房企的8种死亡案例Word格式.docx
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2004年11月，位於深圳市羅湖區最核心商圈人民南路，總面積超過12萬平方米的金光華廣場正式開業。
金光華廣場是深圳第一家與地鐵無縫連接的國際購物廣場，也是金光華集團的重要資產之一，建築面積達12萬平方米。
按照2012年相關評估機構人士估計，位於深圳羅湖商業區的金光華廣場價值50億-60億元。
李亞鶴在地產圈一炮而紅，被譽為深圳房地產行業的一匹“黑馬”。
但在2009年，李亞鶴因涉嫌深圳市原市長許宗衡案，被傳帶走調查，此後一直消失在公眾視野。
2011年三季度，金光華集團董事長李亞鶴，因涉嫌單位受賄罪被檢方公訴至北京市東城區人民法院。
罪名是涉嫌在房地產開發和投資方面，向深圳兩位區領導行賄。
作為金光華集團的負責人，李亞鶴或將面臨不超過5年的刑期。
2012年，深圳市規土委發布行政處罰告知書，明確表示，金光華集團和南國影聯未經批准，以“假合作、真買斷”形式非法轉讓土地，屬非法轉讓土地行為，因此依法沒收金光華廣場地下空間和地上所有建築物，沒收南國影聯“非法所得”2.15億元，並處罰款1.075億元。
對於深圳福田區人民法院的一審判決，金光華集團依然不服，正準備向深圳市中級人民法院提請上訴。
上訴的主要理由是深圳市規土委的行政處罰決定，在事實認定和法律適用上均存在重大錯誤。
此前，金光華廣場被沒收的消息傳出後，政府因此類問題對公司資產進行罰沒是否合理，也引發了一些人士的討論。
對此，有律師表示，按照《行政處罰法》的規定，沒收被處罰人的財產是要經過聽證程序的，金光華案在行政處罰之前已經經過了聽證，又經過法院的一審審理。
應該是證據確鑿充分，法律適用正確，程序上並沒有問題。
啟示：
除金光華集團，深圳還有其他房企也陷入了“行賄→官員被查→企業破產”的漩渦之中，昔日風光瞬間黯淡，引發輿論一片嘩然。
一家十分專業的公司，因為倚靠政府官員，用非法手段低價拿地，東窗事發後轟然倒塌，確實讓人痛心疾首。
但法治的推進，是整個行業健康發展的前提。
相信市長，但要依靠市場。
要親近政府，但要遠離政治。
李亞鶴及其金光華集團僅僅是中國房地產行業發展的一個縮影，其行賄案及最近類似案件的不斷浮出，預示著過去幾十年房地產行業“混沌”時代的終結。
未來，政策會越來越規範，拿地過程越來越透明。
二、內部管理不當死亡
順馳地產
上帝欲讓其滅亡，必先使其瘋狂。
用這句話來形容曾經風光一時的順馳地產再合適不過了。
2006年9月5日，香港上市公司路勁基建與順馳簽訂協議，路勁基建以不超過12.8億元的總代價，收購了順馳55％的股權和順馳鳳凰城地塊全部股份。
次年，路勁及其夥伴再度以13.1億港元收購增持順馳中國39.74%股份，最終控股比例達到94.74%，順馳原股東孫宏斌僅持其餘5.26%股份，一度在中國地產行業風光無兩的順馳自此死亡。
關於順馳失敗的原因，媒體和學者有各種各樣的解讀，主要觀點有：
1、順馳敗在“現金流－土地－現金流”模式上，資金鍊斷了，順馳必敗無疑；
2、順馳敗在“快”上，“快”帶來了致命的“三高”：
高土地成本、高人力成本、高財務費用；
3、房地產市場的宏觀調控導致順馳的資金鍊斷裂――將順馳模式的失敗歸結為宏觀調控；
4、順馳處於風頭之巔時，孫宏斌失去了冷靜提出“赶超万科、成為全國的NO.1，三年後做到300億甚至500億，十年做到1000億”的發展目標，使其陷入了一個夢幻般的臆想世界而不能正確地面對現實，最終失敗；
5、過快擴張造成了公司管理保障機制的失效。
彼時，全國五萬多家房地產企業，都在經歷宏觀調控，上述第3點不是充分條件。
第4點只有孫宏斌自己知道，無從論證，而且心態只是“軟傷”。
而第1和第2點只是問題的表象，其實質是順馳的運行模式和內部管理模式有問題，而這主要體現在法人治理結構、企業發展規劃、組織機構及項目管控模式與規章制度4個方面。
1、法人治理結構問題。
2005年，順馳中國與孫宏斌的另一家企業融創集團的多宗關聯交易，順馳置業、順馳中國與融創集團三家企業之間，不僅高度關聯，而且財務上也互為支持；
IPO與私募失敗……種種跡象表明，順馳的法人治理結構很不完善。
在孫宏斌復出後，有媒體文章說“順馳是一個人的企業”。
2、發展戰略規劃問題。
1）、誤判市場。
2003年到2004年初，順馳在華北、華東等大中城市以強勢的姿態高價拍得土地近10塊，面積300萬平方米，總款額估算下來近70億元；
2）、佈局隨意。
在順馳介入的16個城市中，既有一線城市，又有二線城市，還有連三線城市也算不上的經濟欠發達的普通縣城，一股腦“通吃”，投機傾向嚴重；
3）、失守基地。
在進行快速擴張前，順馳在天津市的市場份額達到了25％。
2004年，順馳中國在天津有大約50億元的回款，但到了2005年，卻只有29億元。
前線作戰不利，而後方又大面積失守；
4）、配置失當。
2003年時，順馳自有資金僅不足10億，但之後不到三年的時間，順馳購置土地金額就超過了100億元，透資了財務資源，同時由於快速擴張，人力資源跟不上，公司20多歲得總經理比比皆是。
3、管理機制和組織結構設計問題。
在管理層級方面，順馳採用的是四級管理架構：
集團總部－區域集團－城市公司－項目公司，機構極不扁平。
在部門設立方面，單單順馳中國華北集團就設立有十幾個部門。
在集團公司與城市公司的職權劃分方面，順馳採用的是“金字塔”式的高度授權。
由於放權，導致項目總經理的權利過大，結果不可避免地滋生了許多腐敗現象，致使部分項目的土地費用、工程費用、營銷費用等高於正常水平，拉低了利潤率。
4、制度建設問題。
順馳在快速發展階段，沒有建立起一套全面、適宜、有效的規章制度。
順馳死掉之後，孫宏斌再造了一個強大的融創中國，不過其當年的經驗教育依然值得銘記。
說資金是壓倒順馳的最後一根稻草，只是一種表象。
宏觀調控、市場競爭激烈、輿論環境不利更是同時期諸多企業都面臨的外部環境，導致順馳神話終結的真正原因是企業內部管理問題。
做企業一定要尊重常識、尊重規律，建立良好的企業管理制度（這麼說可能有些老生常談，但這卻是真理）。
那些建立在離奇的商業模式之上、無視自身資金和管理能力盲目擴張、只求規模不講利潤的“奇蹟”或“神話”最終都難免失敗結局。
孫宏斌胸怀大志並汲取了順馳失敗的教訓，成為其攜融創中國重新崛起的最大資本。
三、內訌解體死亡
在帝景苑項目上，股東方之一的黃進益因利益糾紛，起訴合夥股東蔡青峰，發生內訌，最終揭開了官員超低價買房的黑幕，也掀開了公司拖逃上億稅收事實的蓋子。
帝景苑項目最早由印尼商人黃進益以旗下的香港榮福置業有限公司與上海無線電四廠自1993年起合作開發，1997年金融危機時因資金問題而導致項目擱置。
後由台商蔡青峰接手，2004年時控股53%，原大股東香港榮福持股縮為46%。
徐家匯中心商圈的帝景苑項目自台商蔡青峰接手後，曾4次修改土地合同，增加建築面積，減少土地出讓金，該項目僅此一項至少獲利2億元。
通過幫助開發商榮福置業將“外銷改內銷”，使開發商少交土地出讓金近億元。
上述合同都由上海房管局第一副局長陶校興簽署落實。
為此，榮福置業在帝景苑項目銷售中騰出了726.75萬元的特別優惠處理權，以便給予當地官員購房優惠。
同時，蔡青峰治理下的榮福地產還劃撥了其它專項資金專門用於“打點關係”。
如榮福房產曾與上海鑫尊建築工程有限公司簽署《委託包乾合同》和《管理合同》，榮福房產通過支付給鑫尊公司3030萬元，鑫尊公司則“保證須上繳政府的公建配套面積從原有總建築面積的7%調整至4%，並通過項目驗收工作”。
而一般建築的公建配套面積至少在5%。
黃進益起訴蔡青峰還帶出了福榮置業拖逃1.346億元稅收的內幕。
媒體報導稱，儘管此案目前仍在處理中，但有分析人士認為，福榮置業在帝景苑項目存在各種違規操作，存在巨大的受賄嫌疑，而且拖逃稅款證據確鑿，不排除其因為此次內訌而最終解體。
上述股東之間訴訟引發的內訌相對來說較少，更多的還是公司內訌而引發人事動盪，讓公司進入慢性死亡狀態。
2010年，深圳某知名上市房企發生“內訌”，多名高層出走後，相對當時與其比肩的公司發展步伐明顯放緩，並迅速消失在原來的梯隊中。
對企業來說，已經進入慢性死亡的狀態。
攘外必先安內，依靠違規手段，利益分配不均，終究要出大事。
四、屯地被查死亡
2014年7月，海南省國土環境資源廳對存在閒置土地較多的12家企業進行了約談。
其中包括中信泰富、魯能和中遠等"
大腕"
。
這12家企業涉及閒置土地面積44742畝，佔海南省閒置土地總面積的32%。
從閒置的時間來看，最長的達22年。
4.47萬畝接近70平方公里，如果按照2倍以上的容積率計算，相當於1.5億平方米的建築面積，這個面積佔全國一年有效土地供應面積的20%。
出現如此大規模的閒置是對土地資源嚴重的浪費。
對這些企業，海南省國土廳下達了"
通牒"
：
如企業不按照約定進行投資，繼續造成土地閒置的，政府將沒收保證金，收回土地使用權。
凡是存在因企業原因造成土地閒置超過500畝的，以及不配合市縣政府7月底前完成處置工作的，市縣政府和國土部門不得再接受企業報名參與新土地的招拍掛活動，也不得對這家企業原有的項目供應新的用地。
根據國土部2012年頒發的《閒置土地處置辦法》的規定，未動工開發滿一年的閒置土地，由市、縣國土資源主管部門按照土地出讓或者劃撥價款的百分之二十徵繳土地閒置費，或者是已動工開發但開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積不足三分之一或者已投資額佔總投資額不足25%，中止開發建設滿1年的國有建設用地，也可以認定為閒置土地，需要徵繳費用。
如果閒置兩年，則可直接沒收。
自2014年10月起，國土部將在全國開展以清理批而未供和閒置土地為主要內容的節約集約用地專項督察。
截止7月10日，海南省共處置閒置土地951宗7130公頃（10.7萬畝），處置率達82.7%。
現在，對於很多企業來說，屯地或許不僅僅只是違規面臨制裁的問題了，還可能自廢武功
【明源君說】過去已經死亡的和即將死亡的，我們或許無力挽救，但真心希望企業能夠尊重行業、企業發展的規律和基本常識，不要再重蹈覆轍。
跑得最快的，未必能夠到達終點，而一直在走的人，終將有一天會抵達。
在上篇中，明源君為各位看官講述了行賄案發死亡、內部管理不當死亡、內訌階梯死亡和屯地被查死亡4種想法。
有不少粉絲在後台詢問下篇何時發出，其中一個身處“行賄案發死亡”的深圳企業員工還在後台表達了其思考，讓明源君十分意外。
可見，處於轉型的當口，我們大多數地產人時刻在關注自己的所處的行業，身處的企業。
關心自己的企業就是關心自己的前途——如果你還打算留在這個行業的話。
在下篇中，我們繼續試圖大體還原8種死法中剩下的4種——盲目擴張死亡、資金斷裂死亡、稅收拖累死亡和捲款跑路死亡。
過去已經死亡的和即將死亡的，我們或許無力挽救，但真心希望企業能夠尊重行業、企業發展的規律和基本常識，不要再重蹈覆轍。
五、捲款潛逃死亡
三十六計，走為上計，這是《孫子兵法》中對行軍打戰提出的計策。
打戰，若無力抵抗敵人，先撤走，休整後再戰，自然可行。
但經營企業，不能打一槍換一個地方。
一旦老闆全款跑路，即意味著這個企業已死。
案例1：
南京福地
俗話說，殺人償命欠債還錢。
如果沒錢還債，只有兩種選擇：
一是被起訴，資產清算，個人陷牢獄之災；
而是捲款跑路，逍遙法外。
去年，房地產行業被曝跑路的老闆，最引人關注的莫過於南京福地的法人張從春、實際控制人張從華，其向舜天船舶的借款就高達9000萬元，因此造成的利息1543萬元，除此之外，還向兩家銀行和一家小貸公司借了不少款，以及拖欠建築商江蘇天目集團工程款，合計數億元。
南京福地房地產開發有限公司成立於2003年，法人代表是張從春。
其項目福潤廣場位於南京市江北區域的寧六公路和葛關路交會處，所處地段車水馬龍，非常熱鬧。
且當時寧六公路上的高架已經成型，地鐵3號線出口也近在咫尺，地段良好。
李嘉誠對於房地產價值的投資名言眾所周知——“第一是地段,第二是地段,第三還是地段”。
項目坐擁如此好地段，老闆為何還要跑路？
公告披露的南京福地2011年全年和2012年半年度的淨利潤均為虧損，原因為房地產企業當年未形成銷售。
據媒體報導，其南京福地總部只是一個只有兩層的簡陋房，且根本無該公司的辦公室。
可見，福地房產的老闆跑路早有預謀。
據悉，受此影響，福地房產在安徽蚌埠的一個大的項目也因此停工。
福地房產死亡已成事實。
地段為王並不是唯一的真理，或許正是高價拿好地段的土地，成為壓死公司的最後一根稻草。
案例2：
青島君利
自去年4月30日起，青島君利豪集團有限公司（以下簡稱君利豪）董事長王莉便與外界失去聯繫。
此後消息源證實，這位在青島擁有多個樓盤的女地產大亨，因資金鍊斷裂跑路，目前欠貸至少在12億元以上。
更有消息稱，欠款可能高達70多億元。
君利豪死亡無疑。
資料顯示，君利豪始建於1997年，是以鋼材銷售為龍頭的集團化民營企業，擁有商務會所和豪華遊艇。
將主營方向轉向房地產業務之後，君利豪在青島開發了四個樓盤。
據媒體報導，其中的君利長島灣項目可能是“壓死駱駝的最後一根稻草”。
該項目位於即墨市溫泉鎮，佔地600多畝，規劃建築面積高達15萬平方米。
此次跑路，君利豪欠下至少三家國有大型商業銀行各上億元的貸款，另有多個民間借貸公司和個人深涉其中。
欠勞務公司、建築材料供應商和建築商的錢也達數百萬。
2006年，王莉以200餘萬美元簽下那屆航博會最大一筆賣賣——一艘美國水星豪華遊艇。
這艘遊艇同時被命名為“君利”號。
這件事青島轟動一時，王莉被稱之為“土豪”。
進入房地產後，王莉過於貪多求大。
為此以高息向民間和個人借貸，最終在市場調整中翻船。
其失敗的基因，在被譽為“土豪”時已經種下。
六、稅收拖累死亡
房地產企業是稅務局每逢年底查補稅款的重點監控範圍，包括追查沉澱多年的欠稅、虛假申報稅款、騙取稅收優惠等。
往年的1月份都是中小房企“拖稅”的關鍵時刻，但今年這一緩衝期正迅速消失。
自今年年初，地方稅務局繳稅系統正式升級，互聯網徵稅管理和稅收徵管軟件全國聯網在多地實現。
系統升級後，企業欠哪一項的稅、欠多少，都會在全國聯網的系統上顯示。
稅收徵管以往一直實行“人盯戶”的辦法，稅務工作人員需要到納稅人生產經營場所或相關方所在場地進行實地核查、納稅評估、稅務稽查、反避稅調查、稅務審計、檢查日常經營等稅收執法活動。
一些企業為了拖延繳稅等原因，積極與負責徵管的稅務工作人員進行多輪“公關”。
一些稅款，只要跟稅局打好關係，還可以勉強渡過難關。
但新系統使用之後，企業的繳稅情況都會在官方系統公佈，會針對一些數據、統計指標自動生成“欠稅黑名單”，這讓中小房企十分擔心：
1、稅務系統經過數據化管理後，由於統計上更為精確，導致不少房企應繳未繳的稅款不減反增。
2、一般規模的房企所拖欠的稅款少則幾十萬，多則數千萬，還有不少企業虛假報稅。
以往企業與稅務局部分領導'
打過招呼'
，這些信息就被藏在檔案裡的賬本里，稅務工作人員心裡明白不會從嚴徵管。
然而，新系統上馬之後，類似可以通過'
公關手段'
隱藏起來的稅款都會成為公開的賬本，房企不得不去面對。
3、是否按時繳納稅款，直接關乎房企在經營過程中需要解決的信用問題，以及辦理政府系統內相關證件的審批。
若拖延繳納稅款，被列入黑名單，審批將被卡住，向其發放貸款的金融機構也會質疑其資質和經營實況。
4、以往一些可徵可不徵的稅費項目裁量權都掌握在地方稅務局，企業可操作的空間較大。
然而現在不一樣，這些稅費項目在稅務局的新系統內已經一併納入企業的頭上，屬於強硬徵收的範圍，企業必須要繳清。
5、因實體經濟表現不理想，且營業稅改為增值稅徵收，地稅收入下滑壓力加大，與此同時，樓市成交萎靡，房地產行業經營下滑趨勢明顯，使得一些地方稅局擔心企業倒閉、破產後無法追繳積累已久的稅款，因此去年中旬就開始將資金困難的中小房企列入稅務稽查的重點追繳名單。
中小房企經營困難，平均淨負債率很高，且短債償付能力持續惡化。
稅務部門加大追繳力度，對本已債台高築，資金鍊緊張的中小房企而言，無異於雪上加霜。
一些資金原本緊張的中小房企，或因此資金斷裂而死。
七、資金斷裂死亡
房地產是一個資金密集型行業，儘管從長遠來看，人才隊伍、企業文化、管理制度以及戰略更顯重要，但短期而言資金就是生死攸關的因素。
綠城中國
去年，地產行業最狗血的事情莫過於融創中國收購綠城中國生出的波折。
我們無心複述狗血劇情，只想關注綠城中國為何走到賣股求存的地步。
一個強勢的人，一個視品牌如生命的人，一個辛苦創業20年的人，要把品牌賣掉，這個舉動一般出於兩大原因：
一，玩不下去了；
二，找到了合適的接班人。
從其後來反悔，將股份轉賣給中交集團，保住管理權，重回綠城看，答案十分清晰：
賣綠城是因為玩不下去了。
早在2011年下半年，綠城就陷入資金鍊困境，當年綠城先後出售多個項目給SOHO中國以及融創中國。
次年1月，綠城以5100萬元的價格，將無錫綠城湖濱置業有限公司51%的股權轉讓給融創；
同年6月，九龍倉以51億港元入股綠城，成為綠城中國第二大股東。
同月，上海融創綠城控股有限公司成立，註冊資金為20億元，融創、綠城各以10億元現金持有合營公司50%的股權，在當月融創以33.7億元價格收購綠城9個項目50%的股權。
綠城“被破產”，緣於資金鍊緊張。
有評論認為，處於行業拐點上，宋衛平依然堅持理想主義的不降價之路，這一理想曾經成就他，也正在毀掉他。
儘管當前其通過賣股得以暫時求存，但如果依然堅持之前的理念，未來依然充滿變數。
今日之綠城已經不是昨日之綠城，昨日綠城已死。
善戰者死於兵，善泳者溺於水。
降價走量並不是好辦法，但是不走量更沒有辦法。
在白銀時代還用黃金時代的思維去判斷市場和思考問題，最後的結果可能就是銅幣都撿不到，最後被人收編，給別人撿銀子。
興潤置業
去年3月，因債務違約，奉化市最大的房地產企業興潤置業日前轟然倒塌。
興潤置業實際控制人沈財興、法人代表沈明崇因涉嫌非法吸收公眾存款罪，於3月11日被移送至奉化人民檢察院。
長汀舊城改造項目的無限期擱置、內部管理不善造成的巨額虧損、桃源府邸項目銷售不力、35億元債務及由此引起持續不斷的法律訴訟，以及踏錯市場節奏的投資行為，終將興潤置業逼上絕境。
興潤置業是奉化最大的非上市房地產開發商，曾列於寧波（樓盤）百強企業第33位、建築房企前5位，而且樓盤的質量很高（這也是其能夠做大的法寶），在鼎盛時期的2006年，公司完成營業收入25億元。
其“猝死”源於資金斷裂。
來自奉化金融辦提供的信息顯示，興潤置業欠貸涉及當地的銀行有19家，銀行及關聯企業總負債35億多元。
資金壓力主要來自以下幾個方面：
1、高價拿地。
1）2006年興潤置業以6億元將前任寧波洛茲無法搞定的長汀村安置項目收入囊中，花費的綜合成本約為1000萬元/畝。
而2013年底，綠城集團在該地塊周邊拍得的土地為328萬元/畝。
2）2010年1月11日，興潤置業投資以6.6億元的價格，拍得奉化市蕭王廟街道泉溪江西側、彌勒大道南側的1#、2#、3#地塊，用於桃源府邸項目開發，折合樓面價7852元/平方米；
2013年12月11日，世茂集團旗下子公司拍得奉化市蕭王廟街道泉溪江東西兩側、彌勒大道以北總面積為163285平方米（245.17畝）的3宗地塊，地塊性質同樣為70年純住宅，折合樓面價3204元/平方米。
2、搬遷受阻。
截至目前，長汀村安置房已建成7年，但因補償不公，拆遷難以推進，至少有70%村民未搬離，導致該項目長期擱置。
3、銷售不利。
如果桃源府邸項目全部售出，興潤置業至少可以獲得26億元資金，但該項目過於昂貴，開盤即遇冷。
其實，早在2013年6月份，興潤置業資金鍊已經斷裂，桃源府邸項目完全停工，公司員工工資也停發。
在危機爆發前，政府向金融機構施壓，甚至支持財政給予轉貸，奉化市至少60%的公務員參與了興潤置業集資
不得不說，興潤置業是畸形土地財政下的一個樣本。
桃源府邸和長江村舊改項目的高價地扼住了興潤置業本就不暢的資金流。
當地政府，也對此起到了推波助瀾的作用，公務員都參與了非法集資，注定這個企業和當地市場是不健康的。
八、盲目擴張死亡
去年11月，明源總裁峰會期間，金泰地產總經理馬強在接受筆者專訪時，多次提及的一句話是“別走得太快，讓腳步等一等靈魂”。
其中有對未來的善意警告，也有對過去的總結。
在過去一年，因為靈魂沒有跟上腳步，最終變成一具驅殼的企業並不少見。
光耀集團
去年5月8日，光耀集團董事長郭耀名在接受媒體採訪時證實，光耀地產的資金缺口有3億~5億元。
並表示，只要能解決光耀的問題，讓項目全面復工，光耀願意接受其他企業的收購。
雖然，目前光耀還不是法律意義上的破產，但資金鍊斷裂、企業運營停滯、人員紛紛離職、項目糾紛不斷，基本處於崩潰的邊緣。
不論是被收購還是其他途徑，死已是必然。
光耀集團的潰敗，源於其盲目的快速擴張。
光耀集團發端於惠州，此後將總部遷至深圳，是惠州第一個走出去的本土房企。
走出惠州後，公司開始快速擴張。
根據公司官方網站資料，目前光耀地產進入了深圳、東莞、佛山、湛江、上海、杭州、北京、天津、威海等10餘座城市，總開發麵積超過356萬平方米，儲備用地近900萬平方米。
僅2011年，光耀集團即花費20多億元拿地。
同年，公司收購新都酒店欲借殼上市，3年投入10億元，最終因政策不支持房地產重組而告失敗。
同時，光耀地產在全國上馬十多個項目，其中有8個是超過千畝的大盤。
2012年6月，光耀地產佈局海外，與韓國JDC公司、DK集團簽署協議，投資30億元人民幣開發韓國濟州島的“中國城”旅遊度假項目。
除了在地產行業大舉擴張，光耀集團海涉足能源礦產。
2011年9月，光耀入主湖南永州資源，合計花費2億元買下兩個礦井，企圖借助礦業實現上市，但遭遇礦業急劇下滑，最終投入的
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