商业楼盘开发流程Word格式文档下载.docx

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6）建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。

此阶段一般办理以下事项：

1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。

招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、以下证明材料：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

3、工程施工合同；

4、商品房预售方案。

预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。

规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。

4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；

不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

第三部分房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

2、开发商应提交材料：

（1）申请书；

（2）企业营业执照；

（3）用地证明文件或者土地使用权证；

（4）建设用地规划许可证；

（5）建设工程规划许可证；

（6）施工许可证；

（7）房屋竣工验收资料

（8）房屋测绘成果；

（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。

各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。

所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。

具体流程如下：

前期

一：

法人证明（要求非公务员，此手续应从社区出具）

二：

营业执照

三：

组织机构代码证

四：

书屋登记证

五：

房产公司资质证（在此资质证的附页有对于从注册或者转让起到征地开发有关时限的规定，从2008年后规定1年内未征地开发取缔房地产公司资质）

后续流程

征地：

1.通过土地局征地

2.通过城市建设投资公司征地

报名（提交房地产开发公司各种资料，交付报名费，资料费，以及拍地保证金）

征地成交后，现场签订土地成交确认书（草签协议，主要是面积，密度，容积率，办理土地证日期的约定等等）；

所拍土地有生地和熟地之分

选定与开发公司相匹配的有资质的勘查单位，到现场对此土地进行现场勘查以及周边环境的勘查，并出具地质勘查书

如果是生地接下来到建设局办理拆迁许可证

到规划局办理选址意见书（包括容积率，密度，绿化率，层高等的相关建议和有关规定）

六：

将初步审查提交发改委进行立项备案

1.技术性意见

2.项目概算

3.会计事务所进行验资审查，并出具验资报告

七：

到规划局办理建设用地规划许可证

1.选定两家或者两家以上有相应资质的设计院初步设计最少两套以上的方案

2.规划局通过方案审查后，提出的相关意见可以暂时保留

3.根据所选定的设计方案，由设计院绘制施工草图

八：

报省建设厅审查

1.在审查过程中提出的不足和意见驳回重新调整直到通过

2.根据所通过的设计方案由设计院绘制施工图纸

3.到规划局办理建设工程规划许可证

4.规划局出具控制宏线图

5.报当地消防部门备案

6.确定招投标相关工作

7.到建设局办理施工开工许可证

8.提交人防办进行施工审查

9.提交当地气象局进行避雷装置的审查

九：

通过第八条的各种手续再提交发改委进行施工图审查，并正式备案

1.开发公司对项目进行预算，确定标的

2.正式提交招投标中心进行招投标办理（分公开招标和内定招标）

3.内定承建单位进行项目预算，确定标的

4.确定施工单位和监理单位

5.提交墙改办进行保温节能批复

6.提交建设局质检部进行工程质量监督，后期出具工程质量质检报告并发放住宅质量两书

7.提交建设局房产科对所开发的数量，人防进行登记

8.提交建设局办理施工许可证

9.提交房管局办理预售许可证

后期：

施工方面

销售方面

营销策划是房地产开发商的智力资源，为房地产市场健康发展指点迷津。

一、项目营销策划总流程

二、项目营销策划主要内容

三、项目营销计划制定步骤

　　1、市场分析

　　2、项目市场定位

　　3、销售策略建议

　　4、宣传策略

范例02、、成都“天府名城”营销策划报告

　　1、项目基本概况

　　2、成都房地产市场分析

　　3、“天府名城”项目分析

　　4、目标市场分析

　　5、营销策略 

　　6、二次装修方案建议

　　7、营销推广及推介

　　8、首期销售量进度预测

　　9、结论

一、项目市场竞争环境分析 

　　1、区域市场现状与趋势 

　　2、竞争性楼盘点评

　　3、市场消费需求分析

　　4、营销推广环境分析

　二、项目竞争力分析

　　1、项目场地及其周边优劣势分析 

　　2、项目SWOT分析 

（SWOT分析是一种对企业或项目的优势、劣势、机会和威胁的分析，在分析时，应把所有的内部因素（包括项目的优势和劣势）都集中在一起，然后用外部的力量来对这些因素进行评估。

它是由旧金山大学的管理学教授于20世纪80年代初提出来的，SWOT四个英文字母分别代表：

优势（Strength）、劣势（Weakness）、机会（Opportunity）、威胁（Threat）。

所谓SWOT分析，即态势分析，就是将与研究对象密切相关的各种主要内部优势、劣势、机会和威胁等，通过调查列举出来，并依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论，而结论通常带有一定的决策性。

按照企业竞争战略的完整概念，战略应是一个企业“能够做的”（即组织的强项和弱项）和“可能做的”（即环境的机会和威胁）之间的有机组合。

一，分析环境因素：

下面结合***项目来分析：

***项目优势分析：

（包括机会和威胁）

1， 

位于##交通枢纽与黄金地段。

（机会）

2， 

商业，居住，健身，休闲，娱乐于一体。

弥补了本地区中高档商娱的空缺。

3， 

最高档的住宅小区，满足本地区精英阶层生活（威胁）

4， 

周边政府部门，商业，金融，医疗，教育等配套齐全（机会）

5， 

道路的修建加强了与市区的连接，会对本项目有正面的影响。

6， 

上海建筑设计的结晶，##独有的小高层电梯楼及复式楼。

（威胁）

7， 

专业的物业管理（机会）

8， 

公平交易，没有内部操作。

9， 

市场供小于求，居民有强烈的购房需求（机会）

10， 

最快今年底既可交房（机会）

11， 

本地区新建楼较少，原有居民人均居住面积较小（机会）

12， 

商业部分门面会随着以后本地小区建设及规划而升值（机会）

项目劣势分析：

价格较周边其他小区要高（威胁）

本地区收入及购买力不高（威胁）

居民对电梯楼及复式接受能力有限，而电梯户型占比较高（威胁）

后面有一个同期开发的楼盘形成了强烈的对比及竞争（机会）

开发商不专业，配合度不高（威胁）

三室户型偏多，而市场对两室需求比三室要大（威胁）

本地商业品牌简单，档次不高（机会）

整个市场房价在逐步上涨，而居民的收入没有明显看涨。

土地增值税清算会对开发商施压，可能影响价格决策。

三总结：

从上表可以看出，优势机会，劣势机会以及优势威胁，如果策略处理得当，完全可以转化为对本项目有利的因素。

而劣势威胁中，除了一些不可抗拒的原因，如收入增长赶不上房价增长，增值税的影响，这已经不是我们所能改变的。

但是想想全国各地都在这种影响下，房地产市场照样火爆，所以这些影响还不至于成为本项目的硬伤。

其他几点我们现在无法改变，只能引导，就像大禹治水，只可疏不可堵。

当洪峰呼啸的时候，我们没有能力让它屈服，但可以修条引水渠，把灾害降到最低。

所以从理论上来看，只要方法做到位，本项目是完全可以成功的。

三、项目营销推广及执行

　　1、项目总体营销目标 

　　2、目标市场细分及客户特征

　　3、项目宣传推广策略

　　4、整体宣传、销售具体安排

第五阶段 

销售组织

一个好的销售计划如果没有好的销售组织安排和指导，没有严格的销售计划追踪和过程监控就不可能得到有效落实。

一、销售团队组织架构图

二、销售人员招聘选拔流程图

三、销售人员培训体系 

一、销售队伍组建及培训 

　　1、销售团队的架构及组建方法、人才选拔机制

　　2、市场调研培训 

　　3、销售技巧培训

　二、销售流程设计

　　1、售楼员工作程序

　　2、售楼员工作方法 

　　3、具体销售方法

　　4、售楼文件办理程序

　三、管理制度设计

　　1、售楼员基本守则

　　2、销售现场管理

　　附件：

城市商品房预售管理办法 

范例02、、广州市某开发公司销售人员基础知识培训

　　1、房地产市场与一般商品市场特征比较

　　2、建筑与房地产 

　　3、房地产专用术语及建筑基础知识培训

第六阶段 

营销执行

营销执行是建立和保持项目竞争性优势的根本。

一、营销执行流程设计

二、销售现场基本流程设计

三、营销执行各时期业务推广策略设计

四、营销执行的基本要求

五、销控管理

2009年9月5号