1023上海一品漫城美第奇庄园二期接待动线说辞Word格式.docx
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✧当客户超过一人时，注意区分其中的决策者，把握其相互关系。
如果客户答来过——
“请问是我们哪位销售人员接待您的？
A．客户报出销售代表姓名：
如该同事在场，则交由该同事接待；
如该同事不在场，在工地看房或暂时离开，则请客户落座稍等并问清客户姓名、事由，然后致电该同事，视该同事返回时间长短由不在场同事决定是否需要义务接待，如需义务接待轮值同事不得推托及引起客户投诉。
“他现在不在售楼处，您贵姓，你需要办什么事，我马上与他联系，您坐一下，请稍等。
注：
如现场非常忙碌，无其他销售人员接替轮值，电话通知该同事即可。
如该同事休息，则问明是由，并电话与该销售代表沟通后做好义务接待。
B．客户不记得，在提示询问后仍不记得：
继续作为新客户接待。
（在接待过程中，如有同事认出是自己客户也不可以上前打断接待工作，要等同事接待完成之后才可讨论客户归属问题）
电瓶车上
✧突出介绍本案8号线地铁上盖优势
✧简单介绍开发商和物业管理情况
✧简单介绍一期宽景艺墅和联排塞尚别墅
先生（小姐），您现在所处的位置是我们一品漫城一期会所的门口，您环顾四周看到的便是我们一期的花园洋房、小高层，等会儿很快您还会看到我们一期的宽景艺墅和联排塞尚别墅。
您刚才就是从前方这个大门开车进入的，门口就是地铁8号线芦恒路站，8号线是可以和除了5号线以外的任何一条地铁线轻松换驳的轨道交通，重量级和意义都是非凡的。
我们一品漫城是不折不扣的地铁上盖物业，地铁口上盖在上海也好还是在北京深圳也好，任何一个大都市，都是非常难得的。
这就更加体现了我们社区的尊贵和稀缺性！
它即方便了您和家人及访客，同时又为您的物业保值增值提供了强有力的保障！
因此大多数客户都对一品漫城的地铁口上盖深深的打动，同时也很显然，这也证明了鹏欣这家拥有多年房地产开发经验的开发集团的实力！
我们鹏欣集团是一家集房地产开发、矿产实业、现代农业和股权投资等于一体的民营企业集团，目前已拥有全资、控股子公司几十余家，资产规模达一百多亿元。
您应该听过白金湾府邸吧？
北外滩区域的标杆性豪宅；
还有浦东的城市经典，它是张江国际聚居区中首屈一指的高档大型社区，目前我们4期已经开发结束了，这些都我们鹏欣住宅地产类非常成功的楼盘。
我们一品漫城的物业管理是由鹏欣集团子公司--春川物业负责的。
这里便是我们一期的宽景艺墅和联排塞尚别墅，一期的设计就已经非同寻常了，外墙一律都是干挂石材，品质标准都是和新天地板块的顶级豪宅同一级别的！
可见我们一品漫城对物业打造的立意和追求！
新售楼处
✧简述园林展示区设计理念，传达庄园主生活的精致高雅
✧交待看房流程
【车停宽景大门口，指引客户穿过林荫小道前往售楼处】
先生（小姐），请下车，请随我来，我们即将进入一品漫城美第奇双拼的园林展示区和售楼处，您看，这几个石雕天鹅是不是让您已经开始感受到美第奇家族在当年文艺复兴时期的辉煌了呢？
这些小品和园林的打造风格无处不在的告诉我们每位贵宾：
我们一品漫城的高端产品线。
美第奇庄园的风格是如此的具有意大利风情，如此能体现美第奇家族当年在佛罗伦萨铸就的辉煌！
而我们相信每一位成为我们美第奇庄园业主的客户都是这个精致圈层----美第奇庄园的庄园主！
【来到售楼处门口】
先生（小姐），到了，这里就是我们美第奇庄园的售楼处，您看，它其实就是我们美第奇双拼中的其中一幢！
我们将美第奇产品中的其中一幢专门打造成我们的销售中心也是特意想让每一位贵宾深刻的体会到我们产品的价值并提前感受到将来所处的环境！
这样做其实可谓非常的独具匠心！
请跟随我进来，您看这里便是我们的讲解大厅，这其实是我们这套298平米的双拼别墅的一楼客厅部分，你看这里的尺度是不是难得的阔绰？
这里我会向您讲解我们的区域模型，美第奇细节模型，然后还会带您进入我们的影音厅观摩专为我们的贵宾定制的影音大片------《美第奇庄园》，再带您去看我们的样板房。
请先跟我过来看看我们的区域位置吧……
区域模型
✧讲解楼盘所处位置、板块规划，突出楼盘位置的优越性
✧讲解楼盘规划、设计理念、建筑风格，突出高雅的生活品质
✧讲解庄园生活配套、教育配套和商业配套，体现庄园规划的人性化
✧尽可能详细了解客户的关注及认可方面
一、板块规划优势
要了解美第奇庄园，我先得向您提出一个“城市中轴”的概念，请看，也就是地图上这根醒目的直线，它是由南北高架通过卢浦大桥连接济阳路也就是我们的浦星公路组成的，它纵贯整个大上海，是城市的城脉，好，来看一下我们的位置，我们位于这根城市中轴的底部，浦东和闵行的交接处，闵行区浦江镇的门户位置。
（那么这根“城市中轴”到底给我们带来了什么优势？
（2点）
（一）区位优势：
我们距离外环1.4公里，属于外环沿线楼盘。
我们所在的区域是整个外环外距离市中心最近的（设问：
为什么这样讲？
），因为上海的外环是椭圆形的，如果把人民广场作为圆心，这根城市中轴正好穿过圆心和我们，因此我们正好是在距离圆心最近的位置，而这样的半径覆盖到其他区域只是在中环的位置（此时可向客户传递相同距离中外环楼盘价格已达多少），并且您发现没有？
我们所在的外环和中环离的特别近，只有2公里，是全上海中外环间距最近的，是以外环的价格买了中环的房子（其他区域如宝山，中外环相距8公里，而我们距离内环也只有8公里）。
沿着这根中轴，我们距离中环3.4公里，距离世博会址6公里，距离人民广场只有14.6公里；
到新天地、徐家汇、中山公园、陆家嘴等上海地标都在20公里以内，车程都在半小时以内。
（这时可反问客户：
您肯定要问了，这些都是地图上的直线距离，实际交通路线不会那么方便吧？
好的，接着我要为您介绍一下我们的交通优势。
（二）交通优势：
1、路面交通：
再来看一下这根城市中轴，济阳路上卢浦大桥直通南北高架，是真正意义上的一条直线，我们知道上海的交通主要由内环、中环、外环、延安高架和南北高架组成的，全部由这根中轴串联起，而我们紧贴这根中轴，可以极为方便地到达任何一个城市核心商业区。
2、轨道交通：
那您又要问了，南北高架有时会堵，怎么办？
没问题，我们有地铁8号线轨道交通。
有了8号线，等于有了“地下版”城市中轴。
上海那么多地铁，但是真正南北向的地铁只有1号线和8号线，因此这两条黄金轨道是目前可以换乘线路最多的，达到8条，绝无仅有。
（三）规划发展
政府对我们的定位是：
浦江低密度国际社区。
（为什么这样讲？
2点）
1.世博会效应：
我们距离世博会址只有6公里，同时位于城市中轴上，受世博效应直接辐射，随着世博会的召开，势必会聚集全世界的目光，国内精英，国外友人都有可能在此买房居住，未来发展潜力无限。
2.品牌开发商联手打造：
板块内目前四大品牌开发商：
除了我们鹏欣之外，中国地产老大万科，深圳龙头华侨城，承包政府8成以上基础建设的上海建工，联手打造这片区域，可见价值之高。
二、美第奇庄园规划优势
（一）总体规划：
一品漫城真正是一个“城”。
它总共分为5期开发，总占地50万方。
是一个意大利风格的别墅型小区，后面公寓只是附带产品。
我们目前在售的是二期产品，主要有宽景叠墅和双拼别墅两种。
宽景叠墅总共6栋14单元112户，围绕在300多平米的文艺复兴风格的雕塑广场舒展开，地上4层，地下一层，一梯两户设计，每单元8户；
双拼别墅共31栋，62户，位于小区内城中最私密的黄金位置，中间由一条南北向S型车行坡道分割开，地上3层，地下一层。
（二）设计理念：
一品漫城整个别墅区产品线统称为美第奇庄园，目前最新推出的美第奇庄园2期包括宽双拼别墅和宽景叠墅两类产品。
聘请的是德国ECS（易城）设计公司，做小区的整体规划。
ECS曾设计过大名鼎鼎的上海佘山月湖山庄等多个顶级项目。
它提出了一个创新的理念：
将小区分割成“内城”与“外城”来规划管理。
“外城”是以小高层为代表的区域，“内城”是以宽景叠墅和双拼别墅为代表的“美第奇庄园”。
设计上主要考虑到了“庄园主“们的私密和情趣。
（三）建筑风格：
美第奇庄园建筑风格上秉持了意大利建筑的开放浪漫，又融合了海派文化中追求实用简约的建筑风格。
以上海人最感到亲切的“ARTDECO”风格为依托，将主要心思花在提升内部居住舒适感的设计上。
（四）生活、教育配套：
在二期西南部的建筑就是幼稚园、托儿所和托老所的地块。
幼稚园与托儿所总建筑面积5500平米，共15个班级。
作为小区西南侧主入口与浦申路沿线的标志性建筑，幼稚园和托老所共同构成的建筑群与一期的会所在位置上遥相呼应，形成了“一品漫城”二期中最活跃的元素。
两组建筑平面布局互相环抱，组成了不同年龄梯次，“老”与“少”和谐生活的场所。
（五）商业配套：
二期朝南的第一排则是意大利波缇风格浓郁的商业街，更大限度的满足了客户从商务到休闲购物的多方位需求。
美第奇二期模型
✧介绍美第奇二期总体情况（占面、建面、产品类型、项目特点、交通情况）
✧分别介绍二期宽景叠墅和双拼别墅的情况和优势
✧对客户的需求进行询问，并为客户有针对性地介绍产品做铺垫
现在展现在您面前的是我们整个二期地块。
占地90349.48万平方米，容积率为1.04左右，绿化率为35.02%二期总共有三个出入口，主出入口是在浦申路上，次出入口在芦恒路上，您也可以通过一期的社区道路进入二期，二期公寓步行至地铁口时间为6～7分钟（激光笔指示路线）。
一、宽景叠墅：
宽景叠墅总共6栋14单元112户，围绕在300多平米的文艺复兴风格的雕塑广场舒展开，地上4层，地下一层，一梯两户设计，每单元8户。
1.朝南超大面宽，房型面宽达13米以上，彰显气度。
面宽大最实际意义：
a.采光面大，使得屋内阳光充足，四季温暖如春，不容易潮湿，空气中细菌灰尘都会减少，对人的身体更加健康。
b.更易摆放家俱，留给室内装潢上的更多的设计空间。
2.客厅面宽最大达9米多，地下室层高达到3.3米，给予业主最大的空间享受。
地下室原本就是附赠面积，附赠面积层高甚至还高于标准层高，使得整个地下空间舒适而不压抑。
3.赠送135~150平米阳光地下室，以及120平米超大朝南花园，超高的附加值是同类产品中少有的，领跑周边地区。
高附加值，赠送面积大，直接为客户算笔帐，加上送的面积后核算下来每平米单价仅为多少。
4.精装大堂交付，地下车库电梯直达每户，公共部位的投入体现发展商为业主细致入微的着想。
精装大堂：
突出全石材铺贴，让客户明白大堂的豪华程度代表了楼盘品质；
电梯入户：
遇到雨天、冬天，停完车不用担心淋雨、受寒，到了车库仿佛已到了自家空间。
5.高科技融入建筑，24小时太阳能热水供给。
低碳节能是未来建筑的发展趋势，在不影响自己利益的情况下，利己又利人的事情不妨一做，并让客户深刻感受到是住在高科技、“未来”的住宅中，满足其“虚荣感”，住在这样的物业中，在朋友圈子里也很有面子。
6.先进的立体式庭院设计，使得层层有露台，户户有景观。
露台只算一半面积，露台越大，送的面积也越大，是业主实实在在得到的优惠。
7.全地下车库，集约设计留给业主更多的地上空间，人车分流体现人性化，提升安全性。
举出人车分流的好处，比如小孩在花园中玩耍，老人在庭院中休憩，完全不用担心车行的危险。
8.时尚低碳，外立面采用纯花岗岩干挂工艺，花岗岩与建筑墙体间形成的空间隔断，能隔音保温。
每户都采用LOEWE双层中空玻璃。
干挂花岗岩、双层中空玻璃起到隔音保温的作用，不仅环保，耐看，易维护，造价也相当贵。
石材作为建筑外立面，是有先例：
新天地的华府天地，济南路8号，我们浦东的星河湾，万科翡翠，佘山紫园等，只有豪宅才会选择这样的配置
二、双拼别墅：
双拼别墅共31栋，共62户，位于小区内城中最私密的黄金位置，中间由一条南北向S型车行坡道分割开，地上3层，地下一层。
1.独创双首层设计，下沉式庭院+全阳光地下室使得整个地下空间通透采光，避免了传统地下室的潮湿阴冷。
地下室由于直接接触地下土壤，总会比标准楼层要潮湿，而我们的设计将整个地下空间暴露在外，大大增加其采光通风面，把潮湿度降到最低。
2.罕见150~180平米超大三重立体庭院精装交付，提供几代同堂的享乐空间。
立体式庭院在横向、纵向形成三维景观空间，即使在自家空间中，处在不同的位置、甚至每一阶楼梯上看到景观都有所不同。
3.三朝南超宽设计，最大面宽达11.3米，给业主最大的空间享受。
4.时尚低碳。
外立面采用纯花岗岩干挂工艺，花岗岩与建筑墙体间形成的空间隔断，能隔音保温。
5.赠送170~200平米地下室，超高的附加值是同类产品中少有的，领跑周边地区。
6.双入户，双车库，人车分流设计，处处体现人性化。
双入户：
比如你和朋友聊生意、工作上的事情，地库停完车可直接由地下室入户，在地下室的商务会客间进行，在任何时间都不会打扰到您家人的生活和休息；
双车库：
随着经济发展，特别在上海这种寸土寸金的地方，很多市中心楼盘面临的最大问题就是车位配比的不足，双车库的设计已经为您考虑到今后二十年甚至更长远，这对于当今住宅是很重要的。
7.配备全上海稀有地源热泵系统，以及中央软水、中央除尘、双向新风等4大功能，符合高科技绿色节能型别墅的定位，更为客户节省了生活成本。
（1）地源热泵：
我们一品从一期别墅就开始采用这项技术，它的原理是在地下埋入U型水管，将水灌入并且循环从而与地表浅层热能资源进行热交换，因为您知道无论在夏天还是冬天，地下温度是恒温18度，我们就是利用这个原理将地下的热能或冷能交换出来，为您制冷制热，吹出的风不会像用氟利昂的普通中央空调会使皮肤很干燥，又不环保。
（2）中央软水：
您知道国外都是软水入户的，特别对于我们上海这样水质并不好的城市来讲，软水机将水分子软化后，一方面对您的皮肤，家人的健康起到长远的保护作用，同时对您昂贵的卫浴龙头是也种维护，大大延长其寿命。
（3）中央除尘：
住在我们的别墅中，有地上三层地下一层总共4百多平米的室内空间需要日常的清洁打扫，您一定不会想看到这样的情景：
您很惬意地与家人一起看电视，或者您正集中精神处理着工作事务，一旁阿姨拖着轰轰作响的吸尘器来回穿梭着；
又或者哪天您突然发现，昂贵的家具上出现了“疤痕”，原来是被拖动吸尘器撞到，我们的设计完全为您打消顾虑，每一层、每一分区都设有吸尘插口，只需接上软管就可很方便地清洁到任何一个角落，并且脏物会被统一吸纳到地下储污箱，方便倾倒。
（4）双向新风：
您看到每一层都有新风换气口，哪怕您不开一扇窗户，它就能将室内人体呼出的二氧化碳排出，并将室外的新鲜空气经过除尘、加湿、除湿、升温、降温徐徐送入，让您仿佛生活在绿色丛林中那样沁心怡人。
8.每户附赠私家电梯，体现尊贵感，为同类产品中少有。
鹏欣是家很注重建筑品质和设计细节的公司，经常会为了一个细微处的设计方案召开多次会议，花很多的时间来定夺。
您知道屋内的格局可以运用设计装潢来改变，但电梯位只有在房屋建造时才能预留，凸显出我们鹏欣的豪宅设计的功底。
（在向客户传递这点时，可充分满足其“虚荣感”，让其知道很多别墅都是没有办法安装电梯的。
）
影音厅
✧请客户欣赏《美第奇庄园》影片
先生（小姐），刚刚通过我的讲解相信您已经对我们的区域和小区有了比较细致的了解，我们为了体现庄园主的尊贵，特地还为每位贵宾准备了一段影片《美第奇庄园》。
通过这部影片您可以更加深刻理解和体会您将来的家园-----美第奇庄园的立意精髓！
请坐（随后为客户播放）
宽景叠墅样板房
✧了解客户的大致情况后，有针对性的呆看样板房，让客户更深入、更直观地了解产品
✧结合客户需求，突出介绍房型优势，巧妙应对缺点质疑，表现产品的高品质
✧过程中尽量深入了解客户的需求，随机应变，推荐最适合房型
【走入大门】
欢迎您跟随我一起品鉴美第奇庄园。
如果您将来住在这里会有四重门卫：
第一道门卫是您进入一品漫城大门时。
第二道门卫是进入宽景叠墅的大门。
第三，四道是自家楼栋的入大门及私人入户门。
可以说，选择美第奇庄园就是选择一种安全感。
【走入看房通道】：
大家看到我左手边简约式的意大利风格的建筑，就是我们这次美第奇庄园的宽景叠墅。
透过我们精致的ARTDECO风格的花岗岩围墙可以看到，它地上四层，地下一层。
虽只有四层，但它是带电梯的，这在市场上的同类产品中很难看到。
建筑风格上秉持了意大利建筑的开放浪漫，又融合了海派文化中追求实用简约的建筑风格。
以上海人最感到亲切的“ARTDECO”风格为依托。
整栋建筑外立面大部分采用的是天然的纯花岗岩干挂工艺。
因为是干挂，所以，和LOEWE中空玻璃性质一样，挂在龙骨上的花岗岩与墙体之间形成的自然隔断，能隔音保温。
每个单元都配有24小时的太阳能热水器。
符合我们绿色节能型别墅产品的定位。
我们在南世博板块,积极响应绿色世博的理念.用天然石材作围墙和外立面的，使得我们的别墅不仅仅更耐看。
如果您注意清洗的话，十几年，甚至上百年，都还是原来的样子，十分隽永。
当然，用纯天然的花岗岩作为外立面的造价相当之高，上海之前的先例，诸如：
华府天地，星河湾，万科翡翠，佘山紫园等，这些无一不是超级豪宅。
当然，这也是彰显了庄园主的身份与品味。
【走入花坛大道】
可能大家从两边的花香中已经可以想象到美第奇家族作为意大利文艺复兴时期的贵族，对于生活细节的讲究了。
他们爱开派对，喜欢抬头望蓝天，低头闻花香的生活。
我们正是想将此理念引入阁下您的生活中，打造一处小众贵族的聚集美地！
大家看,美第奇家族的代表作：
波波里花园就在我们面前。
【走入波波里花园】
波波里花园的花坛和喷泉通体都是由大理石打造而成的。
这里视野开阔，极富异域风情。
【望向180号样板房】
您看，宽景叠墅的面宽做得非常宽。
大部分房型的厅面宽都做到了9。
4米。
加上超过4米的卧室面宽，达到了极奢侈的13米！
这样的面宽配上层层退台式的建筑设计，确实也拉大了露台的面积。
真正做到：
“户户有平台，家家有景观。
”每一套宽景叠墅都面朝正南，以最开阔的胸怀，欢迎阳光的拥抱。
相比之下，我们的设计师更加注重将心思花在内部，以提升居住者的舒适性及尊贵感。
如何提升，我这里先不说，等一下大家就知道了（卖个关子）。
【朝样板房花园走去】
接下来请跟随我进入一楼样板房。
一楼花园的狮头雕塑十分有王者气度。
象征着您的王者归来。
【一楼花园门口】
大家觉得我们的花园美吗？
这个120平米的花园是精装交付的。
您可以在这里逗逗您的宠物，种种花。
享受不被打扰的一方天地。
一楼的南北都有下沉式庭院。
请各位使用鞋套。
【一楼入户，厅里】
一楼厅的面宽就超过了9米，而许多市场上的联排别墅面宽不过5，6米。
朝南越宽的话，光线就越充足，接纳更多的阳光，那么家里的灰尘和细菌就少了。
这样的面宽非常适合您摆放家具。
请随我来看一下我们的主卧，加上主卧的面宽超过了4米，我们的宽景叠墅面宽超过了13米，气派十足。
一楼整个厅的面积约50平米。
【带客至主卧】
主卧是一个套房设计。
面积约28平米。
有一个超大的卫生间和一个270度的飘窗，随时能看到窗外的花花草草向你微笑。
请相信我，居室的宽度，可以改变居住者的气度。
次卧也带飘窗，很明亮。
同样明亮的还有朝南老人房，老人安享庭院绿化的优质空气和景观。
您的孝顺,就像他每一天早上照到的阳光，让他暖到心底。
【带客至楼梯口，指向一楼朝南房】
同样明亮的还有朝南老人房，老人或小孩都可以安享庭院绿化的优质空气和景观。
该房间的面积约为13平米。
【再指向客厅外】
无论在一楼的哪个位置，都能透过客厅，望见花园内私家景观，非常惬意。
【下楼梯】
各位请看我们的地下首层空间，请注意台阶，下楼时请扶好扶手。
【下到地下一层后】
阳光地下首层约133平米至152平米，不收您一分钱，这些是完全赠送的。
传统认为赠送的产品总是在品质上打折扣，可是我们赠送的阳光地下室呢？
我们的地下首层也能当一楼一样的使用。
您看，地下首层依然很亮。
它是一个南北通的地下首层，我们南北都做了下沉式庭院，这样可通风采光，避免了传统地下室的潮湿阴冷，而且这里层高和一楼一样高，有3米3，在这里生活丝毫不会感动压抑，还能充分引进花园内的新鲜空气。
（打开落地门）您可以感受一下花的香味。
在地下空动空间，您可以与您的爱人浪漫携手，共同完成一幅艺术创作，有如携手共创人生之路。
【来到书房】
这边书房的位置非常隐密，适合您静静的思考问题，避免被打扰，运筹帷幄。
【打开私人电影院的大门】
拉开私人电影院的窗帘，也能看到这间屋子有通风和采光。
因为这里非常安静，您可以通过静享一部电影的喜悲，而更深的体味到不同的人生历程，留一段放松，留一份收获。
【带到保姆间】
地下首层使用率高，这里有一个保姆间，有空间让保姆随时随地听候您的吩咐，随时解决您生活的需要。
保姆间边上还有一个杂物间，没有了杂物，家就更干净整洁了。
需要特别告诉各位的是，整个完全可以当一楼来使用的地下首层，我们完全是赠送给业主的，整个地下首层空间的面积达到了130平米以上，所以附加值是相当的高。
参观完地下首层后，请随我上楼梯，小心注意台阶。
【出一楼北入户门，在精装大堂】
庄园主们一进门，就能看到这幅砂雕.这是一幅海纳百川图.,众所周知,水代表财,木代表房屋,水旺木而利万物.这是给各位庄园主每天进门时的祝福!
而我们的电梯厅也是十分华丽.
【上楼梯走道，往二楼走】
带电梯的叠墅，在市场的同类产品中，是非常的少，这也是我们人性化尊贵设计的体现，无论您下班有多累，即使您住得不高,也不用担心走楼梯。
而我们的电梯直接通到地下车库，试想一下，您停好车后上电梯，只需几秒钟，电梯门一打开，就到您的家了，就像是电梯直接到户一般方便。
这部电梯只有六户人家使用，所以进电梯几乎是“零等待”。
【通过人行走道走上二楼】
您现在走过的是我们的“大理石楼梯”，美第奇庄园的品质也是细致到了极致，就连平时不经常走的楼梯走道，我们都那么投入，就是要让客户感觉到我们的用心。
【到二楼电梯厅，二楼样板房门口】
各位，宽景叠墅的每层楼面都和一楼一样的豪华。
【二楼入户】
现在我们来到的是二楼样板房。
该房屋总面积是155平米。
各位，刚才一楼客厅的面宽是不是给您留下了深刻的印象？
我们现在看到的二楼客厅也是和一楼同样的宽，达
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