商业房地产销售基本业务知识培训一文档格式.docx

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7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

8.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件的。

3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

9.以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。

有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

10.房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。

11.房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

12.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

13.商品房预售，应当符合下列条件：

1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

2）持有建设工程规划许可证；

3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

4）向县级以上人民政府房产管理部办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

5）商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

6）商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

14、房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

债务人不履行债务时，抵押权人有权以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

15、

依法取得的房屋所有权连同访房屋占用范围的土地使用权，可以设定抵押权。

以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。

16、

房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。

17、

房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。

18、

房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

19、

房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。

20、

住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。

租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。

21、

以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。

二、房地产买卖合同

1.房地产买卖的当事人应当依法订立房地产买卖合同。

2.房地产买

卖合同应当采用主管机关统一制作的文本。

房地产买卖合同应当具备以上条款：

1）当事人的姓名或者名称、地址；

2）房地产权利证书编号；

3）房地产坐落的位置、面积、四至界限；

4）土地宗地号、土地使用权的性质和年期；

5）房地产的用途；

6）买卖价款及有无能力支付方式和日期；

7）房地产交付使用的日期；

8）公用部分的权益分享及共有人的权利义务；

9）违约责任；

10）合同纠纷的解决办法；

合同生效的条件及时间；

11）双方认为必要的其他事项。

3.预售房地产的，当事人约定交付房地产的时间应当在竣工验收合同之后。

4.房地产开发商应当在房地产音乐会使用时，向受让人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。

房地产开发商应当按照住宅质量保证书的约定，承担房地产保修责任，保修期不得少于一年。

保修期内，因房地产开发商对房地产进行维修，致使房屋使用功能受到影响，给受让人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

5.违反法律、法规的房地产买卖合同无效。

无效的房地产买卖合同，从订立时起就不具有法律约束力。

6.房地产买卖合同被确认为无效后，当事人一方有过错的，应当赔偿对方因此遭受的损失。

当事人双方均有过错的，应当各自承担相应责任。

7.发生下列情形之一的，可以变更或者解除房地产买卖合同：

1）经当事人双方协商一致，并且不因此损害国家利益和也人合法权益的；

2）因不可抗力致使房地产买卖合同无法履行或者不能全部履行的；

3）因一方违约，使房地产买卖合同发行成为不必要的；

4）出现房地产买卖合同约定的变更或者解除合同条件的；

5）双方协商变更或者解除应当订阅书面协议。

一方当事人根据本条第一款第

（2）、（3）、（4）项的规定要求变更或者解除合同的，应当及时通知对方。

8.因变更或者解除房地产买卖合同致使一方当事人遭受损失的，有过错的一方当事人应当负赔偿责任。

9.现售房地产的受让人不按约定期限限给付价款的，受让方应当按中国人民银行有关延期付款的规定支付违约金；

因受让方过错造成转让人损失的，受让人除支付违约金外，还应当负赔偿责任。

受让方超过房地产买卖合同约定时间90日仍不给付价款的，转让人有权解除合同，但受让人另有约定的除外。

三、房地产预售

1.房地产开发商预售房地产应当符合下列条件：

1）土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；

2）取得《建筑许可证》和《开工许可证》；

3）除付清地价款外，投入开发建设的资金已达工程预算投资总额的百分之二十五并经注册会计师验资；

4）房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；

5）土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。

符合上列条件的，经主管机关核准后，发给《房地产预售许可证》。

2.房地产开发商应当对预售房地产的说明书、设计图纸、销售广告等公开展示文件的真实性负责。

3.已预售的房地产在建筑工程中，对公共设施部分不得变更设计。

如确需变更设计的，京戏征得全体受让人五分之四以上的同意。

建筑常识

1.什么叫房屋的建筑面积？

答：

房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙（或外柱）外围以内水平投影面积之和。

2.什么叫房屋的公用建筑面积？

房屋的公用建筑面积是批建筑物主体的、户门以外可使用的面积，包括层高超过米单车库、设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机等。

3.房屋的公用面积如何分割？

每户（或单位）应分摊的公用建筑面积按如下原则进行计算：

1）有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算；

2）如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。

即？

每房分摊的公用建筑面积=

应分摊公用建筑面积/各套（单元建筑面积之和）*各套（单元）建筑面积

4.购房的建筑面积包括哪些？

房屋的建筑面积包括套内（单元）建筑面积和按规定应分摊的公用建筑面积两部分。

5.建筑物层高达到多高时计算建筑面积？

建筑物层高难度超过米（含米）均应计算建筑面积。

6.计算全部建筑面积有哪些？

按国家规定（共15条）

1、永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；

多层房屋按各层建筑面积的总和计算；

2、房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等到其高度在米以上部位计算建筑面积；

3、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。

门厅、大厅内的回廊部分层高在米以上的按其水平投影面积计算；

4、楼梯间、电梯（观光梯）井、提供井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积；

5、房屋天面上，属永久性建筑，层高在米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在米以上的部位，按外围水平投影面积计算；

6、挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算；

7、属永久性结构有上盖的室外楼梯，近各层水平投影面积计算建筑面积；

无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积；

8、与房屋相连的有柱走廊，两面三刀房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算；

9、建筑间永久性的封闭的架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积；

10、地下室、半地下室及其相应出入口，层高在米以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）舛围攻水平投影面积计

算；

11、有柱或有围护结构的门廊、门斗、按其柱或围护结构的外围攻水平投影面积计算；

12、有玻璃墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外墙的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；

在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍取用150毫米的数据；

13、属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算；

14、依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在米以上部位的外围水平面积计算；

15、有伸缩缝的房屋若其与室内想能的，伸缩缝计算建筑面积。

7.计算一半建筑面积有哪些？

1、有盖无柱的外走廊、檐廊，按顶盖水平投影面积的一半计算面积；

2、独立柱的雨蓬、单排信的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积一半计算面积；

3、未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积；

4、建筑物外在顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积；

5、建筑物有顶盖的无柱架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。

8.不计算建筑面积的有哪些？

1、突出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、台阶、无柱雨蓬、悬挑窗台等；

2、检修、消防等用的室外爬梯；

3、没有围护结构的屋顶水箱建筑物上无顶盖的平台（露台）、泳池等；

4、构筑物，如独立烟囱、烟道、油罐、贮油（水）池、地下人防干、支线等；

5、舞台及后悬挂幕布、布景的天桥、挑台；

6、建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的窨安置箱罐的平台。

9.什么是套内建筑面积？

房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。

10.、什么是公用建筑面积？

各产权共同占有或共同使用的建筑面积。

指各套（单元）以外为各户共同作用，不可割的建筑面积。

可分为应分摊的公用建筑面积和不能分摊的公用建筑面积。

11.哪些公用面积应分摊？

应分摊的公用建筑面积套（单元）门以外的室内、外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室外、为整栋服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

核减建筑面积中的公用面积。

12.哪些公用面积不能分摊？

不能分摊的公用面积为义层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放窨、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用权的建筑面积、消防避难层；

为多栋建筑物使用的配电房；

公民防护地下室，以及地下国库、地下设备用房等。

13.房屋销售面积由哪些组成？

房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该磁（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和。

14.各套（单元）应分摊的公用面积怎样计算？

该套（单元）应分摊的公用建筑面积=该套（单元）内的使用面积*应分摊的公用面积各套（单元）使用面积之和。

新合同

1.商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

商品房买卖合同就当明确以下主要内容：

1）当事人名称或者住所；

2）商品房基本状况；

3）商品房的销售方式；

4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

5）交付使用条件及日期；

6）装饰设备标准承诺；

7）供水、供电、供热、燃气通讯道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺和有关权益、责任；

8）公共配套建筑的产权归属；

9）面积差异的处理方式；

10）办理产权登记有关事宜；

11）解决争议的方法；

12）违约责任；

13）双方约定的其他事项。

2.商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价；

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积人分摊的共有建筑面积。

3.按套（单元）计价的现售房屋当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款；

按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。

平面衅应当标明详细尺寸，并约定误差范围。

房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；

套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。

买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

4.按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的，按以下原则处理：

1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；

2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已会房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。

买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；

超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。

产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；

绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

面积误差比=[（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积]*10%

5.按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不

变面而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

6.不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。

符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买合同时，所收费用应当抵作房价款；

当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；

当事人之间别有约定的，从其约定。

7.房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。

商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人，买受人有权退房，由房地产工发企业承担违约责任。