核情况签注意见。

1.2.3组织二装管理员对住宅区内房屋本体及公共配套设施按照行业要求在规定的巡查时间内进行巡查，无因业主/装饰装修公司的不当装修影响公共设施、设备运行。

1.2.4经常巡视住宅区，及时了解房屋装饰装修管理的安全运作情况，严格执行项目装饰装修管理标准，发现问题及时处理。

对重大违规装修行为应及时以书面报告呈报公司和项目经理。

1.2.5随时检查装修管理员的工作情况，定期对装修管理员进行思想教育与装修管理专业培训，提高员工整体素质，使之达到行业要求标准。

1.2.6负责业主/使用人装饰装修方案的审核监督工作，严格执行国家相关要求和标准，并负责办理相关备案手续。

1.2.7向物业服务中心项目经理提交部门年度工作总结报告。

1.2.8完成上级交办的其它工作。

2.二装管理员

二装管理中心主管

2.1工作概述：

负责物业所有装饰装修图纸审批和装修现场巡查监控等工作。

2.2岗位职责

2.2.1负责核收装饰装修申请及图纸资料。

2.2.2负责依照规程实施装修施工检查、验收工作。

2.2.3负责装修过程管理及一般违章装修的处理。

2.2.4负责装修施工人员管理。

2.2.5负责装修施工中的现场巡查监控管理。

2.2.6向部门主管提交年度工作总结报告。

2.2.7完成上级交办的其它工作。

装饰装修管理作业流程

部门

客户服务部

二装管理中心

秩序维护部

工程维护部

流程内容

流程说明：

★1、业主持：

购房合同、身份证复印件、装修施工图纸、非业主的持经公证的业主授权委托书。

装修单位持：

装修企业营业执照、装修企业资质证书、装修方案及图纸、装修负责人身份证复印件（盖鲜章）。

装修现场巡查作业流程

环境维护部

▲1、《装修动态控制表》

▲2、《巡查记录表》

▲3、《违章处理通知书》

1.0目的

为协助业主顺利完成住宅的装饰装修工程，加强小区装饰装修管理活动，规范管辖区域内装饰装修行为，加强各部门在管理过程中的协调、配合，有效杜绝违规装修行为的出现，保证小区房屋的整体安全和外观统一，保障全体业主的共同利益,特制定本作业指导书。

2.0范围

适用于四川**物业服务有限公司所管辖各物业服务中心装饰装修管理

3.0职责

3.1客户服务中心

3.1.1收取装修管理费、建渣清运费、装修履约金等相关费用。

3.1.2负责装饰装修期间的日常巡查工作和装修完工后装修履约金的退付工作。

3.2二装管理中心

3.2.1负责办理客户装修手续，以及装饰装修图纸、方案审批。

3.2.2负责客户装饰装修禁止行为及注意事项的咨询与解释。

3.2.3负责装饰装修期间的日常监管工作和装饰装修完工后的验收工作。

3.3秩序维护部

3.3.1负责接受客户关于装饰装修施工期间治安和消防专业知识的咨询与解释。

3.3.2负责办理装修人员出入证，装饰装修材料进场和装修人员的管理。

3.3.3协助装修期间的日常巡查工作。

3.4工程维护部

3.4.1接受客户工程方面的咨询与解释。

3.4.2工程维护部配合业主对发现的工程质量遗留问题进行确认，并协调地产工程部、施工单位进行解决，及时将问题处理进度知会客户服务中心，客户服务中心进行存档。

3.4.3协助装修期间的日常巡查工作。

4.0工作内容

4.1工作准备：

4.1.1客户服务中心：

对员工进行装饰装修法规和业务办理流程培训，使员工熟练掌握相关常用法规和装饰装修业务具体办理流程，以及过程监管要点，和政府相关装饰装修管理部门联系。

4.1.2二装管理中心：

4.1.2.1提前准备所需的协议和表格，以及各种户型水、电路图、建施图等资料。

4.1.2.2对员工进行装饰装修法规和业务办理流程培训，使员工掌握装饰装修管理活动中各项管理流程，以及过程监管要点。

4.1.2.3提前制作装饰装修管理方案，提出封窗管理、空调外机安装具体要求和标准等具体管理办法，并知会客户服务中心备案。

4.1.2.4提前制作《室内装饰装修管理办法》、《装饰装修办理流程图》、《业主装修须知》等宣传展板。

4.1.3秩序维护部：

4.1.3.1对员工进行装饰装修法规和业务办理流程培训，使员工掌握装饰装修管理活动中各项管理流程，以及过程监管要点。

4.1.3.2提前制作各项应急预案，提出装饰装修人员管理、装饰装修材料出入管理、治安消防管理等方案，并知会客户服务中心备案。

4.1.4工程维护部：

4.1.4.1对员工进行装饰装修法规和业务办理流程培训，使员工掌握装饰装修管理活动中各项管理流程，以及过程监管要点。

4.1.4.2准备各种户型水、电路图、建施图等隐蔽工程移交所需的图纸资料。

4.2各部门员工培训时，重点掌握装饰装修禁止行为及注意事项：

4.2.1禁止未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构。

4.2.2禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，破坏建筑物屋面、墙面、厨、卫等的防水措施。

4.2.3禁止扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体，擅自改变房屋结构，外貌（含外墙、外门、窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等。

4.2.4禁止对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭建建筑物、构筑物（遮阳雨棚、外置防护栏、室外晾衣架、花架等），未按小区统一标准进行阳台封装等影响建筑物外观的协调统一。

。

4.2.5禁止装修施工造成管道堵塞、渗漏水、停电、损毁他人物品等。

4.2.6禁止未经物业服务中心书面同意，改变强、弱电（如：

居家防盗系统）线路等。

4.2.7禁止擅自拆改燃气管道和设施，确需拆改的，须经燃气管理单位批准。

4.2.8禁止未在指定的位置安放空调及冷凝水排水管。

4.2.9禁止在非承重外墙上开门、窗、孔等改变房屋外立面的行为。

4.3申请接待：

4.3.1客户服务中心统一进行接待，对客户咨询问题进行解释，专业问题协调各专业对口进行。

4.3.2关于治安、消防方面的解答由秩序维护部负责解释。

4.3.2关于工程方面的解答由工程维护部负责解释。

4.3.3关于装饰装修图纸的审核及解答由二装管理中心负责解释。

4.3.4接受客户装修申请或咨询要主动热情，认真按照公司《职员日常行为规范》接待，做到：

受理申请行动快，遵守职业规范严，图纸审核要仔细，及时回复重信誉。

4.4手续办理：

4.4.1客户服务中心：

4.4.1.1引导客户办理装饰装修手续，收取装修管理费、建渣清运费、出入证押金、装修履约金等相关费用，接受客户装饰装修禁止行为及注意事项的咨询主要按4.1.5要求介绍或请客户关注客户服务中心放置的关于装饰装修的宣传资料及展板内容。

4.4.1.2督促装饰装修负责人将《装饰装修施工证》复印件粘贴在施工房号入户门上。

4.4.2二装管理中心：

4.4.2.1接受客户装饰装修管理知识的咨询与解释。

4.4.2.2填写《装饰装修备案申请书》，《隐蔽工程移交确认书》，审批装修图纸和方案。

4.4.2.3签订《装饰装修管理服务协议》、《治安、消防安全责任书》填写《装饰装修施工证》等相关资料。

4.4.1.4建立小区《装饰装修动态控制表》，每日将小区内新办理情况和延期情况知会客户服务中心、工程维护部和秩序维护部。

4.4.3工程维护部：

接受工程方面的的咨询与解释。

4.4.4秩序维护部：

4.4.1接受客户治安和消防专业知识的的咨询与解释。

4.4.2负责填写装修工人登记表，办理装修人员的《出入证》，装饰装修公司/业主凭客户服务中心开具的出入证押金收据和《装饰装修施工证》和身份证复印件办理。

4.5隐蔽工程移交：

4.5.1二装管理中心在办理装饰装修手续时，提醒业主在装修前根据自身情况对隐蔽工程及防水、给排水状况进行检查并签订《隐蔽工程移交确认书》。

4.5.2工程维护部配合业主对发现的问题进行确认，并协调地产工程部、施工单位进行解决，及时将问题处理进度知会客户服务中心，并存档。

4.5.3各部门应相互配合，防止客户在未办理手续时擅自进行装修。

4.6过程控制

4.6.1客户服务部：

4.6.1.1巡查单元楼内的成品保护情况、工作时间是否有噪音施工及施工进度情况。

4.6.1.2在巡查中提醒客户装修过程中禁止行为及注意事项。

4.6.2二装管理中心：

4.6.2.1建立小区《装修动态控制表》，每日将小区内新办理装修情况和装修延期情况知会客户服务中心和秩序维护部，要求以上部门对装修情况进行确认。

4.6.2.2二装管理中心主管每周至少对所有装修现场巡查2次，详细记录装修现场情况，对违约违章行为及时进行劝导，若涉及专业问题及时与相关专业部门进行协调，仍无法处理，则立即报告项目经理，请项目经理进行协调，直至问题处理。

4.6.2.3装修管理员每日对小区所有装修现场巡查1次，详细记录装修现场情况，对违约违章行为及时进行劝导，如无法处理，则立即报告部门主管进行处理，直至问题处理。

4.6.2.4装修巡查中对遇到的装修人员进行询问，查看装修施工证或出入证，验证该户是否违规装修，若该户未办理装修手续，立即协调客户前来办理装修手续。

4.6.2.5装修管理员重点对装修项目整体情况进行监管，其主要包括建设部110号《住宅室内装饰装修管理办法》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》和《装饰装修管理服务协议》中约定的事项：

1）业主及装饰装修企业在装修过程中禁止有下列行为：

A、未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构。

B、将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房。

C、扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。

D、损坏房屋原有节能设施、降低节能效果。

E、对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、建。

F、装修施工造成管道堵塞、渗漏水、停电、损毁他人物品等。

G、未按小区统一标准进行阳台封装。

2）业主及装饰装修企业在装修过程中未经批准，不得有下列行为：

A、擅自改变房屋结构，外貌（含外墙、外门、窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等。

B、破坏建筑物屋面、墙面、厨、卫等的防水措施。

C、不适当增加楼面净荷载，包括在室内砌墙壁、超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地砖等。

D、使用不符合消防要求的装修材料。

E、未在指定的位置安放空调及冷凝水排水管。

F、屋面、外门、窗、阳台等的装修影响建筑物外观的协调统一。

G、在非承重外墙上开门、窗、孔等改变房屋外立面的行为。

H）搭建建筑物、构筑物（遮阳雨棚、外置防护栏、室外晾衣架、花架等）。

I、拆改燃气管道和设施，确需拆改的，须经燃气管理单位批准。

J、未经物业服务中心书面同意，改变强、弱电（如：

K、超出《装修备案申请书》范围进行施工。

L、装饰装修过程中是否造成相邻业主或他人财产损失。

4.6.2.6装修管理员巡查注意事项：

1）检查室内雨、污水管口的保护情况，并要求业主提前做好工人使用的简易卫生间。

2）水、电检查：

A、检查室内水管走向，查看有无破坏原有防水层，若破坏应及时联系业主，告知利害关系，要求其将防水破坏部位重新处理，并重新做闭水试验。

管道铺设完毕后建议住户对管道进行压力试验，确保接口无渗漏。

同时要求水电工绘制水电走向图。

B、检查业主是否将无排水设施房间改为经常用水房间。

C、检查水电工人在移动原有插座位置开槽时，有无将墙体中原预留横筋切断。

3）泥工检查：

A、检查是否有破坏和更改下水管道,并提醒装修人员不要将水泥浆等废料倒入下水管道。

B、检查排水立管有无检查口，若有应提醒装修人员做好标记，并建议业主做成活动检修口，以便日后检修。

C、检查是否违规拆除承重墙体。

业主拆除非承重墙体时应在现场确认，拆除的建筑垃圾须袋装运至楼下建筑垃圾集中堆放点。

D、厨房安装煤气热水器的住户，应按指定热水器强排口位置安装。

E、查看是否违规改动厨房排烟口位置，提醒业主做好止回阀封闭工作，防止日后室内返烟。

4）油漆检查：

A、装饰装修人员粉刷油漆时严禁吸烟，并提醒须闭门施工。

B、提醒装饰装修人员不要将油漆废料倒入下水管道中。

C、油漆处理完毕后，提醒业主可安装对讲系统。

5）木工检查：

A、厨房、卫生间木工吊顶时要求住户吊活动顶（可拆卸），便于以后的管道维修。

B、若地面铺设实木地板，提醒业主和装修人员龙骨注意打卡深度和位置，一是防止将楼板打穿，二是防止将楼板中预埋的线管打穿。

4.6.3工程维护部：

4.6.3.1协助装修管理员对小区装修现场的巡查，记录装修现场情况，对违约违章行为及时进行劝导，若涉及专业知识无法解释时及时与专业部门进行协调。

仍无法处理，则立即报告部门主管进行处理，部门主管依旧无法处理，则报告项目经理，请项目经理进行协调，直到问题处理。

4.6.3.2禁止施工人员违规使用水电和公用设施设备，禁止施工方拆改承重结构、破坏外立面。

4.6.4秩序维护部：

4.6.4.1协助装修管理员对小区装修现场的巡查，记录装修现场情况，对违约违章行为及时进行劝导，若涉及专业知识无法解释时及时与专业部门进行协调。

4.6.4.2负责施工现场治安、消防管理，建立专项治安、消防管理制度，秩序维护员巡场时须对现场配备灭火器情况进行检查，禁止装修人员私自动用明火、在施工现场吸烟、做饭、留宿等现象；

禁止施工人员在小区内闲逛、破坏公用设施设备等行为。

4.6.5环境维护部：

日常工作中如发现有违规搭建，装修材料、工具、装修垃圾等物品违规堆放在公共区域，装修施工人员随地大小便现象，及时进行劝导，并报告部门主管进行处理。

4.7各部门人员装修巡查共同注意事项：

4.7.1检查装修住户有无办理《装修施工证》并注意有效期限。

4.7.2检查装修施工人员有无办理与装修住户相符合的《出入证》。

4.7.3检查室内是否按照《装饰装修管理服务协议》规定，配置相应的灭火器材。

4.7.4检查是否将装修材料、工具、装修垃圾等物品违规堆放在公共区域。

4.7.5检查装修户是否有违章搭建、占用公共平台或绿地、未按统一标准封装阳台。

4.7.6检查装修户是否有违禁物品（电炉、煤气罐等）。

4.7.7提醒装修户要闭门施工，避免影响相邻业主。

4.7.8巡查中发现违规事项，应告知违规原因，及时发放《违章整改通知书》，并给业主做出合理解释。

4.8处理违章的措施：

4.8.1说服方式：

业主出现违章装修，装修管理员应及时上门做好思想工作，解释装饰装修管理规定，说明违章装修造成的危害。

做到以理说服，以情感化，争取支持和谅解，让业主自觉接受整改要求。

4.8.2经济措施：

在业主装修申报时，收取装修履约金，出现违章装修，除了采取说服教育、行政压力促使其整改外，针对违章情况，采取相应限制措施和暂扣装修履约金等手段控制。

4.8.3行政措施：

在业主严重违章不听劝阻的情况下，向市、区房地产管理局、城市综合管理局监察执法大队和街道社区反映情况，取得行政上的支持，强制停止违章装修施工。

4.8.4法律措施：

业主装修申报手续时，物业服务中心分别与业主、装饰装修公司签订具有法律效力的《装饰装修管理服务协议》和《装饰装修承诺书》，分清物业服务中心、业主、装饰装修公司的权利与义务，对严重违章装修的业主、装饰装修公司，通过法律途径予以解决。

4.9资料归档：

当业主装修手续齐全，且装修完毕通过初次验收后，将业主物业日常装修巡查的记录文件以及装修备案申请的全部资料一并存入该户业主档案中，已备待查。