买卖合同纠纷案件分析Word文档下载推荐.docx

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阚宗辉

1984年，全国农村实行联产承包责任制，被告集体所有的农业机械被逐渐处理，原拖拉机机房闲置。

1995年10月1日至20XX年10月2日，原告三次与被告签《合同书》，规定原告承租被告原拖拉机机房，租赁期限至20XX年10月2日，同时明确双方权利、义务。

20XX年7月21日，被告两委会讨论会议记录为：

机房经研究处理卖掉，够（足够）四口宅基地（用地）3万元（价值）;

四口宅基地（四至），（阚）士忠屋后一条路6米宽，后15m宅基地，宅基地后6m宽路，路北一排房子，共四口屋，出售3万元，东西宽30m，南北以阚士忠东墙为准，西边以阚宗凯屋东墙为准，拖拉机房后墙5m电话线杆往北10.5m。

20XX年7月22日，原、被告签订《房屋暂用合同》，规定被告两委会研究“把原拖拉机机房卖掉，无论卖给谁，在不影响盖房情况下，

允许阚宗启使用一年”。

同日，被告与第三人签订《原阚山村拖拉机机房购买合同》，合同规定：

“拖拉机房及院墙由阚宗辉处理，价值30000元。

四至明确，如建两排房屋，中间必须通两条路宽6m，如建一排房屋则按四至执行。

允许阚宗启使用机房一年，至20XX年7月22日。

”合同规定的使用期限届满后，阚宗辉要求阚宗启搬出交还房屋。

阚宗启以被告签订的《原阚山村拖拉机机房购买合同》剥夺其优先购买权为由拒绝搬出。

原告阚宗启于20XX年1月3日向徐州市贾汪区人民法院起诉。

要求依法确定被告与第三人签订的《原阚山村拖拉机机房购买合同》无效。

原告阚宗启认为，原、被告自1995年10月1日起确立租赁关系，租赁期限至20XX年10月2日止，原告一直承租被告拖拉机房。

20XX年7月22日，被告与第三人签订《原阚山村拖拉机机房购买合同》时，在其租赁期间。

原告在同等条件下有优先购买拖拉机机房的权利。

而被告未在法定期限告知原告，擅自出售其合法租赁的拖拉机机房，明显剥夺其优先购买权。

应确认被告与第三人签订的《原阚山村拖拉机机房购买合同》无效。

被告阚山村委会辩称，原告与被告及第三人签订的五份合同分别形成了租赁关系、暂用房屋关系和房屋买卖关系，且均有两委会会议记录为证。

被告与第三人签订的《原阚山村拖拉机机房购买合同》是否剥夺原告优先购买权，请求法院依法确认。

第三人阚宗辉述称，自1995年10月1日起，原告一直承租被告原拖拉机机房属实，但20XX年7月22日，原、被告签订《房屋暂用合同》，原告自20XX年7月22日起借用一年。

原、被告由租赁关系变更为借用关系，原告已自愿放弃优先购买权。

被告与第三人签订《原阚山村拖拉机机房购买合同》合法有效。

【审判】

徐州市贾汪区人民法院审理后认为，被告所有的拖拉机机房及院落虽系在1984年农村实行联产承包责任制以前建造的，但所占用土地为农村集体所有的土地。

自1995年10月1日起，被告将原拖拉机机房及院落租给原告长期使用，期限至20XX年10月2日。

20XX年7月22日，原、被告又以《房屋暂用合同》将双方租赁关系转变为借用关系。

20XX年7月22日，被告与第三人签订的《原阚山村拖拉机机房购买合同》的内容既包括拖拉机机房及院落的买卖，也包括其占用的农村集体所有土地的使用权转让，同时还包括拖拉机机房北墙以北10.5m、西至阚宗凯东墙、东标齐阚士忠房屋东墙范围内的农村集体所有土地使用权的转让，违反了法律强制性规定，该合同无效。

同时，原告主张被告与第三人签订的《原阚山村拖拉机机房购买合同》剥夺了其在同等条件下的优先购买权。

因优先购买权要以被告的出卖行为合法有效为前提，现双方签订的《原阚山村拖拉机机房购买合同》因涉及非法转让农村集体所有土地使用权而无效，故被告出售争议房屋及院落的行为应属无效民事行为。

所以原告主张的优先购买权也就无事实和法律依据，本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决如下：

徐州市贾汪区汴塘镇阚山村村民委员会和阚宗辉于20XX年7月22日签订的《原阚山村拖拉机机房购买合同》无效。

一审法院判决后，当事人均未提出上诉。

【评析】

对于本案，法院若仅就原、被告及第三人的诉辨理由予以审理，不仅不能作出正确的裁判，而且也不能彻底解决当事人之间的纠纷。

该案的判决基础应基于已经查明的事实，而非当事人的诉争问题。

本案的争议焦点是：

被告与第三人签订《原阚山村拖拉机机房购买合同》效力如

何确定。

《合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强行规定的，合同无效。

而本案被告与第三人签订《原阚山村拖拉机机房购买合同》效力如何成为解决本案的关键。

该合同的效力应考虑二个方面的问题：

一是因侵犯原告优先购买权确认其无效;

二是因违反法律、行政法规强制性规定而确认其无效的问题。

笔者认为，一般而言，优先购买权的存在是基于租赁关系的存在，但本案还需要追溯到被告与第三人的买卖行为是否合法，这才是解决本案的关键所在。

表面看，本案争议的原拖拉机机房及院落归被告所有，被告有权予以出售并无不当。

然而本案查明事实是，20XX年7月21日，被告两委会在讨论处理原拖拉机机房及院落时的会议纪录内容和20XX年7月22日被告与第三人签订的《原阚山村拖拉机机房购买合同》内容相一致。

即被告在出售原拖拉机机房的同时，涉及转让原拖拉机房及院落所占用土地及拖拉机机房北墙北10.5m，西至阚宗凯东墙、东标齐阚世忠房屋东墙范围内的土地使用权，转让目的为四口宅基地，价款为28000元。

综上，无论是被告两委会会议记录，还是被告与第三人签订的《原阚山村拖拉机机房购买合同》，均可确认同一事实，即被告形式决定出售原拖拉机机房及院落的同时，出让了超出原拖拉机机房及院落方位的农村集体所有土地的使用权。

被告与第三人签订《原阚山村拖拉机机房购买合同》符合违反法律、行政法规强制性规定的情形，应确认为无效合同。

因被告与第三人买卖原拖拉机机房及院落的行为无效，故原告所称的优先购买权已无事实和法律依据。

因此，法院判决确认被告与第三人签订《原阚山村拖拉机机房购买合同》无效的根据是被告非法转让农村集体所有的土地使用权这一强制性规定，而不存在该合同是否侵犯原告优先购买权的问题。

假如法院判决《原阚山村拖拉机机房购买合同》未侵犯原告的优先购买权，确认该合同有效。

而阚宗辉取得了争议的原拖拉机机房及院落所有权及该合同确定范围内的土地使用权。

阚宗辉在建造房屋前需申请有权批准的政府部门审批时，被确认其土地使用权非法而不

予批准颁证;

假如法院判决该《原阚山村拖拉机机房购买合同》侵犯了原告的优先购买权，认定该合同无效。

被告就有可能对争议的原拖拉机机房及院落重新予以出售，与买受人再次签订《合同》对所确定范围内的农村集体所有的土地使用权予以转让，也同样是违法的。

因此，该案的法官处理途径应当从《原阚山村拖拉机机房购买合同》是否违反了法律的强制性审理，才能从根本上解决本案所涉及的问题，不留后遗症。

篇二：

对一起买卖合同纠纷案件的分析

岳玉成

[案情]

原告张某与被告李某系农民，因张某急需稻草，经人介绍两人相识，当天，两人商定，李某以每斤2角的价格卖给张某2000斤稻草，共计价款400元。

张某当即交付200元，并言明，待第二天将余款交齐并将稻草拉走。

不料，从当天晚上起一连下了几天大雨，将放在李某家院里准备卖给张某的稻草全部淋湿，并有大部分霉烂。

几天后，张某到李家，准备交款运稻草，见此情况便要求李某退还已支付的200元钱还给他。

李某则说，这些稻草已经卖给你了，损失是你的，并要求张某支付剩余的稻草款，张某无奈，便起诉之法院，要求李某返还已经支付的人民币200元。

[审判]

法院经审理认为，原、被告双方的买卖合同已经有效成立，但因双方买卖标的物的所有权并未发生转移，风险也未发生转移，稻草霉烂的损失只能由李某承担。

因李某所有的稻草大部分已经霉烂，李某已无履约的可能，双方应解除合同。

李某收取的200元钱应该返还。

[评析]

对本案的处理有三种不同的意见：

一种意见认为，原被告之间的买卖是有效的，原告已经交付不部分货款，并约定第二天来拉走稻草。

稻草已为原告所有，原告为及时拉走而使稻草霉烂，应自己负担损失，因此法院不能支持原告的请求。

另一种意见认为，原被告之间的买卖是有效的，虽原告已交付部分货款，但被告并未交付稻草，稻草的所有权未转移，被告仍享有所有权，也应承担标的物的风险。

因此法院应当支持原告的诉讼。

还有一种意见认为，原被告之间的买卖有效，双方约定第二天由原告拉走稻草，由此时起所有权发生转移，但因稻草仍在被告占有之下而未实际交付，因此，标的物的风险仍应由被告承担，法院应当支持原告的请求。

对本案处理意见的争议在于如何认定原被告之间买卖标的物的所有权是否转移和应由谁承担标的物的风险。

一、关于动产所有权转移的时间

本案中原被告买卖的稻草为动产，因此应依动产所有权的转移来确定其所有权转移的时间。

动产所有权转移是指动产的所有权从一个民事主体转移至另一个民事主体，它是财产流转的主要表现。

从原所有人来说，所有权转移是其所有权消灭的原因，而从新所有人来说，又是新所有权的取得方法。

因此，所有权从何时起发生转移对当事人来说利益甚大。

发生所有权转移的原因是多种多样的，从当事人的意愿上可分为两种：

一是依法律行为发生的。

这是依当事人的意愿由双方实施民事法律行为的结果;

一是非依法律行为发生的。

本案中涉及的是依法律行为发生所有权转移的转移时间问题。

我国《民法通则》第72条规定：

“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

”，按照该条规定，财产所有权应自交付起转移，除非法律另有规定，或者当事人另有约定。

最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第84条规定：

“财产已经交付，但当事人约定财产所有权转移附条件的，在所附条件成就时，财产所有权方为转移。

”

从以上分析可见，动产所有权转移一般以交付为要件。

交付是标的物所有权自让与人转移给受让人的时界。

因此，确定所有权是否转移，就要确定是否交付。

二、关于买卖中的风险负担

买卖中风险的负担是指在买卖合同成立后的标的物意外灭失损毁的损失由何方承担问题。

本案中双方买卖的稻草因天降大雨而淋烂，由此造成的损失由何方承担就是风险承担问题。

我国现行立法没有明确规定风险负担，在理论上有两种观点，一种观点主张，风险应随所有权的转移而转移，即标的物的所有权归谁，谁就承担风险。

另一种观点认为，以标的物的交付时间作为风险转移的时间，即标的物交付前由出卖人负担，交付后由买受人负担。

由于依我国民法通则规定，除法律另有规定或当事人另有约定外，标的物交付的时间即为所有权转移的时间。

所有权自交付时起转移，这就意味着交付为所有权转移的要件。

所有权一旦转移，受让人就成为新所有人，享有标的物的所有权。

所有权人得对抗一切人。

如未交付，则买卖只在当事人间发生效力。

本案例中，当事人约定由原告自行提货，因此约定的原告提货时间应为所有权转移的时间。

原告因天下大雨未能及时提货，所以，原被告之间买卖的稻草所有权未发生转移,风险也未发生转移，由此造成的损失也只能由李某自己负担。

因李某的大部分草料已经霉烂，李某已无履约的可能，双方应解除合同。

因对于发生合同不能履行的情况，双方都没有过错，所以不发生违约责任。

但因合同解除，李某收取200元钱已无合法根据，应予返还张某。

篇三：

对一起买卖合同纠纷案件的分析和思考

案情简介

20XX年11月4日B公司收到a公司诉B公司买卖合同货款纠纷应诉通知书等相关法律文书。

B公司与a公司就购买空气压缩机组事宜于20XX年10月9日签订《机电产品买卖合同书》，约定：

合同总金额为52.4万元，合同生效后支付预付款30%，设备到现场后支付40%，设备调试带负荷验收合格后15日内支付20%；

其余10%为质保金，质保期满无质量问题付清。

a公司应于预付款付出日起30日内交付设备。

截止20XX年7月27日B公司累计支付货款70%，合计36.68万元，剩余20%的安装调试款和10%的质保金未付。

a公司于20XX年3月1日交付主机，20XX年3月7日双方验收合格。

收到起诉状后，B公司依法进行了答辩并提起了反诉。

答辩的主要理由有：

首先，根据双方签订的《机电产品买卖合同书》第三条第四项的规定，合同总价款的10%作为质保金，质保期满无质量问题时付清。

质量保证期为自设备安装调试带负荷运转验收合格之日起1年。

a公司交付的设备，经安装、带负荷调试后，于20XX年3月7日通过双方的最终验收，并于同日出具了《验收报告单》，该设备的质量保证期应在20XX年3月6日届满，质保金应于20XX年3月6日质保期届满后才能支付。

因此，a公司要求给付包含质保金在内的15.72万元货款是没有依据的。

其次，《机电产品买卖合同书》中并未约定B公司逾期付款承担违约责任，故a公司要求B公司支付逾期付款违约金没有任何依据，其主张是不成立的。

B公司提出反诉，要求a公司按合同约定支付误期赔偿费5.24万元。

《机电产品买卖合同书》约定的合同总价款为52.4万元。

合同第二条约定，交货时间为付出预付款后30天（以电汇付出日为准）。

B公司于20XX年11月27日以电汇方式付出23160元，并于同日交付给a公司金额为134046元的银行承兑汇票一张，按合同约定支付了合同总价款30%的预付款合计157,206元。

根据合同规定，a公司最迟应于20XX年12月27日前将货物全部交付给B公司。

但a公司收到预付款后迟迟不予交货，经B公司多次催货，才于20XX年4月15日交付同时向B公司开具发票，比合同规定的时间迟交长达16周计108天。