中国农业地产五大模式Word文档格式.docx

中国农业地产五大模式Word文档格式.docx

《中国农业地产五大模式Word文档格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中国农业地产五大模式Word文档格式.docx（17页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

1989年，台湾大学通过系统研究，正式提出休闲农业的概念，并将其内涵概括为：

农业与旅游结合在一起，利用农业景观和农村空间，吸引游客前来观赏、游览、品尝、休闲、劳作、体验、参与、购物的一种新型农业生产形态。

而休闲农业地产则是以休闲农业为依托，在经营休闲农业项目时，引入房地产的经营思维，从产品规划、景区服务、营销推广等方面进行地产化运作，从而更好地发挥项目优势，更加深入的挖掘产品的市场潜力。

二、休闲农业地产类型

休闲农业地产是休闲农业同地产业的一个嫁接，涉及到农业、文化、旅游业和地产业，要对其进行分类是一个综合的提炼和概括过程，以休闲农业的分类为理论基础，与房地产业进行融合、对接，从而形成休闲农业地产分类，主要包括以下5种：

　　1、以农家乐为基础的地产开发

　　农家乐是休闲农业中最广泛的模式，是以农家为重点，即该地区农民的生活现状、生活方式和民风民俗为吸引物，满足城市居民返璞归真，回归自然的需求的一种农业休闲产业形态。

以农家乐为基础的旅游地产开发可以称之为农家乐升级版，它整合乡村旅游与旅游地产，使旅游经济和地产经济相融合，实现乡村旅游凭借旅游地产提升内涵，旅游地产依托乡村旅游提高品牌价值。

北京市旅游局在全国率先制定了国际驿站、养生山庄、休闲农庄、旅游观光示范园、乡村酒店、采摘篱园、生态渔村、山水人家等8个乡村旅游新型业态的标准，将成为农家乐开发的新潮流。

　　2、以农业观光园为依托的地产开发

　　农业观光园是以高科技农业或者成规模种植、养殖农业为主体吸引物来满足人们在休闲活动中的相关物质与精神需求的一种农业休闲产业形态。

因为农业观光园本身是具有一定土地规模的，可以某项农作物、养殖业或手工副业为卖点，综合餐饮、住宿、采摘、游乐等多项休憩内容，采用“庄园式”地产开发，如采摘篱园、生态渔村、休闲农庄、山水人家、养生山吧等系列农庄、酒庄、水庄、山庄。

　　3、以古村落为依托的地产开发

　　古村落是经过时间和历史的沉淀而完全或部分保留下来的人类居住的区域，这些村落集中反应了当时人们的生活及劳作状态，具有各自的时代特征和地域特征，通常都是遗留下来的宝贵文化遗产，此类产品是田园旅游房地产中资源条件最好的产品，以仍然保留以前鲜活的生活方式为最佳品。

山水、建筑、风光、文化、人物等方面，对游客有很强的吸引力，随着可进入性和接待设施的配套，整个产品可以相对较少的投资带来非常好的现金流。

已有很多地产商开始在这上面做文章，如以西递、宏村为代表的徽文化特色古村内租售给外来游客居住度假、休闲体验的古民居和江南水乡水镇很受欢迎。

　　4、以景区为依托的地产开发

　　景区是具有一定的自然、人文资源，为游客提供游览、观光、探险、休闲、科考等服务的盈利性机构。

以景区为依托开发的旅游房地产：

一种是在自然风景周围的度假型地产，如环黄山游憩带上的各类养生、养老度假物业，太平湖、奇墅湖、丰乐湖、齐云山、清凉峰度假区内的度假别墅、乡村客栈等;

另一种是与景区融合进行地产开发的项目，如丽江古城，酒吧、悦榕村等休闲度假地产都在景区里。

　　5、以新农村建设为基础的农业新村及农村房地产开发

随着一线城市房地产市场逐渐走向成熟和饱和，众多开发商开始向二、三线城市进军，但是迄今农村房地产市场依然是一片蓝海。

政府连续颁发了几个一号文件，预示着新农村建设将成为未来几年的热点。

政府加大对于农村基础设施的投入，如公路交通、供电、供水等，这些都为农村房地产的开发提供了良好的基础。

农村房地产是在房地产开发的过程中渗透农业文化所形成的一种延伸模式。

如卖别墅的同时，卖一块地。

再如在市场发育的过程中形成了教授村、画家村这些专业村，既成为乡村发展的特色，也成为特色旅游点。

三、休闲农业地产五种模式及案例

　　1、民宿型

　　民宿是指利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活的住所。

民宿不同于传统的饭店旅馆，也许没有高级奢华的设施，但它能让人体验当地风情、感受民宿主人的热情与服务、并体验有别于以往的生活。

民宿可以说是农家乐的精致版，通过地方政府统一管理，由民宿主人个体经营的一种模式，这种经营模式可以发动社区全民参与，其盈利效益非常可观。

同时，民宿的特色可以根据民宿主人品味的不同而各不相同。

　　民宿这种形式在中国大陆还并不流行，但在日本、台湾等地已成为一种比较成熟的开发模式。

举例来说，台湾逢春园，它原本是一座私人别墅，经过其主人的经营变成了一个大众休闲的民宿。

其特色在于两点：

一是利用已有的空间进行休闲设施补全。

该民宿特别为客人安排了雨雾迎宾道，穿过迎宾道就是一片近两千坪的绿地，洋房、宽广的庭院、小桥流水、吊床等休闲设施一应俱全。

二是在设计上大量融合了民宿主人的个人喜好和艺术价值取向。

该民宿正屋的餐厅的吧台前摆放着一架大型三角钢琴，墙壁上挂满主人自己的油画，屋内摆满了主人游玩世界各地收集到的各种精品摆设。

这里白天是宁静舒适的咖啡店，晚间就成了热闹好玩的酒吧。

　　2、农家型

　　农家是以农民的生活生产资料为基础，具备接待功能力即为通常所说的农家乐。

这种产品不同于民宿，其更通俗、更生活化，在各农业观光园、景区景点周围的农家，进行统一的接待、管理，其盈利效益非常可观。

在休闲农业项目中，对其提供的产品服务规划引入地产开发的思路，除了常规的农产品采摘、民间民俗、农业展览、现代农业科技等，主要是要强力导入都市人群的参与性，以都市人的主力参与来提升项目的人气，利用各个时段的特点为客户提供不同的产品服务。

　　农家型在中国算是具有一定渊源和历史的开发模式，但都是小打小闹的样子，没有形成统一的大规模开发。

成都五朵金花的成功，是一种全新的尝试，笔者将其称为五朵金花模式：

乡村旅游+休闲地产。

五朵金花原是成都市锦江区三圣乡东郊的6个行政村，随着国家新农村建设政策的出台，锦江区用城市管理理念建设农村，以工业理念经营农村，将该乡打造成为各具特色的五朵金花。

其开发不同于普通农家型综合开发的亮点主要在两方面：

一是利用处于城郊的地理优势，进行统一规划，连片开发经营，形成规模化经营，提升农家乐的内涵、品质及品牌。

成都市锦江区两级政府提出了开发、保护并举，利用、发展并重，建设国际化大都市周边环境的思路，用连片联户开发，共同扩大发展的市场空间，破解农民单家独闯市场的风险，走出一条专业化、产业化、规模化的发展之路。

二是将乡村旅游与农业观光休闲、古镇旅游、节庆活动有机的结合起来，拓宽乡村旅游的发展业态。

五朵金花从旧村改造上对乡村农家地产进行大换血，按照宜拆即拆、宜建则建、宜改则改的原则，改造了3000多户旧农居，把原来的6个行政村并成5个景区，建起众多具有风味特色的农家餐馆、乡村酒店、乡村艺术馆，以及开发新区住宅等。

同时，政府和街道办先后投资9745万元用于水、电、路、气和污水排放等公共设施建设，在政府的推动引导下，企业和农户投资8000多万元用于整修农居、新建花卉市场和游泳馆等经营性项目，给企业和农户创造出了投资搞农村休闲娱乐场所有利可图的空间。

　　3、庄园型

　　庄园一般为企业或个人开发的度假村性质产品，综合了餐饮、采摘、住宿、游乐等多项休憩内容，通常以某项农作物或手工副业为卖点，综合各类配套产品，有较大的接待容量，如农庄、酒庄、水庄、山庄等等。

庄园型的有些产品档次极高，一般区位靠近休闲消费市场，有点采用异国田园风格，能满足高端市场的消费需求。

但大多数服务素质都不是很高，更多的停留在简单的问询和跟进，缺少主动式的服务理念，因此，休闲农业项目可以在这方面进行更深入的改进，引进房地产项目服务的理念，改变目前此类休闲农业旅游服务的被动模式。

　　庄园型的案例以2010年7月15日开园的蓝调薰衣草庄园来说，这一批新起的由专业的旅游规划公司打造的庄园，亮点概括起来有两点。

　　一是将文化创意充分与传统农业相结合，整体布局采用艺术化的线条，打破场地方正的边界，让空间更丰富。

蓝调庄园提出时尚农业概念，将时尚的触角深入到传统农业当中，利用时尚流行性的特点和挖掘文化内涵的手段，通过特定的农业项目表现。

同时，主要景点围绕中心区域薰衣草田布置，景观更具有内聚性，形成有机整体。

同时按照功能进行合理区域分割，动静结合。

使景观、建筑巧妙的融合在自然的田园之中。

　　二是以农业作为依托，逐渐向旅游、文化、商业等多领域渗透，打造相关产业链。

如开发庄园独有的shmily香·

爱（意即看我有多爱你）品牌商品，将香草、蓝莓、草莓等产品进行创意性开发，形成香草系列产品：

卫浴类香草产品、装饰用香草产品、保健类香草产品、香草食品等几大系列上百种商品，并采取特许加盟的形式进行规模化品牌推广。

　　三是将农业、生态和旅游业结合起来，积极倡导低碳环保理念。

在时尚的生态旅游基础上，蓝调庄园积极倡导低碳环保理念，把农业、生态和旅游业结合起来，利用田园景观、农业生产活动、农业生态环境和经营模式，吸引游客前来观赏、品尝、创作、体验、健身、科学考察、环保教育、度假、购物。

从踏进蓝调庄园的第一步起，低碳的概念就得以彰显，所有宾客的汽车统一停放在门口的停车场，倡导游客进入园区内，或是行走，或是骑自行车，实现交通零排放。

　　4、乡村别墅型

　　乡村别墅除了地理位置处在城市近郊，通常有花卉、果园等配套，如葡萄园、熏衣草花园等，很受小资阶层的青睐。

此类别墅有产权和时权的产品选择。

乡村别墅营销更多的是停留在简单的应对模式，没有创新和深挖市场，目前来看虽然具有很大的市场需求，整个行业做得却并不是很成功。

　　房地产行业经过这么多年的发展，积累了很多项目推广的经验，将休闲农业地产化的目的就是要引入这种地产的营销模式，深挖市场潜力，扩大项目影响面。

　　地产行业现在在乡村别墅方面主要着重于开发养老别墅、养生别墅。

随着中国老龄化的加速，以及社会福利的增加，越来越多的老年人注重自身的养老养生问题，年轻子女也都不再习惯几代人同住，所以养老别墅、养生别墅的市场将越来越大。

　　目前这种市场的特点主要有几点：

　　一是抓住老年人喜欢安静、清新、自然的生活环境的特点，打回归自然的口号，与休闲农业结合进行地产开发。

这种社区的开发多为低密度住宅，没有城区拥挤压抑的感觉，对于老人来说会住得更舒适。

而且，这种别墅考虑到老年人因为年纪的增长上下楼梯会越来越困难，别墅在设计上一般楼层较低，方便老人进出，比较适合老年人的人群特征。

　　二是社区不在城区，但也不远离城市，保证配套成熟便捷。

社区配套包括社区内或项目周边的医疗、餐饮、购物、设施，这些都关系到老年人每天的生活便捷程度，对于他们至关重要。

　　除了迎合养老、养生市场的别墅建造以外，一些迎合大众市场的地产在建设乡村旅游新业态的同时得以体现。

北京市发布了《乡村旅游特色业态标准及评定》，全力打造和提升北京的乡村旅游，而这一政策的出台及实施将会成为未来中国乡村旅游发展的一个风向标，将对全国的乡村旅游发展起到一个带动作用。

房地产培训

　　北京乡村旅游新业态的开发思路主要有两点：

　　一是充分挖掘各区县乡村旅游的特色，形成各自乡村旅游发展的风格。

各区县立足于本市乡村旅游的实际管理和服务水平，设置科学、合理的管理和技术，建立起一区一色、一沟一品乡村旅游发展的特色。

　　二是依托各区县本有的特色，构建符合各自特点的新业态模式。

为了发展乡村旅游，北京市旅游局建立了八种新业态模式，即国际驿站、采摘篱园、乡村酒店、养生山吧、休闲农庄、生态渔家、山水人家、民族风苑。

这些新业态模式的出现为乡村地产的开发也提供了平台和机会。

　　5、古村古镇古城型

　　此类产品是休闲农业地产中资源条件最好的产品。

但是此类产品的旅游房地产开发须充分考虑文物保护问题，除了地块选址的问题，还须考虑新建和改造房地产的风格协调问题。

　　安徽宏村是这类开发中得到一致好评和认可的典型，将其称为宏村模式：

宏村旅游+休闲地产。

宏村是在97年由中坤集团拿出的一期400余万元资金进行开发的，其开发前期投放在保护规划上，而后在宏村外围进行地产项目延伸。

开发思路体现在三方面：

　　一是用一个文化的理念去激活周边的增值空间，赋予更多原生态产品文化的内涵与价值。

中坤以宏村这个点为基础，还拿到了南屏和关麓两个村的旅游经营权，并对它们进行统一规划，整个黟县都保留了清一色的徽派建筑，不论新开发的楼盘还是政府大楼、法院、公安局、国家电网，或者是马路边一闪而过的民居，无一例外都有着高高的马头墙和白墙黑瓦的清淡雅致风格。

1998年，黟县政府将西递、宏村两村申报联合国非物质文化遗产，这一文化概念的提升也激活了周边的增值空间，赋予更多原生态产品文化的内涵和价值。

房地产网络培训

　　二是把原生态的农家乐留给村民，在细分市场的方向上为自己寻找新的盈利增长点。

中坤集团没有收购宏村所有农家乐的统一管理经营，而是在景区外围开发地产项目，在宏村附近的奇墅湖旁征了1000多亩滩地，租下3000多亩山林，投资10亿元，建设了一个五星级酒店和一批度假别墅等多个度假地产项目。

另外投资1亿元，重建了唐代古刹梓路寺，并在寺院不远处修建了一处墓葬陵园。

　　三是利用自己的旅游资源和持有型物业，在产业的链条化发展上还在扩展细分市场，文化、娱乐、餐饮等等都将成为可以深化的方向。

中坤以旅游景区为中心，进行地产开发，把土地与稀有资源结合，看重土地未来的价值。

2010年6月26日，中坤耗资8000余万元复建的安徽梓路寺在黟县宏村镇举行开光典礼仪式。

中坤集团未来的计划还将在北京、安徽等旗下产业群周边继续捐修、运营寺庙，这些寺庙将配合中坤，为高端客户打造一个中国顶级禅修学院。

中坤甚至在筹划一个在北大进行考古基础学习、然后去新疆实地考察的考古研修班模式，私家红酒酿造、户外徒步俱乐部等等都将成为定向的高端产品。

　　四、其他新型农业模式

　　现今，农业的不断发展和人们对创新农业的不断尝试，农业的概念已经远远扩大，在农业也需要与时俱进的前提下，发展农业必须颠覆对农业的理解，农业不是单纯的人与地的关系，随着技术的进步和发展，农业的外延应该扩大到更多的领域。

　　一、结合土地人文资源发展起来的旅游产业

　　休闲农业和乡村旅游是目前创新农业的重要形式，将农业与旅游结合也是优化农业产业的重要方式之一，在传统种植、养殖等农产业的基础上，适当地开发其他的资源，尤其是旅游资源，最大程度地利用产业优势和土地资源优势。

　　二、以土地为基础的农业地产开发（养老地产、养生地产、商业地产）

（一）养老地产成农业地产开发新宠

　　1、养老地产市场真空多，潜力大

　　对于养老地产的前景，无疑是相当看好的。

这从房企以及保险机构大力追捧养老养生地产项目的现状已经十分清楚。

形成这一潜力市场的原因包括：

中国已进入老龄化社会；

传统养老方式面临挑战；

国内的养老设施满足不了需求。

　　目前国内很多开发商在研究养老地产，但养老地产在我国大部分省份还是空白，国内纯粹作为养老地产项目来发展的楼盘屈指可数，做得比较好的有北京的东方太阳城、广州的友好老年公寓、台湾的长庚养生文化村等。

　　2、国内知名房地产企业已经先后做出尝试

　　2010年底，万科高调宣布养老地产已成为旗下业务版图的新分支，而其“健康养老地产”发展计划也全面启动。

万科地产宣称，研究养老物业已经有3~5年时间；

首创置业与河北建设集团联手，预备投资70亿元开发一处位于河北香河的养老项目。

在临平，绿城旗下绿城蓝庭项目，向市场推出70年产权的颐养公寓。

与此同时，泰康人寿、中国人寿等保险公司加紧为项目“圈地”。

　　2011年，在保利地产年度股东大会上，该公司有关人士透露，目前保利地产正在重点研究养老地产、旅游地产的未来发展前景，并启动了养老公寓、度假型旅游等产品的试点。

　　3、养老地产开发有例可循

　　2011年，湖南首个纯粹老年生活示范城浮出水面，这个目前中南最大的老年城，成为长沙养老地产的试水之作。

在长沙，康乃馨国际老年生活示范城成为长沙首个老年社区，填补了养老地产空白地带。

而另一家本地发展商华盛麓峰集团亦在不断加快对于养老地产的研发和投入。

很明显，中国的人口红利正在向老龄市场转移。

（二）休闲养生地产是农业地产开发的尝试方向

　　随着人们生活水平的提高，养生成为追求更高生活品质的一大趋势，很多人都在谈养生，很多企业也都涉足这一行业，房地产也一样。

　　1、养生地产的市场需求

亚健康群体的高比例和社会老龄化的发展趋势，使得中国社会在城市化推进过程中的住宅需求呈现多元化，养生地产已经被列为了住宅产业的稀缺产品。

中国老年人口中已经到60岁及以上的人口15989万人，约占全国总人口的12%，比上年上升了0.4个百分点。

中国符合世界卫生组织关于健康定义的人群只占总人口数的15％，与此同时，有15％的人处在疾病状态中，剩下70％的人处在“亚健康”状态。

2013年，我国60岁以上的老年人突破两亿，而每千名老年人仅拥有养老床位21.5张。

这两个极端的数字在提醒着我国的养老产业需求量与供给量正成为一对矛盾体，老年人口占我国总人口的14%以上，对于市场而言，银发经济体成为不可忽略的经济增长极，对于需求而言，我国的养老产业任重道远。

我国整个养老市场的商机大约在4万亿元。

养老产业虽然是夕阳工程，但对于投资者来说，却是一项朝阳产业。

我国目前的养老模式主要有三种：

家庭养老、机构养老、社区居家养老。

　在面对市场的庞大需求，养老地产的发展空间是大众均可所能预见的，但我国的养老地产发展还是初级阶段，在面对养老需求的扩大化，升级化面前的经验还有限，对于养老地产的适龄化设计方面还不够专业。

在国家政策方面，养老地产的发展深受国家政策的影响，国家支持、鼓励发展养老经济，在政策上会逐渐完善养老政策。

结合当下养老地产的发展模式上，开发创新出了新型的养老地产开发模式，为新时代背景下的养老地产指出新的发展方向。

解决老年健康问题和亚健康的重要方式就是通过生态人居改善人体微循环，使得身心浸润在完全生态的环境氛围中，养生专家曾有过形象的比喻：

人体就像一个弹簧，外部环境和工作劳累就是外力。

长时间的紧张劳作和恶劣的环境使弹簧越来越紧绷，最终弹簧无法复原。

所以，人的体力精力需要保持收支上的平衡，一段时间的紧张劳作，需要相当甚至更多的时间来调整，才能使机体恢复到正常状态。

人居环境的选择至关重要，而拥有休闲、度假、养生三大主体功能的人居环境和住宅产品就成为了养生地产的重要组成。

　　2、开发养生地产要遵循的原则

　　养生地产必须要选择在适宜人居和生态景观资源优质的土地和区域，滨海、滨江、滨河、滨湖、林地、山谷、湿地、种植园均可作为养生地产的选址要素作为参照；

住宅建筑的科技运用一定要在通风、采光、环保方面加强创新，使得居住空间除了更具有科学性外，还要更加符合人体所对阳光、空气、水分、视觉、感官的需求。

服务设施要在满足老龄化和亚健康群体的健康保健需求方面做出最具有人性化的设计和配置，如健身广场、有氧运动设施、健身房、音乐房、氧吧、休养室等。

而物业管理的服务标准也要在养生和保健内容设置上体现极强的人性化，如太极拳俱乐部、瑜伽馆、温泉洗浴馆、养生药膳餐厅、保健中心、心理咨询中心等，既要满足业主的养生消费还要创造性的将养生产业进行运营化，提高养生产业链的就业功能和创业功能，使得养生社区开发与养生产业完美结合，创造出养生地产独特的产业运营优势。

新型的养老地产发展模式概念化引入养生，所以现在养老地产可以拓展为养生养老地产，养生养老地产是指：

在运作土地时，有意识地赋予土地一种特别养生文化意义、并将这种意义长期而全面融入整个养生地产开发形式。

养生养老地产具有三大属性：

天然临水性、乡村花园性、养生配套性。

养老地产加入养生概念后，在整个养老地产的策划中要求整合土地、概念、文化，三者缺一不可。

打造现代休闲农业养老地产主要通过两个途径：

一、在现代农业园内兴建的一处休闲农业基地，拓展"

度假式"

养老服务；

二、在环境优越的农村地区，完善生活配套，打造具有农业养殖、养生养老的新型休闲农业养老地产。

在自然山水中呼吸，在田园中春播秋收，退休后去农业庄园养老，将不再是遥远的梦想。

　　养老庄园的选址应在离市区不太远的近郊，依山背水，有着良好的植被、水质，有养老别墅、温泉度假区、养生园区、养生度假酒店等，老人吃住行、娱乐、学习需求全部照顾到。

在养生庄园内要强调教育设施的建设，让老人参与各类培训班，也让老人有机会去自己亲手种植一些蔬菜、瓜果，这一方面是让老人有事可做，另一方面是让他们跟上社会主流思潮，不被边缘化。

　　3、养生地产的市场引导

　　养生地产，包含着养老地产、健康地产、旅游地产、度假地产的四重功能，在市场引导过程中应遵循循序渐进的导入原则，将人们被扭曲的社会价值观、人生价值观进行重新的梳理，再通过道教、历史文化的引导将健康、保健、养生、长寿的理念灌输给消费者，进而将养生地产的稀缺特性、投资保值特性、结合人生健康保健的重要性和社会圈层营销体系进行整合宣导，就会在养生地产的市场推广和消费引导中作出特色的营销，专题的推介还会将一种全新的人生认识传达给消费者，并在做地产运营的同时传播着一种人生态度和价值取向。

　　养生地产，是人居产品的理性回归，也是对人生价值的全新认定；

养生地产所倡导的环保、健康、低碳、养生、自然、和谐也迎合着这个时代发展的最终方向。

　　现阶段我国养生地产无论在数量上还是质量上总体来说还是处于起步阶段，但是可以预见，我国的养生产业潜力极其巨大，极有可能成为二十一世纪经济最大的增长点之一。

　　（三）不改变农业性质的商业地产开发也是新形势

　　商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产