上海某住宅房地产项目开发前期策划案例Word格式.docx

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每幢住宅设5个单元，每单元为一梯二户（每单元设1台电梯），则每幢12层小高层住宅建筑面积为：

12层*5单元/层*2户/单元*103.75M2=12450平方米

已知基地地块面积为21000M2，规划容积率为2.5，则可建住宅商品房和公建配套设施建筑面积合计为：

21000*2.5=52500M2

根据住宅小区规划指标，一般住宅商品房占94%-95%，公建配套设施占5%-6%，假设住宅商品房占总数的95%，则住宅商品房可建建筑面积为：

52500M2*95%=49875M2

可建12层小高层住宅幢数为：

49875/12450=4幢

住宅实际可建建筑面积：

4*12450=49800M2

每户平均建筑面积为103.75M2，则

住户数为：

49800/103.75=480户

（2）公建配套设施

公建配套服务设施包括：

幼儿园、托儿所，便民商店，其他配套设施，其中幼儿园、托儿所一般占40%，便民商店一般占35%，其他配套设施一般占25%。

公建配套设施可建总建筑面积：

总建筑面积-住宅建筑面积=52500-49800=2700平方米

幼儿园、托儿所建筑面积：

2700*40%=1080M2

便民商店建筑面积：

2700*35%=945M2

其他配套设施建筑面积：

2700*25%=675M2

（3）室外附属设施

室外附属设施包括独立式地下停车库、变电所、标准网球场等。

停车位：

小区机动车拟15%停在地面车位上，85%停在独立式地下车库内。

考虑到家庭轿车今后在上海的普及趋势，假设小区内每3户住户拥有一辆家庭轿车，则需总停车位为：

480/3=160个，地面车位数：

160*15%=24个；

地下车位数：

160*85%=136个。

独立式地下停车库：

每个车位平面尺寸为2.5M*5M，占地面积12.5M2。

地下车位包括分摊车道面积一般为30-35M2，本次估算取上限值，

则独立式地下停车库面积为：

136*35=4760M2

变电所:

变电所投资取决于整个小区的总用电量，整个小区总用电量估算如下：

民用建筑单位面积用电量指标摘录如下：

住宅为40W/M2，幼儿园、托儿所为：

30W/M2，便民商店为：

60-120W/M2，其他配套设施为80W/M2，车库为20-30W/M2。

在估算时均采用上限值。

住宅商品房用电量：

49800*50=2490千瓦

幼儿园、托儿所用电量：

1080*30=32.4千瓦

便民商店用电量：

945*120=113.4千瓦

其他配套设施用电量：

675*80=54千瓦

小高层住宅楼本身地下室：

103.75*5*2*4幢*30=124.5千瓦

4760*30=142.8千瓦

用电量小计：

2957.1千瓦

另外小区内零星用电量取5%，则整个住宅小区总用电量为：

2957.1*（1+5%）=3105千瓦

选用变压器容量为3200KVA（1KW视同1KVA）能满足整个住宅小区用电要求。

拟设10KV容量为800KVA变电所4座。

取每座变电所房屋建筑面积为50平方米，共计200平方米。

网球场：

为满足小区居民的休闲、娱乐生活需要，拟在小区内建造标准网球场1座。

标准网球场规格：

36.58M*18.29M。

网球场占地面积：

669M2

5、建筑覆盖率、绿化率、小区绿化面积、网球场占地面积、地面车位占地面积、小区道路占地面积等指标估算

建筑覆盖率：

4幢12层小高层占地面积：

103.75*5*2*4*（1+10%）=4565M2

公建配套设施（以2层计）占地面积：

2700/2*（1+10%）=1485M2

配电所占地面积：

200*（1+10%）=220M2

建筑物占地面积：

6270M2

（考虑到基础凸出外墙，建筑物占地在标准层基础上增加10%）

6270/21000*100%=29.9%

绿化率：

新建小区绿化率一般不低于30%，为改善环境，提高生活质量，整个基地绿化率取中档偏上水平为35%，除建筑物占地、道路场地，地面车位，网球场，幼儿园、托儿所活动场所，小区居民活动场所外，其余均植以绿化，其中独立式地下室上方设中心绿地。

小区绿化总面积：

21000*35%=7350M2

网球场占地面积：

36.58*18.29=669M2

地面车位占地面积：

24*2.5*5=300M2

幼儿园、托儿所室外活动场所：

面积同建筑面积1080M2

居民室外活动场所：

取小区总占地面积的5%，即21000*5%=1050M2

小区道路占地面积：

21000-6270（建筑物）-7350（绿化）-669（网球场）-300（地面车位）-1080（幼儿园、托儿所室外活动场所）-1050M2（居民室外活动场所）=4281M2

小区道路占有率：

4281/21000*100%=20.4%

6、小区日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤气日最大用量、电话容量等指标估算：

民用建筑近期供水，污水排放，煤气用量，电话容量规划指标摘录如下：

供水指标：

住宅：

7-10升/M2·

日；

公建配套设施：

6-10升/M2·

绿化：

1.5升-2升/M2·

日。

排污指标：

6.7-9.5升/M2·

5.4-9升/M2·

人工煤气用量指标：

4.4M2/户·

0.08M3/M2·

电话容量指标：

100-154门/万M2；

25门/万M2

小区日最大用水量为：

10升/M2*49800M2（住宅）+10升/M2*2700M2（公建配套）+2升/M2*9450M2（绿化）=544M3

小区日最高污水排放量为：

9.5升/0M2*498000M2（住宅）+9升/0M2*27000M22（公建配套）=497M3

人工煤气日最大用量：

4.4M3/户*480户+27000M2*0.08M3/M3=2328M3

电话线数量：

154门/万M2*4.98万M2+25门/万M2*0.27万M2=774门

7、前期策划成果汇总如下：

建设规模：

拟建4幢地下1层地上12层小高层，一梯二户，板式结构，每幢每层5个单元，平均每户建筑面积：

103.75平方米，层高2.9米

地块总面积：

21000平方米

6270平方米

绿化占地面积：

7350平方米

669平方米

地面停车位占地面积：

300平方米

小区道占地面积：

4281平方米

幼儿园、托儿所室外活动场所占地面积：

1080平方米

小区居民室外活动场所占地面积：

1050平方米

总建筑面积：

57260平方米

住宅商品房建筑面积：

49800平方米

公建配套设施建筑面积：

2700平方米

幼儿园、托儿所面积：

便民商店面积：

945平方米

其他配套设施面积：

675平方米

独立式地下停车库建筑面积：

4760平方米

规划容积率：

2.5（不包括地下停车库面积）

29.9%

35%

20.4%

其他娱乐，休闲设施占有率：

14.7%

住宅小区总用电量：

3105千瓦

住宅小区最高日用水量：

544立方米

住宅小区最高日污水排放量：

497立方米

住宅小区最高日人工煤气用量：

2328立方米

住宅小区电话容量：

774门

总户数：

480户

开发项目开发成本分析及估算

二、开发项目开发成本分析及估算

（一）、开发成本分析

由于整个开发建设项目所需资金与住宅商品房、公建配套设施、室外附属设施、室外工程建设标准密切相关，故在估算之前，必须先确定住宅商品房、公建配套设施、室外附属设施、室外工程等建设标准。

1、住宅商品房建设标准见下表：

2、公建配套服务设施，室外附属设施建设标准见下页表：

3、建设项目开发成本估算：

根据上述建筑物及构筑物建设标准，住宅商品房及独立式停车库其建筑安装单价构成分析见下页表：

公建配套设施用房，室外附属设施，室外工程建设成本分析见下表：

4、项目开发所需建设成本具体估算过程：

A、土地费用

A1、土地出让金：

3675万元

A2、地块动拆迁费用

3000*1200=6300万元

小计：

9975万元

B、主体工程建设费

B1、住宅商品房

地下工程：

49800M2*220元/M2=1095.6万元

结构：

49800M2*600元/M2=2988万元

建筑：

49800M2*145元/M2=722.1万元

机电安装：

49800M2*440元/M2=2191.2万元

开办费：

49800M2*35元/M2=174.3万元

7171万元

B2、独立式地下停车库

4760M2*2800元/M2=1332.8万元

结构工程：

4760M2*0=0

4760M2*70元/M2=33.3万元

4760M2*195元/M2=92.8万元

4760M2*40元/M2=19.0万元

小计1478万元

B3、公建配套设施

幼儿园、托儿所：

1080M2*700元/M2=75.6万元

便民商店：

945M2*1000元/M2=94.5万元

其他配套设施：

675M2*1000元/M2=67.5万元

小计238万元

B4、变电所

设备：

变压器：

1500元/KVA*3200KVA=480万元

配电设备：

高低压开关柜、负荷开关、配电盘、电缆桥架等

1000元/KW*3200KW=320万元

进口柴油发电机：

1700元/KW*3200KW*20%=108.8万元（容量按变压器容量的20%计算）

设备小计：

909万元

土建：

200M2*800元/M2=16万元

925万元

B5、室外网球场（36.58M*18.29M,共1座）

细石钢筋混凝土基层：

5万元

聚胺脂类面层：

22万元

场地设备:

进口灯光系统：

13万元

进口围网系统：

9万元

54万元

主体工程建设费合计：

9866万元

C、室外工程费：

包括土方、道路、围墙、大门、绿化、上下水管道、管沟、庭院路灯、电缆、建筑小品等，按主体工程建设费的12%估算：

9866*12%=1184万元

D、工程间接费用

1、专业费用：

按主体工程建设费的6%估算，9866*6%=592万元

2、开发商筹建管理费：

按主体工程建设费的2%估算，9866*2%=197万元

3、住宅配套费：

按住宅建筑面积的320元/M2估算，49800*320=1594元

4、人防建设配套费

本工程地下室可建成平战结合的人防设施，按规定可以免缴人防建设配套费。

5、市政建设配套费

按120元/M2标准估算，即：

120元/M2*52500M2=630万元

6、有关部门收取的各种手续费：

按15元/M2标准估算：

15元/M2*52500M2=79万元

3092万元

E、不可预见费

按（A）--（D）各项费用的5%估算

（9975+9866+1184+3092）*5%=24117*5%=1206万元

A--E小计：

25323万元

F、建设期贷款利息

假设开发商自有资金占建设资金的30%，25%建设资金来源于楼盘的滚动销售，45%建设资金来源于向银行贷款，银行贷款1-3年贷款利率为5.49%，贷款资金平均占用时间为1.5年，则建设贷款利息为：

25323*45%*[（1+5.49%）1.5-1]=951万元

建设开发成本汇总表：

（见文末表格）

项目开发盈利性分析

三、项目开发盈利性分析

住宅建设项目销售总收入（销售税费取8%）：

住宅商品房：

49800M2*6180元/平方米*（1-8%）=28314万元

独立式地下车位：

10万元/个*136个*（1-8%）=1251万元

小计29565万元

住宅建设项目开发成本 

26274万元

开发利润：

29565-26274=3291万元

利润率：

开发利润/开发成本=3291/26274*100%=12.5%

假设整个住宅小区从开发到完成共用2年时间，开发商自有资金为项目建设资金的30%，即

25323*30%=7597万元

开发商自有资金年利润率：

开发利润/（自有资金*2）*100%=3291/（7597*2）*100%=21.7%

盈亏平衡分析：

项目盈亏平衡点为：

销售收入=建设开发成本

盈亏平衡点住宅平均售价*49800*（1-8%）+100000*136*（1-8%）=262740000

盈亏平衡点住宅平均售价=5462元/平方米

即如果楼盘建成后住宅商品房平均售价超过5462元/平方米，则开发项目盈利

如果楼盘建成后住宅商品房平均售价低于5462元/平方米，则开发项目出现亏损

相比房地产价格评估而言，房地产前期策划，投资及盈利性分析所涉及的项目内容多，范围广，信息数据量大。

本文内所采用的信息数据主要来源有以下几个方面：

（1）国家有关民用建筑设计参考指标

（2）国家有关居住区规划参考指标

（3）上海市建设工程造价信息资料

（4）上海市房地产开发各类管理费用标准

（5）中国人民银行发布的存贷款利率

（6）上海市房地产交易中心、上海市统计局发布的上海市房地产市场相关数据

（7）通过现场调查及市场研究得到的信息数据

（8）作者以往在建筑设计、工程造价咨询、房地产评估行业所积累的有关经验数据。

上述信息资料及数据具有动态性和时效性，本文内所采用的信息数据仅供参考，在引用时应根据具体情况加以必要的修正。

目前阶段，国内大部分房地产评估机构，业务过于单一，知识的含金量不高。

而从事含金量较高的房地产策划、投资咨询、市场分析、物业代理应该作为房地产评估机构今后发展的方向，这类比房地产评估更高层次的咨询业务为房地产评估人员提供了更广阔的舞台。

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