《深圳市二手房买卖合同》doc.docx

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《深圳市二手房买卖合同》之律师逐条解析版（上）（2009-7-120:

21:

09）[发送到微博]

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张茂荣律师 深圳二手房律师团 |

深圳二手房交易宝典——

《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》之律师逐条解析版

解析人：

深圳二手房律师团首席律师张茂荣

解析说明：

1、本解析版是本律师对深圳市国土资源和房产管理局与深圳市工商局联合制定的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》2008版（2007年8月1日实施，2008年1月1日修订）的逐条解读;

2、本解析版对本合同条款基本含义、签约注意、潜在风险及其防范进行了特别提示，是本律师多年来工作经验的总结，具有极强的实用性，实为二手房交易双方、居间方、担保公司、按揭银行必读版本;

3、本解析仅代表本律师个人意见，并不代表相关媒介意见，如有不妥，欢迎业内专家批评指正;

4、本解析版版权归本律师所有，任何单位、个人使用、复制、转载需注明本律师创作人身份，否则构成侵权，本律师保留追究法律责任的权利。

深圳市二手房预约买卖及居间服务合同

深（      ）居间第（      ）号

特别提示

1、本合同为示范文本，各方当事人签订本合同前，应当仔细阅读合同条款和二手房购房指引（交易场所现场悬挂）的内容。

【张茂荣律师解析】示范文本的基本含义是示范作用，而非必须使用，如交易双方未使用本版本签订二手房买卖合同，只要内容不违反法律和行政法规的强制性规定同样有效，任何一方当事人都不能因此拒绝履行，否则将构成违约，需承担违约责任。

2、本合同文本由“深圳市二手房网上交易系统”生成，合同各方经协商,可对本合同的内容作修改、补充，修改、补充的内容应当符合法律、法规的规定。

【张茂荣律师解析】本合同属格式条款，未尽事宜或有不同约定的，合同各方可在附件二中重新约定，一般情况下附件约定与格式条款不一致的，以附件约定为准。

3、买方在签订本合同前，应当对本合同所涉房地产进行实地考察，对房地产周围的环境、交通、学校及附着于该房地产之上的学位、户口等情况进行充分了解。

卖方有义务如实提供包括产权状况、租赁情况、户口等有可能影响交易的真实信息。

【张茂荣律师解析】本条规定了买方的注意义务和卖方的如实告知义务，买方不应仅限于卖方或居间方的介绍，而应多方了解，查证属实。

卖方故意隐瞒事实真相或告知虚假情况欺诈买方签订合同的，买方有权要求变更或者撤销。

4、为保证交易资金安全，建议买卖双方通过银行第三方托管方式进行资金监管，并以协议方式明确约定资金监管帐户及资金交付条件等相关事宜。

【张茂荣律师解析】资金监管是为了保证交易双方的安全，中天事件对居间方监管的风险暴露无遗，强烈建议将首期款及大笔定金监管于银行，签订资金监管协议的相关条款见第6条、第8条解析。

5、买卖双方在委托他人办理房地产赎楼、过户过程中，应当仔细阅读所签署的公证委托书内容。

对外所授权限，应当在可控范围。

在办理房地产转移登记手续时，应当亲自到场，避免出现交易风险。

【张茂荣律师解析】全权委托公证书是委托人赐予代理人（受托人）的尚方宝剑，代理人持该公证书在授权范围内可以不经过委托人同意任意处分或购买物业、代理签约、收付款等，由此产生的所有法律后果均由委托人承担（条款中办理产权转移登记买卖双方应当亲自到场的规定仅是建议条款，在买卖双方出具全权委托公证后即使不亲自到场，代理人也有权代为办理）。

目前委托书均由担保公司或居间方提供，尚无官方版本，建议仔细逐条审验内容，并建议业主做公证时指明买受人、成交价、有效期等重要事宜，防止代理人炒楼或低价转让，出现意外事件时应及时终止委托并函告相关机关。

6、政府仅规定了房地产居间方佣金收取标准的上限，在房地产交易中，居间方不得超过规定标准收取佣金。

【张茂荣律师解析】居间方促成交易后有权获取佣金，除合同约定之外不应当再收取任何其他费用，如买卖双方成交后拒付佣金，居间方有权起诉索赔。

7、买方、卖方、居间方在本合同签订时应同时在场，以确保各方所执合同的同一性、有效性与真实性。

【张茂荣律师解析】本条属于倡议性条款，实践中存在居间方先找一方签，再找另一方签的情况（非同时在场），此时合同在后一方签字后生效，先签一方应备份以防止后签一方签字时另行增加或修改内容。

如居间方以需公司盖章为由要求全部收回合同，交易双方应制作备份并由居间方签约人签字认可。

8、居间方应当具有主管部门核发的备案证书和营业执照。

买卖双方可通过网站（）“信用公示”查询房地产经纪机构及房地产经纪人员的相关资料。

【张茂荣律师解析】根据《合同法》规定，只有违反法律、行政法规强制性规定的合同才无效，居间方方无资质或丧失资质居间仅是违规，并没有违反法律、行政法规的强制性规定，所居间合同仍然有效，买卖任何一方不得因此拒绝交易，否则将构成根本违约。

当事人基本信息（略）：

【张茂荣律师解析】本条信息是26条各方约定的送达地址，填写不准确将可能导致无法及时接收相关文件，故应尽量填写完整，通讯地址、联系电话务必准确，履约过程中地址、电话变更需及时履行变更告知手续。

卖方姓名要和和房地产证一致，不应使用化名、曾用名。

代签约的，应索取当事人的授权委托书，以确保有效代理。

各方应备存对方身份证复印件，以备发生纠纷后诉讼使用（深圳法院诉讼要求提交对方身份证复印件）。

   根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《深圳经济特区房地产转让条例》及其他有关法律、法规的规定，经居间方居间，买方、卖方、居间方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就本合同所涉房地产预约买卖和居间服务事宜，达成如下协议：

第一部分  房地产预约买卖

第一条【拟转让标的】

   卖方拟转让房地产（下称该房地产）坐落于：

     。

   房地产证号为：

                     。

房地产用途为：

                     。

   登记建筑面积为：

             平方米。

套内建筑面积为：

             平方米。

   该房地产土地使用权年限自 年 月 日至 年  月  日止。

该房地产于 年 月竣工。

   目前该房地产物业管理公司为                     ，物业管理服务费为每月每平方米建筑面积人民币：

 佰 拾 元 角 分（小写：

       元）。

该房地产约定交付的附属设施设备、装饰装修、相关物品等清单，详见附件一。

   【张茂荣律师解析】本条是关于拟转让房屋基本情况的介绍，因系二手房，主要情况在房地产权登记机关已有记载，卖方只需注意填写的与登记的一致即可，如填写与登记或实际情况不符，买方可能会追究卖方欺诈售房的责任。

第二条【房地产产权现状】

   该房地产产权现状为以下第    种：

   1、该房地产没有设定抵押，卖方对该房地产享有完全的处分权。

   2、该房地产处于抵押状态，卖方承诺于本合同生效之日起    日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续。

   3、该房地产处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起    日内与担保公司签订服务合同，办理赎楼手续，买方应予协助，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准;卖方虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的，卖方应在合同约定转移登记日期之前自行赎楼。

   4、其他：

【张茂荣律师解析】1、本条2规定的是业主自己赎楼，3规定的是业主委托担保公司赎楼。

选择2不必做全权委托公证，操作简便安全，但需自己有足够的赎楼资金;选择3无需自筹资金但程序相对复杂，买方负有配合卖方签订《二手楼赎楼贷款担保委托合同》的义务（不配合导致无法赎楼将承担违约责任）;2、担保公司赎楼需卖方做全权委托公证给其指定人员，本条没有规定业主做公证的时限，建议在本条4中补充约定“卖方委托担保公司融资赎楼的，须于签订担保服务合同当日，按担保公司要求做全权委托公证给其指定人员”;3、赎楼既是卖方义务，又是产权转移登记的前提，本条没有规定担保公司的担保赎楼期限，为防止业主与担保公司或赎楼贷款银行发生纠纷不能顺利赎楼影响交易，建议将3最后一句话修改为“卖方虽有担保公司提供担保但在出具全权委托公证书后 日内仍不能获得赎楼贷款的（含担保公司或银行违约导致），卖方应在期满后的 日内自行赎楼（也可约定解除合同）”;4、卖方应权衡自己的赎楼能力，对一旦担保公司担保赎楼不成有所准备，以防违约;5、赎楼担保方式分为卖方发起与买方发起两种，两者权利义务完全不同，所承担风险也大不不同，建议慎重选择。

   第三条【房地产租约现状】

   该房地产所附租约现状为    ：

   1、该房地产没有租约;

   2、该房地产之上存有租约。

租赁合同见附件[租赁编号:

        ,月租金             元整（小写        ），租期自     年   月   日至     年   月   日]。

卖方须于签署《深圳市二手房买卖合同》前取得承租人放弃优先购买权或放弃购买权之书面证明，否则视为卖方违约。

买卖双方经协商一致按下述第    种方式处置租赁合同：

（只能选择其中一种）

   ①该房地产产权转移后，原租赁合同在有效期内对买方仍然有效。

卖方须于   前协助买方与承租人签订新的租赁合同，同时卖方须将承租方已交卖方之租赁押金/保证金及预交租金（若有）转交予买方，买方自        时起享有卖方在原租赁合同项下之权利义务。

   ②卖方须于该房地产交付买方使用前解除原租赁合同，买方对因原租赁合同而产生之纠纷不承担任何责任。

   【张茂荣律师解析】本条是关于租约事宜的约定，有三点注意事项：

一是卖方负有实告知买方租约状况的义务，故意告知买方虚假情况导致租客损失的将承担法律责任;二是租客有法定的优先购买权，根据法律规定，卖方应在卖房前提前通知租客并征求其意见，建议卖方在签订本合同前先取得租客的放弃购买权证明，以防签约后租客提出异议;三是根据买卖不破租赁原则，卖方无权单方提前解除租赁合同，卖方选择2、②时应事先取得租客认可，以防租客不同意对买方构成违约。

第四条【附着于该房地产的户口】

   该房地产所附着的户口，卖方保证于收到房地产转让总价款之日起    日内迁出，逾期则以该房地产转让总价款为基数按日万分之    向买方支付违约金。

   【张茂荣律师解析】本条不切实际，很多业主卖房后去向不明又无其他财产可供执行，导致买方很难追索违约金，建议在附件二中约定由卖方留存足够的迁户保证金，以免到时为追索小额违约金而耗费大量诉讼成本！

第五条【转让价款】

   该房地产转让总价款为人民币：

 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元 角 分（小写：

       元）。

该转让价款不含税费。

   【张茂荣律师解析】本条为过户登记价，是交易双方的纳税依据。

需要提醒的是部分当事人为规避税费故意签订阴阳合同，即在本条填写一个较低的过户价格，再签订《价格确认书》以实际成交价付款，如此以来本条约定将属于无效约定，在房价发生波动时容易发生纠纷，应予避免。

第六条【交易定金】

   该房地产交易定金共计人民币：

 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元 角 分（小写：

       元）。

买方同意按以下方式支付：

   本合同签订时，向卖方支付定金人民币：

 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元角 分（小写：

       元）。

本合同签订后       日内，向卖方支付定金余额人民币：

 亿 仟 佰 拾 万仟 佰 拾 元 角 分（小写：

       元）。

   上述定金建议交由买卖双方约定的银行第三方账户监管。

买方将定金在合同约定期限内存入监管帐号，即视为卖方收讫。

定金在买卖双方办理过户手续时可自动转为楼款，但另有约定的除外。

   【张茂荣律师解析】1、“定金”不同于“订金”和预付款，一定不能写错;2、根据担保法规定，定金最高限额为成交价的20%，定金过低起不到担保作用，过高无效，建议降低首期款提高定金到房价的20%;3、定金合同属于实践性合同，从定价实际交付之日起生效，故在定价监管情况下，买方务必取得买方的签收确认收据;4、本条第三款约定定金监管于双方约定的银行，但未明确具体银行，建议在签订本合同后及时与银行签订定金监管协议，以防一方借口就选择银行达不成一致意见而故意毁约。

第七条【交房保证金】

   为防范交易风险，督促卖方按约定如期交付该房地产并结清所有费用，买卖双方协商同意在本合同签订时从交易总价款中预留人民币：

 佰 拾 万 仟 佰 拾 元 角分（小写：

    元）作为交房保证金（不超过交易总价款的2%）。

此款在卖方实际交付房地产及完成产权转移登记时进行结算。

此交房保证金的处理方法为下列第    种：

   1、交由居间方托管;

   2、其它：

                         。

   【张茂荣律师解析】1、建议将交付保证金的结算时间改为在卖方实际交付房地产、完成产权转移登记、迁出户口及其他相关事宜办理完毕时结算;2、注意估算相关费用及违约金，预存足够的保证金，如超过总房价的2%应删除括号内备注部分。

第八条【付款方式】

   买方所支付款项（包括定金、购房款），除有特别约定，建议以银行第三方托管的方式进行资金监管。

   买方按下列第    种方式给付除定金、交房保证金之外的房款人民币：

 亿 仟 佰拾 万 仟 佰 拾 元 角 分（小写：

       元）：

   1、一次性付款

买方须于    年    月    日之前将上述房款支付至买卖双方约定的银行第三方监管账户。

   2、买方向银行抵押付款

（1）买方须于    年    月    日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款人民币：

 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元 角 分（小写：

       元）至买卖双方约定的银行第三方监管账户。

（2）买方须于    年    月    日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准。

   （3）银行承诺发放贷款不足以支付房款余额的，双方约定按以下第   种方式处理：

   ①、买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内补足应交款。

   ②、合同解除，卖方应在解除合同之日起三日内全额退还买方已付             等所有款项。

   3、买卖双方约定的其他付款方式：

            。

   上述款项建议买方支付至买卖双方约定的银行第三方监管账户。

【张茂荣律师解析】1、强烈建议资金监管，同第6条一样，本条未明确具体监管银行，建议在签订本合同后双方及时与银行签订资金监管协议，并约定买方将资金打入监管账号即视为卖方收讫，以防一方借口就选择银行达不成一致意见而故意毁约。

2、买方需注意按时申请银行贷款承诺，对按揭不成或银行贷款承诺数额可能达不到预计数额有所准备，并根据自身情况慎重选择２（3）的处理方式;3、取得银行按揭承诺既是买方的义务，又是产权转移登记的前提，本条没有规定买方银行出具按揭承诺给卖方的期限，为防止因买方收入状况、信用问题等原因按揭不成或卖方不能顺利取得按揭承诺影响交易，建议增加“买方申请银行按揭后 日内仍不能获得银行按揭承诺的，由买方在期满后的 日内一次性付款”（与第2条赎楼不成的时间保持一致，也可约定解除合同）;4、买方应权衡按揭不成的风险，并对此有所预料，以防构成违约;5、银行按揭承诺的实现条件是房地产转移登记到买方名下，并由买方办理完毕抵押登记手续，为保障卖方权益，防止买方领取新房产证后因种种原因怠于办理抵押登记手续，建议约定由买方做委托公证给中介人员在过户后及时办理抵押登记手续（相关条文见第15条）。

第九条【买方逾期付款的违约责任】

买方逾期付款的（因银行贷款原因导致买方逾期付款的除外），卖方有权要求买方按下列第    种（只能选择其中一种）方式承担违约责任：

1、要求买方以未付款项为基数，按日万分之四支付违约金，合同继续履行。

2、有权解除合同并要求买方支付该房地产总价款百分之    的违约金。

【张茂荣律师解析】本条第2项是买方的陷阱条款、不平等条款，也是不合法条款，买方须格外注意：

1、第2项违反《合同法》，合同法规定迟延履行不构成根本违约，卖方不能直接解除合同（必须先行催告）;2、没有约定逾期付款时间和数额，理论上可以理解为即使逾期一天、一元钱的情况下，卖方也有权解约索赔，建议在2前面添加“买方预期 日付款且未付款占应付款的  %以上”;3、如未作修改，卖方口头要求或同意买方迟延付款，买方务必要取得卖方书面确认，以防卖方事后否认并解约索赔;4、在买方根本违约的情况下，应赋予卖方纠纷后的单方选择权以便权衡利弊（房价跌选择1、房价涨选择2，以防买方违约还占便宜），而不是签约时确定，建议将“卖方有权要求买方按下列第    种（只能选择其中一种）方式承担违约责任”改为“卖方有权要求买方按下列方式之一承担违约责任”;5、如因银行原因导致逾期付款，需要提供相关证明，以免发生纠纷时故说不清，证明包括银行证明、卖方确认证明等;6、违约责任前后应统一，第2项应当修改为“解除合同并要求买方按第16条约定承担违约责任”，以免冲突;7、本条与第12条卖方逾期交房的义务不对等，详见第12条解析。

第十条【税费承担】

按有关规定，卖方需付税费：

（1）营业税;

（2）城市建设维护税;（3）教育费附加;（4）印花税;（5）个人所得税;（6）土地增值税;（7）房地产交易服务费;（8）土地使用费;（9）提前还款短期贷款利息;（10）提前还款罚息。

买方需付税费：

（11）印花税;（12）契税;（13）产权登记费;（14）房地产交易服务费;（15）《房地产证》贴花;（16）抵押登记费;（17）借款（抵押）合同公证费;（18）授权委托公证费。

其他费用：

（19）权籍调查费;（20）房地产买卖合同公证费;（21）评估费;（22）律师费;（23）保险费;（24）其他                                            （以实际发生的税费为准）。

经双方协商，其中：

上述                             项由卖方支付。

上述                             项由买方支付。

本合同履行过程中因法律、法规和政策原因新增的税费，按以下第  方式处理：

1、由法律、法规和政策规定的缴纳方缴纳。

2、买卖双方同意由    方缴纳和承担一切责任。

3、其他：

买方支付：

             %;

卖方支付：

             %。

以上按规定应由卖方和（或）买方支付的税费，因买卖双方协商改变实际纳税方的，法律责任不因纳税方的变化而转移。

任何一方不按约定或法律、政策规定缴纳相关税费，导致交易不能继续进行的，应向对方支付该房地产总价款百分之    的违约金。

【张茂荣律师解析】1、二手房交易税费波动较大，在业主实收情况下，该条是买方的风险条款，买方要对政策变化可能增加的税费有所预料（如营业税减免期限的变化等），反之如买方实付，卖方也应有所预料;2、本条是阴阳合同过户且业主实收、房价上涨情况下业主惯用的毁约借口（要求买方以实际成交价过户多支付税费，迫使买方放弃购买），买方应予防范。

建议避免签订阴阳合同，如已经签订则补充约定买方支付的税费以确定数额为限，超出部分由双方平均分摊;3、本条最后一款违约责任与16条重复且规避了定金罚则的适用，实属画蛇添足之举，建议取消或改为依据16条承担违约责任。

第十一条【房地产交付】                                                                                                                       

卖方应当于                将该房地产交付买方，并履行下列手续：

1、买卖双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续;

2、交付该房地产钥匙;

3、                                          。

【张茂荣律师解析】房屋交付是二手房买卖过程中重要的一环，是双方质量责任的分界点，建议签署《交房确认书》，买方应按照附件一《房地产交接清单》逐一验收，发现质量缺陷及时提出，收房后将视为验收合格，卖方不再承担责任。

第十二条【延迟交房的违约责任】

除本合同另有约定外，卖方未按合同约定的期限将该房地产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金，合同继续履行。

【张茂荣律师解析】本条是买方的不公平条款，付款是买方的主要义务，交房是卖方的主要义务，双方权利义务应当对等，而本合同第9条规定了买方逾期付款卖方的解约索赔权，本条却没有规定卖方逾期交房买方的解约索赔权，违反了《合同法》规定的公平原则，建议在本条最后添加“如卖方预期交房超过 日，买方有权解除合同并要求卖方按第16条约定承担违约责任。

” 

第十三条【附随债务的处理】

卖方在交付该房地产时，应将附随的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费、        等费用结清，单据交买方确认，否则买方有权从交房保证金中抵扣上述欠费。

【张茂荣律师解析】买方应估算欠费多少，留足交房保证金，防止交房保证金不足以支付欠费，同时还应约定履约过程中由于卖方债权人或案外人就该物业主张权利（包括被法院查封）导致交易无法完成的，视为卖方违约，卖方应当按照本合同第16条承担违约责任。

第十四条【二手房买卖合同的签订】

在本合同签订之日起   日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》。

需办理赎楼手续的，在银行出具贷款承诺函之日，或卖方在赎出房地产证原件并注销抵押登记日起 日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》。

【张茂荣律师解析】本条第二款卖方赎楼情况下的签约时间