房地产行业分析报告Word文档格式.docx

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计划总投资

本年计划投资

新增固定资产

二、各地区房地产开发投资情况

地区

投资额

全国总计

一、东部地区

北京

天津

河北

辽宁

上海

江苏

浙江

福建

山东

广东

海南

二、中部地区

山曲

吉林

黑龙江

安徽

江西

河南

湖北

湖南

三、西部地区

内蒙古

广西

重庆

四川

贵州

云南

西藏

陕西

甘肃

青海

宁夏

新疆

三、全国房地产土地开发与销售情况

万平方米，亿元

实际完成

比去年同期增减

绝对数

±

％

一、土地开发与购置情况　

1、本年购置土地面积

2、完成开发土地面积

3、本年土地成交价款

二、商品房建筑、销售面积　

1、施工面积

新开工面积

2、竣工面积

3、销售建筑面积

三、商品房竣工价值

四、商品房销售额

销售给个人

四、各地区土地开发与购置增长情况

亿元，万平方米，%

土地

购置费

本年购置

土地面积

完成开发

比去年同期增长

购置土地面积

完成开发土地面积

山西

古林

内蒙占

五、各地区房地产开发规模与开、竣工面积增长情况

万平方米，%

施工面积

竣工面积

新开工

面积

施工

竣工

134

六、各地区商品房住宅销售增长情况

单位:

万平方米，亿元，%

销售面积

销售额

销售

给个人

数据来源：

以上数据来源于国家统计局

Ⅱ市场运行状况

今年以来，全社会固定资产投资呈高速增长势头。

一季度全社会固定资产投资同比增长43%，增幅比去年同期提高了个百分点；

钢铁、水泥投资增长一倍以上；

其中房地产开发投资增长%，增幅比去年同期提高个百分点。

针对这种情况，中央采取了一系列宏观调控措施，连续出台与房地产市场相关的多项重大政策，如对房地产项目坚持适度从紧的供地政策、紧缩房地产开发信贷政策等，旨在从房地产开发的源头——土地和金融两方面来对行业进行调控。

上半年房地产市场运行情况显示，这一系列宏观调控措施已经取得初步成效：

房地产开发投资增长幅度逐月降低，1-6月份全国累计完成房地产开发投资增幅比去年同期回落个百分点，比今年一季度回落个百分点；

房地产开发贷款增速放缓，资金来源偏紧；

土地开发面积和商品房竣工面积增速也持续回落。

但这种态势导致了房地产市场供需矛盾可能进一步加剧的预期，并推动了房地产价格的上涨，二季度房屋销售价格比去年同期上涨%，土地交易价格上涨%，房屋租赁价格上涨%。

一、上半年房地产市场综合景气指数呈回落态势

国家统计局最新测算的全国房地产开发景气指数表明：

6月份“国房景气指数”为点，比5月份回落点，比去年同月回落点，今年以来，全国房地产开发市场呈现明显的“高开低走”态势。

1月份“国房景气指数”达到点，高于2003年末的水平，此后指数略有回落，特别是3月份以后，由于国家加大了对重点行业投资的宏观调控力度对房地产开发市场的影响十分显着。

在构成“国房景气指数”的主要分类指数中，除商品房平均销售价格指数比5月份上升点以外，其他分类指数都呈现回落势头。

房地产开发投资分类指数为点，比5月份回落点；

新开工面积分类指数为点，比5月份回落点；

土地开发面积分类指数为点，比5月份回落点；

竣工面积分类指数为点，比5月份回落点；

商品房空置面积分类指数为点，比5月份回落点。

图2-1：

2003-2004年6月房地产综合景气指数及主要分类指数变动情况（%）

国家统计局

二、上半年房地产市场供给情况分析

（一）投资增幅逐月降低，增速过猛势头得到初步遏制

6月份，全国房地产开发投资完成额亿元，比上年同期增长%，增幅降低个百分点。

上半年，全国累计完成房地产开发投资4924亿元，同比增长%，增幅比去年同期回落个百分点，比今年一季度回落个百分点。

2004年房地产投资增长幅度逐月降低，从图2-2中可以看出，1-6月份增长幅度已经低于2002年和2003年同期的增长水平（2002年和2003年1-6月份房地产投资分别增长%和34%）。

这表明自去年以来国家采取的诸如进一步整顿土地市场秩序、暂停农转非用地审批、提高存款准备金和项目资本金比率、清理整顿固定资产投资项目等一系列控制投资高速增长的政策措施已初见成效。

图2-2：

2002-2004年1-6月房地产投资增长情况（%）

根据国家统计局《中国经济景气月报》整理

分地区看，东部地区完成投资额3446亿元，比去年同期增长%，中部地区完成投资702亿元，同比增长%，西部地区完成投资775亿元，同比增长%。

中、西部地区投资额增长速度快于东部地区，主要原因是由于年初以来，东部经济发达地区土地资源偏紧、价格高和房地产市场竞争激烈，使得一些房地产开发商选择开发重点向中、西部转移的战略，房地产开发的地区结构开始发生变化，中、西部地区房地产开发比重逐月上升。

表2-1：

2004年上半年各地区房地产开发投资额比重变化

%

1-2月

1-3月

1-4月

1-5月

1-6月

东部

中部

西部

分类别看，在房地产开发完成投资额中，商品住宅完成投资3362亿元，同比增长%；

办公楼完成投资245亿元，同比增长%；

商业营业用房完成投资614亿元，同比增长%。

图2-3：

按工程用途分上半年房地产累计开发投资及增长情况

从图2-3中可以看出，办公楼和商业营业用房的投资增幅明显大于同期住宅投资的增长幅度，而商业营业用房去年同期的增长幅度更是达到了50%，分析其原因，可能有三个方面：

一是城市第三产业，包括商业业态发展和变化带来的新需求；

二是城市改造加快，大量拆建所致，如党政机关大楼、大型购物中心和物流园区、会展中心等项目纷纷上马；

三是自去年以来出现的一股“商铺热”至今热度未减。

（二）房地产开发和消费贷款增速放缓，资金来源偏紧

1-6月份，全国房地产开发企业到位资金亿元，比上年同期增长%，增幅比一季度降低个百分点。

其中国内贷款亿元，同比增长%，比重占全部资金来源的%；

企业自筹资金亿元，同比增长%，比重为%。

资金来源中国内贷款和拖欠工程款的比重明显下降，而由房屋需求较旺带来的售房定金及预付款的大幅增长，成为房地产开发企业的重要资金来源。

据人民银行调整口径后的最新统计，今年5月，各金融机构新增房地产开发贷款亿元，较上月少增亿元；

截至5月末，房地产开发企业流动资金贷款余额1684亿元，比上月末净减少亿元，比年初减少亿元。

5月份新增个人住房贷款亿元，较上月少增亿元。

房地产开发贷款和消费贷款增速放缓，特别是流动资金贷款逐月负增长，主要原因是由于年初以来，国家陆续出台了上调银行存款准备金率、提高房地产开发固定资产投资项目资本金比例、对房地产行业贷款进行重点检查等紧缩信贷的调控措施，对房地产行业的资金来源产生了较大影响，推动了房地产开发资金来源的结构调整。

表2-2：

1-6月份房地产投资资金来源情况

到位资金

比重（以本年资金为100）

同比增长

上年同期

本年资金来源

国内贷款

利用外资

外商直接投资

自筹资金

自有资金

其他资金来源

定金及预付款

各项应付款合计

欠工程款

《固定资产投资统计快报》，国家统计局。

（三）施工面积大幅增长，竣工面积增长缓慢

1-6月份，全国累计完成房屋施工面积万平方米，同比增长%，其中住宅施工面积万平方米，同比增长%。

同期，完成房屋竣工面积万平方米，同比增长%，其中完成住宅竣工面积万平方米，同比增长%。

竣工面积增长幅度逐月回落，而且分别比去年同期低%和%（2003年1-6月份房屋竣工面积和住宅竣工面积分别增长%和%）。

图2-4：

2004年1-6月份房屋市场供给增长情况（%）

之所以出现这种房屋施工面积大幅度增长，但竣工面积却增长缓慢的原因主要是由于信贷收缩、资金偏紧；

或是年初赶着立项，摊子铺的太大；

电力、运输紧张影响了工程进度；

另外一点值得注意的是，按照房地产行业的施工规律，一般情况下是项目年初开工较多，年末竣工较多，随着时间的推移，房屋竣工率会不断提高。

表2-3：

2002—2004年1—6月份房屋竣工率对比

2002年

2003年

2004年

三、上半年房地产市场需求情况分析

由于上半年房地产开发投资、新开工面积增速的持续回落，导致了房地产市场供需矛盾可能进一步加剧的预期，使市场需求较为旺盛。

（一）商品房销售面积同比增长%

1-6月份，全国商品房销售面积11010万平方米，同比增长%，其中，商品住宅销售面积9831万平方米，同比增长%。

虽然销售增长幅度呈回落之势（1-2月、1-3月、1-4月、1-5月，商品房销售面积同比分别增长%、%、%、%），但各月的销售量仍然保持在较高水平上，与2002年和2003年同期相比，继续平稳增长。

图2-5：

2002-2004年上半年各月商品房销售面积对比情况

根据《中国经济景气月报》整理；

1月和2月当月数据为1-2月份的平均数

（二）商品房销售额同比增长%

在商品房销售面积保持增长的同时，1-6月累计完成商品房销售额2974亿元，同比增长%，增幅比一季度回落个百分点。

其中，销售给个人亿元，同比增长%，增幅比一季度回落8个百分点。

销售额增幅的回落说明银行对限制个人购房信贷的政策发挥了作用。

图2-6：

2004年1-6月份商品房销售额情况（亿元）

从图2-6中可以明显地看出，针对个人的销售额在整个商品房销售额中占有绝大的比重，这说明，虽然供给市场在政策调控下逐月回落，但房地产市场发展有真实的需求在支撑，其主要依据是：

1、2003年，我国城市房屋拆迁量为亿平方米，约占当年竣工量的30%，在拆旧建新的过程中存在大量刚性的被动需求，今后一段时间，拆迁量将有所收缩，但仍将保持较大规模。

2、目前我国城镇人均住房建筑面积为平方米，据预测到2020年实现全面小康时，人均住房面积将达到35平方米。

3、到2020年，我国城市化水平将达到55-60%，在此期间将有亿人从农村转移到城市，这些人需要解决居住问题。

四、上半年商品房空置面积增幅比一季度回落%

由于上半年商品房竣工面积持续减少，而市场需求旺盛，销售面积大幅增长，导致了商品房空置面积呈现出下降的走势。

6月末，全国商品房空置面积为9697万平方米，同比增长%，增幅比一季度回落个百分点，也明显低于去年同期增长%的水平。

其中，空置一年以上的商品房面积为5672万平方米，所占比重为%。

从用途来看，商品住宅和办公楼空置面积为负增长，分别下降了%和%；

商业营业用房空置面积依然保持快速增长，同比增长%。

分地区看，天津、湖北和云南等10个地区的商品房空置面积下降。

商品房大量积压现象多年来一直存在，主要原因是早期政府未能适时适地合理使用土地，大量批出的土地使市场出现供过于求，商品房供应总量相对于需求偏大；

同时，目前的居民预期收入和预期支出具有不对称性，而住房价格相对于居民收入偏高，在客观上抑制了居民对商品房的需求等原因形成了大量空置房。

五、上半年全国房地产市场价格呈快速上涨态势

从以上的统计分析中可以看出，房地产市场的宏观调控虽然已经取得一定的效果，但这种态势导致了房地产市场供需矛盾可能进一步加剧的预期，并推动了房地产价格的上涨。

据国家发改委、国家统计局对全国35个大中城市房地产市场调查显示，二季度房屋销售价格比去年同期上涨%，土地交易价格上涨%，房屋租赁价格上涨%。

表2-4：

2004年二季度35个大中城市房地产市场价格指数

房屋销售价格指数

土地交易价格指数

房屋租赁价格指数

全国

南昌

济南

青岛

石家庄

郑州

太原

武汉

呼和浩特

长沙

沈阳

广州

大连

--

深圳

长春

南宁

哈尔滨

海口

成都

南京

贵阳

杭州

昆明

宁波

合肥

西安

福州

兰州

厦门

西宁

银川

乌鲁木齐

国家统计局（以去年同期价格为100）

（一）房屋销售价格上涨%

今年二季度，全国房屋销售价格比去年同期上涨%，比一季度上涨%。

全国有8个城市房屋销售价格同比涨幅超过10个百分点。

其中，具体涨幅分别是上海%，宁波%，天津%，南京%，重庆%，杭州%，沈阳%，青岛%。

昆明和乌鲁木齐房屋销售价格一季度与去年同期持平，二季度比去年同期分别上涨%和%，长春房屋销售价格今年二季度比去年同期下降%。

表2-5：

主要城市房屋销售价格指数变动情况　　

2004年1季度

2004年2季度

上半年累计

环比增长

根据《中国经济景气月报》整理

分类别看，在商品房销售价格中，住宅价格比去年同期上涨%，比一季度上涨%。

其中，经济适用房和普通住宅销售价格比去年同期分别上涨%和%，豪华住宅价格上涨%；

非住宅用房销售价格比去年同期上涨%。

其中，写字楼和商业用房销售价格分别比去年同期上涨%和%，其他用房销售价格上涨%。

表2-6：

全国房屋销售价格指数变动情况

2001.Ⅱ

2002.Ⅱ

2003.Ⅱ

2004.Ⅰ

2004.Ⅱ

商品房

普通住宅

豪华住宅

非住宅

写字楼

商业用房

尽管中央政府做了一系列的努力以抑制房地产业等发展过热的部门，但今年以来的房屋售价平均涨幅仍高达10%以上，分析认为，主要有以下几方面原因：

第一，今年以来，我国出现了通货膨胀苗头。

6月份，各类物价指数全面持续上涨，而且大部分达到了1996年以来的最高点。

若计算其累计涨幅，仅近5个月来物价指数上涨幅度将超过20%。

正是基于这种判断，分析认为，我国已经出现了类似1988年通货膨胀特征的苗头。

事实上，中国人民银行宣布于4月25日将存款准备金率从7%上调至%，在一定程度上也是为了对短期可能出现的通胀趋势进行宏观调控。

这种形势使很多人纷纷将资金投向房地产，导致了房价的上涨。

第二，地价的上涨直接推动了房价上涨。

2003年国家五部委联合对全国土地市场秩序进行整治，最近又开始了土地市场秩序的检查验收，其重要内容是要推行土地公开交易，即经营性建设用地实行“招拍挂”。

土地公开交易必然导致地价的上涨。

地价是拉动房价上涨的一个刚性因素，今年二季度地价平均涨幅达%，所以，地价上涨必然直接推动房价上涨。

第三，上半年房地产开发投资、新开工面积和竣工面积增速同时回落，导致了房地产市场供需矛盾进一步加剧的预期，推动了价格上涨。

另外，钢材、水泥等主要建筑原材料价格的大幅上涨，使企业开发成本上升，在一定程度上增加了房价的上调压力。

拉升房价上涨的