锑矿资产评估报告书Word文档格式.docx
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100%
流动资产
1
固定资产
2
建筑物
3
设备
4
无形资产
5
其它资产
6
土地使用权
7
资产总计
8
流动负荷
9
负债总计
10
净资产
11
贵州雷山锑矿区资产评估报告书
正文
一、委托方与产权持有者简介
委托方为：
华益矿业有限公司
企业名称：
注册地址：
贵州黔南州
法定代表人：
注册资本：
公司类型：
成立日期：
经营范围：
锑矿产业的勘探、选矿、冶炼等
贵州黔南州
注册资金：
经济性质：
二、公司概况
贵州黔南华益矿业有限公司是浙商拟在贵州投资开发锑矿产业的勘探、选矿、冶炼等有色金属项目的经济实体。
2008年经过黔南州工商局注册登记，注册号：
5227002200156（2-1）。
2010年初收购了贵州虹博矿业有限公司，拥有100％的股权。
2011年又经过内部整合，吸收了浙江莱茵置业公司的借款（不含利息）三千万元，其拥有35％的股份。
华益矿业公司占有65％的股份，共同合作开发雷山排则多金属矿。
目前，公司已将雷山矿区开发建设列为重点工作项目。
下面列出华益矿业有限公司近三年财务状况及经营结果。
表二资产负债表
金额单位：
万元
截止日
项目
2011年度
2012年度
2013年度
总资产
负债
矿业收入
利润总额
净利润
三、评估目的
根据华益矿业有限公司需要和其它公司合作开发贵州锑矿项目，所以要对所申报的资产和负债进行评估，提供该资产和负债截止评估基准日市场价值的专业意见，为其合资涉及的资产和负债提供价值参考依据。
四、评估对象和范围
评估对象主体为华益矿业公司锑矿开发项目主要两个部分
A、都匀市凯口镇助湾锑矿：
位于都匀市凯口镇朵罗村苞谷地。
该矿山于
2011年经国土资源部批准颁发《矿产资源勘查许可证》，许可证号：
T01120081102020677，面积：
25.03平方公里，目前，根据部里要求，正在办理矿区缩编手续。
拟调整普查区范围为：
18.485平方公里。
勘查单位：
先后为“贵州省地矿局104地质大队”、“武汉中南冶勘资源环境工程有限公司”以及“江苏省地质矿产局第一地质大队”担任勘探工作。
B、贵州省雷山县“排则多金属矿”是本公司目前重点开发项目，矿权已依法取设贵州省国土资源厅颁发的《矿产资源勘查许可证》，许可证号：
T52120090702031214，面积20.02平方公里。
现已经探明部分矿产储量。
根据矿石储量的基本探明，选矿厂的建设也正在进行，选厂总设计规模为年处理40万吨原矿石，预计用地200亩，分期完成建设。
第一期建设日处理矿石600吨浮选厂，配套尾砂库。
目前选厂的土地征用，土建工作已基本完成。
下步主要进行厂房建设及设备安装调试，即可投入选矿生产。
本次资产评估对象为华益矿业有限公司全部权益，评估范围为华益矿业有限公司申报的资产和负债。
具体为：
流动资产、固定资产，无形资产、递延资产、流动负债。
涉及评估范围以华益矿业有限公司提供的资产评估申报明细表为准，凡列入评估申报表内并经核实的资产均在评估范围之内。
其以上资产和负债必须要经芝会计师事务所审计并出具了审计报告。
具体资产类型和审计后账面价值见下表：
表三
评估科目名称
一、流动资产合计
货币资金
其它款项
二、非流动资产合计
固定资产
矿产设备类
在建工程
无形资产
长期待摊费用
三、资产总计
四、流动负债合计
职工薪酬
其它付款
六、负债合计
七、净资产
五、价值类型及其定义
本次评估是为股权转让双方提供价值参考，一般为公开、公平市场条件下的价值，因此本次评估采用持续经营前提下的市场价值作为选定的价值类型，具体定义如下：
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
持续经营在本报告中是指被评估单位的生产经营活动会按其现状持续下去，并在以后的时间段，不会发生重大改变。
六、评估基准日
本次资产评估基准日是年月日。
由于资产评估是对具体时点的资产市场价值提出的专业意见，选择会计期末作为评估基准日，能够全面反映所评估资产的整体情况；
同时本评估基准日与评估人员实际评估日期也较为接近，使评估人员能更好的把握委估资产评估基准日的状况，真实反映资产评估基准日的现时价值。
同时根据华益矿业有限公司的时间计划，选择本评估基准日与评估目的的计划实现日期也较为接近。
本次评估的取价标准均为基准日的有效价格或执行的标准。
七、评估依据
本次评估的主要依据有
（一）行为依据
与就该项目签订的资产评估业务约定书。
（二）法规依据
1、财政部印发的《资产评估准则—基本准则》和《资产评估职业道德准则—基本准则》；
2、中国注册会计师协会印发的《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；
3、1991年11月16日国务院第91号令《国有资产评估管理办法》；
4、原国家国有资产管理局国资办发[1992]36号《国有资产评估管理办法施行细则》；
5、原国家国有资产管理局国资办发[1996]236《资产评估操作规范意见》（试行）；
6、财政部财评字[1999]91号关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知；
7、《资产评估准则—评估报告》；
8、《资产评估准则—评估程序》；
9、《资产评估准则—不动产》；
10、《资产评估准则—工作底稿》；
11、《中华人民共和国土地管理法》；
12、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》GB/T18508-2001。
（三）产权依据
1、委估资产的土地使用权证、房产证；
2、设备购置合同、发票等；
3、机动车辆行驶证；
4、探矿权证；
5、被评估单位提供的其他权属证明文件。
（四）取价依据
1、华益矿业有限公司提供的设备购置资料；
2、机械部科技信息研究院机电产品价格信息中心编辑的《2007年机电产品报价手册》；
3、财政部《全国资产评估参数选编》；
4、《全国汽贸商情》、《电子市场》；
5、向生产厂家及经销商询价的资料；
6、委托方及产权持有者提供的各类《资产评估清查申报明细表》。
7、评估人员实地勘察、收集、调查所掌握的有关资料。
8、委托方及产权持有者提供的各类《资产评估清查申报明细表》。
八、评估方法
根据国家国有资产管理及评估的有关法规和本次资产评估目的及委估资产类型，遵循独立、客观、公正、替代性原则以及持续经营等评估假设，本次资产评估采用的方法是成本加和法，即单项资产、负债评估加和后相减得出华益矿业有限公司全部权益评估价值。
依据前述评估原则和方法，对其华益矿业有限公司评估资产进行了全面的清查盘点和必要的核查及技术鉴定，查阅了有关文件及技术资料，实施了必要的程序，现在对具体资产评估情况分别报告如下：
（一）流动资产
流动资产包括货币资金、应收帐款、其他应收款、预付帐款、存货等。
评估采用成本法和市场法。
1、货币资金；
以企业申报的数额为基础，对资产占有方各银行存款账户和余额进行函证了解，在核实账面数、银行对帐单余额和银行存款余额调节表的基础上，以核实后的数额确定评估值。
2、应收账款。
3、其他应收款；
以企业申报的数额为基础，其他应收款为除正常销售以外的往来款项等，账龄均为一年以内。
通过抽查原始凭证、发函询证，了解应收款项的内容及发生时间，核实帐面余额的数值，并进行帐龄分析和收回可能性判断。
根据应收款项分类和帐龄分析的结果，并了解对方企业的还款情况、财务状况及资信程度，对可以收回的款项，以核查后的帐面值确定评估值。
4、预付账款；
以企业申报的数额为基础，预付帐款为该企业预付的探矿费和运费。
对于预付帐款，以所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值。
评估时，抽查预付帐款帐户发生额与会计凭证的一致性，付款有无依据。
对能够收回相应货物的，在审查核实的基础上，以核实后的帐面值为评估值。
5、存货；
企业申报评估的存货为原材料、在产品、包装物、在库低值易耗品、产成品。
依据企业提供的存货清单，评估人员抽查了部分会计凭证，查看了仓储情况，了解了存货的保管及内部控制制度，并对存货进行了适当的鉴别和归类，确定其是否存在超储及变质、毁损情况，在进行了上述工作后，采取以下方法进行评估：
原材料
经核查其帐面值构成合理以帐面值作为评估值。
产品
检查库存情况，在产品是生产中的半成品，无损坏情况，企业持续经营，账面值基本反映其实际生产成本，以账面值确定为评估值。
包装物
根据评估人员的市场调查并结合企业提供的资料，包装物购进时间短、周转速度快其帐面值构成合理以帐面值作为评估值。
产成品
根据产成品的市场适销程度，将产成品划分为畅销产品、正常销售产品、勉强销售产品和滞销积压产品。
依据产成品销售成本率、销售费用率及相关的税费率，以完全成本为基础，根据产品的市场销售情况，决定是否加上适当的利润或是要低于成本，分别确定评估计算公式进行评估。
在库低值易耗品
评估人员对在库低值易耗品进行了清查，在库低值易耗品购置时间较短，以核实后的账面成本确认评估值。
6、长期待摊费用
长期待摊费用主要是探矿权费用（预查及普查阶段）。
探矿权费用（预查及普查阶段）是除已形成探矿权无形资产以外的其他探矿权前期费用。
（二）固定资产
固定资产包括房屋建筑物、构筑物、机器设备、电子设备和车辆，均采用
重置成本法评估。
1、房屋建筑物
根据评估目的，本次对房屋建筑物的评估主要采用成本法进行评估。
公式：
评估值＝重置价值×
成新率
Ⅰ重置价值的确定
重置价值=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本+利润
对房屋建筑物以申报的工程量为准，将评估的房屋建筑物按结构分类，筛选出有代表性的房屋作为典型工程，进行重置基价测算。
其余房屋通过与相同结构类型的典型工程进行类比修正后求取重置基价。
①建安造价的确定
利用原工程施工图预算、决算，按照资产所在地现行建筑安装工程定额、费用定额及材差文件作相应调整，计算出基本直接费确定建安造价；
计算出典型工程建安造价后，再运用类比法对类似房屋和构筑物进行分析，找出其与典型房屋和构筑物的差异因素，进行增减调整，从而计算出与典型工程类似的房屋和构筑物的建安造价。
②前期及其他费用的确定
通过企业向雷山县城建局，了解当地应缴纳的其他费用的标准，确定工程建设其他费用构成如下：
表三工程建设其他费用
费用项目名称
基数
费率
收费依据
配套费
设计费
标底编制费
监理费
招投标管理费
质检费
合同印花税
消防图审费
建筑物验线费
一证两书费
合计
③资金成本的确定
A、根据《全国统一建筑安装工程工期定额》确定各建筑物的合理工期，对于建筑面积小、结构简易、合理工期少于三个月的建筑物，因其资金成本较小，评估时忽略不计。
B、利率采用评估基准日中国人民银行公布的贷款利率，取定半年期贷款利率为6.57%，1年期贷款利率为7.47%。
C、假设投资在建设期内为均匀投入。
④利润的确定
以建筑安装造价、前期费用两项之和为基数计取，投资利润率参照当地工业企业利润率综合取定为2.5%。
（2）成新率的确定
依据原国家城乡建设环境保护部1985年颁布的《房屋完损等级评定标准》和国家建设部颁布的《房地产估价规范》对建筑物经济耐用年限的规定，非生产用钢砼（框架、排架）结构的房屋经济寿命年限取定为60年；
生产用钢砼（框架、排架）结构的房屋经济寿命年限取定为50年；
非生产用砖混结构的房屋经济寿命年限取定为50年；
生产用砖混结构的房屋经济寿命年限取定为40年；
非生产用砖木结构的房屋经济寿命年限取定为40年；
对构筑物经济寿命年限取
定为30年；
同时按房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好和损坏程度划分为五个等级，经现场打分及质量鉴定，分不同情况确定成新率。
①理论成新率：
对于单位价值小或结构相对简单的建筑物，依据现场查勘结果，按建筑物已使用年限、经济使用年限确定其成新率，其计算公式为：
理论成新率=（经济使用年限-已使用年限）/经济使用年限×
②鉴定成新率：
按房屋的结构、装修、设备三个分部的不同部位分别打分，然后按下述公式计算成新率。
成新率=结构部分合计得分×
G+装修部分合计得分×
S+设备部分合计得分×
式中：
G——结构部分的权重系数
S——装修部分的权重系数
B——设备部分的权重系数
③综合成新率：
对于单位价值大或结构相对复杂的，采用理论成新率与鉴定成新率按不同的权重系数进行分配后相加，求得的成新率。
其中：
理论成新率权重占40%，鉴定成新率权重占60%，其计算公式为：
成新率=理论成新率×
40%+鉴定成新率×
60%
2、机器设备
根据评估目的，本次机器设备评估采用成本法。
（1）设备重置价值的确定
设备的重置价值由设备购置费、运杂费、安装调试费构成。
①设备购置费
设备采用查阅相关购买合同、报价手册、上网查询和电话询价相结合的方式取得基准日相关设备的购置费。
②运杂费
运杂费包括设备从生产厂家或发货地到安装现场所发生的装卸、运输、采购、保管等费用。
依据《全国资产评估参数选编》并结合基准日运输市场情况，选取运杂费率为2-7%。
具体计算公式为：
设备运杂费＝设备购置价格×
运杂费率
③安装调试费
安装调试费是设备进行安装调试时所发生的相关费用，包括安装材料费、人工费、基础费、冷试车费用、检验费等，依据《全国资产评估参数选编》按照安装调试复杂程度选取费率为2－35%。
对于井上设备，安装费率取2-35%；
对于井下设备，安装费率取4-10%；
对于不需安装的设备，不计算安装调试费。
安装调试费＝设备购置价格×
安装调试费率
④设备重置价值＝①＋②＋③
（2）设备成新率的评定
机器设备的成新率以评估人员现场勘察的设备实际技术状况为基础，结合其已使用年限和经济寿命年限综合评定。
综合评定时重点考虑以下因素：
①设备的在用技术状况；
②设备的工作制度、利用率、完好率；
③设备的日常维护和大修理情况；
④设备的工作环境、工作条件等。
3、车辆
（1）车辆重置价值的确定
根据委估资产地区汽车交易市场现行销售价格，加上国家统一规定的车辆购置税以及地方收取的有关费用等项目来确定重置价值。
（2）车辆成新率的评定
车辆成新率的确定按车辆的使用年限、行驶公里和现场鉴定综合考虑。
其中以使用年限和行驶公里计算的成新率为理论成新率，车辆总的寿命年限主要以1997年7月5日国家六部委联合发布的“汽车报废标准”和国经贸资源[2000]1202号文为依据。
计算公式为：
年限成新率=（1-已使用年限/寿命年限）×
里程成新率=（1-已行里程/设计里程）×
在确定理论成新率时，取以上两者最低值。
鉴定成新率的确定，是由评估人员通过对车辆的总体、发动机、离合器、底盘、变速箱、传动轴、车架、制动系统及车身等部位进行现场鉴定，了解和调查其性能、外观、大修及维护保养等情况，经打分确定车辆的鉴定成新率。
综合成新率=理论成新率×
（三）无形资产
1、土地使用权
本次评估的估价对象为新疆钾盐矿产资源开发有限公司使用的1宗国有出让土地。
具体宗地的土地证号、位置、用途、面积、土地取得方式、土地级别等状况详见表。
表四估价对象土地登记状况一览表
待估宗地土地所有权属于国家，华益矿业有限公司取得的土地使用权。
本次土地使用权评估仅采用成本逼近法因为：
A、当地缺乏级外类似工业用地交易资料故不能采用市场比较法；
B、委估宗地距鄯善县86公里远离城市规划区不宜采用基准地价法；
因此本次评估采用成本逼近法对土地使用权进行评估。
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据再加上一定的利润、利息、及缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。
基本公式：
V=Ea+Ed+T+R1+R2+R3
V-土地价格；
Ea-土地取得费；
Ed-土地开发费；
T-税费；
R1-利息；
R2-利润；
R3-土地增值；
2、无形资产探矿权、采矿权
已经过华益矿业有限公司出具了2011年经国土资源局批准颁发的《矿产资源勘查许可证》。
经核实我们将其评估结果汇入我们的报告中。
（四）负债
流动负债包括应付账款、预收账款、其他应付款、应付工资、应交税金和预提费用等。
本报告中的负债主要是莱茵置业的借款及利息共3千6百万。
以企业申报的数额为基础，按照评估目的实现后的产权持有者实际需要承担的负债项目及金额，在审查核实的基础上，确定评估值。
九、评估程序实施过程和情况
本次资产评估工作于年月日开始，至年月日出具正式报告。
整个评估工作包括以下程序：
（一）明确评估业务基本事项
根据评估机构与华益矿业有限公司达成的意向，经与洽谈后，确定承接评估业务。
然后，明确了以下事项：
委托方和产权持有者、评估报告使用者等相关当事方及其相互关系；
评估目的；
评估范围和评估对象基本情况；
适用的价值类型；
评估基准日；
评估假设和限定条件；
时间安排和工作配合。
（二）签订业务约定书
在明确了上述事项的基础上，双方签订业务约定书，对评估机构和委托方的权利、义务和其他重要事项进行了约定。
（三）编制评估计划
根据评估业务的性质和复杂程度制定评估计划，对评估进度、人员安排、费用预算、是否需要专家帮助等评估业务的全过程进行合理安排。
同时，与委托方和产权持有者就评估计划的要点和重要环节进行沟通，协商计划的实施。
（四）收集评估资料
评估人员根据资产评估的有关原则和规定，充分收集了与评估业务相关的信息资料，具体步骤如下：
1、指导产权持有者对评估对象进行清查，填报资产清查申报明细表；
2、收集资产评估所需文件资料，并听取产权持有者有关人员对企业情况以及委托评估资产的历史和现状介绍；
3、对产权持有者填报的评估申报明细表进行查验，并与产权持有者的有关财务记录数据进行核对。
（五）现场调查和勘察核实资产
评估人员根据评估对象的特点，对评估范围内的资产进行了勘察核实，具体步骤如下：
1、根据评估申报明细表的内容到现场对实物进行核实和查勘，对资产状况进行查看、记录；
2、与资产管理人员进行交谈，了解资产的运营、管理及保养状况；
3、查验委托评估资产的产权证明文件以及有关往来账目等财务资料。
（六）评定估算
1、根据委托评估资产的实际状况和特点，制订各类资产的具体评估方法；
2、开展市场调研、询价工作，收集各种市场价格信息和相关政策规定；
3、对各类资产分别按确定的评估方法，进行详细的评定估算，以测算重置价值，确定成新率。
（七）编制和提交评估报告
1、根据评估人员对各类资产的初步评估结果，进行评估结果汇总、评估结论分析工作；
2、确认评估工作中没有发生重复和漏评的情况，并根据汇总分析情况，对资产评估结果进行调整、修改和完善；
3、根据评估工作情况，撰写资产评估报告书、评估说明，并进行三级审核；
4、向委托方提交评估报告初稿，经与委托方交换意见后，向委托方提交正式资产评估报告书。
（八）工作底稿归档
根据评估业务完成情况，整理工作底稿并归档。
十、评估假设
我们对评估范围内的资产进行评估过程中，依据国家资产评估的法律法规及规范化要求，在评估程序、取价标准、资产状态确认时遵循独立性、客观性、公正性、科学性、替代性原则以及持续经营评估假设。
十一、评估结论
在实施了上述资产评估程序和方法后，我们对评估资产提出的意见是：
华益矿业有限公司申报评估的资产在评估报告书给定的评估目的下，于评估基准日年月日所表现的市场价值为：
表五资产评估结果汇总表
新疆钾盐矿产资源开发有限公司（金额单位：
人民币万元）
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