上海房地产估价师制度与政策房地产估价的必要性模拟试题_精品文档.docx

上海房地产估价师制度与政策房地产估价的必要性模拟试题_精品文档.docx

《上海房地产估价师制度与政策房地产估价的必要性模拟试题_精品文档.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上海房地产估价师制度与政策房地产估价的必要性模拟试题_精品文档.docx（8页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

2016年上海房地产估价师《制度与政策》：

房地产估价的必要性模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房屋征收实施过程中，违法建筑应由__认定。

A．征收人

B．征收主管部门

C．房地产登记机构

D．规划行政主管部门

2、某宗土地总面积1000㎡，容积率为3，对应的土地单价为450元／㎡，现允许将容积率提高到5，楼面地价不变．则该土地应补地价（单价）数额为。

A：

300元／㎡

B：

30元／㎡

C：

4240元／㎡

D：

1272元／㎡

E：

工业用地的监测点评估价格

3、《中华人民共和国商业银行法》规定：

要求商业银行流动性资产余额与流动性负债余额的比例不得低于。

A：

8％

B：

10％

C：

25％

D：

75％

E：

执行层的组织协调

4、某房地产开发公司征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区。

（2002年试题）开发公司征用该片土地应报审批。

A：

Z县人民政府

B：

Y市人民政府

C：

X省人民政府

D：

国务院

E：

房地产估价机构必须加盖公章

5、某商品住宅总价为98万元，首付款为30％，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5％，自有资金资本化率为8％。

则其综合资本化率为。

A：

7.65％

B：

8.75％

C：

9.42％

D：

10.19％

E：

工业用地的监测点评估价格

6、王某住房的《房屋所有权证》上记载有“房改出售的成本价房”，该住房。

A：

只能自住不能出租

B：

产权归王某所有

C：

房主拥有部分产权

D：

不得设定抵押

E：

执行层的组织协调

7、某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元，假设标准深度为24m，则根据四三二一法则，其路线价为__元/m2。

A．2025

B．2250

C．2700

D．3000

8、房地产估价机构的不良行为也作为该机构__的不良行为记入其信用档案。

A．法定代表人或者执行合伙人

B．全体股东或全体合伙人

C．全体注册房地产估价师

D．全体董事

9、当建筑物的维修养护正常时，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造，实际成新率应直线法计算出的成新率。

A：

大于

B：

大于或等于

C：

小于

D：

小于或等于

E：

工业用地的监测点评估价格

10、以下哪种因素不是导致商品住宅供给变化的主要因素__。

A．开发成本的变化

B．收入的变化

C．价格的变化

D．开发商对未来的预期

11、企业租赁是指企业的所有者在一定期限内，以收租金的形式，将企业的经营权转让给其他经营者的行为。

A：

整体资产或者部分资产

B：

整体资产

C：

部分资产

D：

固定资产

E：

工业用地的监测点评估价格

12、遵守要求在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。

A：

谨慎原则

B：

最高最佳使用原则

C：

合法原则

D：

替代原则

E：

工业用地的监测点评估价格

13、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。

A．周期风险

B．比较风险

C．资本价值风险

D．时间风险

14、在以下投资组合中，对投资者来说，投资品等比例选择风险最小的是。

A：

股票+投资基金

B：

债券+投资基金

C：

投资基金+股票+债券

D：

股票+债券

E：

执行层的组织协调

15、房地产估价的合法原则是针对于来讲的。

A：

估价机构

B：

估价人员

C：

估价对象

D：

估价方法

E：

工业用地的监测点评估价格

16、城市房屋拆迁估价目的统一表述为。

A：

为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产成交价格

B：

为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产出租价格

C：

为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产抵押价格

D：

为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格

E：

房地产估价机构必须加盖公章

17、关于合同生效应具备的条件说法不正确的是__。

A．当事人具有相应的民事行为能力，无民事行为能力人不能订立合同

B．意思表示真实

C．不违反法律

D．不违反社会公共利益

18、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及．【2004年考题】

A：

相应配套的基础设施

B：

土地的形状

C：

组合完成的功能

D：

立体空间

E：

工业用地的监测点评估价格

19、某城市居住生活聚居地的人口规模约为12000户，配套建设有一套较完善的、能满足该区居民物资与文化生活所需的公共服务设施，则该区域最可能是城市规划意义上的。

A：

居住区

B：

居住小区

C：

居住组团

D：

居住社区

E：

执行层的组织协调

20、__是规范担保公司的主要的组织法。

A．担保法

B．公司法

C．民法

D．合同法

21、建筑物的已使用年限与估计的尚可使用年限之和__耐用年限。

A．等于

B．大于

C．小于

D．A、B、C均有可能

22、下列关于管理规约，表述不正确的是。

A：

管理规约是一种公共契约，属于协议、合约的性质

B：

管理规约作为业主自我管理的一种重要形式和手段，要求全体业主共同遵守

C：

建设单位应当在销售物业之后，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定

D：

建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益

E：

执行层的组织协调

23、以下有关假设开发法的表述中，不正确的是。

A：

假设开发法在表现形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”

B：

假设开发法是一种科学实用的估价方法，在中国现阶段房地产开发建设活动较活跃的情况下，得到了广泛应用

C：

对于应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，应采用假设开发法进行估价

D：

假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目投资分析，是房地产开发项目投资分析的常用方法之一

E：

工业用地的监测点评估价格

24、房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定，利用他人的房地产以提高自己房地产效益的权利是指。

A：

地役权

B：

抵押权

C：

典权

D：

租赁权

E：

工业用地的监测点评估价格

25、按我国《公司法》规定，一个上市公司的社会公众股至少应占到公司股份总数的以上，其绝对数至少要达到万元面值。

A：

5％250

B：

10％750

C：

25％1000

D：

25％1250

E：

执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、某企业2009年的净利润为50万元，该年度的资产平均总额为200万元。

则该企业的资产报酬率是。

A：

10％

B：

25％

C：

50％

D：

75％

E：

执行层的组织协调

2、临界点分析和保本点分析的主要差异在于__。

A．变动成本的设置

B．平衡点的设置

C．同定成本的设置

D．产销售量的不同

3、下列关于所有权的表述中，正确的有。

A：

所有权是从物权

B：

所有权是自物权

C：

可对所有权人的物设置他项权利

D：

共有是确定份额的共同所有

E：

建筑物区分所有权人仅拥有专有部分所有权

4、对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，不正确的是。

A：

潜在市场＞服务市场>有效市场＞合格的有效市场

B：

潜在市场＞有效市场＞服务市场＞渗透市场

C：

潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场

D：

潜在市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场

E：

借款合同

5、在物业管理中经常用到的预算形式主要有。

A：

年度运营预算

B：

资本流预算

C：

资本支出预算

D：

长期预算

E：

资本收入预算

6、评估某宗房开发用地2006年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2006年10月16日。

如果预测该宗土地2009年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2006年10月16日，即在2006年10月16日的房价实际为__万元。

A．2526

B．2241

C．2135

D．2985

7、收益性物业的经营费用是除外物业发生的所有费用。

A：

人员工资

B：

抵押贷款还本付息

C：

保险费

D：

房产税

E：

借款合同

8、以下项目用地，不得通过划拨方式供地的是__。

A．城市基础设施

B．经济适用住房

C．商品住宅

D．社区小学

9、下列__种情况会导致房地产的价格偏高。

A．政府协议出让土地

B．购买相邻房地产

C．卖方不了解行情

D．设立抵押的房地产

10、临时建筑是指的建筑物、构筑物和其他设施。

A：

必须限期拆除

B：

结构简易

C：

结构复杂

D：

永久性

E：

临时性

11、下列关于股票与公司债券，说法错误的是__。

A．股票投资者与公司之间形成的是一种借贷性质的债权债务关系

B．公司债券持有人依法获取的收益是公司债券利息，且数额事先难以确定，并受公司经营状况的影响

C．股票和公司债券都是有价证券，并且同属于资本证券。

它们既有相同之处，又有质的区别

D．与股票相比，公司债券则是一种风险程度相对高得多的投资

E．两者都是流通证券，可以在证券市场上进行转让和买卖，并且，它们的市场价格都在不同程度上受到银行利率的影响

12、在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于。

A：

卖方实际得到的价格／（1-应由卖方缴纳的税费比率）

B：

卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费

C：

买方实际付出的价格-应由买方负担的税费

D：

应由卖方负担的税费／应由卖方缴纳的税费比率

E：

买方实际付出的价格-（1-应由买方缴纳的税费比率）

13、下列工程建设定额中，属于施工企业定额的种类有。

（2009年试题）

A：

施工定额

B：

预算定额

C：

概算定额

D：

概算指标

E：

投资估算指标

14、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是．（2007年试题）

A：

商用房地产风险更高

B：

商用房地产的收益更高

C：

商用房地产的价值更高

D：

商用房地产的增值潜力更大

E：

借款合同

15、根据有关统计资料，对某类房地产价格统计数据整理如下表，其中，2006年的房地产价格统计数据缺失。

则关于该类房地产价格的说法，正确的有（）

A．利用平均增减量法模拟2006年的价格为7482元/m2

B．利用平均增减量法预测2010年的价格为8826元/m2

C．利用平均发展速度法模拟2006年的价格为7438元/m2

D．利用平均发展速度法预测2010年的价格为7438元/m2

E．无法利用平均增减量法预测2010年的价格为8873元/m2

16、商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括。

A：

开发商违法预售

B：

借款人赖账不还

C：

借款人拖延还款

D：

房地产市场供需失衡

E：

借款合同

17、《民法通则》规定，如果权利人不知道或不应当知道权利被侵害，诉讼时效期间即不应开始。

但是，从权利被侵害之日起超过__年的，人民法院不予保护。

A．1

B．5

C．15

D．20

18、以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款包括．（2008年试题）

A：

土地出让费

B：

征地拆迁费

C：

基础设施建设费

D：

土地转让费

E：

契税

19、已知某投资项目折现率为l3％时，净现值为1100万元，折现率为14％时，净现值为-980万元