房地产开发优质项目投资可行性分析.docx

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房地产开发优质项目投资可行性分析

前言

[案名：

硅谷阳光]：

本项目位于桂林信息产业城内，其环境配套资源与目的消费群体特性，给咱们提供了项目市场包装设计方向。

因而，咱们暂用“硅谷阳光”作为项目名称，以便于项目各项工作。

[自主开发经营]：

1、本报告仅为该项目构架性预算，以助于桂林信息产业集团资产公司自主开发决策，概念性规划方案只是作为参照方案：

2、桂林信息产业集团公司决定自主开发，我公司将结合土地资源条件，通过严密市场调查、研究，结合市场需求预期及开发主体赚钱预期，提供2～4个规划方案，以便桂林信息产业集团公司最后拟定产品性价比和投入产出最大化方案，保证自主开发成功。

[股权增值运营]：

1、引进项目包装办法，对项目进行专业策划与包装，使其价值清晰、可测，具备投资吸引力，以便于桂林信息产业集团资产公司实现股权套现初衷；

2、采用市场运营手段，对通过包装设计项目，进行市场公开推介活动，将本来难点资产转化为市场争抢亮点资产，实现桂林信息产业集团资产股权增值套现。

一、项目概况与周边环境

本项目位于桂林市七星区，宗地自身即为信息产业集团，西接桂林电子信息城，东邻桂林电子科技大学，南靠桂林市六合路，现已有直达桂林市中心广场、十字街、公共汽车总站、火车站10路、16路、24路公共汽车。

与东环菜市、汇通小学、银行仅一路（六合路）之隔。

随着六合路花园村段即将成功改造，雨天晨练于七星公园将不再有泥泞路烦恼。

就七星区而言，桂林电子科技大学（前身为桂林电子工业学院）、桂林工学院、广西师范大学、桂林航天专科学校、桂林旅专、桂林医学院等林立高校和各职业中专、中小学，高考名校——二附等，为本项目营造了浓烈文化教诲氛围；就本项目而言，毗邻电子信息产业城、桂林电子科技大学，划定了电子高新产业精英们学习、工作和生活区。

本项目周边已成功开发社区、社区有：

大型社区奇峰小筑、羊角山社区；为桂林工学院、桂林医学院教职工配套生活社区——东城社区，为桂林航天专科学校教职工配套生活区——金刚苑；桂林市区内最早成功开发别墅区——澳洲花园、东城别墅；近年来相继成功开发住宅社区——丰泽园、屏风花园；正在开发热售中居住社区——书香画苑、上东国际。

在本项目周边，有桂林市比较知名幼儿园——“小太阳幼儿园”，市教诲局直属学校——汇通小学、东环路小学，高考名校二附，教诲局直属中学——桂林四中；医院重要有桂林市第五人民医院、桂林市第七人民医院；由于是高校林立区，银行、邮局可以说星罗棋布。

综合而言本项目地利优势明显，且完全契合桂林市东片区开发节奏和开发顺序。

客观来说，桂林市区内，如本项目可开发、上规模宗地为数不多了！

二、概念性规划设计

2.1概念性规划设计根据

（1）《中华人民共和国规划法》

（2）《都市居住区规划设计规范》（GBJ137-90）

（3）《住宅建筑设计规范》

（4）桂林市国土资源局核发“土地使用证宗地红线图”

（5）90平方米占70%“国六条”

2.2概念性规划设计原则

（1）尊重市场原则

（2）以人为本原则

（3）因地制宜原则

（4）艺术景观原则

（5）经济成本原则

2.3概念性规划设想

（1）概念性规划设计重要产品

依照本项目所处地理环境，结合规划设计根据和概念性规划设计原则，本项目规划建筑总面积为202668.3平方米，建筑密度为25%，容积率为1.80，绿化率为42%。

产品户型重要有三种：

>130平方米4.5F叠加别墅54885.6平方米，占总规划建筑面积27.1%；70～90平方米6.5F多层住宅61145.1平方米，占总规划建筑面积30.2%；40～90平方米17.5F高层商住楼86637.6平方米，占总规划建筑面积42.7%；产品户型构造符合“国六条”规定。

●4.5F叠加别墅，约为308户，重要为稳定高收入阶层（家庭月收入8000元以上），高校教职工、从事IT信息产业者亮身设计。

●6.5F多层住宅，约为720户，重要市场购买者为稳定中收入阶层（家庭月收入4000元以上），如中学、职业中专教职工，医护人员、银行工作人员。

●17.5F高层商住综合楼，设计基本户型为小户型，但由于是框架剪力墙构造，可自由分割组合，宜商宜住，重要购买者为二次置业者、小型公司、都市白领阶层。

从本项目所处位置和周边环境来看，中学不是很抱负，虽然有高考名校二附，教诲局直属中学——桂林四中，但二附细分片区很小，不能满足本项目片区就学，桂林四中发展势头虽然良好，但局限性以打动家长心。

因而，完全可以建立名校分点，如联合二附，做其分校点，因而，围合式17.5F高层商住楼构造形式（自由式可分割组合框架剪力墙构造）还可以满足办学需求。

同步，也是小型公司抱负办公场地。

（2）概念性规划设计路网

本项目规划设计有两个主入口，道路宽为10米，其中车道为7米，两侧各设计有1.5米人行步道。

社区内次干道为6米，车行道为3米，人行步道为1.5米，节点处设计有环行车道，做到真正意义上人车分流。

宅前道路为3米，符合国家关于规范规定。

从规划角度，予留了足够空间来建设室内外停车场。

（3）概念性规划设计景观

从宗地位置而言，本项目北有靠山、灵剑溪，主线无需借，良好自然景观天成，南临六合路，入口中庭广场喷泉、道路旁林木绿地，完全实现移步换景境界。

叠加别墅除了听风、观山、赏水外，还拥有独立别墅花园（空中花园或实地花园）。

（4）概念性规划设计构图

依照宗地形状，本项目构图重要是行列式与围合式结合。

叠加别墅、多层住宅重要为行列式，高层为围合式。

叠加别墅得天独厚，还需要经营自家花园；多层白领重要考虑了停车位设立。

三、投资成本分析

3.1投资成本分析根据和阐明

（1）分析根据

●依照桂林市国土部门核发项目用地图纸文献及规划局规划规定。

●桂林市建设主管部门颁布预算定额文献及本项目工程勘察资料文献。

●金界征询有限责任公司近年积累商品房市场调查及销售资料，以及同类项目成本概预算及决算资料。

●建设成本中叠加别墅、住宅楼、商住业按毛坯房交付原则，公建、车位等配套物业按可使用成品建筑装修原则。

（2）分析阐明与取费原则阐明

①土地费用

本项目用地面积约为168亩，依照宗地地理位置和初步估算值，项目土地成本为80万/亩，总投资成本约为13440万元。

②前期开发费用

前期开发费用涉及前期顾问费、水文地堪费、设计费、政府报建费，其中：

●本项当前期顾问工作将由金界征询有限责任公司完毕，费用为20万元；

●水文、地勘费按照1.5元/㎡分析，土方工程按照12元/m3分析；

●设计费按16元/㎡计算；

●报建费用，按桂林市当前各政府部门收费水平，涉及如下费用：

都市配套费按照中标价（也就是建安费用，下同）3%收取、教诲附加费为按建筑面积每平米2元/㎡、规划技术服务费按照建筑面积为1元/㎡、白蚁防治费按建筑面积为2元/㎡、劳保费为中标价2％、建设工程质量监督费为中标价3‰、墙改费为按建筑面积4.6元/㎡、散装水泥保证金框架构造为0.75元/㎡、人防费为18元/㎡，多层建筑按480元/㎡支付、噪音超标排污按工期算，为880元/月、垃圾解决费为0.24元/㎡、施工图审查费为设计费14%。

（3）工程费用

按室内、外工程划分，并参照桂林市其他同类小高、高层建筑投资费用指标,分为市政工程费用和建筑安装工程费用。

●市政工程及环境

涉及硬地（含道路）工程费、绿化（含水体）工程费、室外工程费等，硬地面积以总占地面积扣除基底面积、绿化面积背面积计算，以150元/㎡计算；

绿化面积按照规划规定，规划面积约为占地面积25％以上，以120元/㎡计算成本。

●建安工程费

建筑安装工程所有按照框架构造计算，参照桂林市其他项目投资成本指标，小高层17层主体某些（含水电安装）按1300元/㎡，地下室按照1500元/㎡分析，多层套式住宅按照830元/㎡分析，4.5F叠加别墅按照680元/㎡分析。

（4）不可预见费

项目保存一某些费用作为市场发生不可预见状况或设备涨价而发生费用，不可预见费按前期费用与工程费用之和3%计算。

（5）营销费用

本项目营销费用涉及项目广告推广、营销代理等费用，广告推广费用以销售总额1.5％计入成本，营销代理费用以销售总额1.5％计入成本。

（6）项目管理费

项目管理费涉及运营管理费与工程监理费等费用，运营管理费按工程费用3%计，工程监理费按工程费用1.5％计，项目管理费共计为4.5％。

3.2投资成本计算

表1总投资分析表

序号

费用名称

单位造价

工程量

总造价

备注

（元/㎡）

（㎡）

（万元）

一

土地费用

13440

1.1

土地费

80万/亩

168亩

13440

含土地有关所有费用

1.2

土地出让金

0

0

二

前期费用

2.1

前期拆迁费用

25

2.2

前期顾问费

20

2.3

平整场地建围墙

15

2.4

前期评估费

20

2.5

前期钻探费

40

2.6

前期规划费

40

2.7

前期业务费

50

2.8

建筑设计费

16

202668.3

324.26

平均设计费

2.9

报建费

70　

202668.3　

1418.68

三

工程费用

22031.52

3.1

市政配套费

20

112356.65　

405.46

3.1.1

硬地工程费

150

37077.69

556.16

含道路，按33％分析

3.1.2

绿化工程费

120

47189.79

566.28

按42％计算

3.1.3

室外工程费

50

112356.65

561.78

供水电、气、电信等

3.2

建安工程费

3.2.1

叠加别墅（砖混）

680

63439.2

4313.86

3.2.2

多层砖混（含底框）

830

52591.5

4365.09

3.2.3

小高层商住（电梯）

1300

86637.6

11262.89

17.5F层

四

建设规费

3574.43

2.4.1

都市配套费

3%

万

598.26

建安费3％

2.4.2

教诲附加费

2

202668.3

40.52

2.4.3

规划技术服务费

1

202668.3

20.26

2.4.4

白蚁防治费

2

202668.3

40.52

2.4.5

劳保费

2%

万

398.83

建安费2％

2.4.6

建设工程质量监督费

0.003

万

58.83

建安费3‰

2.4.7

墙改费

4.6

202668.3

93.23

2.4.8

散装水泥保证金

0.75

202668.3

15.2

2.4.9

人防费

800

28113.1

2249.05

建人防地下室，可免缴纳.按建筑占地800元/㎡计算

序号

费用名称

单位造价

（元/㎡）

工程量

（㎡）

总造价

（万元）

备注

2.4.10

噪音超标排污

880元/月

48月

4.2

880元/月,工期暂按照48个月计算

2.4.11

垃圾解决费

0.5

202668.3

10.13

分析值

2.4.12

施工图审查费

14%

324.26万

45.4

设计费14%

五

不可预见费

3%

22031.52

660.95