赠与合同已经签订但没有过户是否可以将房屋过户他人名下Word格式文档下载.docx

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在合同法颁布以前，人民法院处理不动

　　产赠与纠纷，其法律依据是最高人民法院《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》有关赠与的规定，但这一规定与合同法的规定有不相一致之处，此案的审理，会遇到对相关问题的理解。

此案受理后，对此案如何处理，法院内部存有分歧：

第一种意见认为，根据《合同法》第187条的规定，赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。

房屋作为不动产，其所有权的取得，以办理所有权登记过户手续为条件，本案诉争房屋虽然已实际交付，但未办理登记过户手续，依据《合同法》第186条的规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。

因此，本案原告是在以向法院起诉的形式申请撤销赠与，受诉法院基于合同法的上述规定，应当支持原告的诉讼请求。

第二种意见认为，本案诉争房屋的所有权没有转移，但原告行使撤销权须以赠与物仍然存在为前提，因为《合同法》第194条规定，撤销权人撤销赠与的，可以向受赠人要求返还赠与的财产。

赠与物已不复存在，撤销权的行使已没有根据，因此，本案应驳回原告的诉讼请求。

　　具体说来，本案处理涉及的问题主要有：

　　2．不动产赠与合同的标的物已灭失，撤销权人能否行使撤销权

　　3．受赠人是否可以要求赠与人为其办理过户手续

　　4．如果赠与人的撤销权成立，受赠人的装修损失应由何人承担。

（一）不动产赠与合同在未办理过户手续前能否撤销

　　这一问题的解答，需要对赠与合同的性质有一正确的理解，因为，撤销权是当事人依照自己的意思变更或者消灭合同效力的权利。

撤销权既不是请求相对人为一定行为的权利，即债权，又不是对可撤销行为的支配权，属于形成权。

只有当合同依法成立后，才发生权利人行

　　使撤销权的问题，易言之，撤销权的行使以合同成立为前提条件。

因此，赠与合同何时成立便成为十分重要的问题。

纵观各国合同法，对赠与合同的成立条件有不同的规定。

有的国家规定赠与合同于赠与物交付时成立，此种立法例以前苏联和东欧国家为代表；

有的国家则规定赠与合同于当事人意思表示达成一致时成立，此种立法例以德国和日本为典型。

我国立法对赠与合同的成立条件也存有变化。

合同法颁布前，在实务界和理论界，赠与合同以赠与物的交付为成立要件为通说。

最为典型的例证就是最高人民法院《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》第128条的规定：

公民之间赠与关系的成立_以赠与物的交付为准。

赠与房屋，如果根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定为赠与关系成立；

未办理过户手续，但赠与人根据书面合同已将产权证书交予受赠人、受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。

该司法解释显然将公民之间的赠与合同定位为实践性合同，以赠与物的交付为赠与合同成立的要件。

　　但对其他赠与合同的成立未予规定。

合同法对此问题的规定与之不同，《合同法》第185条规定：

赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。

由此可见，合同法规定的赠与合同，只要当事人双方的意思表示一致，合同即告成立，并不以赠与物的实际交付为合同成立的要件。

就本案言之，本案赠与合同虽发生在合同法颁布前，但因纠纷发生在合同法颁布后，依照最高人民法院《关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释

（一）》的规定，本案应适用合同法的规定，但因此案涉及的是不动产赠与，关于不动产合同赠与的成立，除当事人意思表示达成一致外，尚需满足合同法对不动产合同成立的其他要件。

　　《合同法》第186条第1款规定：

赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。

此款为合同法对赠与合同任意撤销权的规定。

赠与的任意撤销，是指赠与合同成立后，赠与人基于自己意思而撤销赠与。

值得注意的问题是，合同法对任意撤销权的行使以赠与财产的权利没有转移为条件，而没有像我国台湾地区民法那样，规定赠与合同任意撤销权的行使以赠与物的交付为条件。

合同法作此规定，原因在于，交付仅指实物的实际交付，并归受赠人占有。

并不否认，在多数情况下，赠与物的所有权是在赠与物交付时一并转移的。

但生活中，基于法律的规定或当事人的约定，赠与物的权利与交付不同时转移的情况是存在的，有的是赠与物已为受赠人占有，但其所有权未转移；

有的是赠与物未交付，权利已经转移。

本案就属于赠与物的权利已交付者，得就其未交付之部分撤销之。

合同法起草之初，草案第四次审议稿曾规定：

赠与人在交付赠与财产之前可以撤销赠与。

　　与交付不同时转移的情况，原告已将赠与物交付受赠人使用，但双方没有办理赠与房屋的产权变更手续。

而依据《合同法》第187条的规定，赠与的财产--依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。

依照《中华人民共和国房地产管理法》的规定，赠与房产的，应当向房产管理部门申请房产权属变更登记。

至于登记与否对赠与合同成立有否影响，则要根据法律的规定来确定。

如果法律规定的登记程序只是“备案”性质，那么，虽未履行登记手续，赠与合同也应成立；

如果法律规定的进行登记是合同生效的要件，那么即使未经登记，也不影响合同的成立，只是合同不生效力；

如果法律规定的登记是合l司成立的必备条件，那么，如使合同成立则必须履行登记手续，否则合同不成立。

房地产管理法对登记程序的性质没有规定，在此情况下，我们认为，应参照最高人民法院《关于适用（中华人民共和国合同法）

　　若干问题的解释（）》第9条“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”的规定，认定此案赠与合同成立，原告有权行使撤销权。

（二）不动产赠与物已经灭失，赠与人能否行使撤销权

　　不论是我国合同法还是其他国家或地区的民法，均规定撤销权人撤销赠与的，可以向受赠人请求返还赠与的财产。

但是，如果赠与物已毁损、灭失，赠与人是否还可以行使撤销权各国法律均未规定。

对此，我们认为应分别情况处理：

　　1．赠与物的所有权转移前，赠与物已被受赠人占有，因受赠人的故意或重大过失导致赠与物毁损、灭失的，赠与人行使撤销权要求返还赠与物的目的已无法实现，此时，受赠人应赔偿赠与人无法行使撤销权所受到的损失，即赔偿赠与物的价值。

这样处理，基于两方面的理由：

其一，赠与人行使撤销权，其终极目的有二：

一是撤销赠与合同，二是取得赠与物，就后一目的言之，撤销权的行使只不过是取回赠与物的手段，因此，撤销权的行使，以赠与物现实存在为条件，既然赠与物已不复存在，行使撤销权要求返还赠与物已成为事实上的不能。

但是，赠与物返还不能，并不排斥赠与人要求受赠人赔偿损失的权利的行使，受赠人在赠与物权利转移前实际控制、占有赠与物，其应尽合理的注意义务保管赠与物，因自己的故意或重大过失导致赠与物毁损灭失的，应承担赔偿责任。

就前一目的言之，不论赠与物是否存在，撤销权的行使都可以导致赠与合同的被撤销。

其二，《合同法》第189条规定：

因赠与人故意或者重大过失致使赠与的财产毁损、灭失的，赠与人应当承担损害赔偿责任。

作为单务、无偿合同不享有利益的赠与人一方尚需对因自己故意或重大过失所导致的赠与物毁

　　篇二：

赠与房产公证未过户,赠与人一方死亡,赠与合同效力如何处理

　　赠与房产公证未过户，赠与人一方死亡，赠与合同效力如何处理

　　【案例简介】20XX年7月，王某和蒋某夫妻将自己的名下一套房子赠给自己孙子王某某，双方签订了《赠与合同》，并到公证处办理了公证，之后该房屋一直由王某、蒋某夫妻和孙子王某某居住，双方也一直没有到房产部门未办理房屋过户手续。

后来，王某因病死亡。

王某夫妻有二个子女，儿子王甲、女儿王乙，王某的妻子蒋某和王甲（王某某的父亲）生活一起，现孙子王某某因上学需要办理房屋过户。

但被房产部门告知，不能过户，按照遗产继承权办理，此时王某的女儿王乙认为该套房屋是父亲的遗产，应作为遗产继承。

但王某某认为，该套房屋是爷爷王某和奶奶蒋某赠与他的，赠与合同已经办理了公证，不应当作为遗产进行继承。

　　【案件分析】本案中需要解决两个法律问题：

1、本案中涉及的赠与合同是否生效问题；

　　2、房屋赠与办理公证后未过户，赠与人一方死亡，赠与合同效力如何处理？

　　本案中《赠与合同》已经经过公证处公证，但是赠与房产未办理过户，现赠与人一方死亡，导致赠与合同不能被房产部门采用进行过户，这就涉及到赠与合同的法律效力问题：

合同的效力指合同当事人所双方签订的合同是否符合法律规定的条件，分为有效合同、无效合同、效力待定合同。

我国《合同法》第44条规定依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

同时我国物权法第15条规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；

未办理物权登记的，不影响合同效力。

本案中赠与人王某和蒋某将其房产赠与孙子王某某，双方签订了赠与合同，并办理了公证手续，从法律上讲，是双方真实意思签订的合同，符合法律规定的合同生效条件，双方订立的赠与合同即发生法律效力，对赠与人受赠人双方具有约束力。

　　2、既然本案中赠与合同已经生效，但是赠与人、受赠人一直未到房地产管理部门办理房产过户手续，而现在赠与人王某已经死亡，蒋某因孙子王某某上学到房产局办理过户手续，被告知不能办理，导致了权益不明确，该如何处理，《物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；

未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

由此可见，双方签订的《赠与合同》所涉及的赠与房产须到房产局办理产权变更登记之日转移，而不是自合同签订之日转移。

《赠与合同》生效后，合同双方因赠与财产而产生的是债权与债务关系生效，并不是物权转移生效。

　　如上所述，本案中赠与人王某已经死亡，王某生前赠与孙子王某某的房产，该房屋一直由王某、蒋某夫妻和孙子王某某居住。

如果作为王某遗产，王某某可以依据《继承法》33条规定，要求王某的继承人应当在继承遗产范围内承担偿还债务。

如果王某的继承人对此赠与合同给予认可并承担债务，则继承人之间共同出具文书协助配合王某某过户，如果王某的继承人对此赠与合同不予认可，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第128条规定：

公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。

赠与房屋未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。

因《赠与合同》已经公证，王某某可以要求赠与人交付赠与的财产的。

并可以通过向人民法院诉讼，要求法院对赠与合同效力确认后房产部门依据法院裁决文书协助过户。

　　篇三：

关于赠与和继承房屋过户的相关问题

　　关于赠与和继承房屋过户的相关问题

　　受赠人应当提交房产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”，以及房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》。

　　上述证明材料必须提交原件。

　　税务机关应当认真审核上述材料，资料齐全并且填写正确规范的，在提交的《个人无偿赠与不动产登记表》上签字盖章后退提交人，将有关公证证书复印件留存，同时办理营业税免税手续。

　　对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税，在缴纳契税和印花税时，纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》，税务机关（或其他征收机关）应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章，在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将该表格留存。

税务机关应积极与房管部门沟通协调，争取房管部门对持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人，办理赠与产权转移登记手续，对未持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人，不予办理赠与产权转移登记手续。

另外，房产所有人将房屋产权赠与直系亲属或承担赡养义务人的，暂免征收土地增值税，否则，应按规定征收土地增值税。

　　直系赠与是一般赠与.

　　要先到公证处进行赠与公证,然后凭公证书房产证和当事人身份证,到房产交易中心办理房产过户手续.

　　缴纳房价3%的契税和%的印花税.免营业税和个人所得税.

　　赠与房产证过户费用，几种特殊情况下，房产证改名的手续和费用

　　我国实行的是不动产登记制度，因此想要确定不动产的所有权就要履行相应的登记手续，而不动产所有权的变更也以登记为准。

日常生活中。

　　我们经常遇到的就是房屋的登记问题，房屋赠与，继承，二手房买卖等都涉及到房产证的改名，那么房产证改名要履行哪些手续，支付哪些费用呢不同情况要区别对待。

　　一、房产证上添加夫妻另一方的名字

　　男方或女方在婚前用个人财产购买的房产，或者虽然用双方财产购买的房产，但房产证上只写了一个人的名字。

婚后另一方要求将自己的名字也加到房产证上该办理哪些手续呢

　　这种情况的房产证改名比较简单。

　　费用也最低。

不用缴纳任何税费，只要交百元的手续费就可以办理了。

　　二、夫妻离婚，法院将房产判给了一方，房产证上是两个人的名字，如何办理过户

　　国税函[1999]391号根据我国婚姻法什么是知识产权的规定，夫妻共有房屋属共同共有财产。

因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。

因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。

也就是说，只要拿着法院的判决就可以办理房产证的改名过户，缴纳一些手续费就可以了。

　　三、赠与房屋如何办理过户

　　一般来说，房屋赠与手续有五个步骤：

首先，赠与人与受赠人订立房屋赠与的书面合同，即赠与书，写明赠与人、受赠人、赠与事项等相关内容。

其次。

　　房屋赠与的当事人（受赠人）凭原房屋所有权证、赠与合同，按规定缴纳有关契税。

　　办理公证。

根据司法部、建设部联合发布的《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的有关规定，以下几类情况必须办理公证：

1、继承房产，应当办理"

继承权公证书"

；

2、遗嘱人为处分房律师证考试条件产而设立的遗嘱，应当办理公证；

3、赠与房产。

　　应当办理赠与人的"

赠与合同公证书"

4、有关房产所有权转移的涉外和港澳台的法律事务，必须办理公证。

第四，办理房屋所有权转移登记手续。

房屋赠与当事人到房地产管理机构申请变更登记，应提交申请书、身份证件、原房地产产权证、赠与书及公证书等书面材料。

由房地产管理机构颁发房屋产权证及房屋共有权证。

　　最后。

　　赠与人将房屋交付受赠人，至此。

　　赠与行为履行完毕。

　　四、继承房屋如何办理过户

　　继承房屋，先要去办理公证，需要提交的材料有被继承人死亡证明、该套房屋的产权证明或其他凭证、户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件、继承人的身份证件和其他公证处要求提供的文件。

有遗嘱的继承权公证比后者需要多提供一份已经被公证过的遗嘱知识产权保护。

　　继承权公证费按照受益额，也就是继承人所继承房屋经过专业部门评估后的评估价值的2%来收取，最低收取200元。

（各地收费不同）

　　办理完继承权的公证，就可以带着继承权公证书的原件、继承过户的申请书（房地产交易中心有规范的格式）、继承人的身份证明、房地产权证原件、房屋平面图及地籍图原件。

　　以前购房时候的契税完税证和契税完税贴花、被继承人死亡证明到房地产中心入行房地产继承的登记了。

　　因为继承房产涉及到了税收的问题，房地产中心要求继承人必须到被认可的专业房地产评估机构进行房产价值的评估。

评估费的收取，国家有专门的标准。

使用的差额定率累进来计费。

这和缴纳个人所得税时候采用的累入税率原理很类似，也就是按照房地产价格总额大小划分费率档次，分档计算各档的收费，各档收费额累计苏州免费法律咨询之和为收费总额。

办理继承登记的时候。

还需要缴纳一些费用。

包括100元的登记费、5元的权证印花税、继承房屋评估价%的合同印花税。

　　赠与房产证过户费用，房产赠与和正常过户，哪样费用少些

　　也可享受相应的优惠，比如满两年可免征营业税过户给你有几种方法，赠予、买卖、抵债但是要通过起诉的方法一来时间长，二来诉讼费也不便宜

　　也不少税费，因此最好的办法是赠予过户赠予与买卖相比是多个公证费，但是没有后顾之忧通过买卖最方便

　　大家一起到产监处签个合同（上备案的，不用通过中介），交纳了税费后就可以了过户到你的名下不过，这个买卖其实并不是真正的买卖，涉及到的房款问题要注重，让你父亲给你出具个收到房款的收条

　　否则今后有麻烦如果没有其他的兄弟姐妹一般不会有什么麻烦有的话就一定要注重

　　过户手续去房管局做

　　需要提供：

　　买卖双方带本人身份证房产证到房管局办理

　　所交费用是：

　　4%的契税

　　%的营业税

　　千分之一的印花税

　　80登记费

　　20配图费

　　1%的个人所得税

　　交易费是每平方6元

　　一般来说是5个工作日可以完成

　　根据通知，20XX年6月份开始，房屋产法律咨询热线权所有人将房屋产权无偿赠予他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，须按照"

经国务院财政部门确定征税的其他所得"

项目缴纳个人所得税，税率为20%，但有三种情况可免税

　　一是将房屋产权无偿赠予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子孙女、外孙子外孙女、兄弟姐妹；

二是将房屋产权无偿赠予对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

三是房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或受赠人

　　市地税局人士表示，以前，房屋产权无偿赠予，不管直系亲属还是陌生人之间，都要征收个税，这次国税总局发文明确

　　直系亲属赠予房产免征税，而陌生人之间赠予房产征20%个税，目的是打击市场偷逃税的行为

　　据了解，对受赠人无偿受赠房屋征收个税时

　　其应纳税额为房产赠予合同上标明的赠予苏州市律师协会房屋价值减除赠予过程中受赠人支付相关税费后的余额赠予合同标明的房屋价值明显低于市场价或赠予合同未标明房屋价值的

　　税务机关可依据受赠房屋的市场评估价或其他合理方式确定受赠人的应纳税额

　　赠予房产

　　不能享受优惠政策

　　"

过去，市民采用无偿赠予方式转让房产，主要是为了避税，但现在这种避税的转让行为很少了"

市地税局一人士说，国家出台了一系列房产交易的优惠政策并明确赠予房产视同交易，属于应税行为，如此一来，通过赠予转让房产，不如直接交易划算

　　按照现行的税费制度，个人或单位赠予不动产

　　都属于应税行为

　　需要缴纳%的营业税、附加税费等，但如果符合二手房交易优惠政策的条件

　　这样的话，通过赠予的方式转让房产还不如通过市场正个体户营业执照查询常交易转让划算，一是赠予房产需统一缴纳3%的契税，而市场交易非普通住宅仅需

　　%的契税；

二是赠予房产还需公证费、评估费、过户手续费等，总计下来，所缴纳税额遥超过正常交易的税额

　　此外

　　通过正常市场交易，还可享受一系列优惠政策，比如年底之前交易契税可享受返还80%的优惠，而二手房营业税不满两年，买卖双方缴纳的税收收入地方所得部分给予全额补贴

　　据了解

　　目前，房屋赠予缴纳个税有两种选择，第一种是按差额征收20%的个税，但需列支装修等相关扣除税项的合法凭证；

第二是无法提供相关合法凭证，按房屋价值总额纳税，普通住宅按1%的税率征收，而非普通住宅按%的税率征收

　　我买的我妹妹的房子【我和我妹妹是一个户口本】，钱已经给她了，现在不知道是办理赠与还是直接办过户费用低些，请教各位大侠，房产赠与或过户股权收购协议分别应该缴纳哪些费用

　　怎么办合算些

　　篇四：

怎样认定未履行产权变更登记程序,赠与合同当事人死亡后的房屋权属

　　怎样认定未履行产权变更登记程序,赠与合同当事人死亡后的房屋权属房屋产权登记部门颁发的房屋所有权证书，是房屋产权归属的凭证。

房屋赠与合同的当事人，在没有履行房屋产权变更登记程序，因种种原因死亡了，这时房屋的权属如何认定，这是实践中遇到的问题。

有的赠与人在与受赠与人签订房屋赠与合同后，未来得及办理赠与过户手续时，就死亡了。

有的受赠人在没有办过户手续时，就死亡了，赠与人仍然健在。

还有的赠与人、受赠人同时死亡。

个别的，双方当事人约定，房屋赠与需在赠与人死亡后过户。

他们所签订的房屋赠与合同有的经公证机构公证，有的未经公证机构公证。

如此等等，不同情形，房屋的权属认定是不同的。

笔者根据自己的学习，对法律的理解，将按不同情形，对房屋产权的权属认定，向与会的同仁作一交流。

不当之处，敬

　　请批评指正。

　　一、未经公证的房屋赠与合同，在未履行产权变更登记程序前。

　　当事人死亡后的权属认定。

　　当事人死亡有三种情形：

一是赠与人死亡后，受赠人仍健在；

二是赠与人健在，受赠人死亡；

三是赠与人受赠人同时死亡。

　　1、赠与人死亡后，受赠人仍健在的房屋产权认定。

房屋赠与合同双方当事人在合同签订后，在没有办理房屋产权变更登记于受赠人名下赠与人就死亡了，这时，受赠人享不享有受赠房屋的所有权。

依照物权法的基本原则，不享有物权。

因为物权要以公示为标志。

房屋产权变更登记，是房屋产权变更公示的形式。

正如最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释第九条规定：

“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律行政法规规定合同应当

　　办理批准手续或者办理批准登记等手续才生效。

在一审法庭辩论终结前，当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；

法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同效力，合同标的物所有权及其他物权不能转

　　移。

”

　　依照债权法——合同法的规定，房屋赠与合同自赠与人受赠人双方签订后即成立。

合同法第四十四条规定：

“依法成立的合同，自成立时生效。

”合同法第一百八十七条又规定：

“赠与的

　　财产依法需要办理登记手续的，应当办理有关手续。

　　对此，有的人认为，房屋赠与合同，双方当事人签订合同后，仅是赠与合同成立，不能认为赠与合同生效。

赠与合同是否生效，要待办理完房屋产权变更登记后才能生效。

笔者，对此观点持否

　　定态度。

理由