中澳地产工程管理手册Word文档下载推荐.docx

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4、制定或组织审定新技术、新工艺、新材料应用方案。

5、负责施工图纸会审，参加开发项目图纸交底、竣工图的审定、图纸变更的审定工作。

6、负责开发项目工程质量管理工作。

7、认真贯彻执行上级管理部门关于工程质量管理的规章制度，建立健全质量管理体系，健全工程质量管理的规章制度体系。

8、负责审核施工单位的施工组织设计或质量计划；

负责审核项目部上报的项目质量计划。

9、协助综合管理部对大型设备、大宗材料供货商资质、资格、技术条件的评审。

10、负责组织监理单位的评审，审查监理规划，抽查实施情况。

11、协助综合管理部对施工单位的评审和选择工作。

12、负责对在施工程项目的质量巡查和抽查工作。

13、参加工程协调会议，协助项目解决需协调解决的问题。

14、参加基础、结构、竣工验收工作。

15、协助项目部组织消防、人防验收工作。

16、负责组织召开工程质量会议，分析研究质量管理中存在的问题，提出改进措施。

17、负责重大质量事故的调查、鉴定处理工作。

18、负责核实经济洽商工程量并签署意见；

负责工程结算中工作量的核实工作。

19、负责建筑材料、设备市场的调查和质量评定。

20、负责与工程施工和产品质量有关的法律法规、标准、规范及信息的收集、整理和沟通工作。

21、负责对施工现场进行安全生产和消防的监督检查工作。

二、技术部职责

1、负责公司的技术管理工作，负责起草工程设计委托书中设计交工标准的结构部分及工程勘察委托书，配合勘察单位进行施工勘察，并对勘察报告认真做好会审工作；

负责联系设计院对工地的服务、交流、配合工作。

3、负责审查开发项目的技术方案，审查本专业初步设计、施工图文件，提出初审意见，认真做好会审前准备工作

参与市场调查，编制建筑新型材料的技术经济分析，提出选材方案。

5、负责处理设计图纸、施工中出现的矛盾、一般技术性问题；

负责施工图纸会审，参加开发项目图纸交底、竣工图的审定、图纸变更的审定工作。

6、对本专业各设计阶段设计图纸、工程设计变更或设计修改通知、工程变更申请以及工程通知单在发出前进行核对。

7、负责审核施工单位的施工组织设计或质量计划。

8、参与工程建设成本的分析和控制工作。

9、负责编制项目采购计划，及根据项目采购计划以及工程施工需要做好项目采购资金使用计划。

10、参入对大型设备、大宗材料供货商资质、资格、技术条件的评审，参与楼宇室内、外主要建筑材料规格、品牌等的选用、设备选型及品牌确定工作。

三、项目部职责

1、负责组织编制和审查监理规划，代表监理企业授权范围内对项目实施监管。

2、负责对在施工程项目的质量巡查和抽查工作。

3、组织工程协调会议，协助项目解决需协调解决的问题。

4、组织基础、结构、竣工验收工作，对工程施工技术、质量、进度、安全进行全过程的管理、控制工作。

负责组织有关人员对进入现场的原料、设备、构件等进行验收。

5、协助消防、人防、防雷、给排水、供电、节能、环保、规划、电梯等验收工作。

6、负责组织召开工程质量会议，分析研究质量管理中存在的问题，提出改进措施。

7、负责重大质量事故的调查、鉴定处理工作。

8、负责核实经济洽商工程量并签署意见；

负责结算中工作量的核实工作。

9、参入建筑材料、设备市场的调查和质量评定。

10、负责对施工现场进行安全生产和消防的监督检查工作。

四、专业工程师职责

1、熟悉掌握施工图和设计意图、施工工艺和操作规程、工程质量验收标准及有关的法规和条例。

2、参加施工图纸和文件、施工组织设计（施工方案）、施工质量保证体系、采用的新技术、新工艺、新材料等的审核。

3、监控检查现场工程施工质量，特别是隐蔽工程，在承包商自检合格及监理公司验收合格的基础上进行抽验，并作好抽验记录；

按照工程进展情况及工程技术特征确定停检点并书面通知监理及承包商。

4、对于达不到规范要求的作业，以工程联系单的形式通知承包商，并要求监理公司进行跟踪监督，整改完毕后进行复验。

5、处理一般质量事故，参与重大质量或安全事故的调查，向上级主管提供真实信息。

6、审核承包商提交的施工进度计划、月度施工计划、工程量申报表及付款申请表，为上级主管提供真实数据。

7、审核承包商提交的技术核定单、索赔申请表和延长工期的申请单，据此与监理公司进行调查研究，为上级主管提供真实数据。

8、配合相关专业工程师开展测量、材料、成品、半成品、构件等进场设备的检验、抽检和复试工作。

9、在现场发现的问题（质量、进度、协调等），应及时向主管领导汇报，以便及时做出反应，并在授权下进行处理。

10、监督承包商和监理公司的工作，对其工作不足之处应及时提醒，并形成文本记录。

11、负责审核本项目的阶段性施工进度计划是否符合施工总进度计划的要求，当工程形象进度出现偏差时，应上报主管领导，并及时提示监理公司及承包商采取有效措施予以纠偏。

五、工程文员岗位职责

1、负责管理工程管理部与公司其他部门之间文件收发登记存档工作。

2、负责工程签证单、罚款单、工程进度等文件的登记、送达及催办工作；

3、负责各种款项的登记、送达及催办工作，对公司的通知、文件要做到及时上传下达。

4、负责工程管理部的日常打印、办公用品的申请工作。

5、负责本部资产管理，每月盘点，建档入册。

6、负责本部考勤监管工作。

7、相关方信息传递交流，做好部门的后勤工作。

六、工程资料员岗位职责

1、认真做好工程技术档案的编制管理工作，保证工程技术档案完整、准确，为工程进行使用、维护、管理、改扩建提供准确的资料依据。

2、负责收集工程项目所有归档图纸和各种技术文件、资料，并整理、分类、编目后存档。

3、施工台帐管理。

4、准确无误地填制各种报表和表格，分类归档，做到随时可提供查阅。

5、负责将设计图纸、设计变更单、技术核定单等资料及时下发给施工单位和有关部门。

6、负责合作单位工作联系单、联系函的收发登记和保存工作。

第五条绿化部职责

1、配合技术部对设计管理工作进行管理，接受上级主管的直接领导，并适时汇报，工作积极，贯彻执行公司的方针政策。

2、负责技术指导、监督检查，编制园林绿化施工计划，图纸设计。

3、负责制定园林养护月工作计划。

4、负责苗木、用品采购等外联工作及联系绿化承包工程项目。

5、负责巡视检查园区内植物生长状况，发现问题及时汇报，并提出相应措施建议。

6、负责质量管理工作，监督隐、预检的实施和执行情况。

7、负责配合物业公司对园林维护管理。

第六条综合管理部各岗位职责

一、综合管理部职责

1、参与规划设计部组织的图纸会审并提出有关预算意见，在工程设计阶段协助公司决策层优化设计，降低工程造价。

2、在工程招投标阶段认真编制招投标文件、组织完成标底编制工作，必要时编制标底并全面审核各专业标底，起草工程承包合同条款，协助公司主管领导签订工程承发包合同，确定合同价。

3、及时调整合同价，动态监控工程造价，组织各专业计算和审核月工程款的拨付数额，根据需要向公司领导汇报工程款拨付及调整后合同价之状况；

4、对所有指导材料实行严格限价；

5、对所有设备严格限价，组织安排好部分设备的招投标工作；

6、配合工程管理部做好本专业范围内隐蔽工程记录、验收，及时计算隐蔽工程土石方及地下管线工程量；

7、加强工程施工合同管理，做好设计变更或洽商的签证工作，及时准确计算设计变更或洽商工程量及造价；

8、组织各专业完成工程决算编制工作，全面审核各专业决算值，必要时办理工程决算，起草保修合同条款，协助公司主管领导签订保修合同；

9、做好工程造价文件汇总存档工作。

10、半年内总结一次工程造价管理经验，逐步建立和完善本部门的质量管理和行为规范，形成一套较为成熟且富有实效的工程造价管理办法；

11、每月召开一次会议，学习新的专业知识，进行业务建设和职业道德教育，讨论有关专业问题，了解同行业工程造价管理之动态，掌握最新相关政策法规和文件规定；

12、遵守公司规章制度，完成公司制订的总体工作部署，配合其他业务部门的工作，完成主管领导交办的各项任务。

二、成本管理部职责

1、负责编制成本概算和施工图预算，做到编制及时，内容齐全，数据准确。

2、负责制定工程成本控制指标,编制成本控制计划并组织实施。

3、负责审核施工单位编报的工程预算和材料计划。

4、负责编制工程招标标底，为评标工作提供可靠依据。

5、参加编制招标文件，参与工程招投标，重点进行商务评标。

6、参与施工合同的签订，明确承发包范围，并准确掌握合同规定条款。

7、参与材料设备招投标及材料设备采购合同会签。

8、参加工程实物量测定和隐蔽工程验收。

要求做到实地测量，验收准确，认真做好各种记录，为结算工作积累准确的原始资料。

9、审核竣工工程决（结）算，做到审核及时、准确。

10、负责审核施工单位提报的月完成工程量报表，并提出付款意见。

11、参与材料、设备价格信息的收集、整理，参与材料、设备限价单会签。

12、根据实际情况变化及时调整成本指标和计划,确保成本控制目标的实现。

13、负责工程款支付凭证的审核确认工作，负责工程经济签证的审核及管理工作。

配合综合管理部做好本专业范围内隐蔽工程记录、验收，及时计算隐蔽工程工程量；

14、总结工程造价管理经验，逐步建立和完善本部门的质量管理和行为规范，形成一套较为成熟且富有实效的工程造价管理办法；

了解同行业工程造价管理之动态，掌握最新相关政策法规和文件规定；

三、采购部职责

1、完成大宗工程材料和设备的采购。

2、及时收集整理与项目开发建设相关的施工工艺、新技术、新产品以及各种建筑装饰材料的相关信息为公司产品研发提供信息支持，开展供应商调查，建立，管理供应商目录和档案。

3、负责根据项目工程进度对所需建筑、装饰材料的价格进行询价、审核，并负责对公司采购的材料进行谈判工作。

4、负责根据工程制定的各阶段施工进度和采购计划做好材料采购计划。

5、对采购进场的材料按规范进行抽验等工作，不符合要求的须督促进行退换等手续。

6、参与大型设备的选型、定性审核；

7、协助工程管理部开展采购材料、设备的质量检验工作；

8、负责材料（设备）的采购管理、运输管理和交货管理工作；

四、合同部职责

1、负责审核工程经济洽商、建筑施工合同。

2、组织起草工程承包合同条款，协助公司领导签订工程承发包合同。

3、参入工程项目合同谈判,会同有关人员共同确定合同条款,负责工程合同、协议的签订和管理工作。

4、对合同执行情况进行跟踪和反馈,预测可能出现的合同纠纷（如索赔与被索赔）等情况,及时上报并提出应对措施。

5、负责收集与招投标相关法律法规变化的相关信息，并及时沟通。

6、负责与招投标有关资料的积累、归档工作。

五、预算工程师岗位职责

1、认真熟悉关于造价的相关规定，及时掌握工程造价变更情况。

2、了解熟知公司的财务制度，严格进行合同管理，贯彻工程款拨付程序。

3、认真研究工程总进度计划、年度计划、月进度计划，做好相应用款计划，及时报与工程总监和部门主管以便调整。

4、及时对各种技术资料进行收集整理，把有关造价动态信息向上级主管报送，对各专业工程师签发的涉及到费用增减的变更、技术核定、签证提供参考意见。

5、工程决算审核，要严格审查各项变更、签证费用，精确计算工程量，逐项审查各项定额直接费和各种管理费用，根据施工合同和专业工程师的审核意见，作出决算报告，报送上级主管。

6、对各项工程决算在一个月内作出审核报告，并作好向公司有关领导的解释工作，作好与施工单位的核对，双方签字上报。

7、配合相关部门进行商品房面积测绘的计算、核对。

8、对工程造价的有效性、准确性负责。

9、认真完成主管领导交办的临时工作，并将结果及时反馈。

六、综合文员岗位职责

1、负责本部门与其它部门往来的书面资料，做好收发记录。

2、负责本部门会议、打印、下发工作。

3、对各类文件，统一编目录入，归档管理。

4、负责本部资产管理，每月盘点，建档入册。

5、负责本部考勤监管工作。

第七条前期开发部职责

1、制定公司发展战略，实施项目拓展管理。

2、参与编制和落实公司开发计划，负责在建项目征地及拆迁工作。

3、负责国土、规划、建设、房产及配套业务的报建报批。

4、负责收集相关行业政策，为公司决策提供依据，对各种报建规范进行了解和技术配合。

5、负责管理与各相关政府部门的公关工作，负责处理项目其他工作配合。

6、负责归档整理公司开发建设过程中相关文字及图文资料。

第八条招标领导小组（临时性机构）职责

1、负责组织工程招标工作,组织编写招标文件,组织对投标单位资格考察,负责招标全过程的实施和管理工作，组织项目工程的招标工作，办理招标手续。

2、组织完成标底编制工作，必要时编制标底并全面审核各专业标底。

3、负责工程招标的组织协调工作。

4、负责组织内部招标、评审工作。

第九条实测实量小组（临时性机构）职责

1、建立健全质量管理体系，健全工程质量管理的规章制度体系。

2、对现场的原材料、成品或半成品、施工工艺、执行的技术标准等，不定期的对各个项目部施工现场进行实测实量，作为对施工单位进行考评和付款的依据。

3、对合同执行情况进行跟踪和反馈,预测可能出现的合同纠纷（如索赔与被索赔）等情况,及时上报并提出应对措施。

4、编制实测实量报告文件。

5、负责与工程施工和产品质量有关的法律法规、标准、规范及信息的收集、整理和沟通工作。

第三章工程招标管理

（一）招标策划

第一条针对工程类招标，各公司在实施招标计划之前，因由综合管理部组织相关部门进行招标策划，编制招标方案，经工程管理中心评审后，报公司分管领导、总经理审批。

第二条招标策划的内容包括：

标段划分、合作单位的选择方式（招标、议标、续标）、招标方式的选择（清单招标、单价招标、费率招标）、入围单位的选择标准、开评标方法（两阶段开评标、同时开评标）、拦标价要求等。

其中，标段划分应综合工程的复杂程度、技术要求、工期要求、承建商的实力以及招标人的自身管理要求来确定，合理划分标段，既要避免标段过小导致合作方不能发挥规模效益，而提高报价，也要防止标段划分过大导致不能按时竣工或者降低工程质量。

（二）编制标底或参考价

第一条凡是实行工程量清单招标的项目，必须编制标底；

标底由成本管理部负责编制，综合管理部审核；

第二条凡是非工程量清单招标的，由综合管理部负责提供招标参考价，以目标成本或公司内相似项目的历史成本为参考价。

（三）投标单位选择

第一条投标单位寻找

1、投标单位由合同部门和业务需求部门共同寻找，其中业务需求部门至少提供1/3的投标单位。

2、投标单位优先从公司合格分供方库中寻找，只有当公司合格分供方库中资源不足时，可以另外寻找潜在投标单位。

3、符合公开招标条件的，必须通过公开招标的方式寻找投标单位，须在主流媒体或主流招标网站上发布招标公告。

第二条投标单位的资质要求

1、施工单位的资质要求

施工企业选用本着互惠互利、长期合作、动态更新、有合作经历的原则进行。

施工企业必须具有相应的企业资质和安全生产许可证，在其资质等级许可的范围内总包工程，禁止转包、挂靠和违法分包。

对于未合作过的施工企业必须进行考察。

企业资质必须为壹级及以上，并具备以下条件；

（1）企业近5年承担过下列6项中的4项以上工程的施工总承包或主体工程承包，工程质量合格。

25层以上的房屋建筑工程；

高度100米以上的构筑物或建筑物；

单体建筑面积3万平方米以上的房屋建筑工程；

单跨跨度30米以上的房屋建筑工程；

建筑面积10万平方米以上的住宅小区或建筑群体；

单项建安合同额1亿元以上的房屋建筑工程。

（2）企业注册资本金5000万元以上，企业净资产6000万元以上。

（3）企业近3年最高年工程结算收入2亿元以上。

（4）企业具有与承包工程范围相适应的施工机械和质量检测设备。

（5）近三年内获省级以上优质工程三个以上的。

（含省优）

（6）近三年未发生重大安全事故的及未因安全而被通报的。

（7）银行信用等级AAA的。

（8）符合以下条件者优先考虑续标；

近几年来与我公司有二项总包工程施工良好业绩，施工进度快、质量好，安全生产、文明施工，守合同、重信用；

项目经理施工经验丰富，管理能力强，业绩佳；

技术、质量、安全、生产等专业管理力量较强，具有独立组织工程施工能力；

专业技术工人水平高，工种比例适当，持证人员数量满足施工要求；

能够提供施工所需要的装备；

企业财务状况良好。

未发生民工工资纠纷或被有关部门通报的。

2、材料供应商的资质要求

（1）是制造商或者授权经地级市销商和代理商。

（2）必须是行业十大品牌或地方知名品牌。

（3）注册资本金符合公司规定的要求，具体是：

序号

材料名

注册资金要求

其他

一、外立面

铝合金门窗

800万

二级门窗安装资质以上

栏杆

200万

二级安装资质以上

砂岩

500万

三级施工资质以上

单元门

200万

木廊架

100万

三级以上安装资质

给排水管

5000万

十大品牌之一

天窗

100万

外墙保温

二级以上施工资质

二、清水间

电线电缆

8000万

十大品牌

进户门

消火栓箱

确保通过当地消防验收

指纹锁

配电箱

500万以上

三、装修间

中央空调

商场、大酒店空调招标注册资金3000万；

其他100万以下标的注册资金200万；

100万（含）以上标的注册资金300万

家具

3000万

灯具

1000万

卫生洁具

100万（含）以上标的注册资金1000万；

100万以下标的注册资金500万

油烟机

灶具

木门

500万

衣柜

橱柜

800万

瓷砖

3000万

备注：

（4）资格文件齐全、符合国家的要求（基本文件、检验报告、特殊行业许可证）。

（5）符合国家标准、行业标准。

（6）供应能力、供货时间能满足公司要求。

3、规划设计单位的资质要求

设计类型

概念规划方案设计

控制性规划方案设计

修建性详细规划方案设计

设计资质要求

境外公司可不要求设计资质，国内最低设计资质为乙级

国内最低设计资质为乙级

设计院相关要求

院规模

50人以上

100人以上

近五年获得国家级奖项目

1项以上

2项以上

近五年获得省级奖项目

5项以上

教授级高级工程师

1人

2人

国家一级注册规划师

2人以上

5人以上

国家一级注册结构师

无

1人以上

国家注册公用设备工程师

（暖通空调）

国家注册电气工程师

（供配电）

（给排水）

近年来主要设计类似本项目作品

有

近年来主要合作单位

一线地产商

主创设计师相关要求

年龄

年龄不小于35岁，注册规划师（境外公司不做要求）

年龄不小于35岁，注册规划师

主持的项目与面积

50ha以上

职务与职称

中级职称以上

参与项目团队相关要求

25岁以上

28岁以上

20ha以上

初级职称以上

参与本项目设计师总人数及相关个人信息

4人

3人