战略发展中心项目发展管理流程修改稿106Word格式.docx
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4.5产品研究所
参与项目调研工作，编制产品定位调研报告，组织项目概念性规划设计工作。
4.6预算合约部
负责可研报告成本的编制，配合财务管理中心完成经济可行性分析。
4.7法律事务中心
负责项目投资协议相关文本的修订及法务审查。
5工作程序
5.1发展计划
a）战略发展中心根据公司业务发展目标制定具体的项目发展计划，并根据该计划实施项目发展工作。
b）根据公司要求和实际项目发展进展情况，对项目发展计划进行修订。
c）项目发展计划及修订必须报集团董事局主席批准。
5.2项目前期调研
见集团《前期市场调研制度》。
其中，如属项目信息提供方提供的项目信息。
战略发展中心在进行实地考察及前期市场调研前，应尽量要求项目信息提供方按《项目信息表》的有关要求提供具体项目情况和资料，以进行初步的分析判断。
5.3项目选址调研
战略发展中心在完成项目前期市场调研并报董事局主席审批后，应作进一步的项目选址调研，并与地方政府明确沟通明确意向后编制项目选址调研报告，报董事局主席，并安排董事局主席实地考察。
同意后视为项目选址确认。
选址确认后进入项目评价决策阶段和项目洽商谈判阶段。
5.4选址通气
项目选址获得集团总裁确认后一周内，战略发展中心需组织召开公司财务管理中心、产品研究所、预算合约部、汽车事业部、法律事务中心等相关部门参加的项目选址通气会，介绍项目选址并提供有关资料，公司相关部门开始介入项目评价决策。
在选址通气后，开始进行项目概念规划设计、项目经济评价和项目专题研究。
5.5概念设计
a）战略发展中心在选址通气后及时安排产品研究所进行项目现场考察研究，并与当地政府和规划部门进行沟通交流以进一步核实和明确有关规划要求和意见，并对进行规划设计所需的有关图纸资料和条件进行核实确认。
b）作为项目评价决策的主要依据和成果，产品研究所开始进行项目概念规划设计并组织对概念规划方案研讨和汇报，并根据项目有关调研成果和集团董事局主席指示对项目概念规划方案进行修改完善。
c）在完成有关概念规划设计成果后，根据情况战略发展中心及产品研究所需要与当地政府和规划部门就项目概念规划方案进行及时汇报和沟通，直至政府及规划部门认可为上。
5.6经济评价
预算合约部在选址通气后及时对项目所在城市的成本造价市场情况进行调研，结合项目清单问题调查成果和概念规划设计成果，对项目成本进行测算和分析。
集团财务管理中心配合预算合约部、汽车事业部、战略发展中心在完成的项目成本分析基础上进行项目整体经济分析评价，同时对项目的财务资金情况进行研究和准备。
5.7专题研究
根据项目具体情况，项目专题研究工作内容包括（不限于以下各项）：
a）清单问题调查，集团战略发展中心对项目进行详细的清单问题调查，摸清和分析研究项目涉及的有关政策规定和程序，有关报批报建费用情况，以及项目现状和市政条件等影响项目的主要问题。
b）市场专题调研，营销部进行进一步的项目市场调查分析研究。
5.8项目研讨
战略发展中心应根据部门协调和交流的需要，适时组织专题研讨会，对阶段性的调研工作进行交流，并对初步调研成果进行评价分析。
5.9可研报告
待项目评价决策阶段的主要工作基本完成并经项目研讨基本达成一致后，形成项目可行性研究报告，具体分工：
a）战略发展中心牵头汇总、整体前期专项调研资料，并负责项目行政事业性及经营性收费标准的收集、整理、确认、项目相关“问题清单”内容的调整和确认。
b）集团战略发展中心、产品研究所、营销部确认规划经济技术指标和项目描述。
c）预算合约部和财务管理中心编制可研报告中的投资估算（含非工程成本）。
d）集团战略发展中心牵头编制完成项目可行性研究报告。
项目可行性研究报告报集团董事局主席批准，同时确定项目可研目标成本。
5.10项目洽谈
a）项目可行性研究报告经集团董事局主席批准后，由董事局主席指定相关人员组成项目洽谈工作小组，负责项目的洽商谈判工作。
b）集团项目洽谈工作小组成立后，应指定项目洽谈谈判方案，报投资管理中心、集团董事局主席审批后进行项目意向洽谈。
c）项目洽谈达成初步意向后，集团法律事务中心应根据相关调研材料起草意向协议相关文本，报投资管理中心、董事局主席审批后，交项目洽谈小组洽谈使用。
d）项目投资协议签订需集团政策与法务会签，董事局副主席审核，董事局主席审批。
5.11项目公司的成立
a）项目合同签署后，战略发展中心应根据协议要求，提交项目公司注册方案（含公司名称、注册资本、股东、董事、监事、公司章程等），报政策与法务会签，财务副总裁、董事局副主席审核，董事局主席审批。
b）项目公司注册由战略发展中心牵头，财务管理中心配合。
5.12土地使用权的取得
a）项目投资合同签署后，战略发展中心应做好投资合同约定事项的跟踪，及时督促公司内部、对方或政府履行合同，实施和完成项目用地转让或土地挂牌设计的相关手续，确保项目土地按时挂牌。
b）对于非土地招拍挂程序的项目用地取得，战略发展中心应牵头组织各方及公司内部相关部门根据合同约定和有关政策法规规定及时完成有关法律手续的转移，得到政府和土地部门的批准和认可。
5.13对于需经过土地招拍挂程序的项目用地取得，战略发展中心需做好以下工作：
a）招拍挂准备
协调对方或政府积极准备有关招拍挂条件和文件，与政府做好挂牌土地规划条件相关条件的沟通、协调，并报董事局主席审批。
b）摘牌研讨
在取得政府确定后的有关挂牌文件后，结合挂牌准备工作情况召开项目土地摘牌研讨会进行摘牌准备和研讨，研讨结果报集团董事局主席批准以最终决定是否进行项目土地摘牌和摘牌原则。
c）土地摘牌
在最终决定进行摘牌后，应根据政府有关招拍挂文件要求和集团所确定的原则及时协调和准备有关摘牌文件资料和资金，办理投标申请[投标申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明（另有规定除外）、法定代表人身份证复印件（或授权委托书、委托代理人身份证复印件）]，缴纳投标保证金，组织并参与土地摘牌，代表公司签订《成交确认书》，并在10日内与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》。
6相关文件
《项目可行性研究报告编制指引》（附件）
7相关记录
《项目调研信息表》
《投资协议审批表》
附件一：
项目可行性研究报告编制指引
一、项目决策背景及摘要
1、外部环境
1.1城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：
交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等；
1.2宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位；
1.3项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：
危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。
2、内部因素
2.1项目启动对公司未来几年发展战略的意义（一般3至5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；
2.2公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；
2.3从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。
二、项目概况
1、宗地位置
宗地所处城市、行政区域、非行政区域经济发展区、商贸金融区等的地理位置。
（附图：
项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物的相对位置和距离、地段的定性描述。
）
2、宗地现状
2.1四至范围；
2.2地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；
2.3地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；
2.4地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；
2.5地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑、结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构造；
2.6土地的完整性，是否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；
2.7地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
平面地形图，标记四至范围及相关数据；
地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；
地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。
3、项目周边的社区配套
3.1周边3000米范围内的交通状况、教育、医院等级和医疗水平、大型购物中心、主要商业和菜市场、文化、体育、娱乐设施、公园、银行、邮局等设施状况。
3.2宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状。
4、项目周边环境
治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况、危险源情况、周边景观、风水情况、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
5、大市政配套
周边道路现状及规划发展，供水、排污、雨水、通讯、永久性供电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水距宗地距离、成本、接入的可能性。
6、规划控制要点
6.1总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；
6.2住宅建筑面积、共建建筑面积，共建的内容，并区分经营性和非经营性共建的面积；
6.3综合容积率、住宅容积率；
6.4建筑密度；
6.5控高；
6.6绿化率等。
7、土地价格
土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。
根据购买价格计算总地价、露面地价。
8、土地升值潜力初步评估
从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
9、立即开发与作为土地储备优缺点分析。
三、法律及政策性风险分析
1、项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述
1.1项目用地现状
土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件。
1.2计划手续
项目是否已经立项、立项主体是否能够变更、立项变更条件和时间、有关立项的政府文件。
1.3规划手续
规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件。
1.4土地手续
征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。
1）项目用地取得土地使用权程序评估：
取得土地使用权的程序描述、取得土地使用权需要的工作日、取得商品房用地土地使用权所需条件、取得土地使用权的风险及控制。
2）项目用地土地性质变更的评估：
土地性质变更的程序描述和理由、土地性质变更的政策支持或障碍、土地性质变更需要的工作日。
3）政策性风险评估：
政府资源利用的评估、政策变更对项目开发的影响。
2、合作方式及风险评估
合作方基本情况：
合作方名称，主要股东构成情况、资质等级、履约能力、注册资本、特殊背景等。
合作方式、双方的主要权利义务描述、合作风险评估。
3、总体评价
对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。
如：
签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；
部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；
不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。
四、市场分析
1、区域住宅市场成长状况
区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）、区域市场在市内各项指标的排名状况和发展趋势。
2、区域内供应产品特征
各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型、本案在区域市场内的机会点和威胁点。
3、区域市场目标客层研究和市场定位
各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围、本案目标人群特征、确定目标客户、市场定位。
4、整体市场对本案有重大影响的因素
产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。
5、产品定位及建议
户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。
五、规划设计初步分析
规划设计的可行性分析
规划设计的初步概念：
设计概念、技术概念、可持续发展概念。
六、工程及销售计划
1、截止项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日。
2、工程计划：
开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时在当地城市市场和片区市场的占有率。
3、销售计划：
各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。
七、投资收益分析
1、成本预测
说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设、总建筑面积、住宅和非住宅面积、容积率、项目总投资等。
2、税务分析
营业税及附加、所得税、土地增值税。
3、经济效益分析
3.1项目利润率、投资回报率及主要经济指标。
3.2项目开发各期的利润体现。
3.3敏感性问题：
成本变动各项经济指标的变化，售价变动各项经济指标的变化，容积率变动各项指标的变化。
3.4盈亏平衡点分析：
保本售价、保本销售率。
4、项目资金预测
资金投入计划、资金回款计划、融资方案、启动资金及现金流量分析。
八、综合分析及建议
1、优势
从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。
2、劣势
3、机会
从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。
4、结论和建议
附表1开发成本测算
项目
投资总额（万元）
单位成本（元/㎡）
一、土地价款支出
二、前期开发准备费
三、主题建筑（装饰）工程费
四、主体安装工程费
五、社区官网工程费
六、智能化系统费
七、园林环境工程费
八、配套设施费
九、其他建设工程支出
十、管理费用
十一、销售费用
十二、财务费用
十三、各项税金
十四、预备费
十五、总计
在指标不确定或多个可选择时，要将不同测算假设下的成本测算分别列示。
附表2投资收益分析
项目名称：
制表人：
编制单位：
编制日期：
序号
总金额（万元）
可售面积（㎡）
单位金额（万元/㎡）
备注
一、销售总收入
1
1多层住宅收入
2
2高层住宅收入
3
3小高层住宅收入
4
4商业地产收入
5
5车库收入
6
6其他收入
7
二、各项支出总额
8
1建造成本
9
1.1土地价款支出
10
1.2前期开发准备费
11
1.3主体建筑工程费
12
1.4主体安装工程费
13
1.5社区官网工程费
14
1.6智能化系统
15
1.7园林环境工程费
16
1.8配套设施费
17
1.9其他建设工程支出
18
1.10预备费
19
2销售费用
20
3管理费用
21
4财务费用
22
5营业税金及附加
23
三、利润总额
24
减：
所得税
25
四、净利润
26
五、项目投资总额
27
六、收益率
28
1毛利率
29
2销售利润率
30
3成本利润率
31
4成本净利率
32
5投资利润率
33
6投资净利率
34
附表3开发各期利润预测
经济指标
年
合计
上半年
下半年
结算面积（㎡）
单位利润（元/㎡）
利润（万元）
附件二：
项目调研信息表
项目地块名称所属城市/区域
日期：
区域位置
城市或项目所在区位情况简述：
（请提供这些资料作为附件：
城市地图和项目区位标示，以及区域情况介绍资料）
四至
东西
南北
总用地面积
净用地面积
代征用地面积
项目总体说明和项目意向
对项目情况进行总体说明，以及希望高力参与的方式和初步项目报价
（可以单独形成文件作为附件）
项目现状
现状简述：
（请提供这些材料作为附件：
项目现场俯拍和现状照片，四至图片）
地块形状
项目用地红线图、项目规划总平面图，如无，需提供可以说明情况的其他图纸资料）
地块交通情况介绍
问题：
项目有无已确定的规划要求和规划指标（如有，请填写下表内容），能否根据项目具体方案对这些规划要求和指标进行调整？
请回答：
规划要求和规划指标
容积率
（是否按地上建筑面积？
建筑密度
绿化率
建筑限高
可规划建筑面积
可规划功能
其他规划要求
已经取得的有关规划文件和手续明细
有关政府规划批准文件和图纸，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证等
（如有，请提供这些资料文件作为附件）
项目土地
土地性质和使用年限
土地级别
土地权属
已经取得的有关土地文件和手续明细
有关项目立项和政府用地批准文件或资料，土地证，土地出让合同等
为便于项目尽快研究和回复，请尽可能提供以下附件资料：
1、城市地图和项目位置标示，以及区域情况介绍资料
2、项目总体说明和项目意向
3、项目现场俯拍和现状照片，四至照片
4、项目用地红线图、项目规划总平面图，如无，需提供可以说明情况的其他图纸资料
5、已经取得的有关规划文件和手续
6、已经取得的有关土地文件和手续
7、有助于说明项目情况的其他有关资料
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