小区20年上半年业委会工作回顾Word格式.docx

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Z负责保安､保绿;

ZZ负责房屋维修;

Z负责设备设施;

Z负责保洁;

Z负责财务､会议记录;

Z负责物业监督｡自20XX年11月底起,各委员各司其职,分工合作,凡涉及小区内业委会开展的每一项工作都事先经过业委会的集体讨论｡

新业委会的日常工作严格参照五大职责的规定开展｡

一､召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况

五年来,因小区部分公共设施的陈旧老化给小区的日常生活与管理带来了一定的安全隐患｡对此,经业委会及楼代表讨论决定,拟召开20**年度业主大会,就下列事项进行表决和征询:

1､拟表决事项

将小区周界的红外线报警装置改建成电子围栏报警装置,改建费用约为人民币12万元（包括:

小区整体围墙安装电子围栏费用约为11万,西边竹林不锈钢栏杆费用约1万）｡

2､拟征询事项

a.家防报警系统（红色按钮）的改建,整个小区费用约为人民币9万元｡

售后质保说明:

此工程质保期为一年,在质保期内设备如人为损坏则需另外支付设备费,其余则无需支付其他费用｡正常情况下,产品使用年限为3年,人为一级未按实际要求施工的情况除外｡（实际使用后发现设备使用年限很短暂）

b.南门两侧绿化带的安全隐患问题

（1）用铁艺网格封闭

（2）两侧绿化带各自分别安装2台摄像机（费用约为人民币1.6万元）

c.对小区内的机动车实行南进北出,所需的道闸移位改造;

d.截止到6月底小区业主车辆数为478辆,路面停车维持原样

二､代表业主与业主大会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同

根据20XX年6月《业主大会关于选聘物业服务企业方案的公告》,必须采用公开招标方式重新选取具有一级资质的物业公司来管理本小区,合同期限为三年｡20XX年7月1日国家出台外来务工人员城镇保险新政导致物业公司经营成本大幅提升,致使原先有意投标的复瑞公司因成本核算问题退出投标,而上房则提出要求在原基础上每月增加物业费支出4万元来弥补人工成本的上涨｡一直到开标前最后两个礼拜,仍无法落实物业管理公司｡后物业协会推荐长城物业管理有限公司前来投标,同意暂时维持原2.28元/平方米的物业费｡经业委会与长城多次谈判,最后双方约定:

小区所有公共收益,物业在扣除相关管理成本后与全体业主五五开帐的方式分成,以补贴人工成本的增加｡同时规定物业公司必须切实履行合同约定,并接受双方认可第三方的满意度调查,满意度低于60%,可解除现行合同｡

三､及时了解业主物业使用人的意见和建议,督促业主缴纳物业服务费,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同

20**年3月1日起为方便业主与业委会沟通,意见的交汇采纳｡业委会公开悬挂意见箱收集业主意见,并安排业委会人员轮流值班,每周日下午1:

30-3:

00在业委会办公室接待业主｡

业委会在物业提供的季报中发现路面停车数与实际到帐数有差异｡为了查明原因,业委会人员在3月份,用半个月时间从地面到地库逐一排摸,还专门发函开发商了解地库车位租赁及出售情况｡鉴于小区路面停车问题已成热点,为进一步加强机动车管理｡在掌握小区业主全部车辆信息后与物业取得以下共识:

为杜绝外来车辆乱停放,参照其它小区范例,推出X（一期）路面停车管理规定｡并从6月1日起正式开始试行｡

业委会还多次召开会议及现场绿化检查,对绿化存在的问题,与物业进行交涉,指出改善绿化养护的意见,并督促尽快改善现状｡

业委会积极广泛听取业主代表们意见,多次组织专题讨论（安全､设备､保洁､保安､绿化）及临时出现特殊问题讨论｡如:

发现小区大部份灭火器已过保质期,要求物业限期整改｡

针对业主向业委会反映的情况,及时与物业交换意见｡

四､监督管理规约的实施

上海住宅小区管理管理规约包括《上海市管理规约》､《业主大会议事规则》､《上海市专项维修资金管理规约》｡

1､管理方面

业委会根据三个规约的有关规定,根据实际情况,制定了小区地面停车的管理规定（试行）,使车辆按规定付费停泊,要求有序停放｡

业委会配合物业､居委会,进入各公共楼道,清理公共部位堆放杂物,特别是电表间和弱点间的杂物堆放,因少数业主不予以配合,故安全隐患问题依然存在｡

针对小区有些公共部位设施损坏,及时提醒物业加以维修｡如:

池塘边以及西面绿化带中防腐木有损坏､缺失,给经常来此活动的小朋友带来安全隐患,我们业委会出了专项指示,请物业及时修复｡

对个别业主违反有关规定,乱砍树木,及时发现､严肃处理,督促业主进行了赔偿｡有业主发生单车事故,损毁了两颗铁树､一根灯杆,业委会督促物业,与该业主以及车辆的保险公司联系,短时间内获得赔偿,补种遭损毁铁树,修复灯杆｡同时加强宣传,让业主自觉养成维护小区绿化意识｡

2､小区维修基金的开户､缴存､使用

开户

按市政府规定,建设银行､上海银行可作为维修基金开户行｡原来小区维修基金帐户一直挂在新区维修基金帐上,全部是活期存款｡经过了解比较,最后我们选择了就近的上海银行周家渡支行为开户行｡两者服务内容相同,只不过我们可以有一笔比建行多的开户经费（收到联华OK卡9100元,用于平时开会茶水费用､业委会成立2年来感谢为小区出力志愿者小礼品､20**春节期间感谢保洁､保安小礼品及适当购置办公用品等）｡开户时维修基金总额8,499,490.81元,其中5年来的利息收益548,579.92元｡经业委会工作会议讨论,为增加利息收入,商定600万存3年定期,2个100万存1年定期,其余499,490.81为活期｡最近,

有的楼道开始维修电梯以及要进行电子围栏改造,发现活期存的少了,每户人家帐户余额不够扣款｡考虑将2张100万元定期存单转活期｡

缴存（含公共收益）

在办理维修基金开户时,发现小区内尚有开发商未售出1套,其余已销售并入住的业主仍有10户未交维修基金,经业委会采用上门沟通､电话提醒､发函提醒等方式,已经有8户业主缴交了维修基金47,957.61元,还有2户迟迟不愿缴纳｡

本小区没有临街商铺,至今为止所有的公共收益包括:

⑴业委会收到Z物业严经理转交中国电信光纤入小区费1,900.00元,原业委会主任许盈转来移动光纤费16,000.00元,两笔公共收益费用共计17,900.00元｡⑵电梯广告费用1700元/部/年,45部电梯,总计76,500.00元/年｡根据物业合同约定,扣除相关费用（税收､电费）后与物业对半分｡⑶地面停车费在扣除相关管理成本后,50%属于全体业主｡

为了不损害全体业主的利益,经业委会讨论决定,公共收益（地面停车､电梯广告等）收支与物业按季结算｡对物业按季上交业委会收支报表,经业委会原从事财务工作委员按照物业合同附件约定认真审阅后并给出书面意见,对有些不合理分摊坚决不同意在报表中支出（如:

电梯年检费与电梯限速器检测费等）｡在之后的报表中已得到纠正｡

使用

根据专项维修基金管理规约第八条（帐目公布）业委会委托物业每半年向业主公布一次1､专项维修资金使用情况2､公益性收入及支出｡业委会公布办公经费收支帐目及银行开户费收支帐目

根据20XX年4月1日实施的《上海市住宅物业管理条例》第62条规定:

修理各楼道内设备设施,需取得该楼道2/3业主同意,费用由该楼道各户按建筑面积分摊;

针对那几幢需要投票的楼组,业委会配合物业,召集业主解释清除需要修理的项目,为什么要进行投票,取得业主谅解｡如:

31号出楼污水管道改造,43,17,34,10电梯维修｡取得业主投票认可,完全符合法律程序｡

根据《小区专项维修基金管理规约》:

小区公共区域设备､设施维修､业委会有单项3万以下决定权,超3万需业主大会同意｡

根据X（一期）业委会执行的《上海市业主大会议事规则》第二十九条:

必要的日常办公等费用,计300元/月,至今共提取了1200元｡

五年来,小区树木茁壮成长,枝繁叶茂,已影响到部份邻居采光及通风｡11月份有热心邻居提议对树木进行抽枝修剪,先期绿化养护方报价是50元/棵,经过几棵树试验（30-39号楼附近）,认为还要包车运输,50元不够,后报价80元/棵｡业委会也找了东明路上在修枝绿化园林公司来现场查勘评估,他们的报价是100元/棵（含运费）｡小区树木修剪完成后全体委员与物业､养护方共同清点了修剪数量（主要是香樟树）,此次修剪350棵,费用28,954.80元｡因为单项在3万元以内,经业委会讨论通过,从公共收益中支出｡

监控设备及电梯经过五年多不间断使用,有部份设备､设施老化损坏｡监控室是小区的枢纽之地,物业依据监控室设备故障情况上报业委会费用约需2.5万,业委会人员花了大量的时间精力去调研了解,甚至于还将摄像机拿到厂家去检测｡最后根据原有设备,我们找了另一家一级资质安保单位花了约1.6万解决了设备故障｡五一后小区监控室空调突然出现故障,机房内温度高达30度以上,其他设备也容易跟着故障,我们业委会人员立即将自家电风扇拿去帮忙降温｡7月底小区有消防年检,监控室静电地板早已大面积损坏,现也得到修复｡我们的原则是严格遵照专项维修基金管理规约的办法,替业主们管好维修基金账户上的每一元钱｡但是,出于安全考虑,该换的一定要换,该花的一定要花,我们在职责范围内还是会做好的｡

五､业主大会赋予的其他职责

本届业主委员会自觉接受三林房办､X居委（筹）的指导,依法履行职责,规范运作｡本届业主委员会积极配合公安机关,与居委相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作｡

3月中旬,由三林房办､X居委（筹）牵头,业委会代表参加的与前期物业就公共收益停车费返还一事专题协调会｡业委会代表全体业主要求前期物业返还业主该得的公共收益｡前期物业指出:

X（一期）小区是在07年6月交付使用的,经过几年运行后,小区有些设施､设备都已过质保期,由于小区没有成立业委会,维修基金尚未开通,Z物业公司为了确保小区住户的生活不受影响,一直在垫资进行维修和改造;

单在2010年就垫资36万左右,完成了小区部份公共设施､设备和绿化等项目的改造和维修（有清单）｡

在20XX年度,小区业委会成立后,为了配合业委会的工作顺利开展,保障业主的正常生活,在小区业委会授权的情况下,对有些项目先行垫付资金2万元左右,完成小区部份设备等维修费用（有清单）｡

为此,Z物业公司用于小区公共设施､设备的维修､改造费用早以超过4年多小区地面停车费用（属于全体业主的75%）｡

Z物业公司为了支持X（一期）业委会的工作,解决小区的一些实际问题,同意安排维修人员对小区外围锈蚀的铁围墙和地面沉降的部分进行修复｡

虽然,业委会人员投入了大量的精力,但是我们也是在边学边做的过程中｡遇到有疑问解决不了的问题,我们及时和房办有关老师请教｡我们还有很多做的不尽人意的地方,请业主们多多包涵并恳请业主们对我们多提合理化建议｡术业有专功,有许多照顾不到的地方,需要有专业知识的业主在后面支撑｡希望,经过大家的努力,小区在将来相当长的一段时间能保持有序､雅致的格调｡

X业委会

20**.7.19

X国际名园（一期）业主委员会

20**年7月**日<

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