宁德市城市规划技术管理规定Word文件下载.docx
《宁德市城市规划技术管理规定Word文件下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《宁德市城市规划技术管理规定Word文件下载.docx（52页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
特别地区的规定…………………………………………（30）
其它规定…………………………………………………（32）
附录一术语、名词解释………………………………（33）
附录二计算规则………………………………………（35）
附录三附表……………………………………………（45）
附录四建筑间距及退让图示…………………………（56）
总则
为了加强宁德市城市规划管理，保证科学、合理、经济地利用土地，配置城市公共设施，提高城市的环境质量和市民的生活质量，根据《中华人民共和国城市规划法》、《福建省实施<
中华人民共和国城市规划法>
办法》。
《宁德市城市规划管理规定》、《宁德市城市总体规划》及其他有关文件，制定本规定。
一、本规定适用于宁德市城市规划区范围内各项用地和建设工程
二、在宁德市城市规划区范围内，建设项目用地面积超过20000平方米的，须编制修建性详细规划或城市设计，其设计文件编制要求见表
（一）；
用地面积在20000平方米（含20000平方米）以下的项目，须编制《建设用地总平面规划》、《综合管线工程总平面规划》和《竖向规划》，其设计文件编制文件见表
（一）的（3）（4）、（7）、（8）。
各项建设工程的建设，应按已批准的控制性详细规划、修建性详细规划和城市设计执行。
尚无上述规划的，按分区规划和本规定执行。
三、各类专业性用地建设项目应符合已颁布的其专业技术规范及本规定的要求。
建设用地分类与适建范围
四、宁德市建设用地，根据其主要用途和功能分区的基本原则，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）进行分类。
五、城市用地分类适用于宁德市城市规划编制的各个阶段。
各类建设用地的划分应遵循土地使用相容性的原则，按经批准的详细规划执行。
尚无经批准的详细规划的，按分区规划和本规定表
（二）《各类建设用地适建范围表[以下简称（表二）]的规定执行。
凡表
（二）中未列入的建设项目，由宁德市城乡规划局根据对周围环境的影响和基础设施的条件，具体核定适建范围。
凡需改变规划用地性质，超出表
（二）规定范围的，应先提出调整规划，按规定程序和审批权限报批，经批准后执行。
六、凡用地单位征用未开拓或未拓宽的规划道路旁土地，需同时征用规划道路宽度一半范围或未拓宽部分的土地，作为开拓道路及敷设市政基础设施的用地；
道路另一侧是河道或绿化带且未被征用的，用地单位应全部征用并负责拆迁，不得它用。
其建筑密度、容积率等规划技术指标按实际用地面积计算。
建筑容量控制指标
七、根根宁德市现状，按照《宁德市城市总体规划》，将宁德市城市规划区划分为三类建设区，以不同的控制指标进行规划、建设管理。
具体划分如下：
（一）第一类建设区：
范围为城东路以西、坪塔路、东湖路以北、鹤峰路以东、署前路至八一五东路以南所围合的地区。
（二）第二类建设区：
指第一、三类建设区外的地区。
（三）第三类建设区：
指风景保护区及市区各公园。
第一类建设区拟建设用地中的原有建筑密度低于40％的，按第二类建设区指标控制。
第二类建设内拟建设用地中的原有建筑密度达到或超过40％的，按第一类建设区指标控制。
八、宁德市城市规划区内新建、扩建、改建的建设项目，其建筑容量控制指标应按本规定中表三、表四的有关要求执行。
表（三）、（四）中建筑密度、容积率为上限，绿地率为下限，建设项目在规划、设计、建设中应优先满足标准车位数和绿地率的要求。
九、建设用地面积大于20000平方米的成片开发地区的修建性详细规划，应按照《宁德市城市总体规划》、控制性详细规划确定建筑总容量控制指标。
在不超过建筑总容量控制指标的前提下，成片开发地区内各类建设用地的建筑容量控制指标可按表（三）、（四）的规定适当调整。
十、建设用地面积小于或等于20000平方米的用地，其建筑容量控制指标按已批准的规划执行。
尚无经批准规划的，其建筑容量控制指标应按表（三）、（四）执行。
十一、表（三）、（四）规定的指标中容积率、建筑密度、绿地率适用于单一类型的建设用地。
对混合类型的建设用地，其建筑容量控制指标应将建设用地按使用性质分类划定后，按不同类型分别执行；
对难以分类执行的建设用地或综合建筑物的用地，应按各种不同性质建筑的建筑面积比例和相应的建筑容量控制指标换算成建筑容量综合控制指标。
十二、对未列入表（三）、（四）的教育机构、文体科技、医疗保健等设施的建筑容量控制指标，应按有关专业规定执行，且不能超过住宅建筑项目类型的建筑容量控制指标。
十三、市中心、区中心地段及市区内建筑密集地区或人口密集地区，其建筑容量控制指标可根据具体情况经宁德市城乡规划局核准后报市人民政府批准，按同类控制指标适当调整。
原有建设用地范围内的建筑，其建筑容量控制指标已达到或超出规定值的，不得在原有建设用地范围内进行扩建、加层；
用地内原有建筑的建筑容量控制指标虽未超出其规定值，但其扩建、加层对原总平面布局及空间结构有较大改变的亦不得建设。
建筑的维修改造工程，不得超出原有建筑平面轮廓线和高度线。
否则，应视为加层或扩建。
建筑扩建、加层改造，其建筑间距和退让应符合建筑间距控制与建筑退让的有关规定。
十四、宁德市第一类建设区内，个人不得新建私人住宅。
原有的私人住宅经有权部门鉴定确属危房和符合其他规定的，允许进行危房改建，且须符合下列规定：
（一）、危房改建须在原有建设用地（或称宅基地）范围内，建筑物的任何部分不得突出和悬挑出用地范围；
（二）、不得影响四邻住宅的采光、通风和建筑物、构筑物的安全及正常使用；
（三）不得在破坏绿化和妨碍道路交通、消防安全。
第二类建设区内严格控制新建私人住宅，确需建设的应统一规划，统一建设，经宁德市城乡规划局审核批准方可建设，且应符合本规定；
属危房改建的，按第一类建设区危房改建的规定执行。
城市规划区内个人建设或改建住宅，建筑面积一般按常住人口20平方米/人以下控制，以低层住宅建筑为主，建筑层数不应超过四层，建筑高度不应超过14米。
沿主次干道个人住宅层数和高度，按沿街景观规划确定。
十五、房地产开发建设用地达到下列最小面积的，不得单独建设：
（一）低层、多层、中高层住宅6000平方米；
（二）多层公共建筑为1500平方米；
（三）高层住宅建筑高度小于或等于50米的为3000平方米；
（四）高层住宅建筑高度大于50米的为4000平方米；
（五）高层公共建筑高度小于或等于50米的为3500平方米；
（六）高层公共建筑高度大于50米的为4500平方米。
建设用地未达到上述规定的最小面积，但因邻近用地已经完成城市建设，或因城市基础设施、公用设施等限制，确实无法调整、合并，且不妨碍城市规划实施的，由宁德市城乡规划局审核批准建设。
十六、建设用地为社会公众提供开放空间的，在符合消防、卫生。
交通等有关规定和本规定的前提下，可按下表的规定增加建筑面积，但增加的面积总计不得超过核定建筑面积（建筑用地面积乘以核定建筑容积率）的百分之二十。
开放空间的条件和计算见附录二。
在建筑物内部（包括地面层或其它楼层及地下层）或外部提供对外开放的全天候步行空间或通道，将周边建筑物与城市街道、广场、游园、购物中心等公共空间联系在一起，且其有效宽度不小于4.5米的，可视为城市公共开放空间。
提供公共开放空间建筑面积补偿换算表
核定建筑容积率FAR
每提供1㎡有效面积的开放空间，允许增加的建筑面积（㎡）
FAR<
2
1.0
2≤FAR<
4
1.5
4≤FAR<
6
2.0
FAR≥6
2.5
十七、在宁德市城市规划区中心城区范围内建设机动车公共停车场（库）应遵循以下规定：
（一）机电车公共停车场（库）是指以计时收费方式，服务外来或市内机动的停车场（库）。
外来机动车公共停车场（库）应设置在城市出入口道路附近或其它合适的地点，市内公共停车场（库）应靠近主要服务对象设置，其场址选择应符合城市规划要求和车辆出入口不妨碍道路畅通的要求。
机动车公共停车场（库）出入口的设置应符合下列规定：
1、出入口应符合行车视距的要求，并应右转出入车道；
2、出人口距离道路交叉口、桥隧坡道起止线不应少于50米。
（二）室外机动车公共停车场在其用地周边应设绿化隔离带，绿地率不少于用地面积的20％。
应选择高大树种按停车方式、间距植于停车场内，停车场地面宜选择网格式铺地，以提高绿地率和绿化覆盖率。
（三）室内机动车公共停车库单独建设时，其与相邻建筑之间应设绿化隔离带，多层停车库的绿化隔离带宽度不得小于10米，高层停车库的绿化隔离带宽度不得小于13米。
其建筑退让及间距控制按本规定及有关规范执行，建筑容量控制指标可在表（三）、（四）规定的基础上适用调整，建筑密度不高于50％，绿地率不低于15％。
（四）当建设项目中的公共停车库，其建筑面积达到或超过项目总建筑面积50％时，可视为公共停车库与其他性质建设项目合建，除应遵守上述第（三）点规定外，其建筑容量控制指标为：
建筑密度不高于45％，绿地率不低于15％。
（五）建设项目中可与主体建筑分开单独建设单层或多层公共停车库（不含地下停车库），但须满足建筑容量控制指标、建筑退距、间距的要求，并应符合环境景观要求。
（六）地下停车库在规划、设计、建设中，宜与人防设施相结合。
十八、宁德市城市规划区内的建设项目，必须建设与其相配套的机动车停车场（库）和自行车停车场（库）及本单位职工自用的停车场（库），停车场（库）设置指标按表（五）执行，其中室外停车场（包括机动车、自行车）的车位数不低于核定标准车位数的15％，核定标准车位数为按总建筑面积换算成的最小标准车位数。
机动车公共停车场（库）和机动车配建停车场（库）建成后，不得改变其使用性质或占用、停用。
住宅建筑架空层作为停车场的，其建筑面积计入室内停车场面积，但不计入容积率。
建筑间距控制与建筑退让
十九、建筑间距须符合防火、消防、抗震、环保、工程管线和文物。
建筑保护等方面的要求，应同时符合下列的规定（见附录四）。
二十、低层、多层及中高层住宅建筑的间距控制应符合下列规定：
（一）平行布置时的间距（包括两建筑夹角≤30º
）
1、朝向为南北向的［指正南北向和南偏东（西）45º
以内（含45º
），下同］。
其间距在第一类建设区不小于南侧建筑高度的0．8倍；
在第二类建发区不小于1.0倍；
在第三类建设区不小于1.2倍。
2、朝向东西向的[指东西向和东（西）偏南45º
以内（不含45º
），下同]其间距在第一类建设区不小于较高建筑的0.7倍；
在第二类建筑区不小于0.8倍；
在第三类建设区不小于1.0倍，且最小间距不低于6米。
（二）垂直布置的间距（90º
≥两建筑夹角≥60º
）。
在第一类建设区不小于较高建筑高度的0.5倍；
第二类建设区不小于0.6倍；
第三类建设区不小于0.7倍；
且最小间距不小于6米。
间距内山墙不得开窗或有外露楼梯，其对应建筑的阳台出挑距离宽度不超过1.5米。
多、中高层住宅建筑的山墙连续宽度应小于或等于20米，若大于20米，其间距按平行布置时的间距控制。
（三）既非平行也非垂直布置时的建筑最小处间距。
1、当两建筑的夹角小于或等于30º
时，其间距最小处按本条第
（一）点控制。
2、当朝向为南北向或东西向时，两建筑的夹角大于30º
，小于60º
时，其间距最小处在第一类建设区不小于南侧（或较高）建筑的0.6倍；
第二类建设区不小于0.7倍；
第三类建设区不小于0.8倍。
3、当建筑的夹角大于或等于60º
时，其间距最小处按本条第二款控制。
（四）低、多、中高层住宅建筑的山墙间距，在第一类建设区下少于6米，第二类、第三类建设区不小于7米，别墅建筑的山墙间距不少于8米。
有卫生间、楼梯间等房间在山墙上开启洞口的，原则上不得有任何物体突出墙面，当住宅山墙有居室、起居室、客厅开启窗户时，其山墙间距应增加2米。
有突出物时，应相应调整间距，保证净距符合上述规定。
（五）不规则平面的住宅建筑，按建筑最凸的外围线和周围建筑的最近距离计算建筑间距。
（六）住宅建筑南北向布置，相邻两幢住宅建筑之间地面有高度差时，其建筑间距按下列原则计算：
当南侧住宅建筑低于北侧住宅建筑高度时，以两幢建筑高度完全重叠的部分计算建筑间距，并应同时符合其它规范的要求；
当南侧住宅建筑高于北侧住宅建筑高度时，应以两建筑高度完全重选的部分加上南侧住宅建筑高出北侧住宅建筑的部分高度计算建筑间距。
以上间距最小值不少于9米。
（七）位于同一裙房之上的几幢建筑，计算建筑间距可扣除裙房的高度；
计算与相邻建筑间距时，应包括裙房高度。
（八）同一建设用地内，底层设有架空层的住宅建筑相邻时，其间距计算不含底层架空层的建筑高度；
底层设有架空层的住宅建筑与非住宅建筑或未设架空的住宅建筑的间距计算应含住宅建筑底层架空层的建筑高度。
二十一、居住用地的别墅建筑与相邻建筑的间距：
第二类建设区不小于1.4倍；
第三类建设区不小于1.5倍。
二十二、在符合第十九至第二十条规定的前提下，南北向平行布置的低层住宅建筑的最小间距为6米，与其北侧多层、中高层住宅建筑最小间距为9米。
二十三、高层住宅建筑与高、中高、多、低层住宅建筑的间距应符合以下规定：
（一）平行布置的间距：
1、朝向为南北向的，南侧为面宽大于或等于25米的高层住宅建筑时，其建筑间距在第一类建设区为南侧建筑高度的0.35倍，且最小间距为26米；
在第二类建设区为0.4倍，且最小间距为23米；
在第三类建设区为0.45倍，且最小间距为28米；
第三类建设区为0.45倍，且最小间距为33米。
南侧为面宽小于25米的高层住宅建筑时，其建筑间距在第一类建设区为南侧建筑高度的0.3倍，且最小间距为22米；
在第二类建设应为0.35倍，且最小间距为26米；
在第三类建设区为0.4倍，且最小间距为30米。
2、若北侧为高层住宅建筑时，其间距按南侧中高、多，低层住宅建筑高度控制，且最小间距9米。
3、朝向为东西向的，东西侧为面宽大于或等于25米的高层住宅建筑时，其建筑间距在第一类建设区不少于其较高建筑的0.25倍，且最小间距为16米，在第二类建设区不少于0.3倍，且最小间距为18米；
在第三类建设区不少于0.35倍，且最小间距为20米。
东西侧为面宽小于25m的高层住宅建筑时，其建筑间距在第一类、第二类、第三类建设区的最小间距为13米。
4、高层住宅建筑之间，其山墙最小间距为13米；
高层住宅建筑与中高、多、低层住宅建筑之间，其山墙最小间距为9米。
（二）垂直布置的间距：
在第一类建设区不少于较高建筑高度的0.2倍，在第二类建设区不少于0.25倍，在第三类建设区不少于0.3倍，以上三类建设区最小建筑间距不少于13米。
（三）既非平行也非垂直布置时的建筑最小处间距：
l、两建筑的夹角小于或等于30º
时，其间距最小处按本条第
（一）款点控制。
2、两建筑的夹角大于30º
时，高层住宅建筑位于南侧，且面宽大于或等于25米，其间距最小处在第一类建设区不少于建筑高度的0.25倍，且最小间距为23米，在第二类建设区为0.30倍，且最小间距为26米；
第三类建设区为0.35倍，且最小间距为30米。
建筑面宽小于25米时，其间距最小处在第一类建设区不少于建筑高度的0.2倍，且最小间距为20米，第二类建设区为0.25倍，且最小间距为23米，第三类建设区为0.30倍，且最小间距为26米。
3、两建筑夹角等于或大于60º
时，其间距最小处按本条第
（二）点控制。
二十四、医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、幼儿园、托儿所、中小学和大中专院校的教学楼建筑的间距，及其与其它建筑物之间的间距须在同型布置方时的住宅建筑间距要求上提高15%，同时须满足各专业规范要求。
二十五、非住宅建筑（第二十四条所列的非住宅建筑除外）的间距和同型布置方式的住宅建筑间距要求相同，同时须满足各专业规范要求。
非住宅建筑与住宅建筑的间距，应符合下列规定：
（一）非住宅建筑位于住宅建筑周边时，其间距按第十九条至第二十三条以及本条的规定控制。
（二）（文、教、卫）建筑（第二十四条所列的非住宅建筑）位于住宅建筑北侧的或东西侧的（含山墙），其间距按第二十四点控制。
二十六、中高、多、低层住宅建筑阳台布置，当建筑间距为1：
0．8（南北向平行布置）、1：
0.7（东西向平行布置）时，其南阳台（或东西向主阳台）最大出挑距离为1.5米，其北阳台（或东西向次阳台）最大出挑距离为1.2米。
当建筑间距为1：
1（南北向平行布置）或1：
0.8（东西向平行布置）时，其南阳台（或东西向主阳台）最大出挑距离为1.8米，其北阳台（或东西向次阳台）最大出挑距离为1.2米。
既非平行也非垂直布置的住宅建筑，其阳台最大出挑距离为1.5米，次阳台最大出挑距离为1.2米。
当建筑间距大于以上规定值时，阳台最大出挑距离可视情增加。
高层住宅建筑阳台最大出挑距离为1.8米。
高、中高、多、低层住宅建筑南阳台或东西向主阳台连续长度不得大于8米，北阳台或东西向次阳台连续长度不得大于4米，阳台总长度不宜超过建筑面宽总长度的60％。
阳台出挑距离、连续长度或阳台总长度超出以上规定值的，应从阳台外边缘计算建筑间距。
二十七、农村私人住宅建筑用地的规划、开发建设应符合建筑容量控制指标、退让、限高等方面的要求，同时应参照下列规定执行。
（一）私人住宅建筑南北向布置应按下表执行，其它情况应按建筑控制与建筑退让的有关规定执行。
住宅类别
间距要求
联幢住宅
双拼住宅
单幢住宅
高度最小倍数
最小距离（米）
9
8
山墙最小距离（米）
（二）设置消防通道的建筑物山墙最小距离应不小于6米。
（三）私人住宅建筑宜采用联幢住宅方式，以节约用地。
二十八、沿建设用地边界线（或称用地红线）和沿城市道路、公路、河道、山体、铁路两侧以及电力线路保护区范围的建筑物，其建筑控制线或建筑红线退让距离除必须符合消防、防汛和交通安全、景观、环保等方面的要求外．应同时符合本章的规定。
建筑控制线或建筑红线退让指标分为退让用地红线、退让道路规划红线、退让绿地规划绿线、河道规划蓝线、电力现划黑线、文物保护规划紫线等。
二十九、建筑控制线或建筑红线退让用地红线的距离接以下规定控制，但退让红线距离小于消防间距时，应按消防间距的规定控制。
（一）各类建筑退让用地红线距离接表（七）规定的建筑高度的倍数控制，且应满足消防通道的最低要求。
（二）各类建筑应在其建设用地范围内满足防火、防爆、环保以及其它特殊退让用地红线的要求。
（三）建筑控制线或建筑红线退让用地红线或其它规划控制线时，按其相互间最近距离计算建筑退距。
（四）相邻地界的建设项目为住宅建筑，并已经批准完成建设的，除应符合表（七）的规定外，须同时符合本规定建筑间距的有关要求。
（五）相邻地界的建设项目为文、教、卫建筑或其他非住宅建筑，并已经批准完成建设的，各类建筑后退用地红线距离接表（七）中文、教、卫建筑或其他非住宅建筑的退距控制。
同时符合本规定建筑间距的有关要求。
（六）相邻地界为公共绿地的，各类建筑的退距按表（七）中其他非住宅建筑的退距控制。
（七）住宅建筑的退距应计算底层架空层的建筑高度。
三十、沿城市道路两侧布置的建筑物，其建筑控制线或建筑红线后退道路红线除应符合表（八）的控制指标外，还应符合二十七、二十八点和市政公用设施控制的规定。
地下建筑物退让道路红线和用地红线距离一般与其建筑物退让道路红线和用地红线距离相同。
建筑物退让道路红线和用地红线距离大于5米的，地下建筑物退让距离为5米。
地下构筑物、管井、管沟等退让道路红线的净距按下列规定：
（一）城市主、次干路不得小于3米。
（二）城市支路以下不得小于2米。
三十一、有下列情况之一的，经宁德市城乡规划局核定，其退让距离可适当调整。
（一）经审定后的重要地段详细规划、城市景观设计要求的。
（二）因文物保护、重要城市标志建设所需要的。
（三）传统建筑街道上的扩建或改建工程。
（四）为了保持原有街道空间的延续性，在经批准规划中未能按上述指标控制的道路上的建设工程。
在规划批准为沿街骑楼道路两侧，建筑不得超过道路红线。
三十二、新建影剧院、游乐场、体育馆、大型商场、农贸市场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑（含高层建筑中作为大型商场的裙房）其面临城市道路的主要出入口方向的建筑控制线后退道路规划红线的距离，除经批准的详细规划另有规定外，不得小于10米，并应留出临时停车或回车场地，且与城市道路相连。
三十三、道路交叉口四周的建筑控制线或建筑红线退让道路规划红线距离，在表（八）规定的退距的基础上，中高、多、低层建筑增加2米，高层建筑增加5米（均自道路规划红线直线段与曲线段的连接点算起）。
沿街建筑物的台阶、平台、窗井和除用地范围内连接城市管线以外的其它地下管线（包括管沟、管井等构筑物），均应在划定的建筑控制线范围内建设。
建筑物的阳台、雨篷、挑檐、凸形封窗，不宜突出建筑控制线。
三十四、在城市规划区内，建设工程项目需修建围墙或临时围墙的，须向宁德市城乡规划局报批，并应符合下列规定：
（一）大、中型公共建筑，如体育设施、影剧院、旅游宾馆、图书馆等对社会公众开放的建筑，其临街面一般不宜修建围墙，宜以花台、绿化带等建筑小品作为用地边界的隔离带或隔离墙。
沿建设用地边界修建围墙的，其围墙型式应为透空型围墙，围墙高度不应超过1.6米。
（二）在医院、大中专院校、中小学、幼儿园。
托儿所、居住区以及风景区等用地的周边修建围墙，原则上应为透空型围墙，围墙高度不应超过1.6米。
（三）确有特殊要求的，如监狱、看守所、油库、煤气罐站、各种物质储备专用仓库区、发电厂、水源厂、煤厂、电台、部队营房、宗教场所、有防疫要求的畜、禽饲养场等，可建封闭式的围墙。
围墙饰面及外观应进行形式美化处理，有利于城市观瞻，墙高一般不得超过2.2米。
沿城市道路修建围墙的，其退让道路红线距离：
主、次干路l.5米；
支路以下1.0米。
（四）在第一类建筑区的建设项目，在建设期间可利用原有围墙作为临时围墙。
如市政建设需要，应按市政建设要求改建，并符合本条第
（一）至（三）点的规定。
（五）第二类、第三类建设区的建设项目，其临时围墙可允许压道路规划红线建设。
临时围墙在其使用期结束后，应立即无偿拆除。
三十五、沿穿越村镇、城镇的公路两侧新建建筑工程，可按村镇、城镇规划进行管理，但建筑控制线或建筑红线退让公路规划红线的距离不得小于5米。
三十六、沿河道规划蓝线（经宁德市城乡规划局审定按城市总体规划确定的河道规划线）两侧所建建筑物，其建筑控制线后退河道规划蓝线的距离，除另有规定外，不得小于8米。
建筑控制线退让道路隔离带控制线、绿地绿线的距离不得小于3米（不包括居住小区级及以下绿地人）
建筑控制线原则上允许压电力规划黑线，但建筑物任何部分一般不突入电中国科学院规划黑线范围内。
三十七、沿铁路两侧的建设项目应符合以下规定（铁路内
升级会员 