海宁楼盘调研报告Word格式文档下载.docx

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楼市逐渐回暖，据调查，在今年11月底会有较多新开楼盘，所以本案要迅速出击，先于这些楼盘打进市场，夺取竞争优势。

二、微观市场概况

本案周围目前已有不少楼盘，有一定的体量，且离本案较近，极易形成竞争情况，因此，对附近楼盘我方也进行了市调了解。

◆海城名家

地理位置

市区海州路南侧，消防队西侧

产品类型

高层、多层（LOFT）

容积率

2.5

总占地面积

6万余平方米

总建筑面积

2.5万平方米

开盘时间

绿化率

35%

主力户型

88-155方的紧凑户型200-230方左右的空中别墅

楼盘售价

均价8000元/平米

交通

海州东路、消防队西侧，北面有汽车南站，南面是医疗中心和商贸中心，西面有中学，有轮滑运动中心，东面是个教学园区，已形成了配套齐全、环境优美、生活方便的格局。

配套

城南大型超市华润万家、南苑中学、南苑菜场、曙光医院等生活配套，都在该楼盘500米的生活半径内，这些都是小区配套的重要服务功能。

销售情况

剩余房源不多，余大面积、高层。

◆西山一品

海宁市西山路836号

高层（1、2幢写字楼，3、4幢单身公寓）

63000平方米

2009年12月

36－51平方

开盘均价在7000元/平米左右

酒店项目位于海宁市最繁华的商业黄金地段——工人路商业街。

北距火车站300米，南距汽车站2000米，西距中国皮革城2000米，交通便捷，购物方便。

属市中心，周边发达，有大型购物超市，大型酒店，大新餐饮客房宾馆等。

只剩4号楼北向房源，销售现场已经没有销售气氛，处于尾盘、自然销售状态。

◆康桥名城

东文宗路西侧、洛塘河南侧

高层

2.6

170余亩

30万平方米

二期2010年年底开盘

40%

一期主要是80-130平方

均价8000元/平方米（1楼83方706800元3楼80.85方721000元含车库储藏室）

周边文宗路、海州西路、南北大道等城市主干道组成通达路网,畅行于城市

项目周边有体育馆,皮革城,城南公园,文化馆,海州大饭店,华润万家超市等市政生活配套

剩余80方左右（楼层低）250方190方，140方共剩余70套

◆华盛嘉苑

海州西路与文宗路交叉口

120万平方米

5万平方米

9月底10月初

37.6%

89-269平方

8000/平米左右

西面是南北大道、皮革城，东面是市政府、文宗路。

南临市文化中心、市民公园；

西靠市游泳馆，体育馆皮革城遥遥相望；

东侧紧依行政中心。

现指定银行收取意向金10万元，共收取40多套，可退款，预订率较高。

◆兴海时代大楼

海宁市文宗南路

LOFT商务居住临街商铺

40平方

均价7500元/平米

只余5套（3、4楼各2套，5楼1套）

◆百合新城

海宁市文苑南路城南新区

平层官邸、小高层

0.80

800000㎡

780000㎡

小高层11月底推出

50%

190-300平米

平层官邸1.7万/平方，去年小高层9000元/平方

城南是以国际大都市格局来全新规划的高尚区域，带有很大的前瞻性，百合新城就位于海宁市最有发展潜力的城南区块，日益成熟的社区环境是居家的理想选择。

行政中心、中国皮革城、汽车南站　、　体育中心　、　海洲大饭店、市民广场相邻，是未来城市中心之高尚生活社区。

目前已开楼盘的小面积房源基本已销售完毕

◆书香苑

市区文宗路西侧、水月亭西路北侧

学区房，小户精装

40-100平方米

一万多一平米（51.97方约六十几万）

基本售完

◆丽都水岸

2.0

7万平方米

89-129平方米

5800元/平方

7路公交直通紫阳街商业中心及火车站，另有4条城乡公交路线连接马桥、袁花、黄湾、尖山、盐官及盐仓。

小区南靠城南大道，西依黑木板桥港，与规划中的城南金融中心、商业中心仅一街之隔，城南农贸中心及新人民医院近在咫尺，周边南苑中、小学、幼儿园，教育配套优秀。

剩房不多

◆汇银新空间

文宗南路西侧、后富亭港南岸

70套loft，20套商铺

11605.5平方米

45平方米

7850元/方－－8050元/方精装加10万元

文宗南路西侧、后富亭港南岸，与文化馆、城南公园相邻，北与行政中心、南与百合新城隔路相望

周边各种商务、行政、金融、交通、教育、休闲、购物等配套完善。

汇银新空间坐拥核心地段，享受最优质的商务与生活资源。

这里，信息相汇、人脉相通、财气相聚、资本握手、财富增值。

◆广隆财富中心

钱江西路238号

27层5.6万方写字楼，4200方商业，10栋公馆700-1500方不等

0.90

150000平方米

6万平方米

70-1000方

均5000元/方，6700最高，公馆9000元/方，每层差价50-200

新城区中心

百合新城、皮革城、新客运站

剩余房源：

写字楼70方2套和一整层，2栋公馆

其余楼盘信息：

楼盘名称

项目地址

体量

剩余房源

单价

面积范围

交房

建筑设计

特点

皮革城三期一写字楼

今年年底或明年推出

同济大学建筑与城市规划学院

待建成后或租赁或出售，建筑设计有特色，外观有创意

浙江海宁经编大厦

27层3.01万方商务办公，1.69万方5层展示及会议用房

无房源

租赁展区28元/平方，办公40元/平方

100平方左右

现房

政府开发

梅里达花园

双联路、隆兴路口

双联、独栋别墅

未定

上城碟园

城南

09年11月份开盘

售罄

开盘均价7000元/平方去年11月份

三、重点参考楼盘

兴海时代大楼拥有LOFT户型，地段较好，虽然剩余房源不多，但对本案来说具有相当定价参考价值。

华盛嘉苑9月底10月初即将开盘，现已预订约2个月，预订火热只剩少量房源。

鉴于开发商和购房者的心理，届时可能会有大批退订人员，他们也有可能成为我们的客户。

结论：

楼市目前因宏观调控的影响，未来局势不明朗，再加上本案在产权、环境等各方面有局限性，因此在项目定价上必须理性慎重。

尤其在目前大势下一旦预期过高，项目启动困难重重。

出师表

两汉：

诸葛亮

　　先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。

然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。

诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。

　　宫中府中，俱为一体；

陟罚臧否，不宜异同。

若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；

不宜偏私，使内外异法也。

　　侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：

愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。

　　将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：

愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。

　　亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；

亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。

先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。

侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也

。

　　臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。

先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。

后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。

　　先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。

受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；

故五月渡泸，深入不毛。

今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。

此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。

至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。

　　愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。

若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；

陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。

臣不胜受恩感激。

　　今当远离，临表涕零，不知所言。