商铺的20个问题实用.docx
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商铺的20个问题实用
商铺的20个问题
商铺2０问（必须懂得）
问一：
投资商铺有风险吗？
问二：
投资商铺的利润率和其它物业投资相比到底高多少？
问三:
投资商铺要考虑那些因素？
问四:
商铺投资的周期是多少？
问五:
商铺投资具有那些显著特点?
（即为什么投资商铺的人越来越多?
）
问六:
商铺投资与其它投资（比如股票、国债、储蓄、古玩等）相比有何优点？
问七：
商铺投资具体有那些投资类型？
问八：
商铺投资贷款具有那些规定？
问九：
投资者在商铺投资前应注意那些政策性问题？
问十:
何为商铺的使用权和产权？
二者的区别在哪里?
问十一:
专业商铺（商场）和沿街商铺（门面房）的优劣在哪里?
问十二：
投资商铺的有那些盈利方式?
问十三：
商铺的实用率一般为多少？
它和住宅、写字楼有什么不同？
问十四：
何为售房返租？
它有那些风险?
问十五：
商铺投资的付款方式有那些,各有什么特点？
问十六：
投资商铺如何最大化规避风险？
问十七：
目前投资型房地产有那些类型，他们各自的优缺点
问十八:
资金较少能投资吗,应注意哪些问题?
适合到哪里投资?
问十九：
如何规避商铺投资风险?
（广告承诺要作合同补充协议）
问二十:
如何多角度分析产权式商铺有何优势?
ﻬ
有.世界上根本不存在没有风险的投资！
道理很简单，市场的未来是不确定的，有升值的可能,也有贬值的可能。
房地产市场如同其他市场一样，机会与风险并存。
如果选择一个信誉好开发实力强的品牌开发商的话,商铺投资的风险可能降为零,如果相反,那么投资的风险也就很大了。
这需要投资者也要像投资专家那样去考察所投资的商铺基本情况，比如开发单位、周围环境（规划及交通辐射等等）、投资回报、租金、业态定位、经营管理等因素.如果将这些因素了解清楚后再做投资打算，那么风险就会降到最低。
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一般来说，住宅的投资利润率为6%—8%左右,写字楼的投资利润率为1０％左右,而商铺的投资利润率一般为１0％-１5%,如果前景好的话会更高,上海商铺投资利润率一度达到20%。
据来自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息显示，其商铺价格正在不断上涨。
作为房地产的重要组成部分，商铺和住宅产业相比，总量虽然不大，但由于其发展潜力看好，回报率高,所以受到投资者的关注。
其发展势头之迅猛，连业内人士都始料未及。
投资商铺不能草率，要综合考虑多方面因素，从全国权威专家以及众多投资者的投资经验来看,投资商铺一般考虑如下因素:
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商铺投资的回收周期，指商铺投资者以一次资本投入，然后在长期租赁经营中回收投资的时间跨度.
不同国家、地区、城市、方位的商铺的投资价值是显著不同的,所以商铺投资的回收周期也是不相同的，根据对北京、上海、广州等沿海商铺投资市场的市场行情来粗略估计，目前国内商铺投资的回收周期约为6年到8年.（现在为１2到15年）
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比较类型项目
投资收益
风险因素
周期
变现能力
投资难度
通用性
商铺
15％
较小
长
强
小
强
住宅
8％
小
长
一般
小
居住
写字楼
10％
较小
长
强
小
强
古董
强
大
较长
一般
大
装饰
证券
强
大
短
一般
小
无
期货
强
大
短
强
无
无
商铺的形式多种多样，不同地方、不同类型的商铺,其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。
根据市场上常见的商铺特点将投资型商铺大致分为以下几类：
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以上是按照商铺的开发形式对商铺进行的划分。
该种分类方式便于投资者对商铺项目的类型从开发形式的角度进行理解，便于对不同开发形式的商铺建立基于开发观念的理解。
1、商铺贷款条件
（１）年满18周岁具有完全民事行为能力的中国公民,具有本市常住户口或有效居留身份证明，具有稳定的收入,有偿还本息的能力；
（２）借款人与房产开发商签订了购买商铺合同，已支付不低于所购商铺全部价款50％的首付款,并同意以其所购商铺作抵押担保，且办妥房产保险手续、房地产抵押登记（预售）及合同公证；
（３）在X行开立储蓄存款账户,并持有Ｘ行银行卡；借款人为外省市户口且不在本地工作的，必须提供本市户口的委托代理人的身份证件、住址、电话、单位等资料并办理公证（4）所购商铺须为现房。
2、贷款额度
贷款最高额度不超过所购商铺全部价款的5０%。
3、 贷款担保方式
借款人向银行申请个人商铺贷款，必须以其所购商铺作抵押。
4、贷款期限及利率
最长不超过1０年。
利率按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。
目前的商业基准利率为7。
0５％左右。
5、申请人应提供的资料
本人及财产共有人的身份证、户口簿（户籍证明）以及婚姻状况证明;借款人及财产共有人的收入及财产证明（如存折、存单、税单、有价证券、房产等）；营业执照、组织机构代码证。
未申办营业执照的需提供所购商铺的用途情况说明；个人商铺贷款申请表;购买商铺的合同原件；所购买商铺的发票（首期付款）原件;贷款行需要提供的其他资料。
投保险种为财产险，保险费由借款人支付。
投保金额不得少于所购商铺的总价值，投保期限不得短于贷款期限，并在保险单上注明X业银行为第一受益人。
办理房产抵押登记,根据《中华人民共和国担保法》和《贷款通则》规定,个人商铺贷款必须在房屋土地管理部门办理抵押登记手续,借款合同自办妥登记之日生效。
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6、办理流程
借款人填写贷款申请表并提供有关资料→银行受理与调查→贷款审核、审批→签定借款合同、抵押合同、划款委托书→办理房屋保险、公证、抵押登记→发放贷款→借款人还款→贷款全部还清→办理贷款清户与撤押
７、贷款偿还方式（同住宅）
借款期在一年内（含一年）的,采用利随本清的还款方式；借款期限一年以上的，可采用按月还款方式,具体可选择"月等额还款法”或”月等额本金还款法"偿还贷款本息，即贷款行按《划款委托书》的委托,通过每月Ｘ日从借款人指定银行卡内主动扣收,办理还款转账手续.借款人提前归还部分或全部的贷款，应提前一个月向银行提出书面申请。
提前归还部分贷款的,剩余贷款可按”月还款额不变，缩短贷款期限”或”贷款期限不变，月还款额减少”的方式还款,贷款利率按原合同期限利率执行。
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问九：
投资者在商铺投资前应注意那些政策性问题？
与商铺投资有关的政策性规定，有七项，与出让金、贷款政策、面积标准、水电费用、物业管理费、特殊要求、空置等相关。
⏹投资者在前期购买环节应注意以下几点:
第一，商业建筑的土地出让金要比住宅高，土地出让年限只有40年;
第二，在贷款政策方面，住宅底商的贷款是5成1０年,利率是７.05%。
但只有工程到了具备竣工备案条件后,银行才会放款。
因此，住宅底商贷款的月供是在房子即将投入使用时才发生的.
第三,住宅底商不是按套销售,而是按最小销售面积销售。
具体面积标准因项目而异，有10０平方米的，也有1０00平方米的,也有不打散卖的。
⏹在后期使用过程中以及硬件配备上应注意的有：
第一, 水、电、气、热等需按专门的商业市政标准缴费;
第二， 物业管理费高于普通住宅，一般在4—５元／月／平方米左右;
第三，根据经营范围，各行业的主管部门对房屋有些特殊要求，如餐饮业要专设污水隔油池等特殊设备；
第四， 由于按面积出租，刚性的空置是住宅底商经营不可避免的.
问十:
何为商铺的使用权和产权？
二者的区别在哪里？
房屋的使用权是对房屋的实际利用权力。
即通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权，如房主将房屋租给他人使用.而房屋的产权（所有权）不仅可以对发挥基本效用的权利，同时产权人还拥有对房屋占有、使用、收益和处分的权利。
产权与使用权有着本质的差别，具体体现在以下几个方面:
使用权
永久产权
角色
房客
房东
本质意义
不同时期的租赁关系
对资产的终身买断
资产属性
不属于资产
属于私有财产
交易
租赁关系
可以再次销售
继承限制
不可以继承
可以继承
时间限制
有时间限制,10年、20年等
没有时间限制
贬值升值
租金越来越高
随着商圈的逐渐成熟,时间越久价值越高
补偿标准
如遇拆迁,得不到相应的保障
可以得到等额甚至超额的补偿
变现能力
可以转租
可以转租、抵押、买卖
拥有证件
只有合同
有合同,有产权证
问十一：
专业商铺（商场）和沿街商铺（门面房）的优劣在哪里？
专业商铺
沿街商铺
人气方面
规模大、人气量大而集中，购买力强，集客手段强
规模小、人气散而弱小、等客上门、比较原始
优惠政策
•享受工商、税务等优惠政策
•没有优惠政策,而且乱收费现象严重
管理方面
专业管理公司进行统一管理,省心省力
自由散乱，无管理
商品方面
•集中而全,产品丰富,无假货,消费者可信度高；
•分散,不丰富，有假货，消费者可信度低
广告方面
统一宣传，广告力度大，吸引客流大
无广告，吸引客流量少
促销方面
有各种各样的特价促销、公关活动、节日促销等吸引消费者
•只能在店头POP的打广告，形不成力量
形象方面
•消费者满足感强，有品牌、有统一形象、消费者放心；
缺乏统一的形象
安全方面
•有保安,监视系统，比较安全
•不安全，比如偷窃等时有发生
环境方面
环境优美,一站式消费
脏、乱、差
升值方面
•升值潜力大、升值速度快
升值潜力有限
经营时间
统一经营时间
没有限制,可只有掌控
购买商铺最直接的目的是获取利润，让投资转化为利润无外乎四种方式：
一是自己经营；二是出租;三是短时间内转手获取差价；四是先经营，后转手。
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商铺的使用率并不是越高越好，按照发达国家的商铺使用率来看，较高档次的商铺实用率都较低,一般为5０%左右（门面房较高，商场类商铺较低），如果太高,商场的人流量将会大大受影响,消防也会受到严重的影响。
物业类型
实用率
商铺
5０％左右,
写字楼
６０％,甚至不到6０％
住宅
8０%—90％或者高达90％以上
售房返租也叫售后包租、售后回租,在这种销售方式下，房地产开发经营企业为促进销售，在其建造楼盘出售时与买家约定,在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报，若低于按揭月供,差额由购房者贴补。
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商铺投资的付款方式有一次性付款、分期付款和银行按揭三种形式。
特点
适宜投资主体
一次性付款
优惠大，不用向银行交利率;
风险程度较大。
资金充裕者
分期付款
优惠较小，风险较小,可以监督开发商
资金充裕或暂时有压力的投资者
银行按揭
优惠最小，可减轻置业压力，但置业成本较高,每万元月还款114．０５８元/平方米
资金压力大的投资者
专家认为能最大化规避风险，才是真正的投资高手;而对于一般投资者，投资的安全性更为重要。
一般来说，投资商铺要走好以下六步骤：
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物业类型
优点
缺点
建 议
酒店式公寓
总价低、首付低、月供较少,是目前市场热点。
单价高、户型设计相对不合理、一层多户居住不便。
作为投资
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