房地产金融练习题和答案文档格式.docx

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每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0．5分。

1.房地产的形态有（ABC）：

A、土地B建筑物C房地合一D附着物E定着物

2.开发性房地产金融服务，是指为房地产的开发经营提供融资、筹资、结算等服务的金融活动，其服务对象是房地产的（AB）。

A、经营者B建设者C、所有者D、购买者E抵押人

3.消费性房地产金融服务，是指为房地产的消费者提供各种金融服务的金融活动，其服务对象主要是（CD）等。

A.利率B.房地产企业C.消费者D.房地产保险

1.汇票要生效必须经过（B）。

A.承付B.承兑C.汇兑D.承保

2.利率表现为（A）。

A.利息和本金的比率B.利息和全部投资收益的比率

C.借贷资金和资产的比率D.全部投资收益和资产的比率

3.在国外适合中老年人购房的住房抵押贷款是（D）。

A.分享增值抵押贷款B.循环住房抵押贷款

C.累进付款抵押贷款D.逆年金抵押贷款

二、多项选择题

1．以房地产作为抵押物进行贷款时，在（BC）的情况下，贷款人可对借款人追究违约责任。

A．借款人按期归还借款本息

B．借款人擅自改变贷款用途而挪用贷款

C．借款人未经贷款人同意，将设定抵押权的财产出售

D．借款人未经贷款人同意，将设定抵押权的财产租赁

E．设定抵押权的财产遭受台风等自然灾害而破损

2．可变利率抵押贷款是按照借贷双方约定的条件，贷款利率随市场利率指数变化的抵押贷款，可变利率抵押贷款利率由（BE）组成。

A．加成利率B．附加利率C．市场浮动利率

D．固定利率指标E．市场利率指标

3．根据《城市房地产抵押管理办法》，不得设定抵押的财产有（ACD）。

A．已依法公告列入拆迁范围的房地产

B．抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产

C．列入文物保护的建筑物和有纪念意义的其他建筑物

D．用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产

E．抵押人所有的房屋和其他地上定着物以及抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒滩等荒地的土地使用权

4．根据国家法规，以下不能设定为抵押物的有（ADE）

A.学校B.仓库C.住宅D.医院E.纪念馆

5．房地产抵押贷款的利率由（BDE）等组成。

A．贷款期限B．承担的风险C．资金利用率

D．资金的投资收益E．安排抵押贷款所发生的运营成本

6．银行吸纳的存款是房地产金融机构信贷资金的基本来源和主体，银行存款可分为（ADE）。

A．企业存款B．本币存款C．外币存款

D．个人存款E．基金存款

7．下列（ABD）等国际金融机构提供的中长期项目贷款主要用于旧城改造和成片危房的改造，利率比商业银行贷款利率低，期限也较长。

A．世界银行B．亚洲开发银行C．苏黎世基金组织

D．国际货币基金组织E．亚洲货币基金组织

8．对房地产金融机构而言，信贷资金的来源主要由（ACE）组成。

A．主动负债B．基本建设拨款C．借入资金

D．国家贷款E．同业往来资金

9．担保贷款按担保的方式不同可以分为（ABCD）方式。

A.保证贷款B.质押贷款C.抵押贷款D.抵押（或质押）加保证贷款E信用贷款

10．物上请求权可以分为以下（ABCE）类型：

A停止侵害请求权B请求恢复原状或提供额外担保C消除危险或排除妨碍请求权D请求告知E损害赔偿请求权

11．抵押人违约后，抵押权人可以采取对抵押房屋（ABC）三种方式实现抵押权。

A折价B拍卖C变卖D租赁E购买

12．房屋拍卖所得的清偿顺序是（B）：

①支付处分抵押房屋的费用，

②扣除抵押房屋应承担的税款，

③偿还抵押权人的债权本息及抵押人应付的违约金，

④剩余金额返还抵押人，

⑤若拍卖所得不足支付前三项费用，抵押权人向抵押人追偿。

A③①②⑤④B①②③④⑤C②③①④⑤D④②①③⑤E②①④③⑤

13．法律规定，在抵押房屋被拍卖时，抵押权人应书面通知的具有优先购买权的是（ABDE）：

A已出租的抵押房屋的承租人B共有房屋的其他共有人

C房屋的物业管理人

D与抵押房屋不宜分割或者有共同配套设施的房屋的所有人

E按优惠价购买的公有住房的原产权单位或微利房的原出售单位

14．期房是尚未竣工的预售房屋，其抵押登记应为（AD）：

A签订抵押贷款合同时的期楼抵押登记

B房屋预期质量登记C竣工日期登记

D房屋竣工通过质量检查和验收后的房屋抵押登记

15．质押的基本特征包括（ACDE）。

A质权人对质押财产享有占有权

B质押是抵押的一种特殊形式

C质权人有决定拍卖或变卖质押财产的权利

D质权人享有妥善保管质押财产的义务

E权人对质押物所生孳息享有收益权

16．质押与抵押的共同点包括（BCDE）。

A质押品和抵押品都可以拍卖

B二者都是以取得所押（抵押或质押）财产的价值为目的

C质权和抵押权都因债权的存在而存在，与债权不可分离

D都以所押财产的价值优先受偿

E两者都属于物权的担保方式

17．关于质押与抵押的区别正确的是（ABCE）。

A质权人对质押财产享有占有权，质押在质物转移给质权人时生效；

抵押不需转移抵押物，抵押自登记之日起生效。

B质押中质物的孳息由质权人占有，抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。

C质押中，在债务人期满未履行其还本付息义务的，质权人可以独立做出决定依法处置质物而优先受偿；

抵押中，抵押权人享有请求权，无权直接处置抵押物。

D质押物必须是质押人所有物，抵押物可以是第三方的财物

E质押中质权人对质物有保管的义务，并对此承担相关的法律责任。

抵押人不占有抵押物，也没有保管义务。

18．质权人具有的权利有（ABCE）。

A质权人享有占有质物的权利

B债务人不履行债务，质权人未受清偿时可以与出质人协商，决定变卖质物的方式并优先受偿

C在质物有损坏或价值明显减少时，如果有侵害质权人权利时，质权人可以要求出质人提供相应的担保

D质权人可以在任何情况下变卖质物清偿

E质权人有权收取质物所生的孳息

19．根据《担保法》规定，可以质押的权利包括（ABCD）。

A汇票、支票、本票、债券B依法可以转让的股份、股票

C依法可以转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权

D依法可以质押的其他权利E存款单、仓单、提单、罚单

20．保证是以保证人的全部资产提供的担保，因此以下正确的的是（ABCE）。

A保证人负无限责任B保证易于设定和执行C保证没有特定的财产D保证就是确保无风险E保证执行可能很容易也可能非常困难

21．保证的性质包括（ABCDE）。

A人身性B从属性C代偿性D转移性E独立性

22．保证合同的主要内容应包括（ABCE）。

A被保证的主债权种类、数额B债务人履行债务的期限

C保证的方式及担保的范围D合同双方的经营能力

E保证期限及双方认可的其他事项

三、填空题

1．债务是资本使用者给中介服务机构或直接给资本供应者在一定时期按一定方式偿还债务的承诺。

2．股权由资本供应者拥有，股权的拥有说明资本使用者有偿还债务的义务，同时也有权取得剩余的收入。

3．我国房地产金融资金的来源比较单一。

过去主要来源于政府对银行的投入和居民储蓄，目前扩大到公积金和股票市场等。

4．房地产周期是由房屋的供应滞后现象产生的。

5．房屋空置率是房屋在推向市场一定时期（一般为1-2年）后，空置房屋（没有出租或销售）占房屋总量的百分数。

6．利息是借款人付给贷款人所借款项的租金，对借款人而言是资金的使用成本，对贷款而言是资金的是时间价值。

7．名义利率也就是票面利率，即借贷双方在订立合同时共同约定的利率，或者说是借贷机构所承诺的利率。

8．利率或贴现率为投资者未来期望收益的现值同投资时市场价的比值，二者起源于资金的时间价值。

9．利率集当中各利率的不同是由借款期限、流通性、风险大小以及手续费等方面的差别决定的。

10．为弥补收益（货币）购买力的降低，利率应高于无风险利率一定比例（通胀指数）以克服通胀对收益购买力的影响，使购买力保持不变，这就是通胀溢价。

11．期限溢价是为弥补资金长期被银行占用而引起的风险和不确定性的溢价。

12．实际利率是票面利率经实际或预测的货币购买力变化校正后的利率，它是借（贷）款人所付（取得）利息（润）率减去通货膨胀后的利息率。

13．贷款期限不同，利率不同，这种因期限差异造成的利率差异可以称为期限结构溢价。

14．利率集有四个组成部分：

无风险短期实际利率、通胀溢价、期限溢价以及差价。

15．差价是弥补各种风险、转手费用等的费用。

16．将未来的收益价值转变为现在的价值，这种计算称为未来收益的贴现，其计算参数是贴现率。

17．资产收益率是指该项资产所有净营业收益总额与该项资产价值总额的比值，说明整个资产的收益水平。

18．权益收益率是股东所占权益对应的收益水平，在房地产中是专指按揭贷款借款人（抵押人）所拥有的自有资金（权益）的收益率，其数值为税前收益同自有自金的比值。

19．有效收益率是指能使房屋的未来收益与其终值之和的贴现值等于现值的贴现率。

20．“信贷”即信用贷款，是指以借款人的信誉发放的贷款，借款人不需要提供担保。

21．借款人将预购房屋或其他房屋作为抵押物向银行借款的方式称为抵押贷款。

22．共有房屋可以抵押，但需经其他共有人书面同意。

23．按份共有的房地产设定抵押时，抵押价值以抵押人本人所有的份额为限；

共同共有的房地产设定抵押时，全部房地产均为抵押财产，抵押物变卖时，其他共有人负连带责任，在以变卖款偿还债务后，其他共有人有权向抵押人追偿。

24．已出租房屋可以抵押，但需尽告知义务，租赁合同继续生效。

25．房屋的抵押期限应与借款期限一致。

抵押物的权益期限不能低于抵押期限。

26．贷款人对自己的抵押权有物上请求权，即当抵押物受到非法侵害时，抵押权人可以以权利人的名义独立请求法律保护。

27．保证是债务当事人以外的第三人对债务人履行债务负保证责任，如果债务人在债务期限不履行偿还债务的义务，则由保证人代为履行或承担责任的一种担保制度。

28．同抵押、质押相比，保证是以保证人的全部资产提供的担保，而前二者则为物的担保。

四、名词解释

房地产周期、汇率、利息、利率、名义利率（票面利率）、贴现率、利率集、实际利率、期限结构溢价、未来值、净现值、资产收益率、权益收益率、有效（内部）收益率、信贷、担保贷款、保证贷款、质押贷款、抵押贷款

五、简答题

1.简述影响房地产金融市场的社会经济因素。

2.说明利率、贴现率、现值、未来值的概念及其计算方法。

5.简述信贷与抵押贷款的关系？

6.设定抵押的条件是如何规定的？

7.不可设定抵押的房地产有哪些？

8.设定抵押时的注意事项有哪些？

9.什么是抵押权的物上请求权，有哪些类型？

10.拍卖房屋有哪些注意事项？

11.质押有哪些特征？

它与抵押有何异同？

12.质押的参与人有哪些，其有何权利与义务？

13.权利质押合同包括哪些主要内容？

14.权利质押有哪些效力？

15.保证贷款的参与人有哪些，其间关系如何？

16.保证有何特征，有哪些性质？

17.保证人有哪些条件？

承担保证责任的财产范围有哪些？

六、论述题

分析说明20世纪90年代以来我国GDP增长、物价变化、利率升降和房价变化的规律。

第三章抵押贷款的运作

一、单项选择题

1．房地产抵押贷款中最常用的抵押贷款付款方式是（D）。

A．固定利率抵押贷款B．可变利率抵押贷款

C．等本还款抵押贷款D．等额还款抵押贷款

2．我国专业银行房地产信贷部信贷资金的主要来源是（C）。

A．借人资金B．银行存款C．自有资金D．同业往来资金

3．某人申请住房贷款12万元，贷款期10年，贷款月利率0．5％，采用每月等额偿还本息法归还，每月应归还贷款本息为（C）元。

A．1268B．1293C．1332D．1423

4．抵押贷款发放额度与抵押价值相比通常为（C）。

A．50％B．60％C．70％D．80％

5．（B）是指为房地产抵押贷款双方提供专业服务的机构。

A．贷款机构B．中介服务机构

C．担保和保险机构D．政府有关机构

6．以房地产作为抵押物进行贷款时，必须签订抵押合同，抵押合同应采用（B）。

A．书面或口头形式B．书面形式

C．双方确定的任何形式D．由房地产管理部门指定的形式

1．下列（ABDE）属于房地产抵押贷款市场的参与者。

A．保险公司B．商业银行C．信托公司

D．律师事务所E．政府有关机构

2．抵押人进行二次抵押的原因为（ACDE）：

A取得低利率贷款　　B增强盈利能力　C改善贷款状况

D减少贷款成本　　E减少月还款额

3．在抵押贷款中，抵押房屋仍由借款人占有、使用和管理，但借款人应遵守以下约定（ACDE）：

A保证所占管房屋的安全性、完整性　B保证所占管房屋由自己使用　C随时接受抵押权人检查　D不得有损害所占管房屋的功能或降低其价值的行为　E借款人向贷款人认可的保险机构投保，贷款人为保险事故赔偿的第一受益人

4．在以下（ABCE　）情况发生时，贷款人为了自身资金的安全，有权要求对抵押房屋进行处理。

A贷款合同到期（含展期），借款人未依约偿还贷款本息

B借款人在贷款合同终止前已宣告解散或破产

C借款人未按土地出让合同规定完成有关建设项目

D借款人自行决定将抵押房屋出租

E借款人在生产经营、财务或其他事项方面发生重大事件，可能影响贷款人（抵押权人）利益

1．月还款额通俗地称为月供，是指每月应还银行的本息和。

2．本金是借款人（抵押人）所欠银行债务的总额，它是抵押人从放款机构借贷的总额，是其总投资的一部分。

3．每一期段摊还的本金数额占本金的百分数被称为分摊系数。

4．每一阶段的分摊系数取决于本金、利率、期限和摊还方式。

5．还贷常数是年还款额与总借款额的比值。

6．抵押人将已抵押房屋（抵押期尚未完结）再次向银行申请抵押贷款的行为称为再抵押。

一般地，向原抵押贷款银行申请再次抵押称为再抵押，向其他银行申请再次抵押称为二次抵押。

7．为了减少各种罚费，抵押一般首先向原银行申请再抵押。

8．期前还款（也称提前还款）就是借款人基于自己的利益在贷款未到期前不履行合同，提前还贷的行为，属于违约。

杠杆原理、月还款额、本息均还法、先息后本法、本金、分摊系数、有效利率、贷款比率、还贷常数、再抵押、等额还款、期前还款

1.简述杠杆作用的形式。

2.简述本息均还法和先息后本法的差别。

3.简述抵押贷款中参与人间的关系。

4.请用图示简要说明抵押贷款的运作过程。

5.简述抵押房屋的使用管理。

6.简述违约后抵押房屋如何处理？

7.利率调整后月还款数额的计算方法。

8.简述四种类型的抵押贷款。

六、计算题

1、某借款人申请了40万元个人住房贷款，贷款年利率6％，贷款期限为20年，若在整个贷款期内，利率不变，月等额本息还款方式下该借款人第一月末应偿还本金额、利息金额和贷款余额分别是多少？

等额本金还款方式下，第一个月末和最后一期期末还款额分别是多少？

解：

⑴月等额本息还款方式

贷款月利率i=6％/12=5‰M1=40×

104元20×

12=240月

根据公式月还款额＝

则月还款额

元

第1月偿还利息金额I1=i*M=5‰×

40×

104=2000元

第1月偿还本金额Q1=R1－I1=2865.72－2000=865.72元

第1月末贷款余额

M2=M1－Q1=40×

104－865.72=399134.28元

⑵等额本金还款方式

每期所还本金额

元

根据公式

第1个月应付利息I1=i*M=5‰×

104=2000元

则第1月末还款额R1=Q1+I1=1666.67+2000=3666.67元

最后一期应付利息

I240=5‰×

[40×

104－（240-1）×

1666.67]=8.33元

最后一期期末还款额

R240=Q240+I240=1666.67+8.33=1675元

2、某借款人向某商业银行申请个人住房贷款200000元，期限24个月，贷款月利率为4.875‰，借款人选择按月等额本息方式还款，合同约定每月还款额为8447.33元。

计算前两个月月末偿还本金额、利息金额和贷款的余额。

根据In=iMn,第1个月末应偿还利息金额为：

I1=200000×

4.875‰=975（元）

因为每月还款额为8447.33元

根据Qn=Rn－In，第1个月末偿还贷款本金为：

Q1=8447.33－975=7472.33（元）

根据Mn+1=Mn－Qn，第1个月期末贷款本金余额为：

M2=200000－7472.33=192527.67（元）

同理，第2个月末应偿还利息金额为：

I2=192527.67×

4.875‰=938.57（元）

第2个月末偿还贷款本金为：

Q2=8447.33－938.57=7508.76（元）

第2个月期末贷款本金余额为：

M3=192527.67－7508.76=185018.91（元）

3、某家庭为购买一套住宅，银行为其提供了15年的住房抵押贷款，贷款额度为196000，该贷款的年利率为6%，月还款常数为0.65%，问：

（1）该家庭按等额偿还贷款本息月还款额应为多少？

（2）抵押贷款到期后，该家庭应向银行偿还的剩余本金金额是多少？

M=196000k=0.65%n=15*12=180月I=6%/12=0.5%

（1）按月等额还款月还款额应为：

A=M*i/[1-（1+i）-n]

=196000*0.5%/[1-（1+0.5%）180]

=1653.96元或用A=Mi（1+i）n/[（1+i）n-1]结果相同

（2）实际每月的还款额为：

M*k=196000*0.65%=1274元

借款人每月欠还的本金为：

1653.96-1274=379.96元

抵押贷款到期后，该家庭应偿还的剩余本金为：

F=A*[（1+i）n-1]/i

=379.96*[（1+0.5%）180-1]/0.5%

=110499.30元

*注：

等额分付终值公式推导：

F=A+A*（1+i）+…+A*（1+i）n-1=A*（1+（1+i）+…+（1+i）n-1）式1

F*（1+i）=A*（（1+i）+…+（1+i）n） 

式2

式2-式1：

F*i=A*（（1+i）n-1）

推出 

F=A*（（1+i）n-1）/i

【式1两边同乘（1+i）可得式2】

4、某借款人向某商业银行申请个人住房贷款10万元，期限24个月，贷款年利率为6%，按月等额本息方式还款方式下借款人第一个月末应偿还本金额、利息金额和贷款余额分别是多少？

等额本金方式下，第一个月和最后一期期末还款额分别是多少？

设月实际利率为i

1+5%=（1+i）12,i=4.074‰（即计算等效利率）

（1）、每月还款额R=i*M*（1+i）n/[（1+i）n-1]=4382.16元

第1个月末应还利息额为

I1=100000×

4.074‰=407.4元

第1个月末偿还贷款本金Q1=4382.16-407.4=3974.76元

第1个月末贷款本金余额为

M2=100000-3974.76=96025.24元

（2）、每月还款额R=M/N=1000000÷

24=4166.67元

第1个月期末应还利息为

I1=[100000-（1-1）×

4166.67]×

第1个月期末还款额：

R1=4166.67+407.4=4574.07元

最后一期应还利息：

I24=[100000-（24-1）×

4.074‰=16.97元

R24=4166.67+16.97=4183.64元

七、论述题

1.试分析利率变化对不同抵押贷款类型抵押权人利益的影响。

第四章个人住房贷款

1．个人住房贷款期限在一年以上，贷款期间遇法定利率调整，贷款利率（C）。

A．自法定利率调整的次月起调整B．自法定利率调整的当月起调整C．从次年起按新的利率调整D．未归还部分按利率调整

2．尽管债务人目前有能力偿还贷款本息，但存在一些可能对偿还产生不利影响的因素，这种贷款的风险程度是（C）

A次级B可疑C关注D损失

3．债务人无法足额偿还债务，即使执行担保，也肯定造成较大损失，这种贷款的风险程度是（B）

4．债务人的还款能力明显出现问题，完全依靠其正常营业收入无法足额偿还债务，即使执行担保，也可能会造成损失，这种贷款的风险程度是（A）

1．与银行其他信贷品种不同，个人住房贷款具有（ABCE）特点：

A是银行主要消费信贷品种　B必须设立担保

C基础是抵押权　D不可以实行证券化

E业务具政策性且成本较高、效益较好

2．目前，个人住房贷款归纳起来主要有以下类型（ABC）：

A政策性个人住房抵押贷款B自营性个人住房抵押贷款

C个人住房组合贷款D住房装修贷款E个人住房改造贷款

3．当前，我国个人住房贷款业务发展环境（ACDE）

A住宅业是我国新的经济增长点B城市化加速推升房价C住房制度改革有利于住房信贷发展D住房需求增长需要信