0成通宝谈商业地产规划设计常见问题Word文件下载.docx

0成通宝谈商业地产规划设计常见问题Word文件下载.docx

《0成通宝谈商业地产规划设计常见问题Word文件下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《0成通宝谈商业地产规划设计常见问题Word文件下载.docx（14页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

还是施工图出了问题

还是招标合同出了问题

还是施工调试验收出了问题

还是运行出了问题

如果这些不认真思考

那么下一综合体依然会有同样的问题重复出现

实际上

就象我多次强调

商业建筑开发过去开发商常犯的一个错误

就是似乎很重视建筑的体量、规模、地理位置、风格布局

而忽略了其中最重要的人们所处环境的品质

这些品质包括了空调采暖的室内温度、湿度

包括了室内pm10/pm2.5,co2,NOX等等

包括了照度

包括了噪声

等等

而这些品质的保证又涉及到未来的运行控制

运行控制中最主要的楼宇自动化又涉及到了方案规划

上述四个图片

足可以看出

商业地产开发环节的漏洞

拿规划来说

我们看到的规划院给出的规划资料

显然是建筑占了多一部分

而对空调采暖、给排水、消防、强电、弱电、电梯等重要的机电系统

规划却是基本上都是简单的概念说明

前期博文

我们从规划设计深度的问题

规划走廊宽度的影响因素

规划设计和机电系统关系

等各方面为各位作为一些点评

总结出

以上这些本应在规划时好好考虑的

但洽洽被忽略了

给各位一个规划截图

长期看博者

请依据学习体会

对这个规划指出

图中的问题是什么

应该怎么改正

给各位分析了能量产生的部位不同

其实认真思考一下

我们就会发现

例如如果是太阳的热量从屋顶下来的

我们假如把这些热量直接阻挡在室外

或进入室内直接拿走

而不是进入人体工作休息区呢

显然这是一个很好的思路和想法

然而

在实际工程中

却不是这么解决的

或解决的不够好

例如

有了这个思路

那么

玻璃窗

或幕墙

与之相关的建筑物理参数

应如何选

为什么这么选

当设计院或设计师

确定玻璃遮阳系数

sc为0.38时

我们有没有想过

为什么不是

0.48

或0.25

或是更高

或是更低

这些都会影响到未来

房间里的温度

但一般的建筑师或是设计师

似乎对这些还是停留在表面的认识上

地产公司则更是一种错误认识

我们经常会看到

很多地产公司的楼书中

会写采用了什么双层low-e玻璃

正如前期博文所说

玻璃幕墙或窗户

在对整个建筑的空调采暖的影响

基本上是矛盾的

因此在不同地区绝不是双层low-e就一定是性价比最优的节能措施

有些开发商

由于概念的不很清楚

这样很容易被设计院或咨询公司

错误理念去埋单

前期博文谈到了

现在的很多商业综合体的舒适性不够

例如很多东北综合体卫生间没有热水一样

这个问题是比较突出的

而舒适性不够的另一个问题

反映在春季和秋节

例如北京

在春天时

室内空气温度每天都在上升

但温度很舒适

结果到了综合体内

尤其是地下餐厅

或阳光房

就会发现这里边的空气很差

包括多个方面

例如温度太高

例如二氧化碳浓度过高

这些问题的出现

除了与规划时的方案错误有关外

还与系统的楼宇控制有不可分割的关系

那么楼宇控制

如何在规划阶段

来指导设计呢

这就需要对楼宇控制有明确的要求

而这明确要求

来自于项目的定位和相关专业知识

这方面一般地产公司的专业人员知识结构不够的

这就要求地产公司必须给员工做相产定期知识的培训

我们可以先看一个楼宇控制的图片

前期博文给出的如上这个图片当中

就是由于规划阶段楼宇控制的要求不明确

或是甲方对楼宇控制的理解不深刻

导致楼宇控制最终的增加费用

当然由于规划设计的确定

很多时候是不符合招商功能的

或是因为老板的要求发生了改变

这些如果不在一开始就思考的更清楚

那么就最终会导致相关费用增加

而这时要增加多少费用

却不是那么简单的由开发商说了算了

例如我们常说的室内空气质量中

有温度和相对湿度

事实上现在对很多综合体的实际感知

各位可以发现

在商场

在酒店

在写字楼

冬季基本上都是室于过于干燥

相对湿度过低

不符合相关设计标准要求

这是控制的问题吗

的确从表象上看

似乎是控制的问题

但

实际上是规划设计方案的问题

因为在方案中

几乎没有提供可用来控制的手段

而这不论是所谓的知名开发商

还是知名综合体的普遍问题

需要引起各位思考

就象现在冬季室内相对湿度过低

室内过于干燥

在住宅房间中可以买加湿器

但在很多总裁的写字楼办公室也有后买的加湿器

这不得不说是地产开发商的一种悲哀了

因为在开发过程的几年时间里

一直在各个环节都在把关

例如设计、招标、施工、验收、运行

但为什么还要在总裁办公室后加一个加湿器呢

显然是他对室内环境不满意

那么买房人、投资人

能对室内环境满意吗

显然也不能

再比如在中控室楼宇系统部分

现在的很多大楼几乎是形同虚设

开发商在招标

在决标

在签合同时

好象是对弱电系统进行了细致的把关

结果发现

投标单位标书写的

通过优化系统的运行

达到最节佳节能目的

但实际上

在系统设计中

由于没有对水系统压力、流量、温度等参数

进行详细的方案规划设计

结果导致了

控制无法进行

初投资加大

运行费用没有降低

还浪费了机房面积和相关值班人员

这尤其要引起开发商重视

规划设计还有哪些问题

未来在博客或培训课中继续给各位详细解答

敬请期待

【更多资料可到博客下载】 

【更多资料可看视频】http:

//www.jiangshi.org/10183/

附件：

部分培训讲座与项目点评链接欣赏

成通宝11月30日清华大学房地产总裁班节能和绿色设计理念

成通宝11月23日-24日上海公开课商业商业建筑机电系统工程管理与成本控制

成通宝9月13日北京华业地产超高层机电工程管理内训课

9月6日北京大学未名湖畔中国房地产建筑设计与绿色认证公开课

成通宝8月18日深圳商业综合体设计与成本控制公开课

成通宝8月17日深圳中海信集团商业地产内训课

成通宝8月8-11日长沙公开课绿色商业地产定位优化设计和成本控制

成通宝8月3日山西恒实地产商业综合体机电系统工程管理绿色认证内训课

2013年7月27日清华大学商业地产开发与投融资总裁研修班公开课

成通宝7月20-21日郑州公开课标杆地产机电系统工程管理与常见问题分析

2013年5月24日在北大地产黄埔总裁班讲绿色认定定位和实战

2013年4月28日已在成都讲完了大型商业综合体优化设计成本控制

2012年9月26日在太原点评君威财富中心

2012年9月9日在沈阳绿色建筑三星认证和美国LEED金奖认证展板技术

2012年6月7日在北京点评中海地产广场

2012年5月16日在北京点评首创澜茵山

2012年4月14日沈阳绿色建筑定位与策略分析

2011年12月19日在北京绿色建筑文明实现

2011年12月15日在北京点评旭浑御府

2011年12月12日在北京点评低碳馆

2011年11月30日在北京点评金地郞悦

"

2011年11月12日在江苏镇江讲商业建筑绿色认证实战"

（兼谈绿色建筑三星认证和LEED认证误区分析）"

2011年7月23日在深圳商业地产机电设计招标与系统问题实战"

2011年4月23日在上海商业地产设计阶段成本控制"

2011年4月24日在杭州设计阶段成本优化"

2011年1月12日北京侨福芳草地LEED白金奖理念与实践"

2010年12月12日在北京前沿金坛奖特别贡献奖"

2010年11月20日在成都房地产设计阶段成本优化与控制"