西安山水绿都生态农庄可行性研究报告Word文件下载.docx
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第六章投资估算与财务评价14
6.1投资估算14
6.2分期资金投入计划14
6.3资金筹措来源15
第七章成本核算及经济效益分析15
7.1核算及效益分析依据15
7.2经营成本换算15
7.3总收入计算15
7.4利润计算及税金16
7.530年期间企业实得效益保守计算16
7.6国家实收效益16
7.7经济指标计算16
7.8盈亏平衡分析16
7.9经济分析结论17
第八章环境保护分析17
8.1环境保护17
8.1.1周围环境现状18
8.1.2施工期环保措施18
8.1.3营运期环保措施18
8.2节能18
8.3安全18
第九章组织机构与人力资源配置18
9.1工程项目管理18
9.2
组织机构18
9.3人力资源19
9.4员工培训19
9.5管理机构和设置20
第十章国民经济评价、社会评价20
10.1“可持续发展”将成为主导各国农业经济发展的指导思想20
10.2生态旅游已成为当今世界旅游发展的潮流20
10.3生态农庄建设是促进农业和农村经济持续健康发展、农业资源高效利用、农民生活质量明显改善的必由之路21
10.4生态庄可持续发展的方向21
10.5社会效益22
第十一章研究结论与建议22
11.1
结论22
11.2
建议23
第一章总论
1.1项目提要
1.1.1项目名称
项目名称：
1.1.2项目建设单位、法人代表、所有制形式
项目建设单位：
西安山水绿都生态农庄有限公司
法人代表：
乔利军
注册资本：
1500万
企业类型：
有限公司
注册地址：
蓝田县史家寨镇姚家寨村
成立日期：
2012年
1.1.3建设地点、建设规模、建设期限、建设内容
一、建设地点：
西安山水绿都生态农庄座落于蓝田县，西临库峪河，北临环山公路。
二、建设规模：
西安山水绿都生态农庄是一个以生态开发为宗旨，集科研、种植、养殖、旅游休闲为一体的绿色生态园，为确保产品优质高产，生态园聘请农业专家为技术指导，将畜禽的养殖与销售，果树、蔬菜的种植，以及观光休闲集于一体，总面积约为600亩。
三、建设期限：
建设期为3年
四、建设内容：
1、重点建设基础设施：
（1）按功能规划为1.现代农业展示区2.绿色蔬菜种植区3.精品水果种植去4.湿地水生种养垂钓区5.标准化养殖区6.生产管护体验区7.接待服务功能区8.示范带动区。
（2）兴建集住宿、餐饮、垂钓、采摘、农村生活体验、游乐、园林绿化和乡村情调于一体的农村生活体验区，并运用现代化市场营销手段，积极发展观光采摘业；
（3）建设滴灌系统，发展果树种植和间种农作物；
（4）兴建小型现代化的养殖中心，将RFID（无线射频识别技术）运用到养殖业中，通过采用RFID技术建立饲养档案、预防接种档案等，达到高效、自动化管理牲畜的目的，同时为食品安全提供保障：
（5）利用航天系统优势，引进航天育种花卉培育及展示区；
（6）利用当地丰富的地下温泉优势，兴建具有符合整个园区风格特色的温泉度假酒店区，使建筑与自然风貌相辅相成；
（7）修建工作人员办公、宿舍及医疗保健区；
（8）修建太阳能，满足生态园照明、动力等需要。
2、建立绿色产品生产基地。
为了确保生态园建设前期的资金周转及维持经营，在真正走向市场化道路之前，农庄的前期产出全部由集团内部消化。
3、建设多元化生态农庄
在生态农庄的基础上，立足地理位置山青水秀、“绿色环保”以及休闲特点，形成“可览、可游、可居”的环境景观和集“自然—生产—休闲—康乐—教育”于一体的景观综合体，发展体验农业与观光农业相结合的特色旅游。
1.1.4资金构成
项目估算总投资12000万元，全部由公司自筹。
1.2项目综合评价
生态农庄的项目开发建设有助于生态保护和环境优化，使环境恢复魅力，永保秀丽；
另一方面改变了传统的农业生态结构，优化了农业经济的组合，开拓了农业和土地被利用的新领域，强化农业自我积累、自我发展的运行机制，增加农产品的商品量和农业附加值，加速传统农业向现代新型农业的转变，是振兴农村经济、优化农业结构的有效措施。
围绕建设旅游大产业、面向旅游大市场，进一步调整优化农业结构，通过生态农庄的建设，引导和推动当地农业结构调整。
第二章项目背景
2.1项目的由来
生态农庄是一种以农业和农村为载体的新型生态农业。
近年来，伴随着农业产业化的发展，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活功能。
随着收入、闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。
于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业—生态农业应运而生，拓展了农业发展的新空间。
项目建设的重要性与必要性
生态农庄是现代农业发展的一个趋势，有着丰厚的社会基础。
随着社会经济的飞速发展，人们收入水平迅速提高。
在解决温饱之后，人们对吃穿以外的生活追求日益增多，日趋多样，这是观光农业发展的主要基础。
与此同时，节假日的增多，双休日的实行，为人们外出休闲、观光旅游提供了大量的时间。
从人们旅游情趣多向性来看，追求田园式的生活情趣是一个重要的发展趋向。
而现实中，这样的景点场所显得相对匮乏，这就为生态农业观光园的快速发展提供了广阔的发展市场。
而蓝田县属暖温带半湿润大陆性季风气候，宜林、宜牧、宜粮。
丰富的山川、水系和多样的农业资源再加上优越的地理交通条件，为生态农业观光园的发展提供了广阔的发展空间。
因此我公司决定抓住机遇，兴建一个以生态开发为宗旨，集科研、畜禽的养殖与销售，果树、蔬菜的种植，以及观光休闲集于一体的绿色生态园。
发展生态农业是造福子孙后代的事业，我公司提出的建设生态园规划方案，正是贯彻国家政策，实现可持续发展的具体举措。
西安山水绿都生态农庄强化真正意义上的综合性和多元性，将农业系统各组分、各链条的有机整合，对不同产业之间进行有机耦合，把初级农产品生产与其后续性加工的紧密衔接等，并根据生态、自然、经济、社会、市场条件，发展高效实用的生态农业模式。
2.3项目建设所在地概况
2.3.1自然地理条件
1、地理位置：
蓝田县位于秦岭北麓，关中平原东南部，是古城西安的东南门户，县城距西安22公里。
公元前379年始置蓝田县，迄今已有2370多年的历史，因境内盛产美玉而得名。
县境东西长64公里，南北宽55公里，总面积1969平方公里，辖29个镇，519个行政村，总人口63.7万。
2、自然环境：
南部和东部是秦岭山地，海拔800～2000米，最高峰王顺山海拔2311米。
河流有辋、灞、焦、汤、青河汇入渭河。
3、气候条件：
蓝田属暖温带大陆性气候，年均气温13.1℃，年降水量720毫米。
气候在全国气候分区中属于暖温带半湿润季风气候地带，具有温暖、雨量适中、四季分明、雨热同季、生产潜力大，但气象灾害亦多且频繁的特点。
境内由于半封闭的盆地地形和山地的影响，气候的地域类型丰富多样，为农林牧副渔业生产提供了有利条件。
2.3.2基础设施
蓝田毗邻西安，距西安市区24公里，312国道和101、107省道、西合铁路横贯全境，沪陕高速、关中旅游环线建成通车，实现了以国道、省道为主干，县、乡公路辐射各行政村的公路网络体系，县域公路总里程达2000公里。
双回路供电为全县提供了充足的电力资源，率先在西安实现了天然气县级自供。
宽带数据传输网络、移动电话实现了无缝覆盖。
县内水资源充足，地下水特别是地热资源尤为丰富，城市公共设施日臻完善，综合服务功能明显增强。
2.3.3旅游基础条件
蓝田县是人类始祖的发祥地之一，旅游资源得天独厚，有闻名中外的公王岭“蓝田猿人”遗址，唐朝诗画家王维辋川别墅遗址，被誉为“第二敦煌”的佛教净土宗胜地水陆庵，荆轲墓，蔡文姬纪念馆、兼有华山之险、黄山之秀的国家森林公园王顺山等一大批人文、自然景观。
名胜古迹有蓝田猿人遗址，燕国义士荆轲墓，汉代才女蔡文姬墓，隋唐水陆庵、竹窥寺，唐诗人王维辋川别墅故居，王顺山风景旅游区，辋川溶洞，白鹿塬风景区，汤峪温泉风景区，以“秦关古道”为特点的商山栈道，葛牌古镇红色根据地。
2.3.4经济建设
蓝田经济以农为主，产小麦、玉米、棉花、薯类、豆类等。
中药材有天麻、五味子、党参、柴胡、杜仲等。
林产有油桐、漆树等，辋川白皮松是名贵树种之一。
矿产有玉石、铁、钨、白云石、石棉，尤以玉石有名。
蓝田玉、金川牛为主要特产。
2.4
项目建设单位概况
西安山水绿都生态农庄是一个以生态开发为宗旨，集科研、种植、养殖、旅游休闲为一体的绿色生态园，为确保产品优质高产，农庄聘请农业专家为技术指导，将畜禽的养殖与销售，果树、蔬菜的种植，以及观光休闲集于一体，总面积约为600亩。
西安山水绿都生态农庄的投资主体是航天基地实业发展有限公司，成立于2007年9月，注册资本3亿元，为国有独资企业。
具备政府背景，享有政策、信用优势。
公司集土地开发、房地产开发与经营两项主营业务。
土地开发包括综合开发，房地产开发与经营包括工业房产和商住房产业务。
目前公司总资产达12.56亿元，银行信用等级为A级。
西安山水绿都生态农庄是对高科技与农业、现代企业与传统农户经营相结合之路的有益探索，公司将秉承“以科技发展农业，以农业带动经济”的发展战略，在西安山水绿都生态农庄的开发建设上以技术为依托，以市场为导向，注重发展高科技农业产品，保护乡村生态环境，建立良好的景观生态系统，坚持可持续发展的原则，力争把西安山水绿都生态农庄建成“生态农业示范区”。
第三章市场分析
3.1生态农庄概况
3.1.1生态农庄的功能分区
生态农庄是以生态农产品的种植养殖为主，兼有度假、文化娱乐、体育运动等多功能的综合性区域。
按其不同的性质和功能进行空间区划，可划分为八个分区：
1.现代农业展示区
2.绿色蔬菜种植区
3.精品水果种植区
4.湿地水生种养垂钓区
5.标准化养殖区
6.生产管护体验区
7.接待服务功能区
8.示范带动区
观光农业园区功能八分区方案：
场所分区
所占规划面积
构成系统
功能导向
现代农业展示区
5％
展示先进的科研技术成果和种植手段
现代科技对农业带来的推动
绿色蔬菜种植区
35％
精选优良品种进行蔬菜生态种植
让人们切实的感受到绿色农产品的生产
精品水果种植
10％
精选品种进行精心培育种植
品尝到口感好，营养丰富的水果
湿地水生种养垂钓区
5%
人造湿地、水产养殖、垂钓
休闲，观赏
标准化养殖区
20%
利用现代化养殖技术手段实现规模化饲养
生态禽蛋类生产
生产管护体验区
设备存储、农具展示
回味原生态农作的朴实，有利于工作人员方便进行耕种和设备维护
接待服务功能区
15％
温泉酒店、餐饮、商务会议服务
提供休闲娱乐、养生餐饮、以及聚会，商务会议等接待
示范带动区
现代化种植技术展示和科研成果展示
以现代的农业技术手段和新品种来带动周边农民的经济发展
3.1.2生态农庄的建设目标
1、直接经济效益目标。
生态农庄是现代农业的一个新兴分支，是以农业产业为基础。
因此，获取直接的经济效益是观光农业最基础的目标。
2、可持续发展目标。
可持续发展是现代农业的基本理念。
生态农庄把改善生态、美化自然、造就人与自然和谐的生存发展环境作为自身发展的目标。
3、示范观赏目标。
离开了这一目标，就没有了生态农庄的意义。
这一目标是“直接经济效益目标”的延伸。
换句话讲，也是产业链的延伸与拓展。
三大目标是一个统一的整体。
三者相互关联、相互促进。
“直接经济效益目标”是三大目标的基础，“可持续发展目标”既为长远利益拓展了空间，又是第三目标——示范观赏目标的基础。
而示范观赏目标为基础产业提高了知名度，拓宽了市场空间，促进了“直接经济效益目标”的实现。
3.2生态农庄效益分析
休闲度假的六大要素是“行、游、住、食、购、娱”，围绕任何一点，生态农庄都可以有所作为。
其现实意义主要体现在它为农业经济开辟了一个全新市场，竖起了一个新兴产业。
发展生态农庄对于缓解目前农村经济难以突破的几大矛盾，都有不俗的表现：
一是解决农民增收难。
生态农庄的产品是丰富多样的，就地取材，就地加工，大小批量都有市场。
二是提高农产品质量。
生态农庄以发展地方特色品种为主导，发扬传统品种和传统栽培技术之长，生产“有滋有味”的农产品。
由于生态保护的需要，生态农庄拒绝使用有害投入品，品质成为惟一目标，其产品大面积实现绿色无公害生产。
三是吸纳农村富余劳动力。
生态农庄的效益显著，
它能使农业经济结构再调整，转移农村富余劳动力就业
，推动农村经济和农业劳动力结构调整，开拓新的增收渠道，创造新的增收模式。
3.3绿色食品市场分析
21世纪将成为“人类生命科学世纪”、“产品质量创新世纪”。
当今世界各国都面临着“绿色世纪”和“绿色革命”的严峻挑战。
蓝田县作为农业大县，绿色食品资源丰富，开发潜力巨大，绿色市场销售前景看好。
绿色产业发展机遇与挑战并存，注重标示本兼治为发展之根本。
只有让更多、更好、更优的绿色食品走向市场，走向家庭餐桌，才能给世人的生活多添一份“绿色”。
综上所述，观光农业是旅游这一朝阳行业中最有潜力的部分，在未来几年中将有巨大的市场机会。
第四章项目总体方案设计
4.1项目建设指导思想
1、建设上尽量不破坏原有自然景观和乡村风味，并突出山水特色
生态农庄的总体设计将充分体现人与自然和谐共处的理念，使农庄经济效益、生态效益和社会效益相结合，因此农庄的建设上将尽量尊重本来的土地原生资源，使其与自然景观和周边乡村融为一体。
农庄接待区的规划、设计和建设上将充分考虑生态自然的元素。
2、兼顾景观生态性与娱乐性。
在对农庄进行实地规划时将通过合理布局，采取养殖区与种植区和观光娱乐区分开、果树中间种农作物等措施，既丰富了植物景观群落，又增加观光采摘的多样性和趣味性。
3、多元化农庄
以绿色农产品的生产为主，陆续开发观光休闲，商务会议，生态餐饮，温泉度假等相关产业。
使农庄产业化，规模化。
4、特色产业庄园
特色是发展和竞争的重点。
不论从种植、养殖的品种上，还是景观布局、基础设施建设的建筑风格豆都将融入国内甚至国外的最先进技术手段，建设一个出类拔萃的农庄。
4.2项目规划原则
1、整体性与开放性的原则
农庄的规划将从整体布局着手，特别注重观光区和服务区与周边环境的有机结合。
从内部讲，各个功能区尽管有各自的特点，但并不是一个个无机的、分散的结构，而是一种开放式的有机结合体；
同时农庄本身将与周边环境相互衔接、相互融合。
2、生态性原则
农庄自身的生产生活将更为注重生态方面的要求，节制引用外来物种，保护和发展乡土物种，不会对农场自身和周边乡村产生不良影响。
3、经济性原则
农庄将充分发挥我公司的管理优势，强调用合理的人工和资金投入来健全自然生态过程，强调有效利用有限的土地资源；
同时，生态园自身除了发展生态农业产品以外，还将开展采摘观光等，以带来更多的经济效益求得生态园自身良性循环，因此在农庄规划中将充分考虑经济生产的内容。
4、参与性原则
亲身直接参与体验、自娱自乐已成为当前的旅游时尚。
农庄在观光项目的设置上将充分考虑体现“参与感”、“体验感”，结合农庄自身空间广阔、地貌丰富等特点，吸引城市观光者广泛参与到生态园的生产、生活的方方面面，多层面地体验农场生活的情趣，享受到原汁原味的乡村文化氛围。
5、特色性原则
特色是生态园经济发展的生命之所在，愈有特色其竞争力和发展潜力就会愈强，因此，农庄会明确资源特色，选准突破口，使生态园具有更鲜明的市场特色。
4.3项目建设内容
生态农庄立足以生态农业开发为基础，以创造优美的自然环境、生产优质的绿色农产品为宗旨，走农业观光、农村休闲渡假之路。
在种养殖项目选择和设计上充分考虑了农业与旅游的有机结合。
1.农业设施：
园区建有以国产连栋大棚和现代温室为主的现代化生产设施，主要种植各种各样的瓜果蔬菜如小番茄、小黄瓜、草莓、各种西瓜、甜瓜、野菜等供采摘和园区餐厅自用。
另外农业园还有观光型玻璃温室一座，温室里种植各种奇特瓜果，四季常绿，极具观赏性。
2.田园风光设施：
以老石板铺设田埂，并架设老式水车灌溉系统让游客真正参与到农事活动中来。
其他包括在园区里放养了鸭、鹅、牛、羊等家禽家畜，建有老式茶楼、茅草亭、长廊、栈道、木制长桥、乡村作坊等休闲项目供游客观赏、休憩。
3.垂钓设施：
园区建设垂钓塘，这些垂钓池环境优美，设施齐备，专业垂钓池养殖有多种常规鱼，特种鱼垂钓塘每个塘养殖一种稀特鱼，如美国茴鱼、鲻鱼、南美白对虾等。
4.嬉水河滩设施：
为满足儿童喜欢玩水的需要，园区建有嬉水河滩，水深在0.3~0.5米之间，河底密铺鹅卵石，河边种植荷花，是儿童夏天嬉水、抓鱼的好地方。
5.水果采摘设施：
生态种养殖系统农业园种植有桃、油桃、李、梨、葡萄、樱桃、枣、杏、石榴、柿等种类果树的优良品种，基本上四季有花、全年有果。
所有果园严格按照陕西省无公害农产品（水果部分）生产标准进行管理，采用大量施用有机肥、果园种草覆草、果实套袋、果园养鸡等生态措施来管理果园，尤其是果园养鸡，通过果园种草养鸡-鸡吃果园害虫-鸡粪还田增强果园土壤肥力。
果园水土得到良好保持，同时减少劳动用工，减少农药（除草剂和杀虫剂）用量，提高了果品质量，还为农业园餐厅提供了大量优质放养本鸡和本鸡蛋。
6.酒店餐饮设施：
园区规划建别具一格的温泉度假酒店及餐饮区。
温泉采自当地丰富的地热资源；
餐厅菜肴大部分使用农业园种、养的优质生态农产品，游客可现采现做，享受具有独特风味的农家菜。
7.接待服务设施：
能提供接待、会议、聚会等服务的建筑设施。
9．附属建设：
1）太阳能系统满足生态园照明、动力等需要
2）滴灌系统
3）现代化养殖园，用于现代化养殖技术的展示和推广。
将RFID（无线射频识别技术）运用到养殖业中，通过采用RFID技术建立饲养档案、预防接种档案等，达到高效、自动化管理牲畜的目的，同时为食品安全提供保障
4）停车场
第五章项目技术方案
5.1技术方案原则
本项目的技术方案依照项目区的经济、社会条件、遵循自然、社会和经济系统协调发展的原则，以充分利用当地的自然和人文资源，建立具有鲜明地域特色的生态农业系统为目的，运用生态学的物质循环转化原理、生态位原理、边缘效应原理进行设计。
5.2无公害农产品生产技术
利用项目区土壤、空气、水无污染的优势，引进、推广无公害农产品的生产技术。
在改造农田、园地的基础上实施沃土工程，引进、推广平衡施肥技术，秸秆快速催腐返田技术，提高土壤肥力。
在生产过程中，实施生态综合防治病虫害工程，采用现代栽培技术，引进防病虫害能力强的农作物品种，推广使用物理、生物防治病虫害技术，推广使用高效生物农药，降低病虫害的危害，同时要引进有毒残留快速检测设备，严格控制农产品的有害残留，提高农产品质量。
5.3庭院生态模式建设技术
根据项目的自然、经济条件，结合家庭诱馆建设，选择庭院生态模式。
重点引进立体农业种植技术发展“经济林果——蔬菜——家禽”生态模式；
引进推广花卉、水果高效种植技术，发展“经济林果——花卉——养殖业”；
引进、推广生态养殖技术，发展“养殖业——经济林果”生态模式。
一个以上专业生产项目的生态庭院，使其家居环境更加优美、经济更加富裕。
5.4无线射频技术（RFID）应用
建立融合了软件管理系统、RFID和现代计量技术的生猪饲养和供应管理模式。
本项目将实现猪只从出生到屠宰的整个跟踪管理过程，确保食品的安全和产品完整性。
通过现代计量技术，对猪只生长过程进行实时监测和管理，从而替代传统的人工养殖监控方式；
通过RFID技术，以无线射频方式在读卡器和标签（射频卡）之间进行非接触的双向数据传输，以达到目标识别和数据交换的目的，既节省了人力，又提高了过程控制的准确性，大大提高了效率；
通过农业管理信息化系统，汇总猪只整个生长过程和供应链的信息并形成生长档案，对数据加以分析、整理，从而确保整个过程的透明化。
5.5绿色食品使用农药的准则
绿色食品生产应优先采用农业措施，通过选用抗病虫品种，非化学药剂种子处理，培育壮苗，加强栽培管理，中耕除草，秋季深翻晒土，清洁田园，轮作倒茬、间作套种等一系列措施起到防治病虫草害的作用。
还应尽量利用灯光、色彩诱杀害虫，机械捕捉害虫，机械和人工除草等措施，防治病虫草害。
第六章投资估算及财务评价
6.1投资估算
该项目建设投资估算额为1.2亿元人民币，详见附表明细。
投资估算表
序号
费用项目
投资金额（万元）
备注
1
固定资产基础投资
7000
各区域建设费用，各类建筑、温泉、道路、绿化、水电设备
2
设备投资
1000
生产设施、生产设备、运输工具
3
种苗及技术引进
500
种植类良种、苗木引进、技术引进
4
前期开办费
5
土地费用
30年土地租金费用
6
培训、广告、产品包装费用
7
流动资金
6.2分期资金投入计划
根据项目规划安排，本项目分三期实施（三年），第一期5000万元，二期3000万元，三期4000万元（涵盖生产费用、年土地费用、流动资金及其它费用）。
6.3资金筹措来源
结合项目实际使用情况，项目总投资1.2亿元，全部由承建单位分期自筹解决。
第七章成本核算及经济效益分析
7.1核算及效益分析依据
本项目预计三年建成正式运营，服务年限为30年
固定资产折旧每年统一按5%计算
增值税按4%计算（一般纳税人）
所得税18%计算
全年按12个月经营计算
7.2经营成本换算
（1）电：
1000KW.H/日×
1元/KW.H×
360日=36万元
（2）煤：
3T/日×
500元/T200日=18万元
（3）产品包装费用及宣传资料：
30万元
（4）员工工资：
200人×
1500元/月×
12个月=360万元
（5）固定资产及设备折旧：
（平均值）
8000万元×
5%=400万元
（6）福利费：
360万元×
10%=36万元
（7）教育基金：
2%=7.2万元
（8）生产费用：
500万元÷
12个月=41万元
（9）项目开办费用：
30年=17万元
（10）土地费用：
10
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