1房地产项目开发流程Word格式文档下载.docx
《1房地产项目开发流程Word格式文档下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《1房地产项目开发流程Word格式文档下载.docx（24页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
从开发、建设、经营、治理的程序上讲，房地产开发一样可分为五个时期，即可行性研究和项目决策时期、建设前期预备时期、建设时期、销售时期和交付使用时期。
项目决策时期
房地产开发项目经董事会（企业主）批准初步立项后，转由企业战略进展研究中心（策划部）进行可行性研究。
1、可行性研究的内容
可行性研究的全然目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或幸免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
可行性研究的要紧内容有：
（1）项目概况;
（2）开发项目用地的现场调查及动迁安置;
（3）市场分析和建设规模的确定;
（4）规划设计阻碍和环境爱护;
（5）资源供给及资本运作方案;
（6）环境阻碍和环境爱护;
（7）项目开发模式、组织机构、岗位需求、治理费用的研究;
（8）开发建设节点打算;
（9）项目经济及社会效益分析;
（10）结论及建议。
2、可行性研究成员知识组成：
经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。
3、可行性研究的工作时期
1）投资机会研究。
该时期的要紧任务是对投资项目要紧是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查推测为基础，查找最有利的投资机会。
投资机会研究相当粗略，要紧依靠笼统的估量而不是依靠详细的分析。
假如机会研究认为可行的，就能够进行下一时期的工作。
2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。
在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。
3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。
详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。
4、可行性研究按5个步骤进行：
（1）项目公司同意托付或集团公司董事会立项;
（2）调查研究;
（3）方案选择与优化;
（4）财务评判和经济评判;
（5）编制可行性研究报告。
5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发时期。
一、猎取土地使用权。
开发商猎取土地使用权的要紧方式：
1）通过行政划拨方式取得；
2）旧城改造取得中标地块国有土地使用权；
3）转让取得；
4）出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）；
5）联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得；
6）通过司法裁决取得；
7）通过兼并、收购等股权重组方式取得。
开发商猎取土地使用权的程序土地使用权有偿出让的方式：
出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。
按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国有土地使用权的出让方式有三种：
协议、招标、拍卖。
协议出让指土地使用权的有意受让人直截了当向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的如此一种出让方式。
招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人依照一定的要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）的出让方式。
以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权益义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。
拍卖又称竞投，有些地点也叫“拍让”。
它是指由土地所有者代表在指定的时刻、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公布叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。
依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅行、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得《成交确认书》，然后签订《国有土地使用权出让合同》。
开发商取得《国有土地使用权出让合同》后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。
属协议出让的，办理土地登记时应提交以下资料：
1）《土地出让合同》、《划拨决定书》或转让批文；
2）开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质；
3）属新增建设用地的，应提供《建设用地批准书》；
属存量用地的，应提供原土地使用者土地权源资料。
4）1：
2000地势图2份；
5）加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍图各3份
6）地上附着物权属证明；
7）土地登记申请书；
8）土地登记法人代表证明和身份证明；
9）土地登记托付书。
送土地主管部门。
（1）土地使用权出让
地治理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报批工作，远郊区、县房地局负责办理不足10亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审核和报批工作。
（2）土地使用权划拨
房地局负责办理10亩以上（含10亩）的城镇建设用地的划拨手续。
区、县房地局负责办理10亩以下的城镇建设用地的划拨手续。
（3）征用土地
征用耕地1000亩以上，其他土地2000亩以上，由政府部门审核后报国务院批准。
征用耕地3亩以上1000亩以下，其他土地10亩以上2000亩以下，由人民政府批准。
征用耕地3亩以下，其他土地10亩以下，由区（县）人民政府批准。
（4）地价评估
市房地局负责城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估工作及评估报告的审查、地价审核和报批工作招标受让土地使用权申请程序。
（1）用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。
（2）用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情形，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。
（3）用地者进行投资分析。
（4）到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳投标保证金。
（5）用地者填写投标书送达指定方进行投标。
（6）收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按合同的规定支付总地价款的一定比例作为定金。
（7）按合同的约定支付余款。
付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。
拍卖受让土地使用权申请程序：
（1）用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件。
（4）到指定地点办理竞投登记，提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳竞投保证金。
（5）用地者到指定地点领取竞叫牌。
（6）用地者在规定时刻、指定地点到拍卖现场参加竞投。
（7）企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按规定支付总地价款的一定比例作为定金。
（8）按合同的约定支付余款。
付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。
属经营性开发用地的，开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得《成交确认书》。
凭此书办理土地出让或划拨手续，进行土地登记，取得《国有土地使用权证》。
二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》。
都市房屋拆迁是对都市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等，不适应经济、社会进展需要的部分进行拆除重建，使都市的整体功能得到改善和提高。
1、拆迁方式：
1）政府组织拆迁：
要紧指通过批租、旧城改造方式取得土地使用权所涉及拆迁。
2）拆迁人自行拆迁：
这是大型房地产公司常用模式，但要申请拆迁许可证。
3）拆迁人托付拆迁：
适用开发商缺乏拆迁体会时托付专门从事房屋拆迁工作的单位进行。
2、拆迁的要紧内容包括：
（1）房屋拆建，如危旧房改造；
（2）都市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造；
（3）环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。
因此，都市房屋拆迁是相伴着都市建设项目进行的，是都市建设的重要组成部分，专门是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作时期。
3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料：
1）填写《都市房屋拆迁申请表》一式五份；
2）建设项目批准文件；
3）建设用地规划许可证；
4）国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书）
5）拆迁代办单位和评估机构资料。
6）拆迁安置打算和方案；
（拆迁红线范畴内房屋面积、户数、性质、用途等差不多情形；
拆迁方式；
拆迁期限；
还建方式及还建期限；
产权清晰的安置用房证明；
拆迁补偿资金来源及预算资金额度。
）
7）有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
依照《市都市房屋拆迁治理实施方法》的规定，房屋拆迁治理部门在收到申请之日起30日内，对申请审查完毕。
符合条件的，依法收取拆迁治理费（住宅为7元/平方米，非住宅为3元/平方米），颁发房屋拆迁许可证。
开发商取得《房屋拆迁许可证》后，即可组织拆迁，并与拆迁人签订安置补偿协议。
安置补偿共有三种方式，一是货币安置，二是现房安置，三是就地或异地还建。
拆迁完毕后，申请拆迁验收，取得《房屋拆迁验收合格证》。
三、规划设计
建设工程规划治理的要紧内容有：
建筑治理、道路治理、管线治理、审定设计方案、核发建设工程规划许可证。
在已开发使用的城镇国有土地范畴，项目规划申报的差不多步骤是：
（1）在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前，开发商要向规划局申报规划要点，规划治理部门应在要点通知书中对批复时的参考依据；
（2）在项目建议书批复后，开发商应向规划局申报项目选址、定点，即向申请单位下发选址规划意见通知书，对项目用地的位置、面积、范畴等提供较详细的意见，并须同时下达规划设计条件；
（3）规划设计条件，是项目选址后，由建设单位申请，规划部门下达的托付设计机构进行规划方案设计的依据性文件。
开发商在完成方案设计后，须向规划部门提出审定申请；
（4）通过审定的设计方案，是编制初步设计或施工图的依据，也是取得建设用地规划许可证的必备条件；
（5）开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复，并在规划主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后，应向规划局申领建设用地规划许可证，该证是取得土地使用权的必备文件；
（6）申领建设工程规划许可证，是在项目列入年度正式打算后，申请办理开工手续之前，需进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序，该证申办开工的必备文件。
进行营利性的房地产开发，必须取得国有土地使用权才能进行。
依照《都市房地产治理法》的有关规定，房地产开发用地一级市场取得方式有两种：
即出让和划拨。
通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证：
通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书或划拨决定书。
1、申办项目选址定点，取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》。
并取得《建设项目选址意见书》的附件：
规划设计（土地使用）条件
1）建设项目选址申请
都市规划行政主管部门依照全市经济社会进展策略、都市总体规划、分区规划、操纵性详细规划等各级规划，按照国家《都市规划法》、《建设项目选址规划治理方法》等，考虑建设项目的要求，在规定期限内提出规划方面的初审意见和选址意见。
此后，由都市规划行政主管部门会同土地治理部门并征求项目所涉及到的有关部门的意见，对初审意见及其选址提出复审意见，关于同意的项目报政府审批后，在规定的审批期限内核发项目选址意见书。
建设项目选址意见书的要紧内容应包括：
建设项目的差不多情形和建设项目规划选址的要紧依据。
2）申办建设用地规划
都市建设用地规划治理的差不多是依据都市规划确定的不同地段的土地使用性质和总体布局，决定建设工程能够使用哪些土地，不能够使用哪些土地，以及在满足建设项目功能和使用要求的前提下，如何经济、合理地使用土地。
都市规划行政主管部门对都市用地进行统一的规划治理，实行严格的规划操纵是实施都市规划的差不多保证。
3）托付设计单位设计，送审设计方案。
申报规划要点：
规划要点是打算立项或建设工程可行性研究的规划差不多依据。
打算部门能够要求开发单位初始规划部门关于开发项目的意见，再行决定对可行性研究报告的批复。
当建设单位完成打算报批手续之后，应到规划部门申报选址定点，以猎取选址规划意见通知书申报选址定点。
办理上述“一书一证”时，需提交以下申报资料：
1）建设用地申请；
2）房地产开发单位营业执照和资质证书；
3）土地使用证或土地权属证明；
4）1：
2000地势图。
开发商取得《建设项目选址意见书》及《建设用地规划许可证》后，即可同步到a/建管处办理规划方案报建手续，取得《建设工程规划许可证》；
b/到耕保处办理土地征用、转用手续，取得《建设用地批准书》。
到土地利用处办理土地出让合同或划拨手续，签订《国有土地使用权出让合同》或取得《建设用地划拨决定书》。
c/到地籍处办理《国有土地使用权证》；
到拆迁处办理《拆迁许可证》；
2、持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建，取得建筑核位红线图和施工图。
建筑方案报建分两时期。
1）规划方案审批时期，取得《规划建筑方案批准意见书》。
在现在期需要提供的资料为：
a\1：
2000地势图1份；
b\1：
500地势图1份（附道路红线及光盘）；
c\建设项目规划建筑方案图纸1套及光盘（大型项目需提供2-3个不同设计单位的规划方案及光盘）；
d\“一书一证”及其附件（规划设计使用条件和规划用地范畴线）。
2）施工图核准时期，取得建筑核位红线图5份和施工图3份。
a\土地证复印件或宗地图或《出让合同》或《划拨决定书》；
b\公安、消防、审图办、人防、供水、供电、城管、交管、通信管线、抗震、环卫、燃气、园林、等部门审查意见或回执；
c\施工图3份及光盘。
3、申办建设工程红线定位与验线，取得建筑核位红线图。
红线定位包括建筑红线定位和市政红线定位。
其流程是先红线定位，再验线。
红线定位工作完成后，当建筑物施工至正负零或市政管线埋设沟槽覆土前，建设单位应申请红线验线。
办理红线定位时应提交以下资料原件：
1）建筑红线：
审批手续齐全的红线图、建筑施工图，以及建筑红线放线通知单。
2）建筑试放红线：
红线图、建筑总平面图或建筑施工图、试放红线通知单。
3）市政红线：
审批手续齐全的红线图、管线工程审批文件及施工图。
4）若所放红线与规划道路或其它预留规划操纵范畴相关，建设单位还须到市级规划部门提取道路坐标及其它相关数据。
4、申办《建设工程规划许可通知书》，办理完毕后凭此通知书到建管部门办理《施工许可证》。
建设工程施工至正负零时，持通知书等相关资料申办《建设工程规划许可证》。
持建筑红线图到城管部门固体废弃物治理处缴纳垃圾处理费。
申报《建设工程规划许可通知书》应提交以下资料：
1）国有土地使用权证；
2）都市基础设施配套费收据；
3）人防费收据；
4）《建设工程规划许可通知书》申请表；
5）投资许可证；
6）经放线的《红线定位册》正本。
5、申办《建设工程规划许可证》。
申办完毕后开发商持《建设工程规划许可证》至建管部门办理建设工程正负零以上部分相关施工手续；
建设工程竣工后3个月内，开发商持竣工图申办《建设工程规划验收合格证》。
《建设工程规划许可证》时提交以下资料：
1）《建设工程规划许可通知书》；
2）经正负零验线、盖章的《红线定位册》副本；
3）经正负零验线、盖章的《核位红线图》；
4）垃圾处理费联系单。
《建设工程规划许可证》显现变更事由时，提交以下资料办理：
1）变更申请；
2）工商部门更名通知、变更后的工商执照；
3）开发商资质证明；
4）土地变更批复；
5）变更后的土地使用证；
6）（土地批租费、使用费）收据；
7）原建设工程规划许可证；
8）建筑红线图；
9）抵押权人同意变更的意见（办理了在建工程抵押的）；
10）法院裁决项目还应提交判决书。
房地产项目开发流程全过程（三）
四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍。
项目报建总流程：
建设工程交易中心依法必须进行招标的项目范畴和规模标准，按照省人民政府的规定执行。
施工单项合同估算价在50万元人民币以上或建筑面积达到1000m2的建设工程新建、扩建和改建的建筑的建设工程必须进行招标。
工程建设项目必须在发包前,由建设单位或其托付代理机构到相关交易中心进行报建。
应当报建而未报建的工程项目，不得进行招投标。
报建时须交验工程建设项目以下文书：
立项的批准文件、银行出具该工程项目资信证明、经批准的建设用地证明和规划审批文件等。
工程建设项目的报建内容要紧包括：
工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额度、工程规模、拟开工与竣工日期、发包方式、工程筹建情形。
工程建设项目报建程序：
1）建设单位或其托付的代理机构到建设工程交易中心（建设局）领取《工程建设项目报建表》。
2）按报建表的内容如实填写,盖上项目法人公章后报送建设局。
3）工程建设项目立项批文、资信证明、建设用地证明、规划审批文件、施工图设计文件审查批准书连同报建表同时提交。
4）属于试桩建设工程项目,须办理试桩登记手续。
工程建设项目的投资和建设规模发生变化时,建设单位或其托付代理机构应及时到市交易中心进行补充登记o筹建负责人变更时,应办理变更手续。
1、建设项目报建登记
工作内容：
填报《建设工程项目报建表》需带下列资料：
（一）建设项目批准文件；
（二）建设工程项目土地使用合法证明文件；
（三）施工图设计文件审查批准书；
（四）资金证明（银行出具的六联单或审计报告）；
（五）私营、民营、合资项目必须出具合法证明文件。
报建信息治理：
（1）、建设局核实报建资料，进行现场勘踏（7个工作日内）；
（2）、将报建信息转至各有关治理机构。
2、审核“一费制”收费认定表、核发缴款通知填报《建设工程“一费制”收费认定表》按下列程序办理
（一）在报建台领取收费认定表（共两份）；
（二）到各执收执罚单位办事“窗口”办理缴费认定手续；
（三）应缴费用从工程报建开始20日内凭建设局（咨询台）开具的《市行政事业性收费、基金缴款通知书》到代理银行专柜办理缴款手续。
其它以中标价为运算基数的缴费项目，在招投标监督治理机构对招标投标情形书面报告核准前按上述程序办理。
3、投标申请人投标报名
（一）投标报名、评标、定标的依据资料：
1、投标申请人的营业执照；
2、资质证书；
3、投标申请人信誉档案资料；
4、项目经理有关资料；
5、业绩及其它与投标活动有关的资料。
（二）网上投标报名：
4、招标人依照工程需要对投标申请人资格预审工作内容：
（一）招标人依照工程需要对投标申请人投标资格预审的，应按已公布公告的内容和要求对投标申请人进行资格预审；
（二）投标申请人到建设局领取资审通知书和购买资格预审格式文件；
（三）招标人采纳对投标申请人资格预审的，凡预审合格者少于7家的，应重新公布招标公告；
预审合格者过多时，又不便直截了当确定的，应在市建设局采纳随机方式抽取许多于7家的投标申请人。
5、投标文件的编制、内容、递交和接收工作内容：
（一）招标文件编制标人应依照招标文件和招标工程图纸以及工程技术规范要求，结合踏勘施工现场和招标答疑会所了解的情形，编制投标文件和工程预算。
投标文件编制完成后应认真校核，按招标文件的规定打印、装订、密封和标志，并满足招标文件要求的份数。
采纳标准保密化评审技术标的（暗标）严格按武建招办字[2002]18号文件规定执行。
（二）投标文件的内容
1、投标函；
2、施工组织设计或者施工方案；
3、投标报价；
4、招标文件要求提供的其他材料。
（三）投标文件的递交和接收
1、投标文件的递交投标人应在招标文件要求提交投标文件的截止时刻前，将投标文件密封送达投标地点。
在投标截止时限往常，投标人能够对所递交的投标文件进行补充、修改或撤回，补充、修改的内容为投标文件的组成部分。
并须按招标文件的规定进行编制、密封和标志。
2、投标文件的接收
在投标截止时刻前，招标人应做好投标文件的接收工作。
在接收中应注意核对投标文件是否按招标文件的规定进行密封和标志，并做好接收时刻的记录，未按时或提早送达的，招标人应当拒收。
6、组织评标委员会工作内容：
（一）招标人于开标前（上午召开的评标会应提早18小时以上，下午召开的评标会应提早4小时以上5小时以内）在招投标监督治理机构的监督下，通过市建设工程交易中心运算机系统按规定随机抽取评委，并提供以下资料：
1、《建设局抽取评标评委申请表》；
2、代理银行代收专柜开具的以建设面积为运算基数的“一费制”收费项目的缴款凭据。
（二）由建设局指定专人通知评委参加评标；
（三）建设局负责将已抽取评委的详细资料及通知结果打印密封（密封套破旧无效），分别交由招标人和招投标监督治理机构签收储存。
7、开标
工作内容：
（一）招标人介绍投标单位和招投标监督治理部门人员；
（二）当众检验投标文件是否符合规定，按规定启封投标书；
（三）报投标标价、工期、质量、要紧材料用量以及需要专门说明的内容；
（四）设有标底的公布标底；
（五）招标人填写开标汇总表，并由投标人签字认可。
（六）招投标监督治理机构进行监督治理
8、定标
按照中华人民共和国建设部令[第89号]令《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标治理方法》进行。
招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。
投标有效期应当在招标文件中载明。
9、核准招投标情形报告、中标通知书的签发及中标人的公示公告
招标人应当自确定中标人之日起15日内，向招标投标监督治理机构提交招标投标情形的书面报告。
在向招标投标监督治理机构提交招投标情形书面报告核准时，应提交下列资料：
1、由各收费单位确认的《建设治理收费认定表》；
2、由代理银行代收专柜开具的以中标价为运算基数的“一费制”收费项目的缴款凭据。
房地产项目开发流程全过程（四）
10、签订工程承发包合同
招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；
招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
订立书面合同后7日内，中标人应当将合同送治理机构备案。
招标条件：
1）勘察、设计招标，应当取得该项目的建设用地规划许可证，并办理建设用地手续和立项审批手续；
2）建设工程全过程监理招标，应当完成立项审批手续；
建设工程施工时期监理招标，应当完成勘察和设计工作；
3）施工招标，应当完成立项审批手续，建设资金差不多落实，按规定应当实行建设监理的工程已签订建设监理合同；
升级会员 