内蒙古房地产估价师制度与政策建设工程竣工验收的条件考试题.docx

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2015年内蒙古房地产估价师《制度与政策》：

建设工程竣工验收的条件考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的（）。

A．一级市场

B．二级市场

C．三级市场

D．存量市场

2、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是__。

A．净经营收入=有效毛收入-经营费用

B．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息

C．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金

D．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税

3、随着行业市场营销费用的增加，会引起需求水平的提高。

当市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了．因此市场需求有一个上限，称为__。

A．市场潜量

B．市场预测量

C．市场最低量

D．市场最高量

4、注册管理初审机构自准予注册变更之日起__日内，报建设部登记备案。

A．15

B．30

C．45

D．60

5、城市用地共分为大类。

A：

5

B：

10

C：

46

D：

73

E：

执行层的组织协调

6、在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析是指。

A：

投资机会研究

B：

初步可行性研究

C：

详细可行性研究

D：

项目的评估和决策

E：

借款合同

7、以下数值中，不是假设开发法具体可为房地产投资者提供的是。

A：

测算待开发房地产的最高价格

B：

测算后续必要支出及应得利润

C：

测算房地产开发项目的预期利润

D：

测算房地产开发中可能出现的最高费用

E：

工业用地的监测点评估价格

8、下列不属于平均指标的是__。

A．众数

B．中位数

C．水平指标

D．调和平均数

9、__实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。

A．路线价法

B．基准地价修正法

C．临街深度法

D．四三二一法则

10、以下不属于长期趋势法的是。

A：

数学曲线拟合法

B：

指数调查法

C：

平均发展速度法

D：

移动平均法

E：

工业用地的监测点评估价格

11、工业用地的土地使用权出让最高年限是__年。

A．80

B．60

C．50

D．70

12、某投资商欲进行写字楼置业投资，其目标收益率为12％，当前整个市场的平均收益率为15％，国家债券的收益率为3．5％。

此时，该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是。

A：

0．57

B：

0．74

C：

0．80

D：

1．04

E：

借款合同

13、导致某种房地产需求量变化的主要因素不包括。

A：

相关房地产的价格水平

B：

该种房地产的开发成本

C：

消费者的收入水平

D：

消费者对未来的预期

E：

工业用地的监测点评估价格

14、房产面积测量的精度要求是以__作为限差。

A．误差的平均值

B．误差的最大值

C．中误差

D．两倍中误差

15、某幢大厦的总建筑面积为10000㎡，房地产总价值为7000万元，其中土地总价值为3000万元．王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250㎡，房地产价值为150万元．若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为．【2007年考题】

A：

1．67％

B：

2．33％

C：

2．75％

D：

3．33％

E：

工业用地的监测点评估价格

16、决定房地产市场是地区性市场的是房地产的特性。

A：

不可移动性

B：

异质性

C：

用途多样性

D：

相互影响性

E：

工业用地的监测点评估价格

17、某建筑安装工程中，规费为300万元，企业管理费为280万元，利润为300万元，该建筑安装工程间接费为__万元。

A．350

B．580

C．600

D．880

18、下列登记中，房屋登记机构应当进行实地查看的情形是__登记。

A．预购商品房预告

B．房屋转移

C．在建工程抵押权

D．房屋抵押权

19、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是。

.

A：

原始价值高于账面价值

B：

投资价值高于市场价值

C：

谨慎价值低于市场价值

D：

快速变现价值低于市场价值

E：

工业用地的监测点评估价格

20、下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是__

A．净收益包括有形收益和无形收益

B．运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费

C．通常只有客观收益才能作为估价依据

D．应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

21、基本完好房的成新率为__。

A．十、九成新

B．九、八成新

C．八、七成新

D．七、六成新

22、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用__预测房地产的未来价格。

A．数学曲线拟合法

B．平均增减量法

C．平均发展速度法

D．移动平均法

23、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于。

A：

社会因素

B：

环境因素

C：

人口因素

D：

行政因素

E：

工业用地的监测点评估价格

24、国家征税必须通过法律形式，事先规定纳税人、课税对象和课税额度。

这表明了税收的特征。

A：

强制性

B：

固定性

C：

无偿性

D：

有偿性

E：

执行层的组织协调

25、在中国社会主义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。

A：

中国共产党第十一次全国代表大会

B：

中国共产党第十二次全国代表大会

C：

中国共产党第十三次全国代表大会

D：

中国共产党第十四次全国代表大会

E：

房地产估价机构必须加盖公章

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、以出让方式取得土地使用权的房地产，转让后受让人欲改变原约定的用途，应具备的条件为__。

A．必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意

B．必须取得所在地建设行政主管部门的批准

C．与土地管理部门签订合同变更协议或更新签订合同

D．相应调整土地使用权出让金

E．出让方应缴纳因改变土地使用性质的补偿金

2、房地产投资风险可分为系统风险和个别风险，下列属于个别风险因素的是。

（2008年试题）

A：

变现风险

B：

时间风险

C：

或然损失风险

D：

通货膨胀风险

E：

借款合同

3、是企业进行市场分析与预测、正确制订市场营销战略和计划的前提。

A：

市场定位

B：

市场调查

C：

市场细分

D：

市场选择

E：

借款合同

4、从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产的类型主要有。

A：

商住楼

B：

土地

C：

在建工程

D：

写字楼

E：

建成后的物业

5、选择目标市场，通常要以细分市场为基础。

企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工，来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于。

A：

选择专业化

B：

单一市场集中化

C：

市场专业化

D：

产品专业化

E：

借款合同

6、对于经济适用房，我国的固定资产投资方向调节税税率是：

__。

A．0

B．5%

C．10%

D．15%

7、禁止发布房地产广告的是__。

A．在划拨土地上开发建设的房地产

B．已设定抵押的房地产

C．未取得商品房预售许可证的房地产

D．没有选聘物业管理企业的房地产

8、城市房屋拆迁的裁决应当由__做出。

A．仲裁机构

B．人民法院

C．公安机关

D．房屋拆迁管理部门

9、下列属于报酬率求取方法的是__。

A．累加法

B．功能法

C．市场提取法

D．投资报酬率插入法

E．匀衡法

10、目前土地使用权出让的方式有。

A：

协议

B：

挂牌

C：

抵押

D：

拍卖

E：

招标

11、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于。

A：

交通的通达程度

B：

物业的规模大小

C：

人口的分布密度

D：

居民的购买能力

E：

借款合同

12、下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是__。

A．非住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期

B．住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期

C．非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于期满前6个月申请续期

D．非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于期满前2年申请续期

13、某类商品住宅价格变动的比率大于其需求量变动的比率，据此可以判断为该类商品住宅的需求。

A：

完全无弹性

B：

为单一弹性

C：

富有弹性

D：

缺乏弹性

E：

执行层的组织协调

14、W房地产开发企业的下列条件，__是符合其设立房地产开发企业应具备的条件。

A．注册资本在10万元以上

B．注册资本在100万元以上

C．有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员

D．有2名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员

E．有2名以上持有资格证书的专职会计人员

15、假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是__。

A．16.67%

B．16.71%

C．16.80%

D．17.00%

16、业主大会履行的职责有__。

A．制定、修改业主公约和业主大会议事规则

B．选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作

C．监督业主公约的实施

D．决定专项维修资金的使用、统筹方案，并监督实施

E．选聘、解聘物业企业

17、根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用被称为。

A：

工程建设费用

B：

措施费

C：

规费

D：

直接工程费

E：

执行层的组织协调

18、张先生以10万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅，一年后该住宅交付使用时，现房价格涨到了120万元，那么，张先生预付款的收益率为（）。

A．10%

B．20%

C．50%

D．200%

19、如果同一地区的某一类型物业的售价持续以较大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会。

A：

减少

B：

增加

C：

不变

D：

同步递减

E：

借款合同

20、下列关于记名债券的优缺点的表述正确的是。

A：

记名债券的优点是比较安全

B：

记名债券缺点是流动性较差

C：

记名债券优点是流动性强

D：

记名债券缺点是转让时手续复杂

E：

记名债券缺点是转让手续简便

21、动态分析与静态分析的本质区别是__。

A．动态分析复杂

B．静态分析简单

C．是否考虑资金的时间价值

D．国家规定

22、下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有（）。

A．估价对象

B．估价时点

C．价值类型

D．估价方法

E．估价所需材料

23、下列关于内部收益率的表述中，不正确的有。

A：

内部收益率总是大于目标收益率

B：

内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率

C：

同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率

D：

内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率

E：

内部收益率越高，投资风险就越大

24、房地产需要专业估价的理由有。

A：

房地产具有独一无二特性

B：

政府部门要求估价

C：

房地产的价值量大

D：

房地产的不可移动性

E：

估价人员要求估价

25、从银行活期存款账户向银行开出的，从其账户支付持票人或指定人的付款命令书是指__。

A．本票

B．银行卡

C．支票

D．汇票