房地产抵押估价报告样例Word格式文档下载.docx

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估价目的

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值

四

估价时点

2010年3月23日

五

价值定义

1、价值类型：

本次评估的价值类型为市场价值类型，参照设定抵押权时的市场价格，但报告使用者需考虑将来市场变化和短期强制处置等因素的影响即考虑风险折扣后的房地产抵押价值（也叫谨慎价值）。

2、价值内涵：

本次评估的价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

包括估价对象分摊土地使用权价值、地上建筑物（不含室内二次装修）及公共配套设施价值。

3、估价对象国有土地使用权取得方式为出让，土地批准使用年限为70年，即自2003年05月31日至2073年05月30日止，至估价时点，已使用7年（取整），尚余土地使用年限63年；

建筑物为钢混结构，建成于2008年，房屋用途为住宅，根据《房地产估价规范》（GB/T50291—1999），钢混结构非生产用房的经济耐用年限为60年，至估价时点，已使用2年（取整），尚余经济耐用年限58年。

4、土地用途：

5、房屋用途：

6、币种：

人民币

六

估价结果

估价对象于估价时点且满足估价假设和限制条件下的房地产总价值为人民币

元整（RMB40.33万元），房地产单价为人民币11153元/平方米。

七

房地产

估价师

姓名

房地产估价师注册号

签名

八

估价机构

（章）

目录

一、致委托人函…………………………………………第1页

二、注册房地产估价师声明……………………………第2页

三、估价的假设和限制条件……………………………第3页

（一）假设条件…………………………………………第3页

（二）限制条件…………………………………………第3页

四、房地产估价结果报告………………………………第5页

（一）委托人……………………………………………第5页

（二）估价方……………………………………………第5页

（三）估价对象…………………………………………第5页

（四）估价目的…………………………………………第6页

（五）估价时点…………………………………………第6页

（六）价值定义…………………………………………第6页

（七）估价依据…………………………………………第7页

（八）估价原则…………………………………………第8页

（九）估价方法…………………………………………第9页

（十）估价结果…………………………………………第9页

（十一）风险提示………………………………………第9页

（十二）估价人员………………………………………第9页

（十三）估价作业日期…………………………………第9页

（十四）估价报告应用的有效期………………………第9页

五、房地产估价技术报告………………………………第11页

（一）个别因素分析……………………………………第11页

（二）区域因素分析……………………………………第12页

（三）市场背景分析……………………………………第12页

（四）最高最佳使用分析………………………………第16页

（五）估价方法选用……………………………………第16页

（六）估价测算过程……………………………………第16页

（七）估价结果确定……………………………………第22页

（八）估价对象的变现能力分析………………………第23页

六、附件…………………………………………………第25页

（一）估价对象位置图及现场勘察照片………………第25页

（二）房地产估价合同…………………………………第25页

（三）委托人提供的资料………………………………第25页

（四）估价方提供的资料………………………………第25页

（五）交易实例调查表…………………………………第25页

致委托人函

XXX（委托人）：

受贵方的委托，我公司将位于XX市XXX单元住宅房地产作为估价对象，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

估价人员依据国家和地方颁布的有关法律、法规以及贵方所提供的资料，遵循独立、客观、公正的原则，经过估价人员（编号：

）细致的实地勘察，运用市场法和收益法两种估价方法，确定估价对象于估价时点2010年1月28日且满足估价的假设和限制条件下的房地产总价值为人民币

贵方应按估价目的，在全面阅读理解本估价报告的基础上，在报告有效期内使用。

此致！

法定代表人（签章）：

二〇一〇年四月七日

注册房地产估价师声明

我们郑重声明：

一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本报告中已说明的假设和限制条件的限制。

三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）和《房地产抵押估价指导意见》（2006年3月1日起施行）以及相关法律、法规进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

五、估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，估价人员未进行实地查勘。

六、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

七、至估价时点，估价对象现业主为XXX，预期新业主为XXX，本估价报告在现业主更换为新业主后，估价结论仍然有效。

参加本次估价的注册房地产估价师：

估价的假设和限制条件

一、本次估价的假设前提

（一）估价对象的法定用途为住宅，并能得到最有效利用，产生相应的房地收益。

（二）估价对象无法定优先受偿权利设定。

由于委托人未告知有优先受偿权利情况，且估价师无法知悉，本估价结果的法定优先受偿款仅考虑扣除按XX市房地产管理部门现行规定的有关卖方税费，无法对其他有关优先受偿款进行扣除。

（三）本估价报告中的法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。

（四）本次估价以估价对象不存在私下抵押权担保及欠缴营业税及附加、增值税、房产税、土地使用税等税费为假设前提。

（五）本估价结果包括估价对象分摊土地使用权价值、地上建筑物价值及公共配套设施，不包含估价对象室内二次装修价值。

（六）本估价报告中所依据的有关资料由委托人提供，委托人保证资料的真实性，合法性。

估价报告是在估价人员专业知识和业务能力范围内力求准确，如由于委托人提供资料不真实而造成评估价值失实，估价机构和估价人员不承担相应责任。

（七）本次估价过程中涉及的估价对象相关面积数据来源为委托人提供的有关文件证明中列示的数据。

根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》（1998年1月1日起施行）和《XX市土地房屋权属登记管理规定》（1997年9月1日起施行），估价对象相关面积数据应以XX市房地产权属登记主管部门核定的结果为准。

（八）本次估价基于目前及未来的社会政治经济环境和房地产市场均是正常稳定发展的前提进行估价，即本次估价中所涉及的房地产之价格、成本、税额等都是根据当前的状况确定的，均不考虑未来的变动。

（九）本次估价对象的房屋建成年代（2008年）为估价人员调查所得,具体应以相关主管部门确认为准。

二、本报告使用的限制条件

（一）本项估价仅对估价对象房地产价格做出合理估算，不作为其权属方面确认依据，有关权属界定以有关部门认定的为准。

（二）房地产估价具有很强的时效性，因此，本估价报告的应用必须在本报告所确定的估价报告应用的使用期限内，且应用必须基于房地产市场是正常稳定之前提。

随着政治、经济、社会等状况的变化，估价对象的价格或者价值可能发生很大的变化，则本估价报告将失去其有效性。

（三）由于房地产的不可移动性和价值较大且时效性强的特性，房地产抵押期间将可能遇到各类商业性风险，尤其是宏观经济形势、通货膨胀、金融政策、法律法规、市场供求等因素的变化，对所抵押的房地产在抵押期间的价格变动影响甚大；

其次，包括火灾、风灾、水灾、地震、失窃、人为破坏、战争等天灾人祸的各类或然损失风险，将造成所抵押的房地产严重坏损乃至灭失，使其价值急剧跌落甚至消失；

而且，由于房地产不易变现的特点，如出现借款人违约而引发对所抵押的房地产进行短期强制处分时，则可能导致处置价格远远低于其正常价值。

因此，抵押权人在运用本报告估价结果确定贷款额时，需充分权衡抵押期间可能出现的种种利弊，全面考虑各类风险及其不利后果，从而科学合理地确定贷款额。

（四）本报告估价结果是估价对象于估价时点的房地产价值，此结果仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。

（五）未经估价机构书面同意，任何单位或个人不得将本报告用于公开的文件、通告或报告中，不得以任何形式公开发表。

（六）本报告使用期限自出具报告之日起半年内有效。

（七）本房地产估价报告须由注册房地产估价师签字，经估价机构加盖公章后方可有效。

（八）本估价报告壹式肆份，委托人叁份，本公司存档壹份。

房地产估价结果报告

一、委托人：

XXX（身份证号：

）

二、估价方：

地址：

法人代表：

邮政编码：

资质等级：

资质证书编号：

联系电话：

传真：

三、估价对象：

（一）估价对象产权登记及调查状况

（新版产权证适用）

权利人

房地坐落

土地房屋权证号

土地状况

使用权类型

房屋状况

批准房屋用途

住宅

批准土地用途

批准使用期限

70年（自2003年05月31日至2073年05月30日止）

总层数

30层（含地下1层）

室号或部位

1708室

总用地面积

8540.5平方米

建筑结构

钢混

地籍号

60000550030-1

图幅号

15-15-1

调查情况

据调查，估价对象的建成年份为2008年。

（旧版产权证适用）

权属人

XX市土地房屋权证

XX市土地房屋共有权证

国有土地使用权类型

房屋所有权性质

私产

房屋产权来源

1996年6月购买

房屋产权比例

100%

17-22-2

40001510023

土地用途

房屋用途

土地使用年限

自1996年12月08日起至2066年12月07日止

宗地面积

14010.45平方米

其中分摊面积

34.8平方米

宗地四至

东至

见附图

西至

层数

层次

建成年份

混合

7

第4层

73.84

1998年

附记

建筑面积含公用分摊面积9.58平方米、阳台面积2.20平方米

（二）估价对象权属状况

1、根据委托人提供的《XX市土地房屋权证》（X国土房证第00713532号），本次估价对象XX室单元住宅产权人为XXX；

至估价时点，XXX愿意把该房地产转让给XX，相关的手续正在办理中。

2、估价对象所处区域的土地等级为XX市D-D3区，其国有土地使用权取得方式为出让，土地批准使用年限为70年，即自2003年05月31日至2073年05月30日止，至估价时点，已使用7年（取整），尚余土地使用年限63年；

建筑物为钢混结构，建成于2008年，房屋用途为住宅，根据《房地产估价规范》的规定，钢混结构非生产用房的经济耐用年限为60年，至估价时点，已使用2年（取整），尚余经济耐用年限58年。

3、本次评估为XXX共同委托，产权人为XXX，至估价时点，估价对象无法定优先受偿权利设定。

（三）估价对象概况：

位置：

XX土地等级：

D-D3区

土地使用权性质：

出让　建筑结构：

钢混土地剩余使用年限：

63年建筑物剩余使用年限：

58年

建成年代：

2008年户型：

楼中楼

朝向：

朝东向总层数/层次：

30层（含地下1层）/第17层

至估价时点，估价对象为复式住宅（层高4.8米），室内为普通装修，具体装修情况如下：

位置示意图

建筑外观

门牌号

【位置示意图】

【外观照片】

【门牌号照片】

室内照片

客厅

卧室

【客厅照片】

【卧室照片】

地面：

缸砖

墙面：

乳胶漆

天棚：

厨房

卫生间

阳台

【厨房照片】

【卫生间照片】

【阳台照片】

防滑砖

瓷砖贴面

塑料扣板

配套：

大理石灶台面、木橱柜

坐便器、洗衣脸台、浴缸

其他

【其他照片】

说明：

至估价时点，估价对象内部水、电、管道煤气、卫生等设施齐全，经估价人员现场勘察并结合估价对象实际状况，确定其综合成新率为98%。

四、估价目的：

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

五、估价时点：

估价结果基准日为2010年1月28日。

六、价值定义：

本项评估是对现状估价对象房地产价格进行评估，评估价格为同时符合以下八项条件下的价格：

（一）价值类型：

（二）价值内涵：

（三）估价对象所处区域的土地等级为XX市D-D3区，其国有土地使用权取得方式为出让，土地批准使用年限为70年，即自2003年05月31日至2073年05月30日止，至估价时点，已使用7年（取整），尚余土地使用年限63年；

（四）土地用途：

（五）房屋用途：

（六）估价时点：

2010年1月28日

（七）估价目的：

（八）币种：

七、估价依据：

（一）本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件：

1、《中华人民共和国物权法》（2007年10月1日起施行）

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（1995年1月1日起施行）

3、《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月1日起施行）

4、《中华人民共和国担保法》（1995年10月1日起施行）

5、《中华人民共和国城市规划法》（2008年1月1日起施行）

6、《城市房地产市场估价管理暂行办法》（1992年9月7日建设部建房（1992）579号）

7、《福建省房地产价格评估管理办法》（1998年06月23日起施行）

8、《城市房地产抵押管理法》（1997年6月1日起施行）

9、《商业银行房地产贷款风险管理指引》（2004年12月18日起施行）

10、《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（2006年3月1日起施行）

11、《房地产抵押估价指导意见》（2006年3月1日起施行）

12、XX市人民政府颁发的各项相关法律、法规、文件

13、XX市国土资源与房产管理局颁发的有关文件

（二）本次估价采用的技术规程：

1、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）

2、福建省住房和城乡建设厅关于印发《福建省房地产估价报告文本质量评审标准（试行）》的通知（闽建房[2009]28号）

3、XX市房地产价格评估管理委员会关于规范房地产估价报告文本质量的评审办法（X房价估[2010]1号）

（三）委托人提供的有关资料（复印件）：

1、《XX市土地房屋权证》（X国土房证第00713532号）

2、委托人身份证（姓名）

（四）估价机构和估价人员掌握的有关资料：

1、房地产估价合同（合同号）

2、XX市房地产市场信息

八、估价原则：

本估价报告遵循以下估价原则：

（一）基本原则：

独立、客观、公正原则：

即站在中立的立场上，从客观实际出发，凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德，评估出公平合理的价值。

（二）普适技术性原则：

1、合法原则：

即以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。

2、最高最佳使用原则：

以估价对象的最高最佳使用为前提估价，即以保持现状为前提：

认为保持现状继续使用最为有利，以保持现状继续使用为前提估价。

3、替代原则：

即估价结果可以通过市场上地域相近、类型相似、用途相同的交易实例进行比较和相异修正后估定。

4、估价时点原则：

即估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。

（三）特殊原则：

谨慎原则：

即在存在不确定性因素的情况下，估价应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

九、估价方法：

本次估价对象为住宅类型房地产，由于XX市该区域内有大量的类似房地产交易、租赁案例，因此本次估价分别选择了市场法及收益法来进行估算，最后综合以上两种方法，得到估价对象的房地产价值。

市场法：

是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

收益法：

在求取估价对象的房地产价格时，运用适当的还原利率，将预期的估价对象房地产未来各期的预计纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和来确定估价对象的房地产价格。

十、估价结果：

估价对象于估价时点2010年1月28日且满足估价的假设和限制条件前提下的房地产总价值为人民币

十一、风险提示：

本估价报告使用者应充分考虑以下因素可能对房地产价值产生的影响：

（一）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；

（二）在抵押期间可能产生的房地产信贷风险对房地产价值产生的影响；

（三）本估价报告使用者应在估价报告使用范围内合理的使用评估价值；

（四）超过报告使用的有效期或在房地产市场价格变化较快时需对房地产抵押价值进行重新评估。

十二、估价人员：

十三、估价作业日期：

2010年1月28日至2010年1月29日

十四、估价报告应用的有效期：

本估价报告自出具报告之日起半年内有效，即2010年1月29日至2010年7月28日。

参加本次评估的房地产估价师签字：

资格证书编号

签字

房地产估价技术报告

一、个别因素分析

（一）土地状况

估价对象产权人为XXX，其土地所有权为国有，土地使用权类型为出让，土地批准使用年限为70年，即自2003年05月31日至2073年05月30日止，至估价时点，已使用7年（取整），剩余土地使用年限63年。

（二）房屋状况

估价对象建成于2008年，钢混结构，房屋用途为住宅，根据《房地产估价规范》的规定，钢混结构非生产用房的经济耐用年限为60年，至估价时点，已使用2年（取整），尚剩余有效经济耐用年限58年。

（三）小区状况

估价对象位于XXX住宅小区内，小区实行封闭式物业管理，管理状况较好；

小区内部绿化较好，景致比较优美，附近有XXX等房地产项目，居住环境比较理想。

（四）小区配套设施

估价对象所在小区周边配套设施比较齐全，有XXXX等，生活便利度较高。

（五）交通便捷度

估价对象南临XXX，沿XXX路有XXX等多路公交车及小巴经过，公共交通便捷度较高。

（六）估价对象具体状况

估价对象为XXX室住宅，所在建筑物为X层（含地下1层）钢混结构住宅楼，所在单元带有电梯及疏散楼梯，外墙为涂料粉刷。

估价对象位于该建筑物的第十七层及夹层，朝东向，建筑面积为36.16平方米，户型为楼中楼，户型平面布局合理，通风采光效果较好，整体使用功能较好。

第十七层：

户型为一厅一厨一卫一阳台，入户门为普通防盗门，户内门为木门，客厅地面铺缸砖、砖踢脚线，内墙及天棚为涂料粉刷；

厨房、卫生间地面铺缸砖，墙面为瓷砖贴面，天棚为塑料扣板吊顶；

厨房配备普通灶台面，卫生间配备普通卫生洁具。

夹层：

二房，分户门为木门，室内地面铺木板、木踢脚线，内墙及天棚为涂料粉刷。

二、区域因素分析

（一）行政区域及聚集程度

区域地处XX市XX区，所在区域土地级别为D-D3区。

区域内基础及公共配套设施尚待完善，繁华度一般，聚集程度一般。

（二）交通条件

区域内有XX路等，过往车辆较多，且有立交桥，交通通达度较高。

（三）基础设施条件及公共配套设施

作为城市建成区内的一部分，这一区域内城市基础设施建设基本完善，已达“六通一平”（通上水、通下水、通路、通电、通讯、通管道煤气及场地平整），公共配套设施亦较为齐全，基本能够满足人们正常的生产和生活需要。

（四）环境质量

区域内道路等级较高，有一定的噪音及空气污染，整体环境质量一般。

三、市场背景分析

根据《XX市房地产信息》（2010.01），2010年1月XX市住宅房地产市场状况如下：

1、2010年1月XX全市商品房预售批准量为24.47万平方米，商品房销售平均价格为8010元/平方米，较去年底下降6.84%，主要原因是本月住宅所占的比例下降，而均价较低的厂房等其它用房所占的比例较去年底上升9个百分点；

1月均价较去年同比则上升17.41%。

2、2010年1月份商品住宅全市均价为11934元/平方米,较上月上升12.03%,主要原因,本月住宅销量所占比例较上月上升25个百分点。

3、2010年1月XX市分区商品住宅均价