滨才星城项目总体定位Word下载.docx

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随着居民购房需求的提高和消费观念的改变，房地产贷款额快速增长，其占各项贷款余额比例也不断提高。

房地产贷款的增加使得银行信贷资产的风险更容易受房地产市场形势变化的影响。

后期建议：

Ø

现行信贷政策之下，高度重视客户珍惜首次置业的心态，对首次置业者，提供居家型产品，而非过度型产品；

并给予一定优惠力度，增加项目自身的附加值，达到促进销售的目的。

全面营销保障的同时，单项打击力的提升增强项目的市场竞争力。

巧妙运用价格杠杆的作用，有效的控制开盘速度，制定合理的入市价格，抢占先机；

根据市场情况及时调整销售价格，阶段式的价格调整，可以有效的避免政策及市场的急剧波动带来的负面影响。

产异化的对策，一楼一策，根据企业资源、项目特性采用不同的营销策略，不一定采取“观望—降价—销售—回款”的模式，甚至可以“反周期”操作。

如在市场冷淡期采取保持原有价格不变或是逆势小幅上调。

（二）、2011年房地产市场展望

1、市场发展环境

宏观经济：

通胀风险加大，调结构、稳物价成为2010年经济工作重点。

在11月数据公布的前一天，央行再度提高存款准备金率，这也是年内第六次提高存款准备金率，目前已达到18.5%的历史新高，表明通胀风险已成为中央决策部门的首要关注点，更加大了未来一段时间内收紧货币政策的判断。

货币政策：

从“适度宽松”到“稳健”

2010年12月3日，中共中央政治局召开会议，指出2011年将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。

这标志着货币政策在从2009年的"

极度宽松"

转为2010年的"

适度宽松"

后，正恢复到中性。

调控政策不会放松，限购限贷政策放松可能性不大

2011年经济工作重点为"

加快推进经济结构战略性调整，稳定价格总水平"

，预计2011年的房地产政策调控不会放松，为"

保增长"

而放松房地产调控是小概率事件。

具体来看，限购、限贷政策执行放松的可能性不大。

一方面，通胀预期加大的情况下投资投机性需求存在再度反弹可能；

另一方面，重点城市供给仍显不足的大背景下，若放松限购限贷政策可能导致房价再度快速上涨。

保障房建设力度继续加大，公租房成新的着力点

2010年，中央制定了580万套的保障性住房建设计划并已初步完成。

2010年11月23日，住房和城乡建设部发布《关于报送城镇保障性安居工程计划任务的通知》，明确提出2011年计划安排保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套，比原计划的580万增加了420万套，这将大大缓解可能存在的投资下滑对经济增长带来的不利影响，同时也有利于保障性住房供应的继续扩大和住房供应结构的日趋合理。

房产税试点改革加快推进。

2010年12月10日，重庆市政府发布通知，提出“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，积极做好征收高档住房房产税的准备工作”，这表明房产税试点工作在2011年有可能落到实处。

2、市场走势展望

土地市场：

供应力度加大，热点区域或中心城市地块竞争激烈

截止2010年11月底，全国仅完成18.5万公顷土地供应计划的约65%，预计增加土地供应仍将2011年房地产调控的重要内容，2010年土地出让计划完成率低的省市将会在2011年加大土地供应，给开发企业拓展土地储备提供更多机遇。

由于行业龙头企业2010年销售业绩较好，资金较为充裕，热点区域或中心城市地块仍将得到广泛关注，地价或将继续创出新高

房产市场：

供求关系得到改善，价格涨幅下降

2011年全国商品房市场预测

绝对值

增长率

年份

销售面积

销售价格

施工面积

（亿平方米）

（元/平方米）

2011年预测

11.2-11.4

5466-5496

48.6-51.9

8-10%

8-9%

16-24%

2010年1-11月实际值

8.25

5122

38.43

9.80%

7.00%

28.60%

2009年实际值

9.5

4681

32

43.60%

23.20%

13.10%

数据来源：

中国指数研究院

保障房建设力度继续加大，“双轨制”逐步形成，供应结构分化

住建部提出2011年计划建设保障性住房1000万套，较2010年增加420万套。

若落实到位，全国总开工面积将达到6亿平方米，占整个住宅施工面积的比重提高到10%，以套数计算则接近20%。

保障房建设力度持续加大，将使得住房市场的“双轨制”逐步形成，加大住宅供应结构的分化。

普通商品住房、高端住宅、商业地产等不同物业价值继续分化

从不同物业类型来看，普通商品住房代表的自住型需求将长期大量存在，价格有望较为平稳，而高端住宅在满足高收入群体的特殊需求上具有不可替代性，未来价格有可能更大幅度地攀升，而商业地产作为经营性物业，其供求与住宅市场存在显著差异，不同物业的分化将更加明显。

后市判断：

政治服从于经济发展，目前经济发展良好，保持稳定增长，政策疲惫期过后，若无更严厉政策出台，预计各地房地产市场将再次回暖。

（二）、哈尔滨整体市场分析

1、总体发展战略

哈尔滨在未来发展的历史进程中，将加快“一江居中、两岸繁荣”的开发建设步伐，实现以水兴城、以水富城、以水丽城，打造滨水名城的目标。

具体内容是：

北跃、南拓、中兴、强县。

具体规划如下图：

本案所在的利民组团紧邻松北新区（定位为花园式休闲居住区），利民组团的产业新城及大学城规划则为区域带来了良好的发展契机。

2010-2012年度计划

2010年计划新建设和改造住宅建设项目占地面积约520万平方米，计划新建住房约850万平方米，竣工住宅建筑面积约510万平方米。

2011年计划新建设和改造住宅建设项目占地面积约530万平方米，计划新建住约900万平方米，竣工住宅建筑面积约550万平方米。

2012年计划新建设和改造住宅建设项目占地面积约542万平方米，计划新建住房约940万平方米，竣工住宅建筑面积约570万平方米。

哈尔滨市城乡规划局网站

3、哈尔滨市城市远景规划方案

主城区空间结构

　　远景城市空间形成“X轴双环，四城双核”的沿江带状组团式城市空间发展结构。

“X轴”:

指以松花江、呼兰河、阿什河形成的“X”型生态系统为框架。

“双环”:

在现有公路四环的基础上，向北再拓展一个快速公路外环。

“四城”:

指由“X轴”水系生态轴线划分的江南、江北主城区、呼兰新城和天恒新城四大城区。

“双核”:

江南主城区作为区域性的商贸、文化中心远景予以保留和提升;

松北副城区则在行政文化中心的基础上，发展成为商务、物流、体育等新城市服务职能的主要聚集中心;

江南、江北最终形成两个功能互补、相互呼应的城市发展核心。

另外，在松花江与呼兰河交汇处再造一处80km2风景区，与太阳岛相呼应，为城市提供另一处风光秀丽、人文色彩浓郁的休闲旅游景区。

城市远景发展规模

　　按三个层次对哈尔滨市城市化基本成熟阶段（2050年前后）的城市发展规模进行控制。

都市区：

城镇人口控制在1200－300万人左右，其中：

中心城区控制在800－1000万人；

双城、阿城、五常、尚志、宾县、肈东等周边卫星城每个控制在40万人左右，总人口规模控制在200-300万人。

中心城区：

中心城区城市人口控制在800-1000万人左右，城市建设总用地控制在1000km2左右。

城市片区：

按松花江南片与松花江北片划分。

松花江南片约为450-500万人，江南主城区（含平房区）：

以疏解为主，控制在300万人左右，建设用地约300km2；

天恒片区：

控制在80万人，建设用地约100km2。

航空新城：

控制在50-100万人，建设用地约50-100km2；

松花江北片约为350-400万人，其中：

松北新区控制在200万人左右，建设用地约200km2；

呼兰片区：

控制在50-100万人，建设用地约50-100km2。

信息来源：

4、哈市主要经济指标情况

（1）GDP总量

（2）人均GDP

（3）整体消费水平

（4）哈市近三年GDP小结

（5）固定资产投资

（6）消费品零售额

（7）人口统计

（8）产业结构

哈市整体经济环境稳定，处于稳定发展期，未来发展潜力较大。

5、哈市房地产市场概况

固定资产投资

固定资产投资（亿元）

1-9月

增长（%）

2007年1-9月固定资产投资

531.7

27.0

2008年1-9月固定资产投资

677.5

27.4

2009年1-9月固定资产投资

976.5

44.1

2010年1-9月固定资产投资

1348.1

38.1

按产业分

第一产业

37.7

-6.5

第二产业

484.0

39.6

工业

454.6

34.3

第三产业

826.4

40.2

按投资主体分

国有及国有控股经济

620.5

非国有经济

727.6

33.2

全市房屋施工面积（万平方米）

4951.8

33.6

住宅

2707.2

34.0

全市房屋竣工面积

406.0

-5.5

123.0

-39.5

商品房建设与销售

一、房地产开发投资额（亿元）

2007年1-9月房地产开发投资

99.2

15.8

2008年1-9月房地产开发投资

114.7

15.7

2009年1-9月房地产开发投资

148.2

29.1

2010年1-9月房地产开发投资

181.3

22.4

按投资用途分

144.7

26.8

办公楼

2.4

-2.8

商业营业用房

16.5

-21.6

其他投资

17.7

68.2

二、商品房施工与销售（万平方米）

商品房施工面积

2351.9

33.9

1947.7

商品房竣工面积

61.7

22.0

53.4

商品房销售面积

525.8

21.0

492.2

25.1

2010年度成交情况（数据来源：

哈尔滨网上房地产）

两大区域成交情况

区域

套数（套）

面积（平方米）

江南

36810

3700376

江北

4416

454306

各区域成交情况

道里区

11298

1214013

南岗区

10243

1130021

平房区

1534

136579

松北区

道外区

5882

471730

香坊区

7853

748031

各城区住宅成交情况

10357

1121011

9249

991522

1492

134808

3146

391315

5120

415564

7333

697964

面积范围区间成交情况

面积区间

0-60平米

7388

312661

60-80平米

7976

553633

80-90平米

3512

299484

90-100平米

3970

379786

100-120平米

8027

881945

120-144平米

5402

698370

144-180平米

3067

488205

180平米以上

1936

545244

建筑结构成交情况

建筑结构

钢，钢混

176

25597

钢混

22144

2368277

混合

12235

1047195

框架

3019

350037

其它

73

7637

砖混

554

59042

价格走势

由上图可以看出，除因春节前后特殊因素外，3月份以来成交价格一直较为平稳，均价保持在5000元/平米以上，受政策影响不明显，9月份价格开始小幅上升。

国家统计局哈尔滨调查队最新统计数字显示，10月份房屋销售价格涨势小幅回弹，同比上涨6.8%，环比上涨0.9%，涨幅提高0.4个百分点。

与国家房产新政出台前的三月份相比，房屋销售价格上涨4.9%，房价仍呈攀升态势。

房地产二次调控政策出台满两个月，一手楼盘销量不降反升，虽个别楼盘推出打折促销手段，但房价未出现大幅波动，刚性需求成为楼市的主角。

从销售面积看，11月份我市商品房销售面积为44万多平方米，平均每套住房面积为90.3平方米，这与楼市表现完全吻合，中小户型住房仍是购房者的首选，刚性需求购房者成为市场的主力军。

（四）、市场总结及对我项目后期建议

政策环境：

通胀风险加大，调结构、稳物价成为2010年经济工作重点调。

控政策不会放松，限购限贷政策放松可能性不大；

保障房建设力度继续加大，“双轨制”逐步形成，供应结构分化；

继续加大土地闲置的处罚力度，遏制房价的上涨基调不变。

因此，在后期的项目运作中我们要时刻关注政策的变化，及时调整思路，严格控制的土地的闲置；

在后期的销售价格制定上不做大幅调整，根据市场情况及政策要求，采取循序渐进的方法，保证项目的利润最大化。

市场环境：

哈市总体发展战略及远景规划利好，给项目带来一个良好的发展契机；

整体经济环境运行良好，经济发展持续稳定；

房地产行业运行良好，未出现较大幅度波动。

在后期的项目建设中要以发展的眼来给项目一个准确的定位，抓住机遇，制定合理的分期开发策略，将本项目逐步打造成为区域乃至整个哈尔滨市场上的一个标杆项目。

二、区域房地产市场

1、哈市四大板块对比分析

2、松北板块跨江交通

利民居住区作为松浦板块的开发新区，未来发展潜力较大。

3、呼兰区主要经济指标

经济总量

2009年全年实现地区生产总值173.6亿元，按可比价格计算，同比增长14.3%。

其中，第一产业实现增加值34.6亿元，增长8.5%；

第二产业实现增加值73.4亿元，增长14.2%；

第三产业实现增加值65.6亿元，增长17.3%。

三次产业所占比重由上年的20.3：

43.3：

36.4调整为19.9：

42.3：

37.8。

全年固定资产投资在建项目211个，其中新开工项目181个。

完成全社会固定资产投资75.4亿元，同比增长45.1%。

其中，第一产业完成投资1.2亿元；

第二产业完成投资15.6亿元，；

第三产业完成投资58.6亿元。

三次产业投资比重为1.7：

20.6：

77.7

开工竣工面积

全区房屋施工面积343.7万平方米，增长1.4倍；

房屋竣工面积116.3万平方米，增长1.06倍。

呼兰区统计局

4、土地市场

根据呼兰区国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告（呼土挂告字[2010]14号）土地计划放量出让住宅用地31幅，总建筑面积335万平米；

呼兰区国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告（呼土挂告字[2010]15号）计划放量出让4宗住宅用地，总建筑面积23.5万平米；

合计358.5万米。

呼兰区2010年共摘牌成交住宅用地54宗，总建筑面积260万平米。

未来呼兰区土地供应量618.5万平米，市场竞争将会非常激烈，如何在市场竞争中脱颖而出使我们今后的工作重点。

5、区域市场供求分析

本次选取区域内主力在售项目15个作为分析样本，由上图可以看出，目前区域内在售项目总供应量为14571套，去化量为8528套，整体销售率为58.5%。

未来市场的竞争形势依然比较严峻。

6、产品形态及建筑风格

项目名称

产品形态

建筑风格

祥瑞府邸

多层、高层

欧式

金泰蓝郡

高层

东方哥德堡

多层高层

北欧

富家新天地

多层（现有）

简欧

大都会新天地

小高层11

盛世财富公馆

弘基世纪城I期

高层4栋

欧式

金帝花城

德式简约

香榭里舍

高层

法式

溪水湾

多层

西班牙

托斯卡纳

高层小高层

意式

东桥国际

多层高层

现代

海吉雅乐都

现代

盛世华庭

区域内在售主力项目产品形态以多层和高层为主，辅以少量小高层产品，建筑风格上偏重于欧式风格。

7、区域在售及即将推出产品户型结构分析

供应量（套）

户型面积区间（㎡）

均价（元/㎡）

900

49-79

4200

960

30-79

3900

169

40-68

4000

3000

24-81

3600

1000

57-90

4400

896

32-81

4300

370

43-79

9300

500

30-70

3700

760

20-70

75-83

4450

1200

33-105

3750

1024

50-110

2200

50-160

4600

792

120-218

4900

目前整个区域内产品户型供应以中小户型为主，面积在100㎡以上的户型在区域内供应量较少。

7、区域价格走势分析

区域市场总结及对我项目后期产品建议

总结：

区域经济发展稳定，开发建设速度加快，松浦大桥的建成通车更是拉动了这个新区的发展。

未来区域土地供应充足，后期开发量巨大，市场竞争将会非常激烈。

建议：

通过对利民区域在售竞争项目调研分析可以看出，目前整个区域的价格虽然稳中有升，但相比市区依然属于价格洼地，因此在后期的价格制定上可采取稳步上涨，循序渐进的策略。

从建筑形态及风格上来看，区域内以多层和高层产品为主，建筑风格偏向于欧式风格，在我公司的后期产品开发中可考虑走产品差异化路线，抓住市场的空白点。

目前区域内产品户型结构以中小户型为主，这同目前本项目一期的产品结构保持了一致性，但在后期产品的开发中建议走产品结构的差异化，在产品的设计中适当增加部分中大户型，以提升项目的整体品质。

在条件允许的情况下，亦可增加花园洋房和别墅产品，将大户型产品引入到项目的后期开发建设中。

结合以上因素对利民区域市场总结性判断

（一）北京、上海、天津、深圳、杭州、南京、宁波、福州、厦门、三亚、广州、温州、大连、海口等十三个城市的限购令将直接影响了东北地区在东南沿海辽宁等地的投资。

购房者外埠投资出口受制或受阻，资金必会转向本埠市场，内此尚未实际限购令的哈尔滨等还是三线地产城市的房地产市场必定受到支撑。

随着限购令