股权方式买卖房地产节税Word格式.docx
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2
增值税
（简易征收）
收入
5%
（一般征收）
增值额
11%
3
城市维护建设税
增值税税额
7%
4
教育附加
3%+2%
5
土地增值税
30%、40%、40%、50%
6
印花税
转让价（收入）
万分之五
注：
2016年5月1日起，流转税不征营业税而征增值税
B、购入房地产的公司，交2种税
契税
转让价（购入价）
3%
转让价
【方案二】转让股权
A、转让方，交2种税
（法人股东）
个人所得税
（个人股东）
20%
B、受让方，交1种税
这么一对比，转让股权确实比直接买卖房地产方式少交税！
但这只是目前，仅仅是目前，别高兴的太早了，还有以后呢！
②故
事
情
节
我们先设计好人物故事情节，然后再直击真相。
土豪公司是张土豪、张土豪的太太投资1亿元设立的，张土豪持股99%，张太持股1%，土豪公司用这1亿元买了一块地，啥也没干，现在这块地已经值10个亿。
李大款李太投资10亿成立的大款公司，看中了土豪公司的这块地土，大款公司和土豪公司谈判买地。
张土豪知道直接卖地要交很多税，就提出土地买卖要筹划为股权买卖，将土豪公司卖给李大款。
为规避100%股权转让视同转让土地交土地增值税的国税函[2000]687号,先转张土豪的99%股权给李大款，过一段时间再转张太的1%股权给李太，全部股权转让价格一起谈，就是地块的市价10亿。
李大款该不该同意呢？
请看TOP税务律师的分析：
③
大款公司直接花10亿向土豪公司买地
A、先看看张土豪
土豪公司交税6.3891亿（张土豪的），真的好肉痛！
税额
348,121,622
87,030,405
810,810,811
89,189,189
6,243,243
4,459,459
60%
35%
451,486,486
1,000,000,000
0.0005
500,000
合
计
638,908,784
不含税价＝含税价÷
1.11
张土豪从公司拿回钱享福了，再交税0.5222亿。
261,091,216
52,218,243
B、再看看李大款
大款公司交税0.305亿（公司是李大款的）
30,000,000
30,500,000
假如N年后，土地涨到15亿了，大款公司转让出去。
大款公司交税2.6073亿。
278,369,369
69,592,342
450,450,450
49,549,550
3,468,468
2,477,477
30%
0%
135,135,135
1,500,000,000
260,722,973
李大款回收投资装入自己腰包，交税0.4633亿。
208,777,027
41,755,405
结论【直接交易房地产】：
张土豪为国家光荣纳税6.9113亿（6.3891＋0.5222），好样的，表扬！
自己赚了2.0887亿（10－1－6.9113），投资净收益率为208.87%，2倍多。
李大款为国家光荣纳税3.3298亿（0.305＋2.6072＋0.4176），自己赚了1.6702亿（15－10－3.3298），投资净收益率为16.7%。
④
如果以交易股权形式
李大款花10亿购买土豪公司股权
A、先看张土豪
张土豪交税1.805亿，和不筹划相比少了5.1063亿，幸福满满的！
人生赢家！
900,000,000
180,000,000
合计
180,500,000
B、再看李大款
李大款交税50万，嘻嘻！
利人又利己，张土豪筹划的不错不错！
但TOP律师要告诉李大款，他以后就要悲催了，他现在是为张土豪接盘，是一位妥妥的接盘侠。
我们接着看下去。
N年后，假如土地涨了5亿，市价15亿了，李大款也想收回投资回家过幸福生活了。
但是此刻，李大款一定是内心狂乱、欲哭无泪。
N年后土豪公司交税10.0811亿。
521,855,856
130,463,964
1,261,261,261
138,738,739
9,711,712
6,936,937
721,756,757
1,008,108,108
大家看清楚哟，土豪公司现在可是李大款的，土豪公司交，那还不就是李大款交。
李大款收回投资放到自己的荷包，再交税0.7829亿
391,391,892
78,278,378
结论【以股权方式交易房地产】：
张土豪为国家光荣纳税1.805亿，自己赚了7.195亿（10－1－1.805），投资净收益率为719.5%，7倍多。
李大款为国家光荣纳税10.8689亿（0.005＋10.0811＋0.7829），自己赚了负的、不是正的6.8689亿（15－1－10.8689－10），天呀！
李大款亏了6.8689亿。
⑤
李大款为什么会亏？
TOP税务律师告诉大家，原因就是：
张土豪节约的税负转移到了李大款身上，而且由于增值额增加效应更是放大了转移的企业所得税、增值税、土地增值税。
股权转让和土地转让相比，股权转让不征流转税，同时由于土地使用权没有发生权属转移仍然土豪公司名下，因此也不征土地增值税，因此，以股权转让方式转让土地，张土豪们确实是可以节约流转税、土地增值税的。
但是，股权交易中土豪公司是标的，本身无取得收入不交税，故土豪公司名下土地的取得成本仍然还是账面上的原始取得成本，比如本案，李大款的10亿是给了张土豪，和土豪公司没有半毛钱关系，土豪公司的土地成本还是1亿而不是10亿。
N年后土豪公司（已经是李大款的了）出售土地，企业所得税、增值税、土地增值税的扣除成本仍然是1亿，而不是10亿。
可见，股权转让时的不征，实质上是递延到将来房地产转让时再一并征收。
由于土豪公司属于李大款的了，因此递延的税款实际上是李大款承担，李大款为张土豪接盘。
这里提一提，营改增之前，土地交易的流转税是营业税，改变为股权交易确实可以节约营业税，且营业税没有递延的后遗问题，但营改增后，土地交易的流转税是增值税了，如上说明的原因，增值税就有递延的后遗问题，到将来出售土地时一并缴纳，递延的税款实际上又是由李大款承担了。
⑥
税
务
真
相
以股权交易形式实现土地买卖的税务筹划
1、税款递延
税款并没有减少，股权交易当时节约的增值税（还有依附于增值税的城维税、教育附加）、土地增值税都递延到今后出售土地时一并缴纳；
2、递延的税款增加
土地增值税实行30%、40%、50%、60%四级税率，由于后期的增值比例一定不会小于前期的增值比例，因此递延的土地增值税税额可能相等也可能是增加。
增值的增加效应，也会加大递延的增值税税额。
3、纳税主体转移
税款从原股东转嫁给新股东，或者说原股东节省的税款将来由新股东承担。
⑦
忠
告
1、如果后一手的李大款同意张土豪的税收筹划。
TOP税务律师只得说，李大款钱多人傻，张土豪太喜欢你了！
2、如果张土豪提出不要10亿，只要8亿，掰一下手指头都知道了，李大款要是同意，还是钱多人傻，张土豪还是太喜欢你了！
3、如果张土豪目的是为了节约资金占用成本（税款递延相当于免息贷款），张土豪答应承担全部的递延的税款，建议李大款还是得想想，N年后张土豪能否兑现承诺，能以什么保证兑现，如果仅仅是张土豪的人格魅力，李大款要是同意，那就很天真很傻，张土豪还是灰常喜欢你！
4、当然，如果李大款接手后的土豪公司永远不出售土地，一直传承下去直至地老天荒，那么税款也就递延到地老天荒。
5、当然，李大款还有一个办法，也找一个好像当年自己一样的接盘侠，也来个股权方式转让土地的税收筹划。
至于李大款能否幸运的在茫茫人海中找到那个心仪的“她”，只有天知道了。
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