财富大厦全程营销.docx

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财富大厦全程营销

财富大厦全程营销

〝**大厦〞位于台州经济开发区内，毗邻市政府、人民大会堂、市民广场、国际大酒店〔方案树立中〕和体育馆〔在建〕，交通条件优越，主干公路贯串东西。

台州设市后，椒江区成为台州市的主体城区，是未来台州市人流、技术流、信息流、资金流最密集的中心城区。

为此以高终点、大手笔的城市化树立作为新一轮经济社会开展的打破口。

为照应台州中心城市树立，该区确定了〝改东、整中、联南、拓西、建北〞的城区树立思绪，以总投资超越15亿元的〝十大系列工程〞为载体，掀起基础设备树立的热潮。

从市政总体规划规划来看〝**大厦〞项目的天文位置是十分优越的，项目地段为台州市未来的城市中心，开展升值潜力极大，尤其该地域是台州市政府从临海新搬到椒江来的椒江中心区内，是整个台州政治、经济、文明的中心，其空间附加值可想而知。

  2002年年底，以陈放教授为首的专家团进入该项目的筹划，签于一系列的调查，陈放提出了〝财富+CBD+著名品牌批发商〞为一体的复合房地产开发形式，并建议将大厦的名字改为〝财富大厦〞、〝财富中心〞。

  第一节 项目周边环境

一、浙东名城台州

  台州市位于浙东中部，陆空中积944平方公里，市内3区市外4县算计人口536万人，其中郊区人口140万。

台州的民营企业十分兴旺，90年代以来直副温州，发明出了知名全国的〝温台形式〞。

著名的企业有：

吉利、钱江摩托、飞跃……是全国民营私营经济的样板区之一。

台州郊区前几年从临海县搬到椒江，下辖椒江、路桥、黄岩几个区，每个区相距十~二十几公里，是一个组合式城市。

〝财富大厦〞虽然地处椒江，但由于历史的缘由其城市周边人口、人流是不强的，这也是其弱点。

二、商业网点状况、商场房地产需求状况

  台州市的人口散布较不理想，加下台州市的城镇人口不多，市政府所在地椒江区人口约20万左右，而且每一个区都已构成一个较为独立的成熟商圈，所以从总体来看，台州市的商场运营全体状况较不理想，存在较大的困难，运营压力也比拟大。

  椒江是台州市政治文明中心，随着城市功用的不时完善，港口优势也失掉进一步发扬，目前已成为全国著名的天然水晶、工业缝纫机和精细化工消费基地，拥有10家区外高新技术企业。

黄岩区工业基础厚实，机械、食品、化工和工艺品等行业比拟兴旺，被称为〝精细化工的王国〞和〝模具之乡〞。

路桥的中国日用品商城、小商品市场、钢铁市场、副食品市场、五金市场和电脑市场知名遐迩。

三区已成为名副其实的〝金三角〞，辐射并带动了周边县市的经济开展。

〝住在黄岩，下班到椒江，购物上路桥〞是目前台州市最好的表述。

三、周边的修建作风

  台州市的修建作风没有比拟突出的，全体较为平和，现代化高层修建比拟少，特点也不清楚，都比拟平淡，不能给人留下很深入的印象。

  据了解，台州市计经委曾经传达了关于传统树立资料实心粘土砖块的禁用日期：

椒江、路桥、黄岩三城区从2001年1月1日起禁用，温岭、临海、天台、玉环、三门、仙居6个县市城关从2001年7月1日起禁用；其他建制镇从2003年起制止运用。

  四、休闲文娱、体育场所、教育设备散布状况剖析

  据了解，台州居民跑步、骑自行车、登山、打球和去健身馆的人数已超越百万。

〝花钱买健身〞已成为不少台州市民的共识。

近20年间，台州GDP年均增长15.8％，财政支出年均增长17.7％。

经济的飞速开展、人民生活水平的不时提高，普通百姓也末尾考究生活质量，健身看法清楚增强。

全民体育活动的蓬勃展开，促进了体育事业的兴隆，吸引了众多市民参与。

椒江凤凰山庄还活期约请杭州体校教练，停止体育活动项目培训，近期正在停止网球和游泳两项培训，前来锻炼的人也不少。

五、寓居状况剖析

  台州市黄岩区滨江世纪工程指挥部在对居民停止寓居条件问卷调查时，在〝能否情愿寓居在高层公寓区〞这一效果时，225家的被访者中有85%选择〝情愿〞，只要15%的被访问者选择希望入住6层以下的住宅。

可见居民对高层住宅是比拟认可的。

  接受高层安排的缘由是多方面的。

很多居户以为，高层视野开阔，空气清爽，光照充沛；还有一局部人以为，高层公寓处于市中心，具有区位优势；有的人那么是比拟了市郊安排和货币收买等多种安排方案后，以为高层安排最为理想。

  当然问卷调查也显示，居民对入住高层的疑虑，主要来自于担忧物业管理费太贵、怕断水断电。

六、文明、医疗卫生状况

  台州市经济开展迅速得益于革新开放，但是教育相对滞后，初等教育尤其是个单薄环节，远远满足不了群众接受初等教育的需求，严重制约各类人才的培育，也制约了经济、社会的进一步开展。

目前台州中小学教员需求结构发作了清楚变化，中师层次的小学教员曾经饱和，专科层次的初中教员也基本满足，而本科层次的高中教员缺口较大。

台州市委、市政府在深化调查研讨和多方论证的基础上，将台州师专、临海师范学校、温岭师范学校兼并组建成台州学院，主要承当培育本科层次的中学师资，并依照本科院校的设置规范，加大投入，组织实施。

目前，该学院硬件设备已达教育部确定的目的。

软件方面，已有图书51万册〔件〕，仪器总值2090万元。

现有教员328人，其中教授23人、副教授91人，具有研讨生学历或硕士学位的教员占中青年教员的25％。

七、金融效劳

  台州市改动了过去单一银行体制，逐渐树立起以中央银行为指导、国有银行为主体，多种金融组织体系。

逐渐树立了直接调控与直接调控相结合的金融调控体系，同时开展金融业务种类的新型金融工具，逐渐构成了以同业拆借市场、证券市场、外汇市场为主体的金融市体系。

  第二节   外地市场现状及趋向判别

一、投资环境剖析

  依据资料显示，房地产开发投资已成为台州市投资增长的主要动力。

政府对房地产业开展的支持力度、行业管理的日趋规范完善、产业界不时努力改动自身及产品笼统，大大促进了市场流通。

  往年上半年，全市房地产开发投资增速延续4个月坚持在50%以上，半年投资额24亿元，增速到达52.1%，比去年提高了近20个百分点。

比重那么占到了国有及其他经济类型投资的近三成，比去年同期提高4.4个百分点。

上半年，由房地产开发投资拉动国有及其他经济类型投资增速上升了12.9个百分点。

城市树立步伐加快，第三产业投资迅速开展。

其中，城市树立、文明教育、科研技术投资区分增长了124%、69%和84%。

此外，工业技改投资也出现的大幅增长，同比增长了26.2%，主要集中在石油加工及炼焦、纺织、轻工、化工等传统产业上。

二、外地经济状况

  自从革新开放以来，台州取得比拟清楚的成就，主要缘由是得益于民营企业的迅猛开展。

到目前为止，民营经济已构成了较为雄厚的实力，成为了台州经济的主体。

在台州市的工业经济总量中，国有团体企业的比重只占7.3％，其他的都是民营性质的经济成份。

其中，股份协作制和集体私营企业是民营经济的主要方式，在整个工业经济，总量中区分占26.3％和57.8％。

经过20多年的开展，台州民营企业在规模上不时迈上新的台阶，产品的技术含量和企业管理的全体素质不时提高，企业家在外向拓展方面的愿望和动力也不时增强。

台州目前已成为中国塑料产业密集度最高、产业链最完整的区域之一，塑料产业年产值120多亿元，拥有1万多家塑料制品、机械、模具企业。

  同时台州市拥有众多的海外华裔，华裔回乡投资添加这一有利的要素将有助于台州市的经济的进一步开展。

三、外地政府、经济政策剖析

  台州市是以民营企业为经济支柱的地域，民营经济的开展失掉了政府的积极扶持。

台州市政府将加大以下几方面的招商引资力度：

一是经济开发区树立项目，5个省级经济开发区特别是台州经济开发区，是台州市对外开放的龙头和招商引资的重点区域。

二是基础设备和基础产业项目，包括资源、交通设备和重点原资料等项目。

三是农业综合开发和新技术项目，包括中低产品改造、优质高效新种类开展、水产养殖和精细加工。

四是旅游、咨询效劳等第三产业，包括一些旅游景点开发、宾馆、商厦的树立运营等。

此外，政府还积极鼓舞外资投向高新技术项目，投向可以添加出口创汇的项目等。

四、外地住宅、写字楼状况与前景剖析

  从调查的资料剖析，台州市包括黄岩、温岭等地域没有严厉意义的写字楼，在温州我们从温州数码城、温州国贸大厦的状况剖析，无论是纯写字楼还是商住两用写字楼市场的需求都十分火爆，在推出的短短几个月内就全部销售终了。

台州市与温州市有很多的相似点，经济水平相差不大，甚至在很多方面台州市比温州市更具有竞争优势。

写字楼的开展是权衡一个地域经济开展的重要要素，随着经济的开展，对写字楼的需求将会加大，所以我们以为台州市的写字楼需求量相当大。

  我们以为，一方面随着中国加出生贸的指日可待，中国参与全球经济一体化的进程在不时加快，我国会逐渐开放那些以前不许外资触及的行业，如电信、金融、保险业等。

因此，许多跨国公司希望尽早进入中国，抢先占领滩头阵地。

大局部本国公司都预备在华扩展投资规模，包括在物业上的投入，对写字楼——特别是高档写字楼的需求会越来越强。

同时，随着知名大公司大企业的涌入，为这些跨国公司、集团提供咨询、保证效劳的所谓第三产业机构也会相应的增多，像律师、咨询、会计、金融等顾问机构，特别是欧美这些顾问、咨询类企业将迅速涌入。

他们对初级公寓，特别是商住两用的高档公寓的需求当然会与益俱增。

   　而国际公司经济实力的增强，许多实力雄厚的企业也末尾留意树立公司品牌和企业笼统，办公楼便是他们展现经济实力和位置的极佳场所。

另外，第三产业的兴盛，私营企业比例的增大和效劳性智力密集型企业的增多，会加大对写字楼的需求，促进对中高档写字楼的消费，成为市场需求的重要支撑。

  另一方面，从全国市场剖析，写字楼市场进入理性开展阶段。

在1997、1998两年中，完工的写字楼大增，写字楼市场租金及售价下调，空置率上升，全体处在继续低迷、调整的形状中，无论是开发商还是行业主管部门都已看法到写字楼市场情势的严峻，并末尾对写字楼实行控制开发。

目前，几年前末尾的对写字楼的控制开发已末尾奏效，2001年可以供应的高档写字楼曾经远远低于1997年和1998年的高峰，在未来的一两年内高档写字楼市场将继续调整，前几年供过于求的状况将不会延续，写字楼租售价会稳步上升，写字楼市场将进入一个临时的继续增长的理性开展阶段。

五、外地及周边住租金水平剖析

  从温州的温州数码城、温州国贸大厦的运营状况剖析，平均租金约为每平方米40-100元/月，租金水平是相当高的。

从酒店的状况剖析，玉环大酒店豪华套间700元左右，黄岩国际大酒店套间600元，豪华套间1280元，全体水平属于中等水平。

六、外地酒店类地产需求与现状剖析

  台州市主要的酒店有：

黄岩国际大酒店、黄岩橘都大酒店、黄岩供水大酒店、椒江凤凰山庄、椒江联谊饭店、椒江大酒店、路桥大酒店、路桥鑫都国际大酒店等，这些酒店的层次是比拟高的，但是这些酒店的运营状况相当好，普通状况下都能到达60-90%的入住率。

从调查的状况看，台州市的餐饮需求量相当大，市场潜力十分看好。

七、房地产市场开展态势剖析

  房地产业是休息密集型企业，对资金、技术、人才的需求远低于昂贵、充足的休息力和优惠宽松的税收环境的需求。

在开展到一定规模后，地产巨头末尾寻求资本、信息、技术、人才等企业快速开展的维生素。

  在信息技术的促动下，世界房地产开发形式正在发作深入的变化，那就是从大规模消费形式转向大规模定制〔大规模定制能给用户提供特性化的产品〕形式的改动，能不能快速转变，并运用新的消费形式将成为影响中国地产未来国际竞争的严重战略选择。

随着信息技术的开展，流通业态以及终端用户置办方式的变化，电子商务流行全行业，未来学家的预测，电子商务总额将占行业商务总额的95％，但专家们也以为，房地产的电子商务并不是由自己操作，渠道商将成为家电企业电子商务的代理人，在未来的十年里，国内地产企业的电子买卖范围将由国际扩展到全球