青龙汽博城报告Word文件下载.docx
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118万元，
基本预备费：
127万元，
运营费用：
57万元，
营业税及其附加为：
313万元。
9、建设内容：
主要建50个汽车维护修理及配件经营门店10844.08平方米；
综合商业保险店铺2515.02平方米；
物业综合楼204.88平方米；
供水供电供暖配套附属设施。
总建筑面积为13563.98平方米。
10、容积率：
0.34；
11、建筑密度：
24%；
12、日能耗指标
年耗电量：
243万KWH；
13、年耗能指标：
（1）总能耗为：
298.6吨/标准煤；
（2）年耗电折合标准煤为：
298.6吨；
（3）每平方米综合能耗为：
22千克标准煤/平方米；
本项目建设内容与规模一览表
序号
名称
单位
数量
备注
1
项目占地面积
㎡
40000
60亩
2
总建筑面积
13563.98
建筑物占地面积7788㎡
3.1
汽车维修配件经营门店
10844.08
砖混结构（2层）+门式钢架结构（1层）
3.2
综合商业保险店铺
2515.02
2层框架结构
3.3
物业综合楼
204.88
砖混结构
4
道路硬化
8400
12米*7米*0.22
5
绿化
6000
15%
6
停车场
18000
铺设花岗岩石板
7
供水供电供暖设施
套
项目主要能源和含耗能工质的品种及年需要表
主要能源及耗能工质名称
计量单位
年需要量
其中
备注
购入量
自产量
其他
实物
标煤
折算
系数
折标煤
电
万度
T
243
1.229
298.6
年总需要折标煤（t）
第一章申报单位及项目概况
一、项目申报单位概况
唐山市冀东金鼎房地产开发有限公司是河北省大型房地产开发企业，现有员工300余人，其中各类专业技术人员180人，是一支高素质的专业化团队，公司凭借雄厚的资金实力和专业的技术优势，先后开发了住宅小区、商业楼、办公楼及招待所等工程项目约30万平米，累计投资达到6.6亿元人民币，已成为河北省具有雄厚实力、宏大规模的大型房地产开发企业之一。
唐山冀东金鼎地产立足唐山本土，以专业实力为锐矛，以房地产开发为主，业绩辐射沧州、沈阳、成都、承德、秦皇岛等多座城市。
唐山冀东金鼎房地产公司凭借创新的开发理念、敏锐的市场触觉、完善的管理制度、热忱的服务，形成了从开发建设到售后服务系统化的房地产经营模式。
致力于为客户营造经典的项目、为业主创建梦想中的家园。
项目负责人：
曾宪贵
二、项目的概况
2、项目性质：
3、建设地址：
青龙满族自治县青龙镇逃军山村
4、项目提出背景
青龙位于河北省东北部地区，是冀东经济腹地，是连接华北与东北两大经济区的“经济走廊”。
随着青龙县域经济发展，积极配套建设公共服务基础设施，来提高城市承载能力，不断完善服务功能。
根据青龙满族自治县城市建设和城市三年大变样的规划，整合县内资源，将县城区内的140家汽修厂、汽车零配件销售商铺全部迁入汽博城内。
它不仅有效改善县城区交通环境，有利于行业统一管理，而且实现产业规模化、扩大化，带动区域相关产业发展。
为此实施汽博城项目是青龙实现城市三年大变样的重要项目。
唐山市冀东金鼎房地产开发有限公司，利用青龙县人力、物力、市场资源，审时度势，抢抓机遇，以科学发展观为指导，以技术进步为依托，以产品质量为生命的宗旨，积极配合青龙满族自治县充分发挥在经济圈中的作用，确定在青龙建汽博城项目。
5、建设内容与建设规模
汽博城项目为2层商业楼（其中门式钢架结构汽车修理店为一层），总建筑面积为13563.98平方米（详见建设项目内容与规模一览表）。
1200米*7米*0.22米
硬化
6、建设条件
（1）气象条件
本地区属于大陆性季风型温带半湿润气候，年平均温度为8.9℃，最高温度38.7℃，最低温度-29.2℃，温差较大。
年平均降雨量714.6mm，年内降雨量分布不均，多集中在6-9月份，7-8月份占63.7%。
历年平均降雪日数为14天，最大积雪厚度为20cm，年平均积雪日数为25天。
平均风速2.2米/秒，主导风向为西南风和东北风，光照充足，年日照时数平均为2839.7小时，日平均日照时数为7.8小时。
年平均气压为989.4百帕。
（2）水文地质条件
项目建设地址位于青龙满族自治县青龙镇逃军山村，征占用地60亩。
项目选址所占土地为青龙满族自治县土地总体利用规划，属于城乡规划中工业建设用地。
拟建厂址位于一块较平地块上，为一般农用地。
场区第四系堆积物由上至下主要为砂壤土、粘性土和卵砾石层，土质承载能力约为120KN/m2。
地区稳定性良好，地质构造简单稳定。
区内地下水埋藏较丰富，地下稳定水位距自然地面2.5—3.0m，含水层渗透性能较好。
（3）地震：
该地区地震烈度为6-7度。
（4）配套条件
供电：
青龙县电力充足，现有220千伏变电站1座，110千伏变电站9座，35千伏变电站11座。
初步形成了网架结构合理、技术含量较高、供电能力和供电质量较强的区域供电网络，基本能够满足全县工农业生产和人民生活用电需求。
青龙镇110千伏变电站和土坎子35千伏变电站可满足现有及新上项目用电。
供水：
境内有5大河系，水资源丰富，可充分满足工业生产和居民生活用水的需要。
由企业自打水井供给，满足生产、生活用水的需要。
供暖：
本项目供暖供热来自县城工业区集中供热站和企业安装空调设备；
夏天制冷采用空调制冷方式。
排水：
采用雨污分流排入排水管网。
本项目生产、生活污水经简单处理后符合《污水综合排放标准》（GB8978-1996）三级标准要求，可就近直接排入城市污水管网，进入城市污水处理厂，最后达到（GB8978-1996）一级A标准排放县城南河。
交通：
青龙县隶属于河北省秦皇岛市，位于河北省东北部，燕山东麓，古长城北侧，县城距秦皇岛港120公里，距京沈高速公路迁安出口70公里，距北京市250公里，距天津市265公里，处在环京津、环渤海经济圈中，具有较好的地理优势。
全县有国、省干线公路5条，通车里程274公里；
形成了四通八达的交通网络。
以规划路为主要干道作为对外交通干线，满足消防、疏散及经商者生活要求。
7、消防
本项目防火等级均按相关规范执行。
拟采取如下措施，满足消防要求：
（1）严格按《建筑设计防火规范》GB50016-2006要求进行设计，按规范要求设置安全疏散出口，保证建筑物间的防火距离，场区内设置通畅的消防通道并保证道路宽度不小于４米。
（2）各墙体、梁、柱、楼板、屋面的耐火极限均达到规范规定要求。
（3）设置独立的消防给水系统和生活、消防联合给水系统。
室内外均设有消防栓，并保证足够的消防水源。
（4）商业设置火灾自动报警和监控系统、排烟灭火通风系统和火灾监控系统，把火灾控制在萌生阶段。
（5）做好电器设备的接地保护，加强日常检查维修。
建筑物采取科学的避雷措施，防止因电火灾及落雷火灾的发生。
（6）选用耐火等级高的建筑及装修材料，防止意外事故的发生。
（7）贯彻落实“预防为主、防消结合”的消防方针，加强对居民的消防知识教育，使每个人都能熟练掌握各种消防器具的性能及使用方法，掌握自我防护和相互救助的知识。
8、项目组织与实施计划
（1）项目组织
汽博城项目由唐山市冀东金鼎房地产开发有限公司青龙分公司负责组织实施。
已委托具有相应资质的设计单位进行施工图设计，委托具有相应资质的招标代理机构组织招投标活动，通过招标方式择优选择施工、监理单位。
项目建成后，由唐山市冀东金鼎房地产开发有限公司青龙分公司负责组织市场销售活动。
（2）、实施计划安排
本项目建设预计1年完成，具体实施计划详见下表。
实施进度及时间内容安排
时间
完成项目
2009年6月～2008年7月
完成前期工作。
包括规划设计、项目核准审批、施工图设计审查等工作。
2009年7月～2008年8月
完成开工前准备。
包括场地平整、施工招投标、工程报建及合同签署等内容。
2009年9月～2010年5月
施工建设,并同步组织销售活动
2010年6月
完成工程竣工验收,并全面开展销售活动
9、招投标
根据《中华人民共和国招标投标法》的有关规定，结合本项目的实际情况，本工程拟采用邀请招标方式进行运作。
招标内容包括建安施工、工程监理等。
委托具有相关资质的招标代理机构具体组织招投标活动。
（内容详见附表1、附表2）
招标基本情况表
建设项目名称：
汽博城附表1
招标范围
组织形式
招标方式
不采用
招标
方式
招标估算金额（万元）
全部
部分
委托
自行
公开
邀请
勘察
√
20
设计
40
施工
2545
监理
50
建设单位（盖章）
年月日
审批部门核准意见
汽博城附表2
审批部门核准意见说明：
审批部门（盖章）
三、工程技术方案
1、工程设计的主要依据
（1）《民用建筑设计通则》（GB50352－2005）
（2）《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）（2001年版）
（3）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）（J114-2001）
（4）《建筑工程设计文件编制深度规定》
（5）《建筑内部装修设计防火规范》
（6）《建筑热工设计规范》
（7）《公共建筑节能设计标准》
2、规划原则
无论采取什么方式建设，都应该坚持以人为本的方针。
要以规划为龙头，以实用为目标，精心构筑适合经商环境。
为此：
（1）要严格土地使用性质和用地强度。
按照规划主管部门提出的导引性指标，委托专业技术部门进行总平面及施工图设计，严格按规划参数要求和施工图进行施工和控制。
（2）按土地、规划部门给定的占地坐标放线图控制建设用地，平面布局要科学、合理、，妥善处理好建筑、道路等关系，满足交通、消防、采光、使用等功能要求。
特别要注重环境设计，在协调整个大环境的前提下，刻意营造商业楼的经商氛围。
（3）塑造新颖、简洁、实用、精美的建筑风格。
要融入人性化的设计理念，在实用与创新上做文章，要参照商业服务设计标准，突出时代气息、把内在美与外型美结合起来，运用色彩、细部、空间、平面等三维手法，提高商业楼的使用效果。
使购物者体会超前享受。
3、总体布局
根据场区地理位置和地形特点，总平面规划应把满足功能要求放在首位，特别是保持良好的的采光朝向和采光间距，充分体现人与环境、人与自然的亲合。
这样，即封闭、又开敞，既整洁，又活泼，给人以安全的购物环境。
4、建筑设计方案
要坚持以人为本的设计思想，突出针对性,加强对各消费者心理和购物习惯调查研究，实事求是地满足实用性、适用性、健康性、安全性和特异性的要求。
要把使用功能设计作为重点，尽量节省面积，提高平面利用系数，建筑设计要按商业用房标准设计。
立面和建筑体型设计要下功夫。
依照高低组合，巧妙利用细部处理，形成富于变化的立面效果。
特别要注重建筑与环境的协调，突出商业楼的主旋律。
建议采用浅色墙面，形成格调清新、层次分明、造型新颖、色彩温馨的主情调。
给人以自然、舒适、亲切感。
汽博城总占地建筑面积约为40000平方米，总建筑面积13563.98平方米。
5、结构设计方案
结构设计要以安全、质量为第一要素，充分考虑工程地质及水文气象条件，选择合理的基础形式和结构方案。
要注意与建筑、给排水、暖通、配电等专业的配合，保证结构的整体性、稳定性，采取必要的结构构造措施，保证空间刚度和构件延性，提高抗震能力。
在尽可能条件下，在结构上给投资者留有充分的使用、调整和改造空间，避免因功能改变、布局变换造成结构的损害。
本工程拟采用门式钢架，砖混，框架三种结构，楼房屋顶斜面外高内低，雨水自然流向项目场区内，进入集水区。
（1）汽车维护修理车间：
共6栋（4栋84米*15米和2栋63.6米*15米）。
采用一层门式钢架结构与二层砖混结构组合式，室内地面高于室外水平面300毫米。
层高2.9米二层砖混结构房用于办公；
一层钢架结构房纵剖面如梯形状（最高处为7.3米，最低处6.1米，跨度10米），钢架结构房与砖混结构办公用房组合对接，整个屋顶铺设镀锌板。
每个维修间采用200毫米厚加气夯砼块隔成8米。
（2）商业保险店铺：
采用框架结构，共2栋，均为28米*15米。
（3）内外屋面板：
屋面板采用厚度为0.6毫米海蓝色镀锌彩板（HXY-478）；
内板采用厚度为0.5毫米灰白色色镀锌彩板（HXY-980），
另外，外墙采用灰白色墙涂料；
保温棉采用80毫米带铝箔（容重12KG/m3）。
6、公用工程设计方案
（1）给水工程
水源由项目建设单位自打水井，建自动压力泵站，为各户提供水源，供水有保证。
用水标准按如下指标测算：
生产用水：
主要用洗车，冲刷。
生活用水：
0.3T/户·
日；
消防用水量：
室内：
15L/s；
室外：
25L/s；
据此测算日用水量为:
150T。
（2）排水工程
本项目采用的排水方式为雨污分流制。
雨水经区域内雨水系统汇集后排入雨水总干管。
生活污水经化粪池处理后，排入污水管网。
污水排放量按生活用水量的80%计算。
据此计算日最高污水排量为120吨。
（3）供电工程
本项目按二级用电负荷进行测算，住宅按50w/m2，维修商业按120w/m2（一般商业楼按80w/m2,），经测算，用电总负荷约为1352kw，据此测算全场低压负荷为有功功率811kw；
无功功率608.5KVAR；
视在功率为1014KVA。
电源拟配置的
S9-1000KVA箱式变压器接入，区内电力线路均采用直埋方式，动力与照明分设不同线路。
各户设磁卡电表箱，分户计量。
具体工程方案电业部门会同建设单位共同商定。
电力负荷计算表
用电单位
工作负荷（KW）
需要系数（KX）
功率因数cosΦ
计算系数tgΦ
计算负荷
有功（KW）
无功（KVAR）
视在（KVA）
维修店铺
651
0.6
0.9
0.75
391
293
办公销售
434
260
195
商业保险店铺
217
130
98
3
预留
30.0
22.5
合计
1014
建筑物屋顶装设防雷系统，接地电阻应不小于1Ω，电信、宽带网等均由城市电信部门提供网络接入商业楼。
（4）供热工程：
本工程采暖面积约为13563.98万平方米，热源由热力公司城市集中供热热网提供。
各户设置独立计量表箱。
备有空调外挂机座，各户可自行设置分体式空调。
四、投资估算与资金筹措
1、投资估算
（1）估算依据
本项目建设投资依据秦皇岛市建筑工程相关预算定额、房地产开发各项配套费用标准及相关政策，参照类似工程实例测算。
其中：
土地使用费按竞拍成交价计算，另加4%的契税。
前期及配套工程费用按现行政策、标准进行测算；
设计、招标及工程监理取费按现行市场运作平均价或惯例综合计算；
预备费按建设费用的1%考虑。
其它计算与取费参数均按现行标准计取；
（2）投资估算
根据上述投资估算原则及方法，经测算，本项目总投资为4500万元,其中：
900万元，占20%；
25万元，占0.55%；
415万元，占9.22%；
2545万元，占56.55%；
118万元，占2.62%；
127万元，占2.82%；
57万元（按销售收入的1%计算）占1.27%；
313万元，占7%。
（详见投资估算表）
2、资金筹措及使用计划
本项目总投资估算为4500万元，所需资金全部由企业自筹解决。
第二章项目建设的必要性
一、本项目建设符合国家和省“十一五”国民经济和社会发展规划，可加快现代商贸流通服务业建设
2008年河北省人民政府实施城镇面貌“三年大变样”系统工程，明确提出建设适应城市发展功能的项目，青龙满族自治县人民政府将汽博城项目列为城镇面貌“三年大变样”的重点实施项目，可提供就业岗位200人。
二、本项目建设整合县城资源，调整经济结构，实现可持续发展战略。
现代物流服务业被国际上普遍认为是企业在降低物质消耗，提高劳动生产率以外创造利润的第三重要源泉，也是企业降低生产经营成本，提高产品市场竞争力的重要途径。
在经济发达的国家和部分经济水平较高的发展中国家及地区，现代物流能力已成为企业核心竞争力的关键因素，加快我国现代商业物流的发展，对于优化资源配置，调整经济结构，改善投资环境，增强综合经济实力和国际竞争力，提高经济运行质量与效益，实现可持续发展战略，推动经济体制与经济增长方式的根本性转变，具有十分重要而深远的意义。
本项目的建设，将有利于优化当地资源配置，调整经济结构，实现可持续发展战略。
三、本项目建设有利于带动相关行业的发展和城市的建设
现代汽车物流将有利于带动相关行业的发展和城市的建设，主要表现在以下几点：
（1）发展汽车物流可为现有汽车制造企业节约固定资产和流动资金投入，降低流动费用和管理费用，提高流通效率，为工商企业发展提供支持；
（2）发展汽车物流有利于规范市场经济秩序，由于采购、加工、销售的信息化管理，在供应链的有效控制下，各个程序透明有序，可把住流通环节的各个关口，杜绝假冒伪劣商品进入正常的流通环节，规范市场经济秩序；
（3）发展商业物流可以促使新兴产业的形成，形成新的经济增长点，增加更多的就业机会；
（4）发展现代汽车物流可以科学调整城市布局，优化城市资源、完善城市功能，进一步扩大城市经济规模，强化中心城市的影响力。
同时也有利于改善城市交通状况，以集约的物流配送货车替代非专业、分散的配送车辆，提高物流配送效率；
（5）作为新兴的服务业，还可以创造新的市场需求，从而带动交通运输、产品加工配送、仓储、餐饮、服务等行业的发展，形成以产品流通为龙头的运输、加工、配送产业，加快当地城市化发展进程。
四、本项目建设有利于青龙县城发展和城市品位提升
随着青龙经济快速发展和城镇居民生活水平的日益提高，目前青龙城镇建设现状难以满足中心城市的功能要求，尤其是县城周边区域二、三产业的蓬勃发展，对中心城市功能有很高的市场需求。
加之城市商务往来日益频繁，外地来青龙投资置业的人士越来越多，现实基础设施、服务设施难以满足相应的需求。
特别是交通运输、汽车产业服务与社会经济持续发展和城市特色形象打造不相适应的矛盾更加突出，本项目建设可有效解决这一突出矛盾。
第三章资源利用和能源耗用分析
保护资源，开发资源、节约资源、利用资源、造福子孙后代是项目建设的宗旨。
也是落实三个代表精神，坚持以人为本方针的实际体现。
本项目直接利用的资源是土地。
土地作为不可再生的资源，因此，必须坚持按基本国策的要求，符合人民群众的根本利益，实现使用价值的最大化。
本项目建设用地的服务对象是商业楼，既符合总体规划要求，又符合国家近期关于调整土地结构。
为使资源利用更加科学化，本项目在规划设计中对建筑规模、容量、容积率、交通道路等涉及土地资源的因素，都进行了认真的研究、推敲，使其接近甚至优于导引性指标，从而使资源的利用实现最大化。
同时，充分利用现有的城市配套设施，使配套系统的功能效益得到充分发挥，这也是对城镇能源的综合利用和节约。
对商业楼来讲，其耗用的能源主要是水、电，水电用量已在公用工程设计中进行了测算。
这些能源的消耗基本上都是维护维修设备上，推广使用节能设备：
（1）建筑照明优先选用照明节能技术与产品，室内照明多采用直接照明，少用间接光，多设开关回路，便于调度使用，节省用电。
（2）风机和水泵的节能采用变频调速器调节电机转速的办法来实现流量调节，可收到明显的节电效果。
（3）选用节能型变配电、空调设施，变压器尽量靠近负荷中心布置，减少电能损失。
（4）公用动力设施尽量布置在负荷中心，减少管线长度能源损失。
第四章节能分析
节能是一项长期的战略任务，也是当前的紧迫任务，节能工作要全面贯彻科学发展观，落实节约资源基本国策，以提高能源利用效率为核心，以转变经济增长方式、调整经济结构、加快技术进步为根本，强化全社会的节能意识，逐步形成具有中国特色的节能长效机制。
节约能源是落实可持续发展战略的重要举措，是一个城市、一个地区经济发展和社会进步的标志，也是项目建设必须遵守的原则。
因此，贯彻建筑节能方针，采取全面科学的节能措施，把节能真正落到实处。
一、编制依据
1、国家法规、条例及地方政策；
2、《关于加强城市供水节水和水污染防治工作的通知》（河北省人民政府，冀政[2001]44号）
3、《河北省建设厅关于做好建设领域资源节约工作的意见》（冀建科[2005]415号）
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