康居示范工程建设项目可行性研究报告经典版文档格式.docx
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2.1建设的目的
金山项目创建国家康居示范工程是依靠科技进步、推进住宅产业化。
进一步提高住宅质量、促进当地国民经济增长速度的目的而创建，进而达到实现品牌效应，提升企业形象、创造企业良好的社会与经济效益，使企业能更好地参与城市经营，担负更多的社会责任，使企业由此引领该地区新的地产开发理念、消费观念，推动建筑节能、环保健康的良性发展。
项目的建筑设计、景观绿化、配套设施均考虑了市场消费的需求，坚持以人为本的建设原则，贯穿全面、和谐的可持续发展观，积极采用多项新技术、新材料和成套相关技术，以达到节地、节水、节材、节能的目的。
2.2建设的意义
该项目的建设对拉动樊城区经济发展，推进片区城市化进程，改善城市面貌、居民居住环境、带动xx建材工业和第二产业的发展，对满足人们日益增长的住宅需求、缓解周边及市区居民的住房压力都有着极为重要的意义。
通过示范工程的创建，把金山建成节能型、实用型、高性价比的新型住宅，带动xx市住宅建设的低消耗、少排放、高质量、长寿命，适应现代经济与社会的发展。
目前xx市开发的住宅项目很多，但在能够达到康居示范工程住宅小区上是空白，金山将达到康居示范标准的同时使其优秀品质让更多更好的消费者了解和认可，达到社会、环境、效益的三赢局面。
项目的实施可以推进当地与住宅建设相关的发展，如太阳能热水系统、中空门窗、新材料等部品的应用，这些部品涉及的门类都是住宅建设配套部品的强势企业，大规模的应用势必会推动这些住宅部品质量提高和更新换代、促进产业发展。
总之，项目的开发可以带动xx市以工业化生产的新型住宅部品和机械化的建造方式取代传统后的住宅建造模式，不断提高住宅的综合品质，降低住宅生产成本。
3市场预测
3.1城市发展条件评析
xx是xx省继武汉之后的第二大城市，也是我国著名的历史文化名城、优秀旅游城市，中国魅力城市，而且还被评为中国内陆十大最适合投资的城市之一。
素有“南襄隘道”“南船北马”“七省通衢”之称。
“一条汉江、两座机场、三条铁轨、四通八达公路”是xx市水陆空立体交通的写照。
经过建国以来特别是改革开放26年的发展，xx发生了巨大的变化，逐步成为“产业特点鲜明、交通优势明显、科教实力雄厚、发展潜力强劲”的城市，xx是内陆地区重要的新型汽车城，是东风公司发展重型柴油车、轻型车、中高档轿车的重要基地，其中发动机、中重型车桥、座椅等初具核心竞争力，汽车产业占全市二产业的60%左右，并且比重还在提高，2004年9月29日下线了新款高档车－天籁。
xx还是正在兴起的火电基地，地处北煤南运的路口，投资52亿元的120万千瓦的一期火力发电厂1999年已投产，投资48亿元的二期120万千瓦工程今年初已开工，将于2007年竣工，远期可形成与三峡配套的火力调峰发电基地，纺织、化纤、粮食、轻工、医化新材料等也是xx工业的支柱产业。
九十年代以来，房地产业作为一个新兴产业，在住宅建设方面发展迅速。
近年来，随着城市建设突飞猛进的发展，城区居民的居住条件进一步得到改善，住房功能设施和房屋成套率不断提高，与之相配套的城市供水、供热、燃气、排污管网、电力、通讯、有线电视等基础设施日趋完善。
3.2购买住房形势分析
据调查，从顺应经济发展格局、适应城市发展方向及人们消费趋向来看，商品住宅的布局基本形成以樊城为主，襄城、高新区为辅的住宅的特点。
近年来随着城市居民经济收入的不断提高，消费者对房屋的地段、户型、功能、环境、价格等各方面的可比性增强，房地产开发商的经营方式已转为面向个人消费市场，继续大力提高住宅的质量、档次，推进住房的更新换代。
因此，在市场经济条件下，住宅的产品结构应当服从市场的实际需求，开发建设适应消费者的时尚、健康、环保住宅。
从住房消费政策的导向看，由于取消福利分房，改为实行货币化分房，居民自己购房将会大幅度增加，而且随着公有住房出售的推进，取消标准价售房，转为成本价售房，同时对租赁公有住房者提高房租，逐步达到住房成本租金水平。
为引导住房消费，国家对购买新建商品住宅，加大了住房公积金对购房贷款的支持力度，改进住房贷款担保办法，积极推进多种担保方式，调整税收政策，促进个人购房的发展。
如今个人购房已成为房地产市场的主流。
随着住房公积金制度的全面实施，住房抵押贷款、银行按揭的减免房地产交易税收政策等鼓励住房消费政策措施的相继出台，将极大的调动居民购买住房的积极性。
xx市也相继制定出台了一系列优惠政策和配套措施，有力的促进房地产的发育和成熟。
3.3居民生活消费分析
xx市居民收入有所增长，生活水平得到明显改善。
根据有关抽样调查，2004年全市城区居民人均可支配收入7552元，其中人均食品支出34%，人均居住支出9%，人均医疗保健支出7%，人均交通支出9%，随着居民收入的增加，生活水平的提高所占比重还会进一步增加。
从以上数据可以看出，人民随着收入的增加，生活水平的改善，购买力越来越强。
3.4市场预测
随着经济的不断发展，居民收入和生活水平不断提高，居民消费档次、消费观念日益提高，对居住条件、居住环境、居住质量的要求越来越高。
通过对xx市住房状况，居民生活消费和购买住房形势分析，继续新建一批设计新颖、功能周到齐全、配套设施完善、物业管理优越的综合性居住小区，满足居民的居住需求。
该项目在规划上采用多层住宅与小高层住宅相搭配、联排tOwnhouse和花园洋房相搭配的方式，尽量加大容积率，沿街设计为三层商业用房，从规划设计开始就高起点、高要求、高标准、突出特性、树立品牌，以超前的设计、一流的质量、完善的配套、卓越的物业管理抢占市场，满足中高档居民的居住需求，市场前景十分乐观。
4总体规划
4.1用地情况
金山地块位于xx市樊城区春园东路1号，是樊城区、高新区、襄阳区三区交界的“金三角”地段。
居住区规划用地范围总用地为130亩。
规划用地地势较为平坦，地块东部有小清河至西向东而过。
4.2规划构思
4.2.1营造以人为本的综合环境
规划中充分考虑金山的地貌特征以及周边的人文环境，我们确立了建设一个与xx市这样一个颇有经济实力的城市相匹配的现代化社区的理念。
这个理念的基本内涵就是营造一个符合“以人为本”的综合环境。
这样的“综合环境”指的是：
空间环境满足人的活动要求；
生态环境有益于人的生理要求；
视觉环境兼顾人的心理要求；
人文环境适应人的交际要求；
智能环境预计人的信息要求；
管理环境符合人的方便要求。
4.2.2居住区户外空间环境的组织
居住区空间组织按“三轴两核、亲水而居”结构组成。
其中配备相应的公共服务设施、会所、绿化、各类活动场地等。
使居民紧密地结合在一起，相望互知，友好相处。
形成一个稳定而明确的系统，每一空间层次都有相应尺度空间的归属感。
该规划充分利用即将治理的小清河景观带，通过延伸造景，创造出连续的极富生命力的生态走廊，使生活在该居住区的居民有一个公园般的生态环境，生活情趣、生活品质大幅提升，达到诗意地栖居。
4.2.3建筑造型
xx历来为兵家必争之地，有着2800多年的建城史，华厦第一古城池保存完好，有其浓厚的文化渊源，积蓄了丰厚的文化底蕴。
三国演义有32回就发生在xx，春园路是樊城区的重要道路，连接高新区、襄阳区。
小区内的多层住宅我们在规划中采用浪漫欧陆风情的坡屋顶，结合现代而又节能的建筑立面，通过墙面的材料、色彩及屋顶坡度、造型及材质形成每个组团空间造型的独特与丰富性，既延续了历史文脉，又溶入现代艺术内涵，创造出一个寓多元精髓文化融为一体的城市空间。
4.3规划布局
4.3.1总体布局
利用地形地貌特点，用一条流畅的d型景观大道，结合15米宽景观带，把金山地块分成若干个居住组团，采用因地制宜的手法把小清河的水引入各个组团的中心绿地区，溪流穿过草地，引入建筑中间的空间，其间布置亭、台、廊、榭，设置叠水空间，形成一个大循环系统，也使小清河景观和水之灵延伸环通整个社区。
在人工湖旁边设立了塔楼式的中央会所，并在此设置四季女神雕塑，在其南侧设计了春园东路主入口及入口大道，在西侧设计了特色休闲景观大道。
建筑布局上在北部设计了两排小高层住宅，在人工湖旁规划了联排别墅与花园洋房，整个区域被清澈的湖水所环绕，水畔遍垂柳、绿篱与亭台轩榭完美融合在一起，景观层次分明，达到仁者乐水、亲水而居的东西方传统文化的意境与情趣。
其余布置多层住宅，设计建立在住家安全、舒适便捷的基础上，追求更高的生理、心理层次的满足。
品味化、人性化、休闲化的住宅已使人们将对家的环境、质量、健康有了质的渴望，所以我们在户型设计中保证户户有景观，处处有情趣，这样就大大地提升了社区的空间品质。
设计还根据地块内部位置的不同，在户型设计上运用了一些人性化的设计手法，将土地、水脉、林木、阳光、清风纳入人居之境，浑然成为自然的延伸，让这些住宅与环境融化一体，给居住者带来愉悦惬意的感受。
也为区域带来地标价值。
带来的无限商机，也使该小区的品质提升。
规划后的区内建筑空间变化错落有致，丰富了城区的天际线。
（1）沿春园东路商业的规划
春园东路商业的规划设计中我们注意与当地的市场情况相适应，尊重当地的邻里关系的原有平面构成特点，采用适当的开间与进深，使之具有历史的延续性保持与周边街道有机联系。
在体量和立面处理上，融合东西方文化，传统与现代结合的思路，采用镜面玻璃，各种肌理的面砖组合，来创造一种商业文化的气氛。
在设计中我们强调艺术性铺地以及点缀一些雕塑小品，以此来界定这样一种休闲商业的空间，烘托商业的气氛。
（2）公共服务设施规划
居住区内弧形道路的中心内侧设计了中央休闲会所，结合富有吉庆祥和寓意的四季女神雕塑，突出中央节点的统领作用，渲染主题，更强化主入口景观大道的气氛和小区人文特色。
中央休闲面积约为630平方米，其中包括了老年活动中心、咖啡厅、茶艺馆等一系列休闲场所。
其中老年活动中心位于一层，这里包含了棋牌游艺室、老年书画交流中心，老年诊疗中心等有利老人身心健康的场所，面积约361平方米；
二层的咖啡厅、茶艺馆是人们休闲、会客的场所，面积约136平方米；
二层另外设有台球室、乒乓球室等运动中心，面积约133平方米，满足了居民的休闲活动的需要。
在沿小清河靠近弧形大道处设计了一处九班幼儿园，建筑面积为1060平方米，这样就满足了区内适龄儿童受教育的需要。
物业管理楼设于小区的转角综合商业街一侧，设有监控、保安、保洁等功能房间，建筑面积为1000平方米。
另外在各组团中心绿地，滨水地带还设计了多处健身活动场地，满足区内居民健身休憩的需求。
（3）保护生态环境、延续城市文脉，提高整体居住环境
保留用地内的天然河流，布置沿河休憩公园，公园内植树、栽种花草，设置各游乐设施，并将各类建筑与水面、曲桥、草坪、树木、雕塑结合在一起，使其成为整个城区居民休憩、游乐的场所。
规划力求创造一系列层次丰富的空间景观，小区的南北主入口结合步行绿化景观带布置，运用乔木、灌木以及地被植物的结合，使绿化的层次丰富起来，道路的两旁以及组团中心的集中铺砌广场与绿化的结合增加了景观的变化，滨水趣味空间丰富了景观内容。
4.3.2竖向设计
金山高程采用黄海高程系统，坐标参照系为xx市独立坐标系。
由于整个规划区域地形基本为南高北低，竖向设计采用因地制宜、因势利导的原则，用缓坡处理方式来解决高差。
规划设计中尽可能利用现状地形的实际情况来确定道路和建筑的标高。
设计中以减少挖方工程量、保护自然生态为原则，充公利用原有河道、水面组织区内景观绿化空间。
小清河设二级防洪堤坝，这样完全解决了行洪的需要，有使沿河的有高差的变化，丰富了沿河的景观空间，增强了景观的品质。
规划后区内建筑的布局根据高差进行跌落，从而使建筑物空间轮廓更加丰富。
4.3.3交通组织
居住区内的道路采用人车分流、动静分区的交通系统，人车分流的路网体系保持居住小区内的安全与安静，保证各项生活与交往活动的正常舒适地进行。
步行道沿溪流贯穿于各居住组团，将各级绿地、户外活动场地和公共服务设施联系起来，形成相对独立的步行系统。
4.4主要技术经济指标
综合技术经济指标一览表表一
项目
计量单位
数值
居住户数
户
1172
居住人数
人
4102
户均人口
人/户
3.5
总建筑面积
万㎡
14.84
1.居住区用地内建筑面积
13.85
①住宅建筑面积
13.56
②配套公建面积
0.29
2.商业建筑面积
0.99
住宅平均层数
层
8.4
人口毛密度
人/h㎡
484.87
人口净密度
928.05
住宅建筑套密度（毛）
套/h㎡
159
住宅建筑套密度（净）
265
住宅建筑面积毛密度
万㎡/h㎡
1.84
住宅建筑面积净密度
3.07
建筑面积毛密度（容积率）
2.01
停车率
%
37.88
停车位
辆
444
地面停车率
45
地面停车位
200
住宅建筑净密度
36.65
总建筑密度
21.91
绿地率
33.57
规划用地平衡表表二
面积（hm）
所占比重（%）
人均面积（m/人）
总用地
8.46
100
20.62
1.居住区用地
7.37
87.12
17.97
①住宅用地
4.42
52.25
10.76
②公建用地
0.94
11.11
2.29
③道路用地
1.12
13.24
2.73
④公共绿地
0.89
10.52
2.17
2.城市道路用地
0.52
6.15
1.27
3.城市绿化用地
0.57
6.74
1.39
①道路绿化用地
0.19
2.25
0.46
②河流绿化用地
0.38
4.49
0.93
4.河流用地
/
5.商业用地
住宅项目一览表表三
面积（m）
户数
平均每户面积（m）
住宅建筑
135569.88
115.67
其
中
①多层住宅
27274.63
224
121.76
19.11
②高层住宅
90938.15
857
106.11
73.12
③联排别墅
2400
11
218.19
④花园洋房
14957.10
80
186.96
6.83
配套公建一览表表四
面积
所占比重（%）
配套公建
2939.53
0.72
中央会所
629.53
21.42
0.15
幼儿园
1060
36.06
0.26
物业管理办公楼
1000
34.02
0.24
垃圾集散站
150
5.1
0.04
公共厕所
3.4
0.02
4.5市政基础设施条件
该项目周边市政基础设施配套完善，已实现道路、供水、排污、供电、天然气、通讯及场地平整等“六通一平”，高等级路网已经形成，各种配套管线已同步铺设。
本区的市政工程管网全部地下铺设，以创造优美的空间环境，并且尽量一次敷设到位，确定没有条件实施的，预留管位，以利于后续发展。
5实施进度计划
金山项目共分五个组团分二期实施开发，建设周期三年。
其中第一期由项目用地南边逐步向北推进，景观与建筑同步实施的顺序，保持整个项目施工的连续性、管理的全面性及康居示范工程成套技术和建筑部品使用的同步性。
本项目前期工作及建设工程施工进展安排如下：
2006年3月—5月完成总体规划、方案设计、扩初设计，完成建设工程规划许可证的办理工作；
2006年5月—6月完成施工图设计，完成建设工程招投标和施工许可证的办理工作；
2006年5月—6月项目前期准备工作（包括六通一平、临时设施）；
2006年6月—7月完成项目康居示范工程申报工作；
2006年6月—2007年6月一期工程建设及市场营销；
2007年6月一期工程竣工验收、交付使用；
2007年5月—2008年10月二期工程建设及市场营销；
2008年10月二期工程竣工验收、交付使用。
6技术方案
6.1示范工程中拟采用的成套新技术项目
序号
类别
项目名称
主要技术性能及特点
应用范围
应用覆盖率
1
住宅结构体系
（一）住宅结构体系成套技术
框剪结构
结构整体刚度好，抗侧力强
小高层、高层
100%
（二）围护结构体系成套技术（包括墙体、屋面节能保温、隔热等技术）
加气混凝土砌块
轻质、保温、隔声、增加使用面积
建筑墙体
屋面保温隔热EP保温板
导热系数低、吸水率低，隔热效果显著，容重小，大大减轻屋面自重，耐久性好
住宅保温层
外墙保温隔热技术
外墙保温隔热板，胶粉聚苯颗粒保温砂浆外罩抗裂砂浆
建筑外墙
（三）隔断结构体系成套技术
轻质隔墙条板
（1）具有轻质、隔音良好。
适用多种饰面
（2）满足灵活分隔，配套齐全，方便施工，增加使用面积
管道井
80%
2
建筑节能成套技术（包括门窗节能、供热系统节能、利用太阳能等技术）
门窗
彩色铝合金中空玻璃窗
有优异的物理力学性能,气密性能、水密性能佳，材料可以循环使用，且生产和回收加工能耗低、保温，隔热。
住宅外门窗
电器节能
采用节能变压器及节能灯具
节约能源
小区
太阳能利用
⑴太阳能供热水技术
太阳能集热系统由集热器、贮热水箱、管道、控制器组成，环保、节能
用于住宅热水供应系统
⑵太阳能光电转化
采用太阳能光电技术，将光能转化为电能，为公用照明提供有效的能源
用于主要入口公用照明
3
住宅厨卫体系成套技术
厨房整体
按照统一协调模数的原则，优化参数，确定厨房定型设计，实施管线接口定位；
合理考虑厨房电器设备的配置、电源插座和家电智能遥控接口的位置
住宅厨房
住宅变压式垂直排烟道
⑴该系统占地面积小，重量轻、二次油雾分离率高、止逆效果好，在机械通风和自然通风状态下都能自动防止串烟、串味的功能，有利于保护环境⑵分层负载、便于工作、便于维护、提高施工效率
厨房
设置隐蔽管道
厨房卫生间整体性强，美观舒适
厨房、卫生间
地面防漏技术
采用混凝土自防水，SBS防水层，防水效果好，施工简单
卫生间及有水房间
4
住宅设备成套技术
厨、卫一次性装修到位
⑴厨卫地面和墙面采用优质环保面砖（无放射性）铺设完成，观感效果好；
顶棚采用PVC吊顶。
⑵通风管道安装到位，管线封闭不外漏、厨房洗、切、炊完备⑶浴室配套设施齐全
部分住宅
5
住宅管网体系成套技术
电器多回路配电技术
⑴增大户内电容量⑵户内空调、照明、插座、弱电、厨房卫
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