城乡建设用地增减挂钩土地整理项目可行性研究报告.docx

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城乡建设用地增减挂钩土地整理项目可行性研究报告

城乡建设用地增减挂钩土地整理项目

可行性研究报告

第一章总论

一、项目名称

**城乡建设用地增减挂钩土地整理项目

二、项目性质

城乡建设用地增减挂钩、土地拆迁安置补偿、安居工程建设、建设用地统征、基础设施配套建设

三、项目地点

本项目建新区位于**市**大同镇凤凰湖片区，拆旧区位于**大同镇同福村、界牌村、青龙村和一心村范围内。

四、项目业主

五、项目运作方式及建设规模

（一）项目运作方式

采取“城乡建设用地增减挂钩”的方式完成本次土地整理。

项目区由拆旧区与新建区组成，建新区位于**市**大同镇凤凰湖片区，拆旧区位于**大同镇同福村、界牌村、青龙村和一心村范围内。

本项目通过对拆旧区的拆迁安置、土地集约利用获得建设用地指标，再对建新区进行土地征用及基础设施配套建设，进行社会主义新农村建设，改善农民的居住环境，同时在建新区城镇建设用地增加，获得新增建设用地交由政府在公开市场上出让，以固定收益模式保障投资的回收。

（二）建设规模

本项目包括拆旧区及建新区两部分，建新区位于**市**大同镇凤凰湖片区，拆旧区位于**大同镇同福村、界牌村、青龙村和一心村范围内，预计土地整理面积为600亩。

六、整理目标

根据国土资源部《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（国土资发[2008]138号）和四川省《关于印发<四川省城乡建设用地增减挂钩试点管理办法>的通知》（川国土资发[2008]68号）的要求进行土地整理，为了使整理土地达到招拍挂出让条件，推进都**土地资源向土地资本转变，做好土地资产运营工作，增加土地收益，充分发挥土地市场宏观调控作用和土地市场资源配置的调节作用，使**土地资产价值最大化，支持**农民群众的住房安置问题，提升城市形象，提高**的知名度和美誉度，为**经济建设和城市建设服务。

七、报告编制依据

1、《中华人民共和国土地管理法》；

2、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）；

3、《关于规范城乡建设用地增减挂钩试点工作的意见》（国土资发[2005]207号）；

4、《关于进一步规范城乡建设用地增减相挂钩试点工作的通知》（国土资发[2007]169号）；

5、《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（国土资发[2008]138号）；

6、《四川省城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（川国土资发[2008]68号）；

7、《四川省城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点实施规划编制技术要点》；

8、《**市“拆院并院”工作实施细则》（成国土资发[2007]133号）；

9、《**市土地综合整理项目土地权属调整暂行规定》（成国土资发[2007]390号；

10、《**市集体建设用地整理与集中使用管理暂行办法》（成国土资发[2008]356号）；

11、《**城市建设规划》；

12、《**市**大同镇青龙、一心社区城乡建设用地增减挂钩项目投资意向协议书》；

13、《**市**大同镇青龙、一心社区城乡建设用地增减挂钩项目投资补充协议书》

14、国家发展改革委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知（发改投资[2006]1325号）；

15、**市国土资源局关于转发《四川省人民政府关于同意**市征地地上附着物和青苗补偿标准修订方案的批复》的通知（成国土资函【2008】127号）。

16、四川省国土资源厅《关于四川省灾后重建城乡建设用地增减挂钩项目区实施规划（第五批）的批复》（川国土资函【2009】411号。

17、**市**发展和改革局文件《关于企业投资项目备案的通知》（青发改政务投资函【2011】139号）。

八、可研报告概要及主要结论

（一）项目建设必要性

城乡建设用地增减挂钩”就是通过对农村院落、道路、沟渠、田土坎等的综合整治，增加有效耕地面积，提高耕地质量，更好地贯彻落实保护耕地的基本国策，改善农村居民的生产、生活条件和生活环境，推动农业规模经营和土地流转，增加农民收入，提高农村居民生活质量。

“城乡建设用地增减挂钩”这项工作是贯穿落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》和中央建设社会主义新农村决策的具体体现，是统筹城乡经济发展，加快实施“三个集中”，改善农村生态环境，改进农业生产条件，改变农村居民传统生活观念，积极构建资源节约型社会的重要举措。

1、项目建设有利于加快**土地的开发与建建设。

2、可缓解**居民安置及危旧房屋改造的巨大压力。

3、将“安居工程”和社会主义新农村建设结合起来建设，也是推进城乡一体化进程的必要措施。

4、土地集约利用的需要。

5、为引入社会资金进行**城乡建设的投资提供新的切入点。

（二）项目建设内容及规模

项目建设内容包括：

1.将拆除旧房后的农村院落整理为耕地。

2.将规划需归并的农村道路整理为耕地。

3.将规划需归并的农田水利设施整理为耕地。

4.将规划需归并的田坎整理为耕地。

5.将项目区的废弃地、荒草地整理为耕地。

6.将分散居住的农村居民迁至规划安置区集中居住，推进镇、村一体化。

主要标准为：

1、土地的拆迁安置补偿

其中：

（1）对拆旧区内零散土地上的危旧农房改造建设，通过土地集约利用获得600亩新增建设用地指标，费用为30万元/亩；

（2）建新区的600亩城镇国有建设用地的拆迁安置补助，成本为30万元/亩，该价格含建新区内的拆迁安置所涉及的的土地补偿费、青苗及附作物补偿费、安居房建设及人员安置费、土地管理费、统征工作经费等；

2、建新区宗地外“六通”等基础设施配套建设：

5万元/亩。

（三）项目实施进度安排

该项目土地整理周期30个月，土地出让期6个月，总计36个月，即三年。

（四）项目总投资及资金来源

1、项目总投资

项目总投资预计45000万元，其中征地拆迁安置成本共计36000万元（拆旧区土地整理费用为18000万元，建新区统征拆迁费用18000万元），基础设施建设3000万元，前期及建设单位管理费1500万元，担保费用1500万元，财务费用3000万元。

2、资金来源

项目资金来源分为自有资本金、银行贷款两部分组成。

具体为：

（1）自筹资金：

本项目自筹资金由业主筹措15000万元，占总投资的33.3%。

（2）申请银行贷款30000万元，占总投资的66.7%

申请银行贷款30000万元。

贷款期限3年期，其中宽限期1年。

贷款利率按1-3年期贷款基准利率6.65%测算。

3、资金使用计划

根据项目进度要求，项目拟在36个月内完成，项目资金预计使用安排为：

（1）2011年安排资金1000万元，占总投资的2.2%，主要用于前期项目勘察、调查及项目启动使用；

（2）2012年度安排资金20000万元，占总投资的44.4%，主要用于支付拆旧区及建新区土地整理项目所涉及拆迁安置房建设及其他补偿；

（3）2013年安排资金20000万元，占总投资的44.4%，主要用于拆旧区尾款及建新区土地整理项目的拆迁补偿、安居房建设及支付贷款费用。

（4）2014年安排资金4000万元，占总投资9%，主要用于基础设施配套建设及支付贷款费用。

（五）财务及还款能力分析

1、项目收益预测分析

本项目偿债资金还款来源是**政府统一按实际成本归还项目投入，并通过每年实际投入核定固定收益及项目回报，政府通过土地整理节约出来的符合规划的新增建设用地，将其上市出让所得收入。

政府获得的土地收益做为项目收益和银行借款偿还保障，公司项目收益将优先保证还贷资金，经测算，土地出让后公司应收项目投资款45000万元，应收项目资金成本55008万元，应收项目管理成本8251万元，应收项目管理费2750万元，应收项目总投资收益13752万元，总计收入为79761万元，总投资45000万元，项目收益为34761万元，项目业主收益（扣除所得税后）为26070万元。

本项目通过对项目区的土地整理，可缓解农民安置的巨大压力，带动都**的经济社会发展，其社会效益显著；经过财务分析，投资利润率为77.3%，自有资金投资利润率231.7%，经济效益显著。

2、清偿能力分析

经上述分析，可用于偿还贷款本金的资金总额为投建的项目本金及项目收益共计79761万元，是贷款本金总额30000万元的2.66倍；是贷款本息总额33000万元的2.42倍，能够满足贷款偿还要求。

在还款期内，本息偿还保障率均超过100%，另外项目由贷款银行认可的担保公司为企业提供融资担保，帮助企业提高信用能力，也为还款提供了重要的保障。

（六）项目风险分析

1、投资估算的风险。

本项目建设规模较大，且项目涉及的相关土地规划资料尚未细化，本报告对项目的投资仅进行了初步估算，主要工程的工程量、拆迁安置量和补偿标准与实际情况可能存在一定的偏差，同时今后政策、法律、市场等因素的变化可能对估算投资产生影响，最终可能影响本项目的投资和正常实施。

2、贷款偿还及土地出让收入实现的风险。

本项目用于偿还贷款本息的资金来源主要为政府土地收益还公司款。

根据测算，项目具有较强的偿债能力。

如果配置土地不能按计划到位，土地出让价格及政府还款不能保证，都可能给本项目的贷款偿还带来风险。

3、拆迁安置风险及资金周转风险

项目区拆迁安置工作是本项目主要任务之一，拆迁安置工作正常进行是保证本项目正常实施的核心工作和关键环节，在拆迁安置工作中广泛存在的问题多样性、困难艰巨性和周期不确定性，同时拆迁安置和工程建设投资所需资金量大，建设资金有很大一部分要从银行借款解决，如在实施过程中遭遇意外的困难而使项目建设延期，则项目可能出现资金周转困难，对本项目建设周期和投资具有重大影响。

4、筹资风险

本项目建设所需要的资金，除了业主的自有资金外，主要来源于银行借款。

一旦国家经济形势发生变化，产业政策和银行的信贷政策进行调整，政府配套政策的调整，都可能给本项目的资金筹措带来风险。

第二章项目业主简介

一、项目业主基本情况

名称：

法人代表：

公司住所：

**市**大同镇大同路42号

注册资本：

（人民币）叁仟万元

实收资本：

（人民币）叁仟万元

企业类型：

其它有限责任公司

注册号：

经营范围：

项目投资；土地整理服务；其他无需审批或许可的合法项目。

二、经营管理水平

一）公司组织机构

设立股东会、执行董事和监事，行政机构为总经理负责制，下设行政部、财务部、项目部和工程部。

（二）管理层素质

执行董事兼总经理**、董事***、付总经理**、财务总监**均是大学文化，其中：

**是国家注册土地估价师，**是国家注册会计师。

三、经营业绩

新成立企业。

第三章项目区概况

一、**项目概况

**市**大同镇界牌村、同福村、青龙村、一心社区城乡建设用地增减挂钩项目已经四川省国土资源厅批准立项，项目批文为川国土资函〔2009〕411号，以下简称本项目。

项目位于大同镇青龙村、一心社区，幅员面积7347.6亩，预计搬迁农户896户（2345人，以实际搬迁为准），新建农村新型社区（拆旧区、建新区安置房）约22万平方米，预计产生可挂钩建设用地900亩（省厅立项为1300亩，实际以省国土资源厅实际验收为准），计划总投资万元，项目建设期3年。

二．项目区自然、经济、社会条件

1、交通状况

**区内交通布局合理，公路与铁路相互衔接，形成了四通八达的综合交通网络。

   区内有国道主干线“五纵七横”中的上海—**（成南高速公路）、二连浩特—河口（成绵高速公路）和国道108线（大件路）三条国道，以及省道唐巴路、**快速通道—成环路，与区境内干线公路构成密集的公路交通网。

   国家三条干线铁路成渝、宝成、达成，**铁路枢纽—北环线均经过***，区境内有个铁路车站，5条企业铁路专用线，最