小区建筑楼宇规划设计大学论文文档格式.docx

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批准（产品标准手册编委会总协调）/日期：

一、总则

1、目的：

稳定并提高产品质量是本手册的唯一目的。

2、适用范围：

本手册适用于宏信房产、天拓置业、豪达房产、万厦置业及宏信房产参与管理的其他房地产公司所开发的房地产项目。

3、编制原则：

实用性和可操作性是编制本手册的原则。

4、产品首先应满足功能要求，其次满足安全、尽量无干扰及美观要求；

同时，各专业（建筑、结构、水电、园林）在项目开发全过程均应充分沟通，无缝衔接。

5、物业应从总平方案阶段开始介入产品设计。

6、本手册原则上每年修订一次。

7、本手册属公司秘密级文件，除公司员工和因工作需要需借阅的设计、施工和监理单位外，任何人不得以任何方式向他人提供本手册，或泄漏本手册的全部或部分内容。

二、设计标准

1总平及园林设计

1.1总平布局：

1.1.1标高确定的原则：

在土方平衡的原则下，室内外高差应控制在＋0.3米以上，场地应比市政道路高，商铺室内地坪与人行通道应有不低于＋0.05米的高差并应向外找坡。

1.1.2变压器：

1）变压器的位置应在销售资料对外公布前确定。

2）变压器尽量安装在地下室。

3）装在地下室的变压器，尽量不布置在住宅正下方的地下室。

确需布置在住宅正下方地下室的，则须采取降噪措施。

4）如果变压器设置在室外，则不能设置在小区入口，尽量设置在山墙等不影响客户的位置；

若只能面对主体设置的，则与主体位置不应小于6米。

同时，变压器基础应高于周边绿地，基坑设置排水措施，并考虑绿化隐挡。

5）变压器应采取防破坏和防小动物措施。

1.1.3小区出入口：

1）人行出入口设门禁并设计样式。

2）道闸：

车行道采用栏杆式道闸；

人车分流的人行出入口不设道闸，设大门。

1.1.4围墙：

1）设计原则：

首先应考虑安全和防攀爬，其次考虑美观。

2）围墙高度：

围墙建设完毕后，其防盗栏杆距离最高绿地地坪或成品道路的高度不小于3米。

3）防盗栏杆应坚固抗腐蚀（应抗腐3-5年），栏杆材料壁厚不低于1.5MM，顶部设计为防攀爬样式。

1.1.5小区道路：

1）小区道路应做防滑处理。

2）路沿石应做景观化处理。

3）地面停车位与小区道路相接处应断开且平路面标高。

4）道路设计时应确定减速带的位置，道路接缝应和减速带结合处理。

5）地下室顶板的雨水管为PVC管的，其雨水口间距不大于15米。

6）景观小道宜平缓，不宜做凸起装饰。

1.2园林：

1.2.1景观设计时应考虑尽量降低噪音对业主的影响。

1.2.2总平水景的安全性：

1）总平水景的水深不宜超过600mm。

2）总平水景周边应考虑照明（不采用水下照明，采取池边照明方式）。

3）总平水景栏杆应为防腐栏杆。

1.2.3排水问题：

如果草坪比路面高，则应设路沿石或排水沟并做美化处理。

1.2.4井盖、雨篦子、果皮箱、取水点、阀门井等由技术部牵头统一设计样式，雨篦子开口长向应和排水方向垂直，有条件时取水点采用半下沉式。

1.2.5取水点考虑使用方便并兼顾景观要求，雨水篦子宜采用新型材料。

1.2.6灯具设置：

1）所有灯具的安装应避免光污染对住户造成影响；

2）车行道每25～30米设置一盏庭院灯，其他如地面停车场、广场、活动场地等均点布置；

人行道不设庭院灯，每10～15米设置一盏草坪灯并在单元入口处加强。

3）灯具采用节能环保型，灯罩透光性较好，灯杆应美观，耐腐且便于维修。

1.2.7游乐、体育设施的位置须在楼盘对外宣传前确定。

1.2.8石材台阶踏步出挑长度不应大于10mm，石材不做碰角处理。

1.2.9信报箱和牛奶箱位置：

不宜放在单元门厅内。

1.2.10其他安全方面的设计：

1）园林梯步应有安全照明。

2）游泳池底部禁用有安全隐患的材料。

3）铺地材料的选择：

防滑，有高差时注意颜色搭配。

4）植物栽植不能干扰小区红外监控的正常使用。

5）道路、游泳池周围不宜栽植尖锐植物，游泳池周围不宜栽种落叶树。

6）总平使用的木材应为防腐木材，并确保五年不腐烂。

7）游泳池台阶采用色差区分，池边采用弧形过渡

2公共区域设计

2.1门卫室设计：

门卫室应满足寄存、收发和监控的需要，设置推拉窗、道路充足照明和单人卫生间（当门卫室附近有公共卫生间时可不设置卫生间）。

2.2设备用房：

1）设备用房包括发电机房、电梯机房、水泵房、配电房等。

2）设备用房应预留电源插座，并考虑通风和换气。

3）发电机房，电梯机房，水泵房（消防及二次供水泵房）应铺设防滑地砖，并有组织排水。

4）配电房采用压光地面，铺设耐压不低于500V绝缘橡胶垫。

5）发电机油库应安装防爆灯和通风道并加安全网。

6）水泵房尽量不布置在住宅正下方的地下室，确需布置的，须采取降噪措施。

2.3车库：

1）为小区服务的车库出入口应尽量放在小区里面。

2）车库顶板上绿化如有主景观，应不小于800mm覆土厚度。

3）车库入口坡度按规范设计并设变坡缓冲，采用刻痕防滑。

4）地下车库车行出入口应做景观处理，并采用耐脏材质饰面，不宜用涂料。

5）地下车库人行出入口应做美化处理，与主体位置不宜小于6米。

6）地下车库在安装完设备、管道后净高不应低于2.2米，如果低于2.2米，应在车库入口加装明显的限高杆。

7）车行出入口不应设置积水坑。

8）车库照明宜考虑节能灯具并吊装，确保充足的亮度，宜分区域、多电线路控制。

2.4楼梯间：

考虑到安全性的需要，楼梯间的开窗宜采用上悬窗。

2.5单元门：

采用全玻地弹门，配电磁锁，单元门入口应考虑照明。

2.6VI指示系统：

须由营销部统一设计样式，内容应包括：

小区通知公示栏、总图示意、道路分岔口栋号和主要景点指示；

单元标牌须标明栋号。

2.7电梯：

2.7.111层（含）以上住宅采用1000KG荷载的电梯，商业和11层以下住宅的电梯荷载根据实际情况选择。

2.7.2配置标准：

1）电梯内应设扶手；

2）配置三方对讲和飞碟式摄像头；

3）顶板、地板、侧壁做内饰；

4）电梯按钮位置的设置应考虑小孩和残疾人的使用方便性。

5）多台电梯应考虑联机运行控制（并联群控）。

6）电梯选用应节能、环保、低噪（宜采用变频、无齿驱动）。

7）电梯应具备防捣乱、错误消除功能和停电状态下的自动平层功能。

8）电梯轿箱内配置停电后延时5分钟以上的层站显示系统。

9）观光电梯应考虑井道通风散热系统和井道部位清洁的方便性。

2.8地下室：

有条件时采用自然通风和采光，并与小区环境相协调。

2.9防火门：

防火门需按装修标准做，平墙面的做贴脸，不平墙面的门框处打密封胶。

2.10消火栓的位置：

在方案设计阶段考虑暗埋。

2.11卫生死角考虑清扫的方便。

3户型设计

3.1户型尺寸：

参照公司《项目技术指引汇编》执行。

3.2建筑细部的设计，包括：

门厅和电梯间装修，门窗分隔，栏杆，开关插座的位置及尺寸，气表、报警器、热水器和其他管道的安装位置及尺寸，厨房和生活阳台的立面布置等，均应在施工图阶段完成。

3.3卫生间：

1）卫生间应预留排气孔，高度不低于2.3米，排气孔加管帽或管网。

2）卫生间窗户高度1米，窗下墙高度为1.2米；

窗户形式应考虑业主的隐私保护。

3）卫生间不设蹲便位，座便位不宜正对门，有条件时卫生间考虑设置小便斗。

3.4空调室外机位：

1）不应设在阳台内，不宜设在飘窗下面。

2）空调冷凝水和室外机冷凝水应有组织排水。

3）室外机如果有遮挡装置，则遮挡装置要满足室外机充分散热，遮挡装置通透率不低于70%。

4）空调外机板位置应平本层底板梁下口，不在梁下口的应做防水。

3.5其他方面：

1）阳台：

15层（含本数）以上建筑物的阳台在设计上应考虑感观安全性。

2）飘窗：

侧面应开窗。

3）窗户室内栏杆：

用焊接方式固定，栏杆竖向布置。

4）热水器位置：

设在生活阳台上。

5）厨卫净高：

吊顶后不低于2.2米且尽量做高。

6）栏杆防腐：

应保证不低于5年的防腐。

7）外门洞宽度：

推拉门的门洞禁用宽度为1.5米和2.1米的门洞。

4商业设计

4.1立面设计：

以简洁为主，尽量少悬挑和装饰架，以减少公摊。

4.2店招位、空调机位应统一设计；

店招位的上下方向宽度不小于500mm。

4.3可做餐饮的商业考虑排油烟。

条件允许时，可做餐饮的大型商业区在方案设计时应考虑集中设置隔油池,并适当加大排污管径。

4.4底商向小区内开窗应设高位上悬窗。

4.5残疾人通道不宜正对商铺。

4.6大商铺和转角商铺设计时应考虑其通透性，转角商铺应凸出，不应凹进。

5弱电设计

5.1住宅：

5.1.1对讲系统：

1）户内设可视暗装对讲机，位置应设在进门玄关处或客厅沙发旁，安装高度不宜超过1.3米，不低于四防区，宜带信息发布功能。

2）三房（含）以上户型应设两个紧急按钮，分别设于主卧室床头柜旁和客厅沙发旁，其余户型设一个紧急按钮于主卧室床头柜旁，高度均为1.0米。

3）对讲系统应具备门磁、煤气、红外线对射及碎玻璃报警等功能（有条件的可考虑窗磁）。

4）应考虑对讲系统的可拓展性和兼容性（例：

与客户管理系统兼容等）。

5.1.2多媒体箱

1）每户设置一个多媒体箱（商业小户型除外）。

2）多媒体箱应设于客厅或者主卧室内、安装高度0.3米。

3）多媒体箱内应设电源接口，面板上应考虑散热孔。

4）多媒体箱出线应按基本点位配管，宜穿线到位（电视2个点，网络1个点，电话2个点）。

5.1.3煤气探测器：

1）住宅必须设置煤气探测器，从户内开关箱取电，并可根据楼盘标准决定是否增加自动切断功能。

2）物业形态为高层的，煤气探测器还应加配电磁阀，与对讲联动。

5.2商业：

每个商铺各配置一个电视、电话、网络接口，跃层商铺的每一层均按前述标准配置。

5.3公共区域及小区：

5.3.1红外线对射

1）每对间距不宜超过60米。

2）安装时应考虑避免植物的生长及摆动带来的系统干扰。

5.3.2监控

1）原则上应无死角。

2）配置带星光级夜视功能的摄像头。

5.3.3小区内设小区出入口、单元门、地下室通道、道闸的一卡通系统。

5.3.4小区大门设可视围墙机。

5.3.5弱电电源宜取自应急电源回路，弱电电源与弱电线路分开敷设，采用电缆线规范布置，弱电机房集中设置在监控室。

5.3.6地下室电梯前室考虑门禁系统。

6强电设计

6.1住宅户内开关箱

6.1.1住宅内应设户内开关箱，其主线应设于强电管道井内；

6.1.2配置：

三房（含）以上户型不低于六回路，其余户型不低于四回路，进线处应设隔离开关，插座回路宜设双极带漏电开关。

6.1.3安装位置：

应考虑安全方便适用兼顾美观，宜在进户门玄关处，安装高度1.5米。

6.2商业强电配置：

三相电源进商铺开关箱，每间商铺设一个灯、一个插座。

6.3楼栋内公共区域（电梯前室、过道、楼梯间）灯具标准：

红外感应开关或红外感应灯，灯具样式应为吸顶灯。

6.4集中电表箱：

多层集中设于首层楼梯处，应同时考虑经济性，物业的维护，抄表等管理，高层建筑宜每3-4层设一电表间。

6.5小区主配电房：

尽可能设于地下室，必须设于地面的应设置在小区的中心点旁并考虑美观、噪音等对业主的影响。

6.6总平夜间照明回路设置原则：

多回路、分区域、分功能控制，加时间控制器，并确保有部分回路电源取自应急电源。

6.7市电与备用电源应设计机械、电气两种联锁装置，以保证自发电的安全有效。

6.8预留楼栋显示牌电源（位置由物业提供），从公共回路上取电。

6.9发电机应配备充电装置。

7给排水设计

7.1排水系统

7.1.1单元门前不宜堆坡，以免造成单元门前积水；

如必须堆坡，应向门外1％找坡，并在单元门前设排水沟，以便排水。

7.1.2电梯前室地坪应向门外找坡，以免电梯井道内积水。

7.1.3电梯井井道内的水排向附近的积水坑。

电梯井排水的积水坑尽量布置在电梯井旁，且此类积水坑坑底标高至少比电梯井井底标高低600mm。

7.2水表、阀门位置

7.2.1住宅的水表、阀门尽量设置在本楼层的管道井内，无管道井的，应设置在卫生间内。

7.2.2商铺每户水表设置在户外公共用绿地内，商铺水表应申请为由自来水公司单独收费的一户一表。

7.3给水立管上总阀的位置：

应尽量设置在管道井内；

无管道井的，尽量设在公共部位，不能设置在住宅室内，以便于物业管理。

7.4雨、污水井位置：

尽量设置在公共绿地，不能设置在单元入口处，其次应尽量避免设在私家花园，再次尽量避免设在道路上。

7.5空调冷凝水、雨水的排放及管道位置

7.5.1空调凝结水应有组织排放：

1）有空调板时：

室内机与室外机凝结水从空调板处统一排放（空调板处设置凝结水支管或地漏，室内、外机凝结水从空调板处排放）。

2）无空调板时：

在室外本层处设凝结水支管，室内、外机凝结水从凝结水支管处排放。

3）空调凝结水与雨水管距离较近时，应统一从雨水立管排放。

4）空调凝结水排入室外散水沟。

室外散水沟大小根据水量大小调整，应考虑雨量大时雨水的充分排放。

7.5.2排水均为有组织排放：

1）各大小阳（露）台、空中花园、屋顶花园、二层平台花园均为有组织排水，若为侧排水则加相应管径的雨水篦子。

2）底层污雨水排放均为单独排放（含阳台、空中花园）。

3）精装房厨卫洗菜盆、洗脸盆排水为自带存水弯；

浴盆、淋浴房、洗衣机排水需加设存水弯。

7.5.3各种管道走向及安装位置

1）自来水管道位置应在施工图阶段与自来水公司和设计单位沟通，尽量按公司要求布置。

2）给水立管位置：

给水立管尽量设置在管道井内，如管道井内不能设置，应设置在生活阳台或卫生间内，避免影响外保温以及造成外墙渗水。

3）住宅的雨水立管：

尽量下到商铺里面后走水平管，到柱边、墙边的隐蔽处下地。

下地的立管不得影响商铺或车库的使用。

如下地立管在显眼处，要通过建筑做法进行隐蔽或美化处理。

4）商铺污水立管：

设置于户内或柱边，并与建筑专业协调，不得影响窗户等的使用功能。

上部住宅污水立管尽量在水平位置上贴邻商铺的柱边或墙边下地，如无法贴邻，则在商铺的顶棚上设水平管，转至最近的合理位置下地。

5）排水横管及配件安装：

标高2.3米以上并尽量做高。

6）商铺污水立管：

应与住宅分开，出屋面的出气帽应避免对上层住户的干扰。

7）住宅排水立管：

应设在管道井内、生活阳台或室内，避免影响外墙保温。

7.6二次供水（给水增压）系统

7.6.1采用变频集中供水。

7.6.2水泵规格及配用的功率宜选用节能型。

7.6.3泵房应具备排水设施。

7.6.4水箱盖加锁，加压泵前后应加阀门。

7.6.5水泵房安装处就近宜设双吊钩。

7.6.6二次供水房保持干燥，宜增加排气通风装置，二次供水泵房内系统图上墙。

7.7外立面管道隐形设计：

管道宜设置在能通过建筑做法进行隐蔽和美化处理的位置（如：

有隔栅的空调板）；

如不能隐蔽，则管道颜色与墙面颜色保持一致（煤气管等有特殊要求的除外）。

7.8卫生间座便与淋浴柜间的地漏：

应注意能保证淋浴柜安装后不至于压在地漏上或地漏跑至淋浴柜内。

7.9生活阳台：

生活阳台应设置洗衣机地漏并考虑生活阳台排水。

7.10花园用水点设置：

一楼花园、屋顶花园、带平台的私家花园（露台）设置浇花用水点，管径为De20。

7.11煤气：

7.11.1煤气管道的布置，应在施工图阶段与煤气公司和设计单位沟通，尽量按公司要求布置。

7.11.2气管线布置应避免破坏建筑外立面，埋地煤气管应避开围墙﹑大门等园建设施；

7.11.3气表、水表和热水器的设置要根据厨卫布置放在合理位置，确保使用；

7.11.4调压箱位置：

应设置在公共用地内，避免影响客户。

7.12套管：

7.12.1空调穿墙处、天然气入户处、热水器烟道出墙处、浴霸排气管处应设置套管；

7.12.2套管管径：

分体空调套管DN75；

抽油烟机套管DN150；

强排热水器套管DN75；

浴霸排气管套管DN110；

天然气入户套管DN50（套管位置应与橱柜协调避免煤气管影响室内橱柜安装）。

同类套管的管中距地高度应相同，根据层高情况具体确定。

7.12.3各层橱卫出户套管应与雨水管、污水管位置相互协调，以免冲突。

7.13屋面消防水箱及水池：

应设置检修爬梯，便于检修。

8结构设计

8.1基础选型和结构选型需要通过审查。

8.2梁和墙的关系

梁和墙的厚度应尽量保持一致。

因设计需要，梁和墙的厚度无法保证一致时，则应按以下主次顺序考虑不露梁的位置：

客厅-卧室-书房-餐厅-厨房-卫生间。

8.3各形式砖的砌筑部位

多孔砖：

外墙、厨房、卫生间下部1.2米高范围、女儿墙。

空心砖：

内隔墙、厨房及卫生间上部1.2米高范围、楼梯间围护内墙。

实心砖；

内隔墙底部三线、窗台位置、构造柱四周有空心砖留槎部位、飘窗侧板、滚砖、洞口四周是空心砖部位（按规范）。

8.4厨卫、阳台标高与楼层标高的关系（结构标高）

厨卫标高应比本楼层标高低80mm，阳台（含生活阳台）应比本楼层标高低120mm，露台应与楼层标高一致，但露台与室内连接处墙体返边高度不小于300mm（用素砼现浇形成）。

8.5飘窗与空调板的结构做法

飘窗上下凸板均应与上下框架梁一起整浇，严禁板、梁分开浇筑的方式，且下部凸板不应考虑单独设梁挑板的方式，下部凸板在侧板位置应设置2φR7的负钢筋加强。

三、施工组织

1总体进度安排

初设完成后、施工图完成前，应拟定出工程总体进度安排。

该总体进度安排的时间段为取得施工许可证起至交业主收房止，内容应覆盖建筑主体、雨污、总平给水、煤气、园林景观、道路等项目开发过程的工程关键节点，具体明细如下：

1）各幢号±

0.00或+3.00、+6.00米完成时间（根据取得预售许可证的条件确定）。

2）各幢号主体断水时间。

3）各幢号外架、砂石堆料场、水泥库房、搅拌站等临设拆除时间。

4）电梯到货时间及安装完成时间。

5）主体竣工验收时间。

6）各区雨污进场及完成时间。

7）总平给水、煤气、通讯、强弱电、消防、暖通的预埋进场及完成时间。

8）道路基层完成时间。

9）园林花土进场及完成时间。

10）道路二灰及路沿石进场及完成时间。

11）整个小区交物管时间。

以上均为关健工期控制点，为保证此时间节点完成的准确性，各项目应根据需要各自制定从属于关健时间节点下的非关健时间点。

2招投标时间的确定原则

1）初设图审查通过后10天内确定分包和甲供的明细。

2）初设图审查通过后45天内确定建筑物主体施工单位。

3）施工图审查通过后1个月内，由工程部结合进度安排拟定出各分包及甲供材料的进场时间，以函件形式发技术、预算/成控两部。

4）涉及建筑物的各项分包及甲供材料的确定应在施工进度前半个月完成。

3质量安全控制点的设立

为督导施工单位现场的质量和安全意识的提高，特编制以下质量及安全控制点。

对这些控制点应以每层为单位进行检查，并用甲方制定的专门表格记录检查结果，由甲方、监理人员签字确认后，方可实施下一道工序。

3.1基础分部：

1）定位轴线（通过定位放线记录完成，各单位互校）。

2）土方开挖线。

3）坑底标高（通过地基验槽记录完成）。

4）钢筋制安（通过隐蔽验收完成）。

5）模板支设（通过隐蔽验收完成，但应增加检查刚度一项）。

6）拆模后观感。

7）土方回填。

3.2主体分部（以每层为检查单元）

1）轴线、偏心尺寸。

2）支模前柱子、剪力墙钢筋的制安（规格、间距、搭接、锚固、焊接、保护层、暗梁、洞口加强筋，通过隐蔽验收完成）。

3）现浇梁板钢筋的制安（规格、间距、搭接、锚固、焊接、保护层、局部加强钢筋，通过隐蔽验收完成）。

4）模板支设（梁、柱断面、起拱、偏轴线、刚度、此项通过隐蔽验收完成）。

5）施工缝的处理。

6）拆模后的观感。

7）墙体拉结筋、构造柱钢筋的设置。

8）砖的发水情况，不得使用欠火砖。

9）砌体灰缝厚度、平整度、垂直度、砂浆饱满度。

10）滚砖砌筑的间隔时间、砂浆饱满度。

11）多孔砖和实心砖砌筑的部位。

12）砌体与构造柱的结点施工。

13）构造柱观感。

14）过梁的钢筋绑扎、设置。

15）临时施工洞口的处理（放至过梁，高度不低于1.8米）。

16）后浇带的清理。

17）剔槽后细石砼的补缝。

3.3装饰分部

1）混凝土砖墙结合部位的外墙钢丝网、内墙网格布的布设。

2）涉及防水部位吊洞的施工质量。

3）防水层施工保护层前的隐蔽验收。

4）内保温层施工的部位、厚度、网格布及抗裂砂浆的施工质量。

5）外墙脚手眼堵洞的细部处理。

6）外抹灰是否采用了微纤维。

7）抹灰平整度、垂直度、阴阳角顺直度。

8）滴水线处理及窗台斜面。

9）塑钢门窗。

a）型材规格（型材壁厚、钢衬壁厚）

b）玻璃

c）五金配件

d）型材与钢衬的连接

e）连接拉片的设置

f）各型材拼缝处、外露螺丝处的打胶质量

g）泄水孔、排气孔的设置

h）发泡剂、密封胶的质量、观感

10）铁花

a）与结构主体连接的可靠程度（防雷接地）

b）所用的材质、壁厚、规格

c）焊缝观感

d）所有杆件的垂直度、水平度

e）防锈漆的涂刷遍数，面漆的漆面观感

11）外墙涂料

a）封底漆施工前成品腻子的开裂情况。

b）面漆色泽的一致性。

c）面漆与不同材质交接处的清爽、顺直度。

d）大面及阴阳角质量。

12）面砖

a）面砖砖缝和色泽的一致性。

b）空鼓情况。

c）勾缝饱满度、顺直度。

3.4安全文明施工

1）每层建筑物、楼梯间和电梯井的临边防护。

2）连墙杆设置、剪刀撑设置、挑架设置。

3）龙门吊安全门、限重标识。

4）安全通道的设置。

5）卸料平台的搭设、围护及限重标识（卸料平台在有条件的情况下宜全部用落地架搭设）。

6）楼层清洁卫生。

7）垂直运输设备的检查（20层以上建筑必须设施工电梯）。

8）施工人员安全帽、安全带。

9）楼梯间及地下室的照明。

4施工