浙江省湖州市中心城区地价状况分析报告文档格式.docx
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18.05
5
0.1082
7.4487
10.1031
17.66
2、三种用途在五个土地级别的地价监测范围及有效面积
地价监测范围说明及有效面积，详见表二。
现行的城市土地实际面积的来源：
一依据于湖州市国土资源局2006年5月完成的市区土地利用现状更新调查，该项目是国土资源部试点之一，成果已通过国土资源部、中国土地勘测规划院和省国土资源厅共同组成的验收组的验收。
二依据于土地勘测所测量的宗地征用和使用面积。
最终确定1—5级实际面积占土地总面积分别为74%、74.5%、80.8%、87%和87.5%。
表二分用途、分级别地价监测范围及地价水平测算实际土地面积表
单位：
单位Km2
级别
实际土地面积合计
商业用地
住宅用地
工业用地
范围说明
该用途实际土地面积
1.0064
红旗路、志成路、江南工贸大街、人民路南、威莱大街北段
0.3284
苏家园小区、月河小区、梳妆台小区
0.5933
劳动路（规划外迁）
0.0847
2.3171
红旗路西段、苕溪路西段、环城西路、人民路北段、塔下街、益民路
0.5427
吉山新村、潮音新村、建设新村、红丰新村
1.4717
西门下塘、威莱大街南段
0.3027
4.6955
凤凰新区、市陌新区
0.3031
湖东小区、吉北小区、白鱼潭小区、青塘小区
3.338
湖州技术开发区
1.0544
15.7035
湖东小区、仁皇山新区
0.4338
五一新村、潜山小区
6.0978
三里桥地区、城南地区
9.1719
15.4525
二里桥地区
0.0947
杨家埠小区
6.5178
杨家埠及西塞区
8.8402
（二）地价动态监测体系（含监测分区）
1、技术思路
湖州市中心城区城市地价动态监测体系建立，以《城市地价动态监测体系技术规范》为基本指导，充分借鉴国际成功经验，从湖州市地域分异特征及土地市场的实际出发，本着尊重现实、力求创新的思想，确定技术思路如下：
①遵循以地价监测点（即标准宗地）为监测对象，结合市场交易样点为补充的城市地价动态监测体系建立技术途径。
地价监测点即为城市一定级别、一定地价区段内设置的，其地价水平、宗地形状、面积、临街状况、土地利用状况、土地开发程度等方面代表该区域同类用途土地一般水平的宗地。
通过对比分析城市不同区域内的地价监测点，可以揭示城市地价水平的分布规律；
通过对比不同时段地价监测点的地价水平，可以揭示城市地价动态变动规律和动态分布规律，从而达到地价动态监测的目的。
设立一定数量的市场交易样点的目的在于校核和验证地价监测点，进一步提高地价动态监测的精度和效果。
②遵循按土地级别、地价发展区、地价区段三级控制的原则，设置地价监测点。
由于湖州市中心城区目前土地利用功能分区总体尚不明确，因而难以直接从土地利用状况和环境等出发划分地价区段，设立地价监测点。
为此，首先确定以土地级别为一级控制，这样可以确保初步划分的地价区段基本具备区域条件、地价水平的相对均质性，而且也可以保证地价监测体系能反映城市不同价位的区域地价分布规律及其动态变化趋势；
其次，以地价发展区为二级控制。
实现城市地价的动态监测，不仅仅是监测城市整体地价水平的动态变化规律和区域分布规律，而且还要监测城市内部不同区域的地价在不同时期的变动特征及其变动趋势。
通过对地价区域动态发展趋势的预测，划分高度发展区、中度发展区、低度发展区等地价发展区作为控制，可以达到对不同地价预期发展区的动态监测。
最后，在土地级别和地价发展区为基本控制下，划分地价区段为三级控制。
地价区段类似与国外的“近邻地域”，具体在地价水平、地质、土地利用状况、城市规划、基础设施条件、环境等方面相近或比较一致的特定均质区域。
以地价区段为单元选择和确定地价监测点，可以确保地价监测点的代表性、典型性、标准性等特征，从而提高地价监测点设置的可操作性和工作效率。
③根据城市土地利用特征和地价分异特征，确定地价监测点类型与布点数量控制。
由于城市土地利用功能分区不明确，不同用地类型混杂，所以按土地级别和地价发展区为基本控制划分的地价区段，事实上在用地类型、微观区位等方面仍存在一定的分异。
故地价监测点的用地类型按商业、住宅、工业三类设置。
根据三类用地的区位分布特点，商业用地一般临街设置，住宅用地一般非临街设置，工业用地则应视具体情况而定。
布点数量控制根据《城市地价动态监测体系技术规范》规定，作为三类城市的湖州市，地价监测点总数不少于60个。
地价监测点的分布规律，根据城市地域分异规律与地价动态变化特征，在城市中心区、老城区及地价变动大的区域一般地价区段范围相对小一些，地价监测点设置数量相对多一些；
而城市边缘区或规划区则一般地价区段范围相对大一些，设置数量相对少一些。
原则上每个地价区段分别设1-3宗。
2、技术路线与基本程序
根据前述的技术思路，湖州市中心城区城市地价动态监测体系建立制定的技术路线见图2-1。
基本程序如下：
①准备工作底图与调查表格设计
湖州市中心城区城市地价动态监测体系建立的基本工作底图采用湖州市中心城区城市土地定级更新成果图，即分类土地级别图，同时还利用城市总体规划图、分区规划图及1：
500的地籍图作为划分地价区段、设定地价监测点的土地利用状况等的参考。
表格准备主要包括《城市地价动态监测体系建立技术规范》要求的地价监测点资料、市场交易样点资料、城市一般资料、土地价格调查等系列表格以及其它中间过程表格等。
②城市基础调查
建立城市地价动态监测体系是一项较为复杂的系统工程，涉及社会、经济、自然、政策等领域，不仅需要调查大量的土地市场地价资料和收益资料，而且还要收集大量的社会、经济、自然、政策、法规、城市建设、城市规划等多方面的资料。
因此，城市基础调查是建立城市地价动态监测体系，设立地价监测点、界定地价监测点地价内涵的基础。
城市基础调查主要包括：
A城市土地定级及地价影响因素资料调查：
直接采用本次湖州市中心城区城市土地定级与基准地价更新成果及其有关调查资料。
B城市土地价格调查：
主要调查湖州市中心城区的地价类型，不同用途、不同级别的土地开发程度状况，城市内部地域分异特点特别是城市商服中心、交通中心、道路网格局、各种生活设施的分布状况，城市地价水平分布规律及其预期地价变动趋势预测，城市不同级别、不同用地类型的土地利用状况特别是容积率、建筑密度、宗地进深、面积等的调查。
③地价监测点体系建立
A监测分区
a、监测区段是在划分的地价发展区内，通过分析湖州市中心城区的土地利用现状区位、城市规划区位与功能特征，在五个级别基准地价图上，按不同用地类型的分布位置不同、地价、土地利用状况、环境及基础设施条件等的差异，初步划分出地价区段。
每个地价发展区内至少设一个地价区段。
同一地价发展区内不同地价区段的划分，基本反映该区域内地价变化的主要区间，同一地价发展区内的地价区段分布合理。
经城市地价指导小组实地踏勘，并对调整后的地价区段范围和分布进行审议，确定地价区段的界线和分布，共划分52个地段区段，其中：
商业20个，总面积111公顷，有效面积111公顷；
住宅19个，总面积369公顷，有效面积335.57公顷；
工业13个，总面积423公顷，有效面积389.79公顷。
作为地价监测点选择和确定的基础。
b、地价监测点设置。
先以地价区段为基础，在中心城区土地级别图上，根据分层抽样技术以及地价监测点设立基本要求，按每个地价区段选择1—3个标准宗地；
再按照地价监测点设立原则及标准，进行审核和筛选，经实地踏勘后最终确认60个地价监测点，其中商业用地24个、住宅22个、工业用地14个。
由于一级地不再规划工业用地，故不设监测点，五级地商业、住宅用地属发展滞缓区，监测点较少。
（三）数据来源
湖州市城市地价动态监测数据是根据《城市地价动态监测技术规范》和《操作指南》的要求，准备统一的资料调查登记表，以三人为1小组，共分4组收集相关的资料，经分析汇总、登记后，填入相应的表格，并输入《土地定级与基准地价动态更新信息系统》；
建立地价监测资料库。
其中市场地价资料和地价监测相关价格资料收集与地价评估由土地估价师完成。
1、地价监测点数据
（1）监测点数据
湖州市中心城区地价监测资料采集采取资料查阅、实地调研和地价评估相结合的方法进行。
实际操作中主要遵循原则是：
一实地调查为主，书面调查为辅；
二全面调查与重点调查、典型调查相结合；
三图表一致，方便查询。
（2）地价监测点数据
地价监测点基本数据是反映地价监测点基本属性的信息。
其资料采集的途径，是通过查阅土地登记资料、地籍图、实地踏勘收集地价监测点的位置、区位因素、个别因素及地上附着物特征资料，调查已收集地价监测点交易地价资料或与地价监测点具可比性的有关房地产市场的资料，包括土地出让、转让、抵押、入股及房屋销售、转让、出租等方面的地价资料及其区位、个别因素。
地价监测点数据年度采集对所有60个监测点进行评估。
季度采集采取抽样的方式进行，其数量保持14个，不低于监测点总数的23%，即保持商业、住宅和工业三类用地在5个土地级别，均有一个抽样点，（除一级地没有规划工业用地外），有足够样本的评估结果，进行算术或加权平均，平均地价才有可比性。
5级地的监测点少，采取重复抽样办法解决。
2、交易样本数据
（1）土地交易样点数据
土地交易样点数据，目的在于校核和验证地价监测点，进一步提高动态监测的精度和效果。
所采集的市场交易样点资料，均与地价监测点有可比性，内容相一致。
在湖州市中心城区的5个不同地价区段内商业、住宅、工业用地市场交易资料中，剔除不规范的案例，分层抽样选取样点，保证样点在不同土地级别内的合理分布。
土地交易样点数据主要来源于湖州市中心城区土地交易市场资料，向市国土资源局资产处调查商业、住宅用地招标、拍卖、挂牌及转让、出租、改制的档案；
向耕保处调查工业用地协议出让的档案等。
（2）房屋交易样点数据
房屋交易样点数据包括新开发房屋和二手房屋交易样点数据。
新开发房屋交易样点数据主要来源于房地产开发公司公布的房屋销售价格；
二手房屋交易样点数据主要来源于房屋中介机构公布的房屋转让价格。
同时向统计局城调队查咨本年度房屋销售价格指数调查结果。
然后，对所收集到的房屋交易样点资料进行整理，以及区域分布分析，剔除过密或不正常交易样点。
房屋交易样点数据主要是为住宅用地应用假设开发法，计算不动产总销售价提供依据。
根据交易样点的所在地，测算不同土地级别上房屋销售单价浮动的幅度。
3、一般资料数据
城市一般数据包括土地供需数据、房屋供需数据、相关社会经济指标数据等。
采集的目的，是为了进一步研究分析湖州市城市地价动态监测与土地供需、房屋供需及主要社会经济指标的相关性，在年度成果报告中加以阐明。
（1）土地供应数据
土地供需数据包括：
（A）土地年度供应面积及变化率
土地供应面积积数值，湖州市区（包含吴兴区、南浔区和湖州经济开发区）年度供地计划，包括计划指标、拆抵指标等，来源于市国土资源局规划处。
其变化率=（本年度土地供应面积数—上年度土地供应面积数）/上年度土地供应面积数。
（B）土地年度实际供应面积及其变化率
土地年度实际供应面积数值是包括湖州市区（包含吴兴区、南浔区和湖州经济开发区）出让市场、转让市场的土地供应总量，以及其他方式的供应量（如以协议方式出让的工业用地，以划拨方式供应的市政、交通、水利工程公益用地、农民新村等集体建设用地）。
其变化率=（本年度土地实际供应面积数—上年度土地实际供应面积数）/上年度土地实际供应面积数）。
调查结果见下表：
（2）房屋供需数据
房屋供需数据采集内容，包括房屋年度供应量和房屋年度实际成交量，及其变化率。
采集的目的，是为了解湖州市区2007年房屋供需情况，分析房屋的销售率和室置率。
（A）房屋年度供应量
房屋年度供应量是湖州市区2007年度新开发房屋竣工面积和可供转让的二手房面积新开发房屋竣工面积数据来源于市统计局《统计年鉴》，可供转让的二手房面积数据来源于房屋开发主管部门及房屋交易中介机构。
其变化率=（本年度房屋供应面积数—上一年房屋供应面积数）/上一年度房屋供应面积数。
（B）房屋年度实际成交量
房屋年度实际成交量主要调查2007年湖州市区新开发房屋销售面积和二手房转让面积。
新开发房屋销售面积来源于市统计局《统计年鉴》，二手房转让面积来源于房屋市场交易管理部门。
其变化率=（本年度房屋实际成交量—上年度房屋实际成交量）/上年度房屋实际成交量。
（C）房屋平均交易价格
原《操作规程》，房屋平均交易价格=当年新开发房屋销售金额/当年新开发房屋销售总面积，从理论上是对的。
但《统计年鉴》在实际统计时，新开发房屋销售金额中，包括鉴订合同时预收的部分房款，而销售面积全数计入。
因此，根据《统计年鉴》测算的房屋平均交易价格，往往低于根据房地产交易市场资料测算的房屋平均交易价格。
（3）相关社会经济指标数据
相关社会经济指标数据采集内容，包括湖州市区国内生产总值，固定资产投资额及房地产开发投资额及其变化率；
城市建成区总面积、总人口及其变化率。
前者来源于统计局《统计年鉴》；
后者来源于城建局。
4、指标体系
地价动态监测体系以地价水平值为核心，地价变化量、地价增长率和地价指数均围绕地价水平值进行计算。
（1）地价水平值
是以湖州市中心城区范围内的平均地价反映2007年度及四个季度地价水平高低状况的指标，包括：
商业、居住、工业、城市综合水平值；
区段、级别、城市整体地价水平值。
（2）地价变化量
是反映在2007年度和四个季度内地价价位的变化落差，以地价增减量表示，包括：
商业、居住、工业、城市综合地价变化量；
区段、级别、城市整体地价变化量。
（3）地价增长率
是反映在2007年度内地价的变化幅度，是以2007年度（或季度）地价变化量与2006年（或上一季度）地价水平值的比值计算得出的，包括商业、住宅、工业、城市综合地价增长率；
区段、级别、城市整体地价增长率。
（4）地价指数
是2007年地价水平与2001年地价水平比较的相对关系，以地价水平值的100倍表示，包括商业、住宅、工业、综合定比地价指数。
5、监测点地价的内涵
湖州市城市监测点地价内涵，是根据湖州市中心城区1—5级土地级别，按照商业、住宅、工业三种用地类型，界定设定条件下土地价格水平的。
设定条件下的土地价格内涵是指在设定用途、使用年限、平均容积率（指中心城区不同土地级别的平均容积率）、平均开发程度、设定基准日2007年12月31日的地价。
同时，地价内涵还包括：
限定出让方式为招标或挂牌，出让空间范围为地表和地上。
具体分述如下：
A商业用地监测点地价内涵：
在正常土地市场条件下，基准日为2007年12月31日，设定土地平均开发程度为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯及宗地红线内场地平整），商业1-3级平均容积率2.5，4级平均容积率为1.8，5级平均容积率为1.3,商业用地法定最高土地出让年限40年的完整土地使用权价格。
B居住用地监测点地价内涵：
在正常土地市场条件下，基准日为2007年12月31日，设定土地平均开发程度为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯及宗地红线内场地平整），1级平均容积率为2.0，2级容积率为1.6，3-5级平均容积率为1.2，居住用地法定最高土地出让年限70年的完整土地使用权价格。
C工业用地监测点地价内涵：
在正常土地市场条件下，基准日为2007年12月31日，设定土地平均开发程度为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯及宗地红线内场地平整），2级平均容积率为0.9，3-4级平均容积率为0.8，5级平均容积率为0.7，工业用地法定最高土地出让年限50年的完整土地使用权价格。
二、城市地价水平及变化趋势
2007年湖州市中心城市60个地价监测点，因建设商业步行街，删除02S010；
因文物保护限制容积率，删除04Z045，新增05G065，整体地价水平持续增长。
（一）整体地价水平与整体变化趋势
2007年湖州市中心城市60个地价监测点，城市地价水平值898元/m2（按级别地价水平值加权平均，下同）。
比2006年761.5元/m2，增加136元/m2。
总体地价水平增长18%，增幅同比增加10.92%。
工业用地增长幅度居首位，商业用地次之，住宅用地居三位。
在整体地价水平中，不同用途地价水平及其变化趋势表现为：
1、中心城市商业用地城市地价水平值为3403元/m2，比2006年3276元/m2，增加127元/m2，增长率3.87%，同比增幅下降7.29%（2006年商业用地地价水平值比2005年增幅11.16%），见表三。
2、中心城市住宅用地城市地价水平值为1264元/m2，比2006年1087元/m2增加177元/m2，增长率16.28%，同比增幅增加15.23%（2006年住宅用地地价水平值比2005年增长1.05%），见表三。
3、中心城市工业用地城市水平值为287元/m2，比2006年226元/m2，增加61元/m2，增长率26.99%，同比增幅增加4.37%（2006年工业用地地价水平值比2005年增加22.62%），见表三。
表三城市地价水平值及城市地价变化率数据
序号
年份
土地用途
住宅
计算权数
2007
898
3403
1264
287
60
2006
761.5
3276
226
61
变化率%
18
3.87
1087
26.99
（二）地价空间分布形态
地价空间分布形态主要体现在不同区域地价水平及变化趋势。
1、市中心地价水平值
市中心以一级地和二级地为例。
一级地综合区段地价水平值4051元/m2（算术平均）比2006年3942元/m2增加109元/m2，增长2.76%，同比增幅增长2.53%。
其中商业用地区段地价水平值5382元/m2，同比增加128元/m2，增长2.4%，增幅比去年增加0.7%；
住宅用地区段地价水平值2720元/m2，同比增加90元/m2，增幅3.42%，二级地各种用途地价水平值均呈上升趋势，综合地价水平值增长8.5%、商业7.5%、住宅2.2%、工业53.7%，见表四。
表四2007年区段地价水平值及变化率数据
土地用途类别
土地级别
综合地价水平值
4051
2088
1727
1243
739
商业地价水平值
5382
3697
2112
1194
住宅地价水平值
2720
2022
1543
1323
763
工业地价水平值
/
547
361
295
261
3942
1924
1667
1133
641
5254
3439
3234
2101
1116
2630
1978
1465
1044
623
352
302
255
185
2007年区段地价变化率
102.8
108.5
103.6
109.7
115.3
102.4
107.5
101.5
100.5
106.9
103.4
102.2
105.3
126.7
122.47
153.7
119.5
115.7
141.1
一级地综合级别地价水平值为3906元/m2，与2006年3799元/m2，同比增加107元/m2，增幅2.82%。
二级地综合级水平值2152元/m2，比2006年2064元/m2，增加88元/m2，增长4.26，见表五。
表五2007年级别地价水平值及变化率数据
计算权算
综合
3906
2152
899
696
334
1391
3512
1913
336
3799
2064
835
652
1318
3382
1851
271
2007年变化率%
104.3
107.7
106.7
131
105.5
103.8
103.3
124
2、城市边缘区域以5级地为代表。
2007年5级地综合区段地价水平值为739元/m2（算术平均），同比增加98元/m2，增长15.3%，增幅增加1.04%，其中商业用地区段地价水平值1194元/m2，同比增加78元/m2，增长6.9%（2006年比2005年增长17.23%）；
居住用地区段地价水平值763元/m2，同比增加140元/m2，增长22.47%（2006年比2005年增长9.49%）；
工业用地区段地价水平值261元/m2，同比增加76元/m2，增长41.1%（2006年比2005年增长13.49%）。
说明位于城市边缘的商业和住宅用地地价水平值增长率明显高于市中心，住宅用地增幅增长12.98%，工业用地地价水平增长幅度较大，同比增加27.61%。
3、重要路段地价水平值
南街、红旗路、志成路重要路段，商业用地地价水平值5382元/m2，比2006年5254元/m2增加128元/m2，增长2.4%，增幅增加0.64%。
友谊新村、苏家园和月河小区等重要区片，住宅用地地价水平值2720元/m2，比2006年2630元/m2增加90元/m2，增长3.4%，增幅下降4.83%。
（三）地价与房价对比分析
城市地价与房价仍继续同步增长，楼面地价与房价比值持续稳定，为0.2777:
1，（2006年度楼面地价与房价比值为0.2773：
1）。
1、地价与房价比值分析
2007年27宗房屋交易样点调查，加权平均房价4652元/m2。
按22个监测点住宅用地区段地价水平值算术平均为1955元/m2，地价与房价的
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