可研报告投资估算和经济效益分析.docx
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可研报告投资估算和经济效益分析
第十一章投资估算
一、估算编制范围
本估算为某某山生态农业参观旅行项目可行性研究报告投资估算，估算要紧包括：
六区一村一廊的建设费、土地租用费，基础设施费及市政配套费。
但不包括以下各项费用。
（1）业主开业流动资金。
（2）建造期价钱可能发生的变更而需要增加的费。
二、估算编制依据
本项目建设投资依照建筑设计方案，相关图纸及市建筑工程预算相关定额及取费标准进行估算。
（1）相似工程合同造价资料及地域材料价钱。
（2）假定由本市内的单位承担设计，施工及项目治理。
三、投资估算
本项目估量总投资为12200万元，其中，风俗文化新村1000万元，优质林果花卉区200万元，现代农业区（大棚蔬菜）220万元，特色作物区240万元，特种养殖区1050万元，农产品加工区1200万元，生态林休闲区3600万元，基础设施建设2000万元。
项目投资估算表
项目名称：
某某山生态农业参观旅行项目单位：
万元
序号
项目名称
计算基础
金额
（万元）
备注
1
优质林果花卉区
规划占地700亩
水果经济林
500亩×万元/亩
每亩平均投资万元
苗木园
200亩×万元/亩
每亩平均投资万元；含部分大棚建设
2
现代农业区
规划占地200亩
有机大棚蔬菜
100亩×2万元/亩
每亩平均投资2万元
无公害蔬菜
100亩×万元/亩
每亩平均投资万元
3
特色作物区
规划占地面积900亩；其中200亩为林下
麻竹种植
500亩×万元/亩
种苗及人工
楠竹种植
200亩×万元/亩
种苗及人工
蘑菇种植
200亩×万元/亩
种菌及人工
3
特种养殖区
规划占地面积1100亩，其中林下养殖1000亩
梅花鹿养殖园
梅花鹿舍建设及种鹿
占地500亩，年存栏2000头；林下养殖
巴马香猪养殖园
种猪繁衍基地及商品猪舍
占地50亩；年出栏2万头；500亩林下养殖青饲料
水产养殖园
人畜饮水及农业生产用水水库建设
占地50亩
4
农产品加工区
建筑面积万平米
农副产品加工；规划占地20亩
5
生态林休闲区
规划占地面积500亩，其中建设用地100亩
休闲避暑山庄
建筑面积万平米
年接待游客10万人次
养老休闲山庄
建筑面积万平米
年安置500人
旅游设施建设
古刹、古庙、古寨等恢复建设
规划占地面积100亩
6
民俗文化新村
建筑面积万平米
规划占地30亩；年接待游客10万人次
7
基础设施建设
园区道路
含园区主干道及支路约18km，支路约8km
8
征地费及土地租用费
荒山、慌坡及一定比例的建设用地
规划总用地面积为2250亩；其中建设用地250亩
9
其它费用
设计费
按投资费用1%计取
勘察费
按同类工程估算
环境评估费
按同类工程估算
建设工程规费
按投资费用%计取
建设单位管理费
按投资费用%计取
基本预备费
按投资费用3%计取
合计总投资
第十三章经济分析
通过市场预测，本报告拟定以下经营策略:
某某山生态农业参观旅行项目总投资12200万元，由政府招商引资，开发商有计划的开发,自主经营。
一、年营业收入
通过调查历年旅行接待情形，预测某某山生态农业参观旅行项目收入概况如下：
年收入预测表
项目名称：
某某山生态农业参观旅行项目单位：
万元
序号
项目名称
计算基础
金额
（万元）
备注
1
优质林果花卉区
规划占地700亩
水果经济林
500亩×万元/亩
李子、梨子
花卉苗木园
200亩×万元/亩
鲜花及苗木
2
现代农业区
规划占地200亩
蔬菜大棚
100亩×万元/亩
反季节蔬菜
无公害蔬菜
100亩×万元/亩
季节特色蔬菜
3
特色作物区
规划占地面积900亩；其中200亩为林下
麻竹种植
500亩×万元/亩
种植面积500亩
楠竹种植
200亩×万元/亩
种植面积200亩
蘑菇种植
200亩×万元/亩
种植面积200亩
4
特种养殖区
规划占地面积1100亩，其中林下种植、养殖1000亩
梅花鹿养殖园
2000头×万元/头
用地500亩；年存栏2000头；林下养殖
巴马香猪养殖园
20000头×200元/头
用地50亩；年出栏2万头；林下种植500亩
水产养殖园
50亩×万元/亩
50亩生态鱼养殖
5
农产品加工厂
农副产品加工；规划占地20亩
6
生态林休闲区
规划占地面积1000亩
休闲避暑山庄
10万×200元/人次
年接待游客10万人次
养老休闲山庄
500人×9600元/年
年安置500人
7
民俗文化新村
10万×150元/人次
规划占地20亩；年接待游客10万人次
8
古刹、古庙及山寨
10万×50元/人次
年接待游客10万人次
收入合计
二、本钱估算
一、各项原材料本钱,按现行市场行情进行估算。
二、投资采纳平均年限法分类进行折旧摊销摊销折旧20年。
3、治理费用按销售收入的20%计算。
（包括防疫请临时工土地租用费等办公用品）
4、销售费用按销售收入的3%计算。
五、职工年平均工资按8000元计算，治理人员工资万元，技术人员工资万元。
包括工资性补助及福利。
六、税金:
交易税按收入%计算，营业税按收入%计算，租用按租金收入%计算，农业特产按8%计算。
三、所得税
依照《中华人民共和国企业所得税暂行条件》及其它实施细那么，所得税按25%计取。
四、利润估算
依照本报告拟定的项目收益本钱费用和税收等水平，通过相关工作表格计算分析，（详见损益表）整个项目建成后，运营利润1927万元。
（税后利润）
五、财务指标分析
本项目从经营角度编制现金流量表，通过现金流量表分析可得如下指标。
财务内部收益率税前35%
财务内部收益率税后20%
每一年利税为：
3372万元
每一年收益为：
1927万元
投资回收期含折旧摊销期年。
通过年收支预测和财务分析得出项目全数经营收益率按平均收益率20%，大于中国人民银行发布的贷款利率，项目财务净现值为1927万元。
那么本项目在财务效益评判下是可行的。
房地产项目可行性研究报告大纲范本
一、项目的大体情形1、项目背景2、项目主办单位简介3、主办单位之合作意想4、可行性研究的主要技术经济指标
二、项目投资环境和市场研究1、XX市概况及经济发展基本情况2、XX市房地产发展及市场的基本情况A、房地产开发企业发展概况B、房地产开发工作量增加概况C、商品房的销售概况D、房地产开发企业经济收益概况F、对XX市房地产市场的展望
三、利用外资开发的法律依据
四、XX市XX区一带高层、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情形1、供应情况2、需求情况3、物业出租情况4、对XX区房地产开发的总体评价5、对本项目开发的功能、规模、标准及营销的建议6、项目开发及技术设计方案的分析
五、地块及周围环境、建筑开发条件1、地理位置及道路交通2、地形、地质3、附近商业及生活配套；市政基础及公建配套设施4、综合评述
六、地块撤迁安置情形
七、地场三通一平的安排
八、项目开发建设及经营的组织与实施打算
九、项目投资组成、总投资估算、资金筹措打算1、基本参数2、土地成本3、建安工程成本4、前期费用5、红线内外工程及公建配套6、不可预见费7、开发期税费8、资金筹措计划及财务费用A、资金筹措B、财务费用
十、可行性研究财务数据的选定和预测
（一）售楼收入的测定1、住宅销售单价的测定2、商铺销售单价的测定3、单位销售单价的测定4、建议销售价5、实际销售总收入
（二）项目经营管理费用收入与支出（三）经营税费及所得税的缴交（四）土地增值税（五）所得税
十一、项目经济效益分析
十二、项目盈亏能力分析1、内部收益率（IRR）2、净现值（NPV）3、净现值率（NPVR）
十三、项目的不确信性分析1、项目盈亏平衡分析2、项目敏感性分析3、概念分析
十四、可行性研究结论与建议
十五、项目综合经济评判
十六、有关说明及建议
十七、项目要紧经济数据、指标综合付表、付图1、项目综合效益表2、项目动态、综合表3、项目投资利息估算表4、土地增值税计算表5、项目敏感性分析表6、概率分析表7、项目盈亏平衡分析曲线图8、项目敏感性分析图
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