房地产估价理论与方法重要公式文档格式.docx
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原容积率
补地价（总价）=补地价（单价）×
土地总面积
补地价（单价）=原楼面地价×
（现容积率—原容积率）
补地价（单价）=原容积率下的土地单价×
4．4建立价格可比基础
建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格×
套内建筑面积
建筑面积
建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×
使用面积
套内建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×
使用面积
套内使用面积
1公顷＝10000平方米
1亩＝666.67平方米
1平方英尺＝0.09290304平方米
1坪＝3.30579平方米
平方米下的价格＝公顷下的价格÷
10000
平方米下的价格＝亩下的价格÷
666.67
平方米下的价格＝平方英尺下的价格÷
0.09290304
平方米下的价格＝坪下的价格÷
3.30579
4．5交易情况修正
采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：
可比实例成交价格×
交易情况修正系数＝可比实例正常市场价格
1＝可比实例正常市场价格
1±
S%或者：
100＝可比实例正常市场价格
100±
S%
上式中,1或100是交易情况修正系数
S%100±
采用差额法进行交易情况修正的一般公式为:
可比实例成交价格±
交易情况修正数额＝可比实例正常市场价格
正常成交价格—应有卖方缴纳的税费＝卖方实际得到的价格
正常成交价格＋应有买方缴纳的税费＝买方实际付出的价格
应有卖方缴纳的税费＝正常成交价格×
卖方缴纳税率
应有买方缴纳的税费＝正常成交价格×
买方缴纳税率
正常成交价格＝卖方实际得到的价格
1—卖方缴纳税率
正常成交价格＝买方实际付出的价格
1＋买方缴纳税率
4．6交易日期调整
可比实例在成交日期时的价格×
（1±
T％）＝可比实例在估价时点时的价格
（100±
T）/100＝可比实例在估价时点时的价格
采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：
估价时点时的价格指数=可比实例在估价时点时的价格
成交日期时的价格指数
采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为：
成交日期的下一时期的价格指数×
再下一时期的价格指数×
…×
估价时点时的价格指数＝可比实例在估价时点时的价格
采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整的公式为:
价格变动率）期数＝可比实例在估价时点时的价格
采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期调整的公式为:
价格变动率×
期数）＝可比实例在估价时点时的价格
4．7房地产状况调整
房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法、回归分析法
可比实例在其房地产状况下的价格×
房地产状况调整系数＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格
或者∶
1＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格
R%
100＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格
R
100/（）＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格
100/（）×
（）/100＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格
注∶上式（）为估价对象房地产状况相对于标准房地产状况的得分
4．8求取比准价格
百分率法下的修正、调整系数连乘公式∶
估价对象价格＝可比实例成交价格×
交易情况修正系数×
交易日期调整系数×
房地产状况调整系数
估价对象价格×
S%）×
R%）＝可比实例成交价格×
T%）或者∶
1×
T%）×
1或者∶
S%1±
R%
估价对象价格＝可比实例成交价格×
100×
100±
T×
100
S100100±
R
百分率法下的修正、调整系数累加公式∶
（1＋交易情况修正系数＋交易日期调整系数＋房地产状况调整系数）
S%±
1±
T%或者∶
T
S±
差额法下的公式∶
估价对象价格＝可比实例成交价格±
交易情况修正系数±
交易日期调整系数±
房地产状况调整数额
5．2房地产价格的构成
开发利润＝开发完成后的房地产价值—土地取得成本—开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费
计算基数＝土地取得成本＋开发成本，即：
直接成本利润率＝开发利润/（土地取得成本＋开发成本）
计算基数＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用：
投资利润率=开发利润/（土地取得成本＋开发成本＋管理费用）
计算基数＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用,相应的利润率可称为成本利润率，即：
成本利润率=开发利润/（土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用）
计算基数＝开发完成后的房地产价值（售价），相应的利润率可称为销售利润率,即:
销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值
5．3成本法的基本公式
成本法最基本的公式为：
房地产价格＝重新购建价格一折旧
新开发土地价格＝取得待开发土地的成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用十销售税费＋开发利润
上式中：
开发完成后可转让土地面积的比率＝开发完成后可转让土地面积的总面积/开发区用地总面积×
新开发区某宗土地的单价=（取得该用地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息＋总销售费用＋总销售税费＋总开发利润）/（用地总面积×
开发完成后可转让面积的比率）×
用途、区位等因素调整系数
求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下：
该荒地开发完成后可转让熟地的总价
=取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息＋总销售费用＋总销售税费＋总开发利润
=取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息＋可转让熟地的总价×
销售费用、销售税费和开发利润的比率
得出：
该荒地开发完成后可转让熟地的总价=（取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息）
1—销售费用、销售税费和开发利润的比率
该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=取得该荒地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息
（1—销售费用、销售税费和开发利润的比率）×
可转让熟地面积
=（取得该荒地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用十总投资利息）
可转让熟地面积比率×
该荒地总面积
新建房地价格=土地得成本＋土地开发成本＋建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润
新建建筑物价格=建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息销售费用＋销售税费＋开发利润
旧房地价格=土地的重新取得价格＋建筑物的重新购建价格—建筑物重新购建价格
旧建筑物价格＝建筑物的重新购建价格—建筑物的折旧
5．5建筑物的折旧
建筑物的折旧＝建筑物重新购建价格一建筑物市场价值
剩余经济寿命＝经济寿命一有效经过年数
直线法的年折旧计算公式：
Di＝D＝C—S/N
＝C（1—R）/N
Di——第i年的折旧额。
D是一个常数；
C——建筑物的重新购建价格；
S——建筑物的净残值
N——建筑物的经济寿命；
R——建筑物的净残值率；
（C—S）——称为折旧基数；
年折旧率d=D/C×
100％
=（C—S）/（C×
N）×
100％=（1—R）/N×
100％
有效经过年数为t年的建筑物折旧总额Et=D×
t＝（C—S）t/N＝C（1—R）t/N
直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为：
V=C—Et＝C—（C—S）t/N＝c[1—（1—R）t/N]
Et——建筑物的折旧总额；
V——建筑物的现值；
成新折扣法
V=C＋q
式中：
q——建筑物的成新率（%）；
用直线法计算成新率的公式为：
q＝[1—（1—R）t/N]×
100％当R＝0时，q＝（1—t/N）×
＝[1—（1—R）N—n/N]×
100％＝t/N×
＝[1—（1—R）t/t＋n]×
100％＝n/t＋n×
建筑物经济寿命＝1/年折旧率
修复所必需的费用≤修复后的房地产价值—修复前的房地产价值
扣除功能过剩引起的折旧后的成本＝重置成本—超额持有成本
扣除功能过剩引起的折旧后的成本＝重置成本—（无效成本＋超额持有成本）
5．6成本应用中涉及的有关规定
年折旧额＝原价×
（1—残值率）/耐用年限
6．1收益法的基本原理
地价＝年地租×
购买年·
地价＝地租/利息率
某笔资金×
利率＝房地产的净收益
房地产价格＝房地产的净收益/利率
6．2报酬资本化法的公式
V=A1/1＋Y1＋A2/（1＋Y1）×
（1＋Y2）＋…＋An/（1＋Y1）×
（1＋Y2）…×
（1＋Yn）]
V=A1/1＋Y＋A2/（1＋Y）2＋A3/（1＋Y）3＋…＋An/（1＋Y）n
A末＝A初（1＋Y）
V=A/Y[1—1/（1＋Y）n]
V=A/Y
Kn=1—1/（1＋Y）n=（1＋Y）n—1/（1＋Y）n
V70=V∞×
K70
V50=V∞×
K50
V∞=V50/K50
V40=V40×
K40/K50
Vn=VN×
Kn/KN
=VN×
（1＋Y
×
[（1＋Y）n—1]/（1＋Y
—1
Vn=A/Yn〔1—1/（1＋Yn）n〕或VN=A/YN〔1—1/（1＋YN）N〕
以上几个公式中：
V—房地产收益价格又称现值；
n—收益年限；
A1，A2…An——第n期净收益；
Y1，Y2…Yn——第Y期报酬率（折现率）
收益期限为有限年的公式:
式中t为净收益有变化的期限
收益期限为无限年的公式:
净收益按一定数额递增有限年V=（A/Y+b/Y2）×
[1—1/（1+Y）n]—b/Y×
n/（1+Y）n未来第n年为[A十（n—1）b]收益年限为无限年V=A/Y+b/Y2
净收益按一定数额递减有限年V=（A/Y—b/Y2）×
[1—1/（1+Y）n]+b/Y×
n/（1+Y）n
未来第n年为[A—（n—1）b]
n≤A/b+1
净收益按一定比率递增有限年V=A/（Y—g）×
[1—（1+g）/（1+Y）n]
未来第n年为A（1+g）n—1
无限年V=A/（Y—g）
净收益按一定比率递减有限年V=A/（Y+g）×
[1—（1—g）/（1+Y）n]
未来第n年为A（1—g）n—1
无限年V=A/Y+g
b—净收益逐年递增（减）的数额；
g—净收益逐年递减的比率；
净收益为有效毛收入减运营费用公式：
有效毛收入逐年递增的比率为gI，运营费用逐年递增的比率为gE，收益年限为有限年公式为:
V=I/（Y—gI）×
[1—（1＋gI）/（1＋Y）n]—E/Y—gE×
[1—（1＋gE）/（1＋Y）n]
I—有效毛收入；
E—运营费用；
gI—逐年递增的比率；
gE—逐年递增的比率；
预知未来若干年后的价格的公式：
如果净收益每年不变为A,则公式为:
V=A/Y[1—（1＋Y）t]＋Vt/（1＋Y）t
如果净收益按一定数额递增,则公式为:
V=（A/Y＋b/Y2）[1—1/（1＋Y）t]—b/Y×
t/（1＋Y）t＋Vt/（1＋Y）t
如果净收益按一定数额递减,则公式为:
V=（A/Y—b/Y2）[1—（1＋g/1＋Y）t]＋b/Y×
如果净收益按一定比率递增,则公式为:
V=A/Y—g[1—（1＋g/1＋Y）t]＋Vt/（1＋Y）t
如果净收益按一定比率递减,则公式为:
V=A/Y＋g[1—（1＋g/1＋Y）t]＋Vt/（1＋Y）t
如果难以预测未来的价格公式为:
V=A[（1＋Y）t—1]/Y[（1＋Y）t—（1＋△）]
=A/Y—△×
Y/（1＋Y）t—1=A/Y—△a
a—偿债基金系数；
A—净收益；
Y—报酬率（折现率）；
△—增值率；
6．3净收益
潜在毛收入（PGI）；
有效毛收入（EGI）；
净运营收益（NOI）；
税前现金流量（PTCF）；
运营费用率（OER）
税后现金流量（ATCF）；
净收益率（NIR）
净收益率＝1—运营费用率
净收益＝潜在毛收入—空置等造成的收入损失—运营费用
＝有效毛收入—运营费用（运营费用，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税）
有租约限制下的价值＝无租约限制下的价值—承租人权益的价值
6．4报酬率
报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿＋管理负担补偿＋缺乏流动性补偿—投资带来的优惠
6．5直接资本化法
资本化率＝年收益/价格V＝NOI/R
V—房地产价值；
NOI—房地产未来第一年的净收益；
R—资本化率；
收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，即：
收益乘数＝价格/年收益
利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为：
房地产价值＝年收益×
收益乘数
房地产价值＝毛租金×
毛租金乘数
毛租金乘数是市场上房地产的价格除以其毛租金所得的倍数，即:
毛租金乘数＝价格/毛租金（毛租金乘数也是经常所讲的“租售比价”）
V＝PGI×
PGIM潜在毛收入乘数是市场上房地产的价格除以其年潜在毛收入所得的倍数，即:
PGIM=V/PGI
V＝EGI×
EGIM有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数，即:
EGIM=V/EGI
V＝NOI×
NIM净收益乘数是房地产的价格除以其年净收益所得的倍数，即:
NIM=V/NOI
由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采用净收益乘数法形式，而采用资本化率将净收益转换为价值的形式，即:
V=NOI/R
净收益率与有效毛收入乘数之比求取综合资本化率的公式为：
Ro=NIR/EGIM
因为NIR=1—OER所以
Ro=（1—OER）/EGIM
上述公式的来源是：
因为
Ro=NOI/V所以，将上述等式右边的分子和分母同时除以有效毛收入（EGl）得:
Ro—综合资本化率；
OER—运营费用；
V—房产价格；
NIR—净收益率；
EGIM—有效毛收入乘数；
NOI—某一年的净收益；
在净收益每年不变且持续无限年的情况下，报酬资本化法的公式为：
V=A/Y
在净收益每年不变但收益年限为有限年的情况下，报酬资本化法的公式为：
V=A/Y[1—1/（1＋Y）n]
R=Y/[1—1/（1＋Y）n]
在净收益按一定比率g递增并收益期限为无限年的情况下，报酬资本化法的公式为：
V=A/Y—g
在预知未来若干年后的价格相对变动的情况下，报酬资本化法的公式为：
V=A/Y—△×
Y/（1＋Y）t—1或
R=Y—△×
Y/（1＋Y）t—1
6.6投资组合和剩余技术
RL—土地资本化率；
RB—建筑物资本化率；
VL—土地价值；
VB—建筑物价值；
V—土地价值占房地价值的比率；
B—建筑物价值占房地价值的比率，L＋B＝100％；
Ro=VL×
RL＋VB×
RB/VL＋VB·
RL=（VL＋VB）RO—VB×
RB/VL
·
RB=（VL＋VB）RO—VL×
RL/VB
Ro＝L×
RL＋B×
RB·
RL＋（1—L）RB·
Ro＝（1—B）RL＋B×
RB
抵押贷款常数的计算公式为：
Ro=M×
RM＋（1—M）×
RE
在分期等额本息偿还贷款的情况下,抵押贷款常数的计算公式为：
RM=YM×
（1＋YM）n/（1＋YM）n—1
=YM＋YM/（1＋YM）n—1
RM—抵押贷款常数；
YM—抵押贷款报酬率，即抵押贷款利率（i）；
n—抵押贷款期限；
房地产的价格＝抵押贷款金额＋自有资金额
房地产净收益＝抵押贷款收益＋自有资金收益
直接资本化法的土地剩余技术公式
为:
VL=AO—VB×
RB/RL
直接资本化法的建筑物剩余技术公式为:
VB=AO—VL×
RL/RB
AO—土地与地上建筑物共同产生的净收益；
RL—土地资本化率；
直接资本化法的自由资金剩余技术公式为:
VE=AO—VM×
RM/RE
直接资本化法的抵押贷款剩余技术公式为:
VM=AO—VE×
RE/RM
VE—自有资金权益价值；
AO—房地产净收益；
VM—抵押贷款金额；
RE—自有资金资本化率；
6.7净收益与资本化率的匹配
①由土地收益求取土地价格：
土地价格=土地净收益/土地资本化率
②由建筑物收益求取建筑物价格：
建筑物价格=建筑物净收益/建筑物资本化率
③由房地收益求取房地价格：
房地价格=房地净收益/综合资本化率
④由房地收益单独求取土地价格：
土地价格=房地净收益—建筑物净收益/土地资本化率
土地价格=房地净收益—建筑物价格×
建筑物资本化率/土地资本化率
土地价格=房地净收益/综合资本化率—建筑物价格
⑤由房地收益单独求取建筑物价格：
建筑物价格=房地净收益—土地净收益/建筑物资本化率
建筑物价格=房地净收益—土地价格×
土地资本化率/建筑物资本化率
建筑物价格=房地净收益/综合资本化率—土地价格
7．2假设开发法的基本公式
待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值—开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费—开发利润—投资者购买待开发房地产应负担的税费
生地价值＝开发完成后的房地产价值—由生地建成房屋的开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费—开发利润—买方购买生地应负担的税费
生地价值＝开发完成后的熟地价值—由生地开发成熟地的开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费—土地开发利润—买方购买生地应负担的税费
毛地价值＝开发完成后的房地产价值—由毛地建成房屋的开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费—开发利润—买方购买毛地应负担的税费
毛地价值＝开发完成后的熟地价值一由毛地开发成熟地的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一土地开发利润一买方购买毛地应负担的税费
熟地价值＝开发完成后的房地产价值一由熟地建成房屋的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一开发利润一买方购买熟地应负担的税费
在建工程价值＝续建完成后的房地产价值一续建成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一续建投资利润一买方购买在建工程应负担的税费
旧房价值＝装修改造完成后的房地产价值一装修改造成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一装修改造投资利润一买方购买旧房应负担的税费
适用于开发完成后出售的公式：
V＝VP—C
适用于开发完成后出租、营业的公式：
V＝VR—C
上式中:
V—待开发房地产的价值;
VP—用市场法或长期趋势法测算的开发完成后的房地产价值；
VC—应扣除项目
VR—用收益法测算的开发完成后的房地产价值；
7．4假设开发法计算中各项的求取
利率＝单位时间内的利息/本金×
I＝P×
i×
n
F＝P（1＋i×
n）
复利的本利和计算公式为：
F＝P（1＋i）n
复利的总利息计算公式为：
I＝P[（1十i）n—1]
在名义利率下的本利和为：
F＝P（1＋r／m）n×
m
在名义利率下的一年末本利和为：
F＝P（1＋r／m）m
假设实际年利率为i则在实际利率下的一年末本利的为：
F＝P（1＋i）
令一年末名义利率与实际利率的本利和相等，即P（1＋i）=P（1＋r/m）m得出i＝（1＋r/m）m—1
名义利率与实际利率的关系，还可以通过利率的计算公式得出，即i=（F—P）/P
=P（1＋r/m）m—P/P=（1＋r/m）m—1
上7.4式中：
i—利率;
n—计息周期数;
I—总利息;
F—计息期末的本利和;
r—名义年利率;
m—一年中计息m次;
r／m——每次计息的利率;
P—本金;
8．2数学曲线似合法
Y＝a＋bX
a=（∑Y—b×
∑X）/N
b=（N×
∑XY—∑X×
∑Y）/N×
∑X2—（∑X）
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